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　　預(yù)期廣州經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長。

　　一、廣州、深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供應(yīng)量充足，市場日益完善

　　2007年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)達(dá)860,611平方米,凈吸納量超過60萬平方米，年底的空置率較去年同期上升3.16個百分點至18.42%。2007年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得10.5%的年度上漲。其中，新落成大廈集中的珠江新城獲得最大的升幅(24%)。來自國內(nèi)及跨國金融機構(gòu)和專業(yè)服務(wù)公司的搬遷及擴租需求強勁,租戶紛紛從環(huán)市東、東風(fēng)路和中山路等傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)遷往新樓林立的天河北和珠江新城，而且50%以上的案例都擴大租賃面積。

　　預(yù)期廣州經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長。預(yù)計2008年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場繼續(xù)面臨大量供應(yīng)，整體租金水平有一定壓力，空置率難免有所上升。在競爭壓力下，品質(zhì)較次的寫字樓租金有下調(diào)趨勢，而頂級寫字樓的租金則會繼續(xù)保持在高位，并且有可能進一步上漲。新增面積大部分為甲級寫字樓或更高配置，將有助提升廣州寫字樓物業(yè)的整體水準(zhǔn)。

　　2007年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金繼續(xù)大幅攀升，第四季度末達(dá)到每平方米每月117.5元人民幣，年度增長達(dá)22.9%。全年需求旺盛，特別是來自跨國公司在深圳新租及擴租寫字樓的需求擴大，對高質(zhì)量寫字樓空間需求殷切。

　　2008年至2010年預(yù)期主要優(yōu)質(zhì)項目有位于福田中心區(qū)的星河發(fā)展中心、福田科技廣場、嘉里建設(shè)廣場二期，位于華強北的中航廣場。未來三年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)充足，且大多位于規(guī)劃完善且配套設(shè)施日益成熟的區(qū)域，刺激舊寫字樓租戶搬遷及擴租。持續(xù)擴張的跨國公司租賃需求及高質(zhì)量產(chǎn)品的入市，推動深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增長。

　　二、跨國零售商繼續(xù)進駐，國內(nèi)連鎖零售店需求強勁，帶動華南區(qū)零售物業(yè)租金

　　據(jù)消息，零售巨頭WAL-MART(沃爾瑪)，TESCO(樂購),ROBISONS(樂賓百貨)將進駐廣州，總經(jīng)營面積將超過5萬平方米，SEPHORA(絲芙蘭)也于2007年分別在廣州天河和深圳羅湖開店。在深圳，高端品牌GUCCI(古姿), GIVENCHY(紀(jì)梵希)于2007年進駐深圳羅湖萬象城，與此同時METRO(麥德龍), JUSCO(吉之島), LENSCRAFT, LANVIN(浪凡)等外資品牌也在深圳擴張。國內(nèi)電器連鎖在商鋪租賃市場表現(xiàn)活躍。國美電器和蘇寧電器紛紛開設(shè)新店，其中國美維多利廣場店的面積達(dá)6,000平方米。

　　廣州和深圳經(jīng)濟發(fā)展強勁，居民收入水平不斷提高，將在2008年吸引更多的外資零售商進入和擴張，其中時裝、珠寶鐘表、餐飲和健身等行業(yè)表現(xiàn)活躍。零售物業(yè)的租賃將持續(xù)活躍。隨著新建大型零售物業(yè)的不斷落成，深圳福田，南山的新興商圈漸趨成型，并帶動整體零售物業(yè)檔次的逐步提高。

　　三、外資仍將看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景

　　2007年，國家對房地產(chǎn)投資加強政策監(jiān)控，分別出臺了“50號文”、“130號文”、“359號文”、“外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)”，而在深圳當(dāng)?shù)?，也出臺了“限制境外機構(gòu)和境外個人購買商品房”的政策。但是人民幣的升值和物業(yè)租金的不斷增長則是不可忽略的因素。投資者將實行多元化的物業(yè)投資策略，包括逐步滲透進入土地開發(fā)環(huán)節(jié)。地理位置優(yōu)越，有租金收入的成熟商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物流設(shè)施、可進行重新包裝的非核心地段零售物業(yè)及不良資產(chǎn)物業(yè)等均成為受投資者歡迎的投資物業(yè)。

