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　　武漢土地市場頻頻出現(xiàn)一浪高過一浪的“標(biāo)王”。進(jìn)入第三季度，武漢幾次土地拍賣創(chuàng)出歷史新高，樓面地價迫近在售房價。

　　2006年武漢土地供應(yīng)相對有些縮減，2007年土地供應(yīng)量明顯增大。據(jù)開元地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)平臺統(tǒng)計顯示，2007年，僅上半年武漢中心城區(qū)出讓土地總量就達(dá)到2160畝，與2006年全年的2225畝基本持平。與此同時，武漢土地市場頻頻出現(xiàn)一浪高過一浪的“標(biāo)王”。進(jìn)入第三季度，武漢幾次土地拍賣創(chuàng)出歷史新高，樓面地價迫近在售房價。

　　武漢地王頻頻現(xiàn)身

　　一邊是加大土地供應(yīng)，另一邊卻是頻頻出現(xiàn)的大地塊“高價地”。

　　在2007年1月31日的拍賣中，面積達(dá)697畝的“武重地塊”，拍賣起價19.7億元，最終被上海豫園商城以35.02億元奪得，單價達(dá)到501萬/畝，樓面地價更是達(dá)到3290元/平方米。

　　4月30日，華潤一口氣拿下兩塊地。其中漢鋼地塊成交價達(dá)到13.53億元，比起拍價幾乎高出一倍，折合單價725.67萬元/畝，樓面地價3887元/平方米，成為漢陽最高的樓面價格。而僅在一年前，2006年上半年，漢陽赫山地塊交易現(xiàn)場僅有2家開發(fā)商競價，最終由一家本土開發(fā)企業(yè)拿下，樓面地價僅1229元/平方米，總價增幅不足10%；時隔1年，來自同一區(qū)域的漢鋼地塊，樓面地價達(dá)到3887元/平方米，而此時漢陽區(qū)域房地產(chǎn)市場成交均價未超過5000元/平方米，與赫山地塊相比，漢鋼地塊不僅參與競拍的企業(yè)多達(dá)9家，更吸引了來自北京、重慶、福建、深圳以及香港的多位地產(chǎn)大鱷。

　　據(jù)統(tǒng)計，2007年上半年，武漢市出讓土地87宗，總量約8493畝。其中中心城區(qū)共成交22宗，成交總面積約2076畝，總建筑面積465萬平方米，交易總金額123億元；平均每畝單價約592萬元/畝，平均樓面地價2689元/平方米。與去年同期比較，成交面積、可供建筑面積及交易金額分別增長47%、127%、297%。

　　到07年下半年，武漢市的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向以小地塊供應(yīng)為主。“一個非常顯見的道理，如果把大宗地塊分拆成小地塊入市，以往的‘地王’將不復(fù)存在。”一位不愿具名的房產(chǎn)專家認(rèn)為，政府如果出臺這種調(diào)控政策，其目的應(yīng)該意在避免部分企業(yè)在成功拿地之后因為交不起土地出讓金而導(dǎo)致土地閑置。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉是為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產(chǎn)品競爭。不過，從下半年開始，土地價格似乎又重新走上了一個新的高度。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院華中分院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前，武漢市土地交易中心公開出讓土地近2900畝，已經(jīng)超出2006年全年2225畝的水平，結(jié)合目前掛牌招標(biāo)情況，預(yù)計全年將超過去年三成以上。而從目前的土地成交統(tǒng)計看，平均樓面地價已經(jīng)接近3300元/平方米，幾乎較2006年翻了一番，而地價占到房價的比例一般在20-40%，這也將把市場競爭和發(fā)展提升到一個新的階段。

　　土地成了外來資本的主戰(zhàn)場

　　“外來企業(yè)憑借搶地的強烈愿望及雄厚的資金實力，已經(jīng)占據(jù)了武漢的大半江山。”大多本地開發(fā)商在2007年都會有如此的感慨。2007年的土地市場，已經(jīng)成為外來資本的主戰(zhàn)場。

　　2007年1月31日，武漢市第一次土地拍賣，上海豫園商城以35.02億元爭得武重地塊，攪熱武漢市場，而其背后，是擁有復(fù)地的實力雄厚的上海復(fù)星集團(tuán)。

