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　　如魚游水，冷暖自知。

　　盡管內(nèi)地房?jī)r(jià)依然在上漲，但來自政府、資金以及土地的壓力，正讓中國的地產(chǎn)富豪們陷入一種“不可名狀”的“集體焦慮”。也許只有身在其中的人，才能在第一時(shí)間感到行業(yè)生態(tài)的微妙變化。向來被當(dāng)做中國房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)軍人物的萬科董事長(zhǎng)王石，卻已發(fā)出“2008年或許是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)”的感慨。他的擔(dān)憂當(dāng)然不僅僅來源于逐漸提高的房貸利率。高壓檢查

　　12月14日，根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國四季度的房?jī)r(jià)比去年同期上漲10.7%，開發(fā)商們對(duì)此持的態(tài)度顯然是謹(jǐn)慎樂觀。

　　身為北京北五環(huán)沿線一個(gè)“暢銷”高檔樓盤的營銷總監(jiān)，于翔正在為如何制定銷售進(jìn)度而犯愁。按照業(yè)界通常的慣例，這種俏銷樓盤通常要控制銷售速度，但幾經(jīng)思量之后，于翔還是決定“有多少賣多少”，因?yàn)?ldquo;世道不一樣了”。

　　“最近檢查組要來北京，別撞在槍口上。”近一階段，他經(jīng)常這樣提示自己的下屬。讓北京地產(chǎn)商變得十分謹(jǐn)慎的“檢查組”，實(shí)際上是國務(wù)院派出的“督察組”，由參與“房地產(chǎn)部際調(diào)控聯(lián)席會(huì)議”的中央各部委聯(lián)合組成，組長(zhǎng)為副部級(jí)官員擔(dān)任，如此級(jí)別，已是2005年以來最高。

　　這并非是北京一個(gè)城市的特殊待遇。接近建設(shè)部的消息人士稱，此次“督察”總共將涉及全國30多個(gè)省市，將覆蓋除個(gè)別偏遠(yuǎn)省份之外的大部分主要城市，而檢查的內(nèi)容除各地住房保障政策的落實(shí)情況之外，市場(chǎng)交易秩序，尤其是人為推高房地產(chǎn)價(jià)格的行為，將是檢查重點(diǎn)。

　　“近日，建設(shè)部給各省建設(shè)廳、計(jì)劃單列市的建委、房管機(jī)構(gòu)發(fā)了明電，要求做好接待，全力配合督察組的工作。”他說。記者還了解到，國務(wù)院辦公廳也在同時(shí)，向全國各省及計(jì)劃單列市政府下發(fā)了內(nèi)容相近的明電，足見檢查力度空前。

　　烏日?qǐng)D曾任職于原國家計(jì)委，參與了整個(gè)房改制度的設(shè)計(jì)、執(zhí)行。在他的印象中，自1997年房改全面推進(jìn)以來，還尚未有過如此大規(guī)模的檢查。他表示，這表明，中央政府希望借此了解2005年以來，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控所取得的真實(shí)效果，作為制定下一步政策的依據(jù)，同時(shí)也通過檢查組的威懾作用，實(shí)現(xiàn)規(guī)范地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策意圖。

　　記者了解到，此次督察行動(dòng)調(diào)用的人力也十分可觀，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司下屬的開發(fā)處、住房保障處等職能部門的主要負(fù)責(zé)人，日前都已離京參與檢查。而同時(shí)，始自年初的“八部委整頓市場(chǎng)交易秩序”行動(dòng)，也將進(jìn)入“掃尾階段”，兩者交替，地產(chǎn)商們“如臨大敵”或許在“情理之中”?；I資之困

　　“檢查規(guī)范銷售環(huán)節(jié)，這只是表面問題，和我接觸的地產(chǎn)商，更犯愁的是資金的問題。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任陳國強(qiáng)說，“尤其是明年定調(diào)‘從緊’之后，信貸肯定控制得更緊，開發(fā)商們很犯愁。”他表示。

　　上市一度被各地產(chǎn)商認(rèn)定是解決資金問題的最佳手段。打算最近在香港完成路演的河南建業(yè)“老板”胡葆森就表示，“缺錢”是香港上市的主要?jiǎng)右颍鼮榭粗氐?，則是香港資本市場(chǎng)的再融資能力，他希望這樣可以一勞永逸地解決融資渠道的問題。

　　記者了解到，此前碧桂園(2007.HK)、SOHO中國(0410.HK)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)在香港上市，也是出于如是考慮。“其中最簡(jiǎn)單的就是發(fā)企業(yè)債，香港的監(jiān)管體制下，實(shí)現(xiàn)這個(gè)很容易，沒有什么障礙，只要市場(chǎng)認(rèn)可就可以。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融中心主任馮科表示。

