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　　從整體上看，2007年1-9月，華南區(qū)房地產(chǎn)市場供銷兩旺；中小戶型住房供銷量增長較快，90平方米以下住房所占比例不斷提高。從房價來看，深圳、長沙、成都、重慶、貴陽華南區(qū)五城市均穩(wěn)步上揚，但后期受國家宏觀政策的調(diào)控，房價漲幅有所回落。

　　從整體上看，2007年1-9月，華南區(qū)房地產(chǎn)市場供銷兩旺；中小戶型住房供銷量增長較快，90平方米以下住房所占比例不斷提高。從房價來看，深圳、長沙、成都、重慶、貴陽華南區(qū)五城市均穩(wěn)步上揚，但后期受國家宏觀政策的調(diào)控，房價漲幅有所回落。

　　住宅的投資額和供應(yīng)上揚，市場需求旺盛

　　縱觀這五個城市的投資額和供應(yīng)量，1-9月呈平穩(wěn)增長的趨勢。從2007年1-9月的成交數(shù)據(jù)可以看出(見表2)，除深圳外各城市的成交量不斷創(chuàng)出新高，表明二線城市市場需求強勁，城市發(fā)展給投資置業(yè)者帶來信心。在五城市1-9月的成交中，重慶、成都、長沙和貴陽的成交量均比去年有大幅增長，主要原因在于如深圳等沿海城市供應(yīng)量近年在縮減，房價已高企，置業(yè)者紛紛將目光轉(zhuǎn)移至二線城市，加上今年6月成渝新特區(qū)成立，政府出臺的一系列政策與規(guī)劃，置業(yè)者看好成都、重慶的后市發(fā)展，大大助推了兩地的成交量，房價也在大幅增長，如成都7、8、9三個月就創(chuàng)造了近年商品住宅的成交高峰，9月房價環(huán)比8月上漲10.50%。此外，大品牌開發(fā)商進駐二線城市，促使當(dāng)?shù)貥潜P品質(zhì)提升，房價隨之上漲，也推動了這些城市的購買力。如貴陽，由于保利、新世界、遠(yuǎn)大等品牌開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐捻椖考娂娙胧?，推動了房價上漲，激發(fā)了消費者的購買欲，成交量也不斷上漲。深圳由于供應(yīng)量減少，房價高企，1-9月的成交同比下降13.50%。

　　五城市的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷完善

　　根據(jù)對各城市的數(shù)據(jù)分析，“90/70”政策效應(yīng)不斷顯現(xiàn)。今年1-9月，深圳、重慶等城市的商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)正發(fā)生著明顯的變化，小戶型住宅供應(yīng)面積所占比重增加。在深圳，1-9月特區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)主要以公寓為主，除南山區(qū)外，關(guān)內(nèi)其他片區(qū)套均面積均在75平方米以下；而在重慶，從總量上來看，面積在90平方米以下的住宅也已超過50%。在其他的幾個城市，大戶型住宅所占比重同樣呈現(xiàn)下降趨勢。

　　價格上漲勢頭不減

　　在全國房價“漲聲”一片的形勢下，深圳、長沙、成都、重慶、貴陽這五個城市的房價也不例外(見表3)。尤其是深圳，全市均價從1月的10872元/平方米上漲到9月的15280元/平方米，漲幅達(dá)34.36%。在成都，1月商品住宅的成交均價還只是4394元/平方米，而到9月，商品住宅均價已攀升至5850元/平方米，漲幅也高達(dá)33.14%。在長沙、重慶、貴陽商品住宅均價同樣都出現(xiàn)大幅度的上漲。

　　置業(yè)者構(gòu)成從本土擴散到外地

　　從對成都、重慶、貴陽等地商品房的成交分析來看，置業(yè)者的構(gòu)成正在發(fā)生著變化，從本土市場逐步擴展到周邊，甚至全國。在成都，今年1-9月的購房者中，外地置業(yè)者已經(jīng)達(dá)到50%(見表4)，幾乎與成都本土置業(yè)群體“平分天下”，同樣的客戶構(gòu)成變化，也發(fā)生在重慶，長沙，貴陽等內(nèi)陸城市。在這些城市，經(jīng)?？梢钥吹酵鈦碣彿繄F的身影。在重慶某樓盤，深圳購房團一次性就可以下訂30余套。