　　金地的表現(xiàn)也很搶眼。除了南湖的金地格林小城(總建筑面積66萬平方米)在售外，2006年底金地以5.46億元取得積玉橋地塊，可建面積約20萬平方米；2007年7月10日，以2.4億元收購武漢澳強全部股權(quán)，獲得約23.8萬平方米的金銀湖項目用地；8月15日武漢金地以4.885億奪得京漢大道義和巷的一塊地，總建筑面積71010平方米，這樣粗略一算，金地目前也擁有了近50萬平方米(建筑面積)的儲備量。

　　自2006年以來外來資本在土地市場呼風(fēng)喚雨的現(xiàn)象并沒有改變，以世茂、瑞安、和記黃埔為發(fā)端，到保利、融僑、金地，直至目前的上海豫園(與上海復(fù)地同為復(fù)星集團(tuán)旗企業(yè))、華潤集團(tuán)，屢屢的大手筆都出自這些企業(yè)之手，外來房地產(chǎn)企業(yè)在武漢加緊布局，加大土地儲備，仍然成為當(dāng)仁不讓的市場焦點。

　　縱觀2007年土地拍賣排名，無論是“地王”還是區(qū)域樓面價格新高紀(jì)錄，保持者及刷新者，皆為外資。外來企業(yè)在土地市場的強勢也逐漸反映在商品房供應(yīng)方面，外來企業(yè)項目在武漢已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~，具有舉足輕重的影響力。自從2005港資地王一鳴驚人后，武漢在中國的房地產(chǎn)版圖上，也有了一席之地。

　　目前，進(jìn)駐武漢的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)已達(dá)13家，而更多的還在擇機(jī)而入。外資的涌入推動了土地市場的增長，也直接推動了武漢住宅市場的發(fā)展，而這一趨勢，在今后將更加明顯。

　　不過，在具有強大資金實力的大型企業(yè)注重?fù)尀┪錆h土地市場的情況下，市場的擠壓效應(yīng)開始顯現(xiàn)，一方面是外來資本的“殖民”，另一方面則是無法以資金等魄力與之抗衡的中小型企業(yè)開始向三線城市轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)型。本土房企在歷經(jīng)多次拿地失敗后，遠(yuǎn)赴地市拿地。

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　　質(zhì)疑》》》》》

　　“招拍掛”純屬地王游戲？

　　到07年下半年，為了防止開發(fā)商囤地提價，同時鼓勵產(chǎn)品競爭。從下半年開始，武漢市的土地供應(yīng)轉(zhuǎn)向以小地塊供應(yīng)為主。但從此開始，土地價格又重新走上了一個新的高度。

　　曾數(shù)次觀戰(zhàn)土地拍賣的某著名研究機(jī)構(gòu)研究人士直言不諱地說，如今拍出的高價地塊往往都超出預(yù)想。但觀戰(zhàn)者已經(jīng)在這種“經(jīng)常刷新”中變得麻木。

　　為什么高價地頻出？“因為土地拍賣市場上的購買者是多元的，但是供應(yīng)者卻只有一家。加上土地是不可再生資源，按照目前樓市狀況，商家是有底氣競爭的。”業(yè)界一位研究者直言。

　　“招拍掛”引起開發(fā)用地價格飆升

　　“如果沒有強大的資金后盾做支持，你就沒有資格坐進(jìn)土地競拍的現(xiàn)場。”一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)商告訴記者，地王的不斷刷新給他們上了一堂很現(xiàn)實的課：能在那些備受關(guān)注的土地競拍現(xiàn)場出現(xiàn)的大部分都是那些資本大鱷的身影。

　　“招拍掛已然成為資本大鱷們的游戲。”土地“招拍掛”本身規(guī)避了一些土地交易的隱患和漏洞，但另一方面，全面的“招拍掛”也引起開發(fā)用地價格不斷上升。

　　一次次招拍掛的結(jié)果證明，招拍掛制度把地價一直往上推，結(jié)果是只有資金雄厚的房地產(chǎn)商才能拿到地，這使得土地越來越集中于少數(shù)的房地產(chǎn)商手中。“事實上，目前的天價地是土地供應(yīng)市場與招拍掛制度共同作用下的結(jié)果。”有業(yè)內(nèi)評論人士分析認(rèn)為，現(xiàn)在的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場需求，大家都在爭搶有限的土地資源，而游戲規(guī)則是以價格為標(biāo)桿，只要有這個客觀存在的條件，土地的價格就會繼續(xù)攀升。