　　2008年中國整體經(jīng)濟預(yù)期將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，外資仍將看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。政策調(diào)控之下，投資交易手續(xù)較原來復(fù)雜，交易時間延長，投資者將集中精力在規(guī)模較大，資產(chǎn)質(zhì)量較高的項目上。外資以股權(quán)交易方式購入優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性資產(chǎn)作長線投資，與國內(nèi)實力派發(fā)展商合作介入大型地產(chǎn)項目開發(fā)均將是主要的投資模式。

　　四、廣州、深圳工業(yè)土地價格2008年將預(yù)期進一步上漲

　　中央政府進一步加強對固定資產(chǎn)投資的和工業(yè)用地出讓的控制，工業(yè)用地納入招拍掛出讓范圍，預(yù)計工業(yè)用地的價格將進一步上漲，工業(yè)物業(yè)的租金也將隨之上漲。由于工業(yè)用地供應(yīng)收緊，許多購買采取自建模式的企業(yè)將轉(zhuǎn)而尋求租賃工業(yè)物業(yè)。隨著政府加大對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶持力度，對于物流和研發(fā)用途工業(yè)物業(yè)的需求將大幅增長。

　　深圳工業(yè)用地市場趨緊，公開招拍掛的工業(yè)用地被設(shè)置進入限制，預(yù)期土地價格在2008年將持續(xù)上漲。研發(fā)中心物業(yè)將呈現(xiàn)出擴散的趨勢，從傳統(tǒng)的福田車公廟和深圳高新區(qū)，擴散到蛇口、寶安的舊工業(yè)區(qū)，如蛇口的由三洋廠房改造而成的南海意庫項目將于2008年建成。由于深圳濃厚的創(chuàng)業(yè)氛圍，研發(fā)中心物業(yè)租賃市場將持續(xù)活躍，租金將繼續(xù)上升。物流是深圳的支柱產(chǎn)業(yè)之一，物流園物業(yè)預(yù)期未來將有持續(xù)的供應(yīng)。如鹽田港普洛斯國際物流園一期將于2008年交付使用；前海物流園正在填海建設(shè)中。租金方面，預(yù)計在2008年物流物業(yè)租金水平將保持平穩(wěn)，并有適度升幅。特區(qū)內(nèi)工廠往特區(qū)外搬遷的趨勢將持續(xù)，造成特區(qū)外廠房需求增加，預(yù)期租金將繼續(xù)增長。

　　五、世邦魏理仕華南區(qū)業(yè)務(wù)情況

　　世邦魏理仕2007年在大中華地區(qū)的核心分公司增加至14家，對華南區(qū)地產(chǎn)市場信心十足。其在華南區(qū)代理的主要項目有位于廣州珠江新城的高端商業(yè)物業(yè)富力中心、廣州越秀區(qū)的寫字樓及酒店式公寓瑞安廣州中心、廣州珠江新城零售物業(yè)凱旋新世界廣場、廣州越秀區(qū)環(huán)球廣場、深圳市福田區(qū)的綜合發(fā)展項目星河中心等。

　　2007年，華南區(qū)策略顧問團隊為大型購物中心華南Mall、東海購物中心、深圳科技工業(yè)園－深圳金融服務(wù)中心佳兆業(yè)——豐隆項目、深國商——IA Mall，提供策略顧問服務(wù)。資產(chǎn)管理團隊接受數(shù)個高端項目的委托，其中包括：深圳星河中心、羅湖商務(wù)中心，深圳海岸城西座，東莞天驕風(fēng)景、順德康格斯、長沙五一大道、廈門云頂至尊、武漢沿江一號MALL等等。大中華估值及咨詢服務(wù)部為國內(nèi)企業(yè)提供估值及咨詢服務(wù)，主要客戶有合景泰富、碧桂園、雅居樂、SOHO中國等等。

　　世邦魏理仕華南區(qū)領(lǐng)導(dǎo)層表示：2008年，華南區(qū)專業(yè)團隊將繼續(xù)在企業(yè)全球網(wǎng)絡(luò)的平臺上，引用國際經(jīng)驗服務(wù)于客戶，進一步鞏固在華南區(qū)的市場地位。