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　　2007年房地產(chǎn)市場的火熱已逐步由一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)的新政并對貴陽的房地產(chǎn)業(yè)影響并不明顯，外地購房團的進入助推了貴陽市場的火爆。

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　引言：

　　貴陽是一座新興的具有一定現(xiàn)代化水平的綜合型工業(yè)城市，面積8034平方公里，常住人口351萬，它地處西南地區(qū)的重要交通樞紐，是貴州省的政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心，緊鄰珠江三角洲，這些優(yōu)勢使得今年貴陽市的經(jīng)濟得到了快速發(fā)展。

　　貴陽2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資金額108.54億元，受國家政府調(diào)控力度逐漸加大的影響，2007年房地產(chǎn)市場的火熱已逐步由一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，土地、稅收、信貸等環(huán)節(jié)的新政并對貴陽的房地產(chǎn)業(yè)影響并不明顯，外地購房團的進入助推了貴陽市場的火爆。商品住宅需求量逐步放大，商品住宅價格穩(wěn)中有升，貴陽迎來了新一輪的房地產(chǎn)熱。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長

　　受國家宏觀調(diào)控政策的影響，二線城市逐漸被看好，2007年上半年，貴陽城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為53.32億元，較去年同期增長23.3%。省內(nèi)外開發(fā)商、投資客看好貴陽市場的發(fā)展?jié)摿Γ＠禺a(chǎn)、新世界地產(chǎn)等品牌開發(fā)商紛紛在貴陽置地開發(fā)。

　　第三季成交量顯著增長

　　2007年1-8月，商品住宅成交面積近240萬平方米(見表1)，已達去年整體成交總量的85%，市場整體銷售情況趨好。據(jù)貴陽市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，貴陽市普通住宅成交市場除受2月春節(jié)影響，處于銷售淡季外，其它各月的成交量均保持穩(wěn)定增長，自3月以來，每月成交量增幅基本保持在10-15%之間，7月，大量外地購房團進入貴陽，紛紛購置房產(chǎn)，從而帶動了樓盤的銷售進程及銷售量，導(dǎo)致7月商品住宅成交量相比6月出現(xiàn)了近25%的增長。伴隨著成交量的不斷上漲，商品住宅成交均價也出現(xiàn)了不同程度的增長，8月成交均價相比1月增長了近30%。

　　9月底央行推出“第二套住房”首付四成的信貸政策，由于貴陽的經(jīng)濟適用房多，加之購房者首次置業(yè)即付30%，新政暫時對開發(fā)商及買家影響不大，但對炒房者和盲目投資的投資者，尤其是經(jīng)濟實力不是很強的投資者來說，會有影響。

　　兩城區(qū)成交量占半壁江山

　　2007年1-8月，貴陽市共成交套數(shù)為20201套，其中兩城區(qū)成交12658套，占貴陽市總成交套數(shù)的63%(見表2)，這與貴陽市購房者的購房需求有著一定的關(guān)系。從客戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大部分置業(yè)者購房時，考慮到交通、治安等客觀因素，主要還是選擇兩城區(qū)，如復(fù)式精品項目萬象國際因地處南明區(qū)交通便利、商貿(mào)繁榮的遵義路，因而受到眾多購房者的關(guān)注。值得一提的是，金陽新區(qū)作為政府重點打造的區(qū)域越來越受到了投資客的關(guān)注，片區(qū)熱點逐漸升溫，住宅成交量快速增長，特別是新世界項目的入市，使得金陽新區(qū)普通住宅的購買量首次超過經(jīng)濟適用房的購買量，也驗證了購房者對金陽新區(qū)的認(rèn)可度。

　　兩城區(qū)自4月起，隨著成交量的上升成交均價也出現(xiàn)了快速增長，特別是8月商品住宅成交均價為4246元/平方米，環(huán)比上月增長了14%(見表3)，其中南明區(qū)在售樓盤均價已達到4500元/平方米以上，個別樓盤最高成交價達到8000元/平方米以上。如恒豐一品，開盤均價已高達6100元/平方米，價格偏高的原因主要在于項目的銷售進度較好。