　　招拍掛制度給一些開發(fā)商盲目競價提供了可觀的機(jī)會。“一些國有企業(yè)或上市公司盲目高價競買，追求短期行為。追求土地儲備的國有企業(yè)和上市公司為了完成他們的業(yè)績，往往不惜血本出價拿地。”全國政協(xié)委員彭磷基在痛陳土地招拍掛制度弊病時表示，應(yīng)嚴(yán)格招拍掛監(jiān)督機(jī)制。

　　“萬人擠在商品房這一條道上”

　　自從土地出讓市場化以來，土地出讓方式就備受政府和市場的關(guān)注。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)行監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月30日，不得再采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。

　　相比原來以協(xié)議為主的土地轉(zhuǎn)讓方式，“招拍掛”在一定程度上遏制了腐敗尋租行為，凈化了土地市場，但是其存在的問題也日益明顯。北京開發(fā)商潘石屹分析說，一些商家通過“招拍掛”拿地后，樓面地價已趕上甚至超過周邊的房價。但開發(fā)商仍將開發(fā)用地囤積起來，等待升值，這樣就完全違背了“招拍掛”的初衷。土地“招拍掛”制度，為什么會成為高房價的助推器呢？

　　陜西省社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)家張寶通先生認(rèn)為，現(xiàn)行的土地“招拍掛”制度是通過多方科學(xué)論證而實施的，但是需要繼續(xù)規(guī)范操作過程中的一些弊端。關(guān)于“天價地”不斷產(chǎn)生，張寶通認(rèn)為，目前的城市住房供應(yīng)單一，“萬人擠在商品房這一條道上”的供應(yīng)制度應(yīng)盡快改變，“讓土地由全面的商品化轉(zhuǎn)為半福利性的用途”。這樣，源頭的買方市場多元化了，純商品房用地競爭就能放緩。

　　知名房地產(chǎn)專家印堃華則認(rèn)為，“近年來改革的最大失誤就是壓縮地根和銀根。”一方面，政府過度地壓縮供給，與此同時，又采取了“公開拍賣、價高者得”的方式，直接導(dǎo)致在土地資源稀缺的條件下，現(xiàn)場競爭，緊張氣氛被烘托起來，于是火上澆油、哄抬地價，“地王”涌現(xiàn)。推行招拍掛的這幾年，地價上漲了四五倍，在房價中的比例越來越高。“不是反對土地招拍掛，而是，不是所有的土地都可以招拍掛、一拍了之。”

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　　執(zhí)牛耳者，政府也

　　“囤地”，無疑是2007年點擊率最高的房地產(chǎn)“術(shù)語”之一。

　　一份最新的研究報告稱，迄今為止全國范圍內(nèi)囤積在開發(fā)商手里的土地，總量多達(dá)10億平方米。這份由北京師范大學(xué)金融研究中心推出的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》指出，截至去年底，沉淀在土地上的資金估計約2.4萬億元，每年“囤地”所需承受的資金成本約2000億元。

　　與此同時，國家統(tǒng)計局也繼國土資源部之后，公開建議應(yīng)取消涉嫌“囤地”的開發(fā)商參與新一輪土地競拍的資格，以遏制愈演愈烈的地價、房價漲風(fēng)。

　　而就在上述報告發(fā)布前夕，由國土資源部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合制定的《土地儲備管理辦法》正式出臺，這是中國第一部有關(guān)土地儲備的全國性法規(guī)。

　　如此密集的針對土地儲備(或曰囤地)問題的官方法規(guī)和表態(tài)，以及來自學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的警告，不斷提醒著人們土地問題的嚴(yán)重性。

　　實際上，土地供應(yīng)短缺和大量已出讓土地被囤積，是造成地價持續(xù)高漲的真正原因，在這個問題討論上，一直存在不少爭議。從北師大報告披露的情況看，原來政府的土地儲備中心本身也有大量囤積土地的行為，若干城市已連續(xù)三年未能完成預(yù)定的供地計劃，已成為導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥莾r快速上升的重要因素之一。

　　從理論上說，地方土地儲備中心的主要功能之一，是根據(jù)市場實際需求，通過增加或減少某一段時間內(nèi)的土地供應(yīng)，以調(diào)節(jié)地價，并由此影響房地產(chǎn)市場的走勢尤其是樓價的漲落。這方面，香港政府(不論是特區(qū)政府還是回歸前的港英政府)都有成熟的經(jīng)驗供內(nèi)地借鑒。