　　然而，海外發(fā)債這條道路，目前已不再是光明大道。香港資本市場(chǎng)人士告訴記者，在碧桂園要約海外發(fā)債100億美元之后，一些內(nèi)地在香港的上市房企都有過類似的考慮，其中今年年中上市的雅居樂與年底上市的SOHO中國最為迫切，但現(xiàn)在看來，情況均不理想。

　　“主要是市場(chǎng)不認(rèn)可，買家很少，而且壓價(jià)嚴(yán)重。”他說，這位人士曾參與過碧桂園海外發(fā)債“路演”的工作，目前，碧桂園已經(jīng)公告聲稱推遲其海外發(fā)債計(jì)劃，其原因也是海外投資者擔(dān)心中國政府在金融、信貸、土地領(lǐng)域的從緊政策，對(duì)未來企業(yè)盈利造成影響，觀望氣氛濃厚。

　　他透露，SOHO(中國)掌門人潘石屹曾高度關(guān)注碧桂園的海外發(fā)債計(jì)劃，而據(jù)他了解，潘石屹也確曾詳細(xì)“論證過”海外發(fā)債的可能性，其總額雖不及碧桂園，但也十分驚人。但是，在碧桂園發(fā)債遇冷后，綜合咨詢各海外投資人及承銷商的態(tài)度和意見，SOHO也暫時(shí)放緩了這項(xiàng)工作。

　　比潘石屹走得更遠(yuǎn)的是今年年中成功登陸香港的雅居樂，該公司甚至已經(jīng)將20億美元的海外發(fā)債計(jì)劃付諸實(shí)施，而且全球路演工作已經(jīng)啟動(dòng)，“和碧桂園一樣，投行不買賬，賣不掉，或是折價(jià)很高，所以不得不推遲，到市場(chǎng)環(huán)境好一點(diǎn)兒的時(shí)候再看。”他說。

　　陳國強(qiáng)向記者表示，相比內(nèi)地資本市場(chǎng)對(duì)再融資的嚴(yán)格限制而言，香港的政策環(huán)境很寬松。“可是現(xiàn)在，即便成功上市，再融資的道路也不好走，這無疑是一個(gè)新的壓力。”他強(qiáng)調(diào)，而剛剛推遲海外發(fā)展的雅居樂高層也向記者承認(rèn)，“這確實(shí)是一個(gè)問題。”囤地命門

　　在開發(fā)商的傳統(tǒng)邏輯中，一旦信貸、金融渠道全面收緊，在此以前拿地越多的企業(yè)，應(yīng)該越在競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)。然而，如今這一邏輯也在發(fā)生改變，而其間最大的“變數(shù)”，即在于由碧桂園引發(fā)的“囤地”風(fēng)潮過后，對(duì)待房企“囤地”，政府也開始醞釀相關(guān)動(dòng)作。

　　“12月11日向國務(wù)院匯報(bào)工作時(shí)，國土資源部就涉及到了囤地問題，溫總理和國務(wù)院的分管領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)此都非常重視，現(xiàn)在國土資源部正在按照國務(wù)院的精神制定相關(guān)的細(xì)化政策，對(duì)開發(fā)商閑置土地的問題，妥善處理、解決。”接近國土資源部的消息人士向記者表示。

　　為了擺脫囤地造成的輿論壓力，近日碧桂園對(duì)外宣稱，年開工面積為1200萬平方米，以此反駁囤地之說。不過，一位長(zhǎng)年在建設(shè)系統(tǒng)工作的官員對(duì)此頗有質(zhì)疑，他認(rèn)為，這1200萬平方米的開工量，并不真實(shí)。

　　“根據(jù)碧桂園的中報(bào)，在湖北、廣東、廣西、湖南等地的土地儲(chǔ)備所形成的開工面積，大概在600萬平方米左右，按照1200萬平方米這個(gè)說法，另外600萬平方米的開工面積，肯定要從內(nèi)蒙古以及東北地區(qū)的新增土地儲(chǔ)備中出現(xiàn)，但是，按照東北地區(qū)的施工規(guī)定，因?yàn)樘鞖鈨鐾猎?，在該地區(qū)冬季必須停止施工，按照這一規(guī)定，碧桂園的年開工面積不可能達(dá)到1200萬平方米。”他說。

　　上述消息人士透露，目前，針對(duì)囤地的主要配套政策的方向?yàn)?，?duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。對(duì)于確實(shí)違反《土地管理法》，以及不符合《閑置土地處置規(guī)定》中可延長(zhǎng)開發(fā)周期及動(dòng)工日期的，滿兩年后，必須強(qiáng)制無償收回，而目前，國土資源部正在依照國務(wù)院的精神，對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行細(xì)化，最終形成政策。

　　陳國強(qiáng)得知此消息后向記者表示，這些政策如能細(xì)化出臺(tái)，并且切實(shí)落實(shí)執(zhí)行，對(duì)于那些土地儲(chǔ)備較多，先前被認(rèn)為擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，反而將形成包袱和相關(guān)變數(shù)所在，進(jìn)而形成開發(fā)商的“命門”。