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　　2007年政府延續(xù)了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易秩序，保證市場(chǎng)健康發(fā)展的工作思路。主要從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)入手，加大力度整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各種投資行為，保障其健康發(fā)展。這些政策主要涉及房地產(chǎn)行業(yè)制度建設(shè)、稅收、金融、土地。

　　一、2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

　　2007年政府延續(xù)了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易秩序，保證市場(chǎng)健康發(fā)展的工作思路。主要從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)入手，加大力度整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各種投資行為，保障其健康發(fā)展。這些政策主要涉及房地產(chǎn)行業(yè)制度建設(shè)、稅收、金融、土地。

　　房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域諸多舉措反映了以下特點(diǎn)：

　　1、抑制需求是今年宏觀調(diào)控的主旋律。具體體現(xiàn)在不斷提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi)和不斷緊縮的房地產(chǎn)金融政策；

　　2、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，盤活存量土地。增加保障性、中低收入家庭住宅的有效供應(yīng)；

　　3、耕地保護(hù)形勢(shì)嚴(yán)峻，難以大量增加住房供給。國(guó)務(wù)院三令五申堅(jiān)守耕地紅線，實(shí)行土地招拍掛和最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　二、政策分析

　　1、政府調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度——投鼠忌器

　　房地產(chǎn)和建筑業(yè)目前同屬于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，和金融體系休戚相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)投資中占有很高的比例。房地產(chǎn)行業(yè)和鋼鐵、銀行、建筑建材行業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高，一旦房地產(chǎn)行業(yè)景氣逆轉(zhuǎn)，上述行業(yè)也會(huì)一損俱損，同時(shí)建筑行業(yè)的勞動(dòng)力需求也會(huì)迅速銳減，從而也不利于我國(guó)的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。

　　房地產(chǎn)業(yè)只有保持一定的繁榮和增長(zhǎng)速度，才會(huì)有利于國(guó)家整體的安定團(tuán)結(jié)。所以，即使房?jī)r(jià)超過了某些部分家庭的承受能力，政府投鼠忌器，也難以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施加重拳。政府多次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，實(shí)質(zhì)上也是逐步對(duì)住房結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)整，使其更加合理，對(duì)其起到糾偏的作用，而不是打擊或者打倒房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2、循序漸進(jìn)的組合拳政策初見成效

　　上述的調(diào)控措施綜合運(yùn)用了金融投資、土地政策、規(guī)劃管理以及稅收等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段等組合拳，政策力度與執(zhí)行度逐步升溫，目前已經(jīng)初見成效，調(diào)控政策有效地抑制和打擊了投資、投機(jī)需求。

　　3、政策對(duì)深圳房?jī)r(jià)的影響

　　德思勤觀察：自2006年1月-2007年10月深圳商品住宅房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)保持增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，局部有震蕩。深圳房?jī)r(jià)自2006年1月7949.5元/平方米的均價(jià)上升到2007年10月14797元/平方米，漲幅達(dá)86.14%。而8月的住宅均價(jià)達(dá)到最高峰17047元/平方米。在近2年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)上漲如此之快，德思勤認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的背后蘊(yùn)藏著極其復(fù)雜的因素。我們認(rèn)為推高房?jī)r(jià)的四大因素有：成本推動(dòng)、供應(yīng)限制、需求拉動(dòng)、土地壟斷。

　　(1)成本推動(dòng)分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本，包括土地取得的成本、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建筑安裝成本、資金使用的成本和房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)。

　　土地取得成本日益增高：城市集聚和政府對(duì)城市土地基礎(chǔ)設(shè)施的追加投資拉高了級(jí)差地租。招拍掛助推了地價(jià)上漲。

　　拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：《物權(quán)法》的頒發(fā)強(qiáng)化了居民產(chǎn)權(quán)意識(shí)，增加了拆遷難度。房?jī)r(jià)上漲也帶動(dòng)了拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高。

　　資金使用成本的提高：房地產(chǎn)投資資金目前的主要來源是銀行貸款。2006年至2007年央行數(shù)次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，收緊信貸。2007年9月對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，房貸首付比例提高至40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　稅費(fèi)提高：政府多次加稅，特別是2007年2月，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，提高了房?jī)r(jià)。

　　(2)供應(yīng)限制分析

　　供應(yīng)限制分為：土地供應(yīng)的限制和房屋供應(yīng)的限制

　　土地供應(yīng)的限制：2007年3月國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守18億畝耕地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量；政府加強(qiáng)招拍掛管理，土地限量供應(yīng)；拆遷容易產(chǎn)生社會(huì)矛盾，政府控制拆遷的速度；由于地價(jià)不斷升值，不少開發(fā)商刻意增加土地儲(chǔ)備，囤積土地資源。

　　房屋供應(yīng)的限制：房屋供應(yīng)由于土地環(huán)節(jié)和開發(fā)節(jié)奏的減慢，而呈現(xiàn)供應(yīng)時(shí)滯。二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的增重，導(dǎo)致二手房交易不甚活躍。

　　(3)需求拉動(dòng)：對(duì)商品住宅產(chǎn)品的需求分為：自住的需求、投資需求。

　　自住需求：家庭細(xì)分和城市化增加了城鎮(zhèn)家庭數(shù)量、收入水平增長(zhǎng)、拆遷的剛性需求構(gòu)成了自住需求的主要結(jié)構(gòu)。