　　內(nèi)地城市外來置業(yè)者不斷增多的原因，主要有以下幾個：一是成都，重慶，長沙、貴陽等城市房地產(chǎn)市場不斷成熟，而當(dāng)?shù)嘏c沿海，如深圳等地的商品住宅價格仍然存在較大的差距，在深圳的房價早已飆升至14000元/平方米的時候，這些城市的商品住宅均價大部分仍然在5000元/平方米以下，讓更多身處高房價城市的置業(yè)者看好這些區(qū)域的投資升值空間；二是政策利好的影響。如成都，重慶同時成為中國第三個新特區(qū)，更是給自住和投資者注入了興奮劑；三是成都、重慶、長沙、貴陽本身經(jīng)濟持續(xù)增長，城市遠(yuǎn)景規(guī)劃越來越完善，如成都國際城南的高規(guī)劃定位，以及看得見的發(fā)展速度，加上本身適合人居的環(huán)境，正日益吸引著外地置業(yè)者；四是城市群的發(fā)展進一步激發(fā)了置業(yè)者的購房熱情。隨著長沙及周邊“長株潭一體化”發(fā)展，成渝經(jīng)濟圈，貴陽金陽新區(qū)的建設(shè)，這些都成為外來者投資置業(yè)的驅(qū)動力。

　　品牌開發(fā)商紛紛進入二線城市開發(fā)

　　沿海地區(qū)、中心城市房地產(chǎn)業(yè)的競爭日漸白熱化，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始涌入中西部城市淘金，開始了房地產(chǎn)市場的“上山下鄉(xiāng)”運動。在深圳，隨著土地資源的日益稀缺，開發(fā)商的開發(fā)成本亦隨著“水漲船高”，資金紛紛選擇從深圳突圍，向二三線城市轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)今，深圳各大品牌開發(fā)商紛紛登陸內(nèi)陸城市“安營扎寨”。不管在長沙，成都，重慶或貴陽，都隨時可以看到品牌開發(fā)商的身影。在成都，就匯聚了來自國內(nèi)和香港以及新加坡的眾多知名地產(chǎn)公司。如萬科，中海、華潤、龍湖、新鴻基、新世界等等。與此同時，外來品牌代理公司也紛紛進入內(nèi)地樓市，如DTZ戴德梁行，就憑借其成熟的海外操作經(jīng)驗及國際化的客戶資源，在成都、貴陽、長沙等地攜手與大品牌開發(fā)商合作。隨著這些品牌開發(fā)商及代理公司的進入，當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)品質(zhì)素及營銷理念也被不斷提升，促進了市場的發(fā)展和成熟，同時也使當(dāng)?shù)厥袌龅母偁幐蛹ち摇?/p>

　　土地市場價格不斷創(chuàng)出新高，“地王”頻出

　　隨著房價的上漲，土地價格也在不斷攀升。在大牌開發(fā)商進入這些城市后，土地市場也競爭激烈。如9月，成都的原成百地塊以樓面地價16499.99元/平方米的高價出讓，刷新了成都地價的新高；長沙新河三角洲地塊以92億元天價拍賣，更是奠定了其全國新地王的身份。從內(nèi)部因素看，地價高企，是房屋價格與土地價格相互推動的結(jié)果。而從外部因素分析，地價高企，核心因素在于土地供求關(guān)系趨緊，并與流動性過剩緊密關(guān)聯(lián)。

　　房產(chǎn)調(diào)控政策對市場影響不大

　　今年1-9月，政府對房產(chǎn)市場采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，包括加息、提高準(zhǔn)備金率到提高第二套房的首付比例的房貸新政等?？偟膩碚f，調(diào)控政策對成都、重慶等等城市的住宅成交影響不大，不管是從房價持續(xù)上漲，還是成交量上升，都可以看出自住購房者的需求依然熱情不減。但是調(diào)控政策的出臺，也在一定范圍對購買第二套或以上的投資客戶產(chǎn)生影響，以致產(chǎn)生觀望情緒，或者將手中房產(chǎn)急于脫手。

　　從2007年1-9月深圳、長沙、成都、重慶、貴陽五城市市場運行情況來看，無論是從供給還是置業(yè)需求，或者從住宅市場到土地市場，都充滿著熱情。今年第四季度，預(yù)計在相關(guān)政策的宏觀調(diào)控下，相信樓市將走向更加理性與成熟。