　　問題在于香港畢竟是個彈丸之地，政府的土地政策完全從屬于整體經(jīng)濟(jì)管治要求，而內(nèi)地情況卻復(fù)雜得多。面對地方市場土地瘋漲狀況，中央政府在過去一年多的強力調(diào)控中，一再強調(diào)樓價漲幅及住房保障制度建設(shè)將與各地主管官員“烏紗帽”掛鉤，便反映了中央與地方之間在此敏感事宜上的微妙博弈。

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　　土地瘋狂的2007見證

　　1月31日，豫園商城競到武漢市武昌區(qū)中北路147號地塊。這塊地以19.78億元起拍，最終成交價高出起拍價77%，創(chuàng)下武漢“地王”紀(jì)錄。

　　6月27日，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出讓的三宗地塊均掛牌成功，其中貼近保利十二橡樹莊園的006號以及與萬科竹林一號相鄰的007號限價房地塊由鑫龍房地產(chǎn)開發(fā)(武漢)有限公司以底價取得；位于森林公園東側(cè)的008號地塊則由中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以13.6億元拿下，樓面地價達(dá)到2976元/平方米——半年前與其相鄰的恒大地塊樓面地價僅為1842元/平方米。

　　8月15日，金地以4.885億奪得京漢大道義和巷的一塊地，總建筑面積71010平方米，樓面地價達(dá)到6879元/平方米。

　　9月4日，萬科以1.907億元的價格獲得江漢區(qū)馬場角路12022平方米地塊，樓面地價達(dá)到5287元/平方米。

　　9月26日，王家墩中央商務(wù)區(qū)(CBD)位于漢口范湖的260畝地塊被華潤置地以26.92億元高價拍得，樓面地價達(dá)6208元/平米。至此，華潤僅2007年就已經(jīng)在武漢投入58.21億拿地825.6畝，總建筑面積達(dá)到約130萬平方米。

　　11月28日，武昌區(qū)中北路與北環(huán)西路交會處兩地塊再次刷新金地紀(jì)錄，以3.32億元成交，樓面地價達(dá)到6983元/平方米。

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　　地價有些“非理性”

　　加息已經(jīng)是常態(tài)，而貨幣收緊政策，也是明年的經(jīng)濟(jì)調(diào)控的主基調(diào)。對于房地產(chǎn)市場而言，這一切并不是最可怕的，土地出讓價格才是影響樓市的最大變數(shù)。在接受采訪時，北師大金融研究中心主任鐘偉如是說。

　　記者：今年以來，對房地產(chǎn)影響最大的是什么？

　　鐘偉：有人認(rèn)為是加息，其實不是，是土地出讓價格。

　　記者：為什么這么說？

　　鐘偉：今年以來，大多數(shù)房地產(chǎn)相對較為活躍的一二線城市的土地出讓價格出現(xiàn)了劇烈上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)花在土地儲備上的資金急劇增加，也使得土地問題更加突出。而地價的上漲會反映到房價上，目前的地價水平很大程度上透支了未來的房價。

　　記者：那么為什么要加息呢？

　　鐘偉：目前的加息節(jié)奏是相當(dāng)溫和的，考慮到國內(nèi)資本市場和房地產(chǎn)市場的繁榮，考慮到中國宏觀經(jīng)濟(jì)可能持續(xù)第二年增速超越11%，因此緊縮政策可能不得不陸續(xù)出臺。

　　記者：這樣的結(jié)果是什么？

　　鐘偉：如此將導(dǎo)致中國在未來3年內(nèi)步入一個中期的加息周期，匯率可能會因此受錯綜復(fù)雜的影響，但必須這樣。

　　記者：加息將影響什么？

　　鐘偉：加息將影響房地產(chǎn)的供需兩面，對開發(fā)商而言，資金價格的抬高和進(jìn)入門檻的抬高將導(dǎo)致開發(fā)商隊伍分化，對購房者而言，加息將導(dǎo)致購房需求溫和、持續(xù)地收縮，加息對房價的影響不會立竿見影，但卻具有中期風(fēng)向標(biāo)的作用。

　　記者：那么土地儲備的效果是什么呢？

　　鐘偉：土地儲備的價值，在未來很大程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命運。過去2年半土地出讓價格持續(xù)飆升，使房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)險明顯上升。