　　投資性需求：股市的財(cái)富效應(yīng)、房地產(chǎn)的增值效應(yīng)、人民幣升值、銀行實(shí)際利率為負(fù)，缺乏投資渠道。

　　三、07年深圳住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　1、07年1-10月深圳商品住宅銷售面積與銷售均價(jià)分析

　　深圳樓市在今年8月，創(chuàng)出歷史新高17047元/平方米。在今年年內(nèi)的大多數(shù)月份，伴隨著價(jià)格的不斷上漲，成交量則逆向運(yùn)動(dòng)，不斷減少。價(jià)升量減，說明市場(chǎng)的追高意向并不強(qiáng)烈。成交量隨著價(jià)格的逐月上升，相應(yīng)的成交量卻不斷萎縮，表明市場(chǎng)后勁乏力，缺乏支撐力量。

　　德思勤認(rèn)為，觀察并預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，尤其是地方市場(chǎng)的動(dòng)向，和政府政策、地方市場(chǎng)特點(diǎn)、和當(dāng)時(shí)微觀市場(chǎng)環(huán)境、人們的購(gòu)房心理是密不可分的。市場(chǎng)觀望加劇，供應(yīng)穩(wěn)定但成交如進(jìn)一步持續(xù)萎縮，將是對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，如整體市場(chǎng)再持續(xù)低迷價(jià)格下降將不可避免。

　　2、十月深圳住宅市場(chǎng)分析十月全市總成交1762套，較九月下跌了50%，成交量最大的是龍崗1133套，占月銷售量的64.3%。其次是寶安為218套，成交量最小的是鹽田，為66套。

　　十月全市商品房成交均價(jià)和9月份相比下滑了10%。漲幅最大的是南山，上漲了23%。全市各個(gè)區(qū)的成交均價(jià)也都過萬(wàn)元。

　　德思勤認(rèn)為，十月新房成交套數(shù)的下滑和地產(chǎn)新政的頒布密不可分。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，房貸首付比例提高至40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍這條政策巧妙的打擊了投資需求，使得投資客的炒房成本增大。龍崗作為新房供應(yīng)的主要市場(chǎng)，推盤量較之前幾周有明顯的下跌，供給略有萎縮。加上近期新盤紛紛遭受冷遇，也使得開發(fā)商在新項(xiàng)目推進(jìn)上更加謹(jǐn)慎。

　　8月深圳新房成交套數(shù)萎縮，是由于均價(jià)上揚(yáng)所致。當(dāng)月南山豪宅紛紛入市(部分豪宅在7月底入市，故也考慮進(jìn)對(duì)8月市場(chǎng)的影響)。德思勤分析，這些高價(jià)豪宅樓盤紛紛選擇在8月入市和之前國(guó)家八部委6月來深圳調(diào)查深圳房?jī)r(jià)暴漲的原因頗有關(guān)聯(lián)。雖然釋放的都是沒有具體細(xì)則的政策和官方態(tài)度，但是對(duì)市場(chǎng)的人氣打壓有較大的影響。所以這些高價(jià)盤選擇盡早出貨，避免因過度捂盤帶來可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　9月受政策面影響，深圳本地的銀行紛紛收縮房貸，房貸審查嚴(yán)格，主要審批通過的是之前的貸款申請(qǐng)，當(dāng)月的審批量較少。9月樓市均價(jià)下滑，刺激了一部分購(gòu)房需求，有買家吸納。隨著10月新政的正式出臺(tái)，市場(chǎng)投資受挫，量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)呈觀望狀態(tài)。

　　3、二手房分析

　　從07年8月1日開始，2007版《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用。深圳市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)已形成一整套買賣合同系列，將有效規(guī)范深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。與目前使用的合同相比，新版合同在在合同名稱、資金管理、傭金收取、違約責(zé)任等方面的規(guī)定都有所創(chuàng)新和突破，對(duì)交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰和對(duì)等，將有效保障交易各方的正當(dāng)權(quán)益，大大減少了由合同本身帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)，有效促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

　　十月份全市二手房成交量達(dá)到3343套，環(huán)比9月跌幅達(dá)48.43%，全市各區(qū)分別存在不同程度的跌幅。福田、寶安、鹽田、大工業(yè)四區(qū)成交套數(shù)降幅在50%左右。7月到10月二手房的成交量連續(xù)下滑。10月深圳各區(qū)二手房交易量出現(xiàn)大幅下降。由于深圳土地供應(yīng)有限，新開樓盤不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。德思勤觀察，7月-10月深圳二手房成交量一直高于新房，說明二手房市場(chǎng)在樓市中處于主導(dǎo)地位，即使是在樓市持續(xù)低迷的9月、10月，一二手比例也相差無(wú)幾。

　　由于存在陰陽(yáng)合同目前仍存在的緣故，二手房的真實(shí)價(jià)格不易確定。但據(jù)分析，一二手房成交均價(jià)呈同方向運(yùn)動(dòng)。相對(duì)于新房，二手房的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)幅度較小，更能反映深圳樓市的供求關(guān)系。

　　8月出臺(tái)的二手房交易規(guī)范政策和銀行放貸緊縮的雙重調(diào)控，使得樓市有價(jià)無(wú)市的行情開始蔓延。由于二手房近幾個(gè)月的成交量一直高于新房成交量。并且二手房相對(duì)于新房而言不存在開發(fā)周期，受新政影響的速度更快。德思勤認(rèn)為：二手房整體市場(chǎng)受新政的影響會(huì)大于新房?？紤]到二手房?jī)r(jià)格低于新房?jī)r(jià)格，中小戶型的產(chǎn)品會(huì)相對(duì)易銷。