　　成交價格增長迅速

　　據(jù)貴陽市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月均價3598元/平方米，2007年8月貴陽房價達3561元/平方米。上半年房價走勢較平穩(wěn)，直至到7月中旬價格才出現(xiàn)增長，主要是因為貴陽市地貌獨特，可供土地資源較少，而貴陽人均可支配收入在不斷提升，房價仍相對較低，存在合理增長空間。由此可看出，貴陽市房地產(chǎn)火爆的市場還將持續(xù)時日。

　　從各片區(qū)成交均價統(tǒng)計可以看出，貴陽市受部分高檔項目入市的影響，如烏當(dāng)保利新城、金陽新世界項目等大樓盤，帶動了片區(qū)房價的上漲，熱點片區(qū)主要集中在兩城區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)和烏當(dāng)區(qū)(見表5)，其它片區(qū)由于受供應(yīng)量、樓盤品質(zhì)相對不高等因素影響，并不能形成整體價格的上漲。

　　2007年1-8月，貴陽市經(jīng)濟適用房均價出現(xiàn)了較大的增長，成交均價為1961元/平方米，相比2006年全年1600元/平方米的均價，漲幅高達22.56%。而主導(dǎo)經(jīng)濟適用房均價上漲的是金陽新區(qū)，受政府的規(guī)劃影響，金陽新區(qū)前景逐漸明朗，選擇到此置業(yè)的群體也將日漸壯大。

　　外地來黔投資客將持續(xù)增多

　　隨著貴陽“避暑節(jié)宜居旅游”系列活動的開展，不少外地投資客逐漸進入貴陽市場，主要以重慶、廣州和深圳購房者為主，通過推介會紛紛組成購房團到黔城調(diào)研、投資。而粵黔高速公路的修建也拉近了貴陽與珠三角洲間的距離，將會令貴陽成為西南投資置業(yè)的首站。之所以能吸引大量外地購房者，除了貴陽相比一線城市具有偏低的房價優(yōu)勢之外，其獨特的氣候也吸引了購房團的購房熱情。

　　商品住宅市場將走向市場化

　　在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，貴陽市當(dāng)?shù)刭彿空咴絹碓阶⒅貥潜P的品質(zhì)，品質(zhì)感較好的樓盤雖然價格相比其他樓盤較高，但銷售進度則比質(zhì)感較差的樓盤好，可看出，樓盤的品質(zhì)檔次已逐漸成為貴陽購房者選房的主要硬件指標(biāo)之一。

　　受宏觀調(diào)控政策影響，預(yù)計未來貴陽市商品住宅將真正走向市場化。經(jīng)濟適用房占據(jù)住宅供應(yīng)面積的32%相當(dāng)比例，占有相當(dāng)份量，是貴陽市場的一大特點，以往供應(yīng)的經(jīng)濟適用房均具有地段好、戶型大、價格低等優(yōu)勢，在一定程度上影響著商品住宅的價格和發(fā)展。目前已經(jīng)有部分新開發(fā)樓盤受新政的影響，開發(fā)套型面積90平方米以下的戶型占整體70%。政府為了平衡房地產(chǎn)市場，也規(guī)定了經(jīng)濟適用房的套型面積控制在60平方米以下，使此部分住宅真正面對中低收入家庭。而占30%的大戶型開發(fā)將盡量讓步給商品房，商品房將走向真正的市場化。

　　營銷注重省外客戶推廣

　　部分開發(fā)商借著貴陽政府部門打造“宜居城市”之勢將購房目標(biāo)群體擴大，著眼于省外客戶的拓展。一般通過省外媒體組織看房團，舉辦樓盤推介會和看樓專車接送的營銷手法，在第三季度取得了較好的效果，如“山水黔城”到上海、深圳等沿海城市參展，展開了跨地域推廣。此外，保利地產(chǎn)在項目營銷推廣時則注重于項目本身產(chǎn)品和理念的營造，例如“圓明園國寶貴陽特展”“中秋音樂盛宴”等活動，打造高檔次的項目品牌。