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　　旺盛的剛性需求也將大大刺激重慶房地產(chǎn)行業(yè)，2007年1-8月重慶房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額91.59億元，較去年同期增長29.05%，預(yù)計(jì)未來重慶樓市將進(jìn)入一個(gè)黃金機(jī)遇發(fā)展時(shí)期。

　　--重慶樓市第三季綜述

　　DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)

　　引言：

　　山城重慶，已經(jīng)從一個(gè)直轄的城市，慢慢躍進(jìn)為國際性大都會(huì)；外來流動(dòng)人口大，城市生活節(jié)奏快，城市金融、房地產(chǎn)、貨運(yùn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，已經(jīng)成為重慶在西南地區(qū)獨(dú)有的特征，即有內(nèi)地“小香港”的美稱。

　　重慶是一個(gè)典型的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的大城市，外環(huán)線以內(nèi)的主城區(qū)面積為2，737平方公里，常住人口達(dá)到810萬，而整個(gè)規(guī)劃區(qū)面積達(dá)5，473平方公里。伴隨著中國西部大開發(fā)的腳步，今年6月，重慶正式被批準(zhǔn)成為“新特區(qū)”，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，將帶來更多的生活移民。旺盛的剛性需求也將大大刺激重慶房地產(chǎn)行業(yè)，2007年1-8月重慶房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額91.59億元，較去年同期增長29.05%，預(yù)計(jì)未來重慶樓市將進(jìn)入一個(gè)黃金機(jī)遇發(fā)展時(shí)期。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長

　　2007年1-8月重慶房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額為91.59億元，較去年同期增長29.05%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度漸趨于合理。房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)步增長，表明重慶城市經(jīng)濟(jì)正處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，城市建設(shè)重心和外來資金逐步有序地轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，眾多外來開發(fā)商、省內(nèi)外投資者看好重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?，紛紛進(jìn)駐重慶。

　　重慶市場今年供應(yīng)量充足，1-8月普通住宅及別墅入市項(xiàng)目共224個(gè)，合計(jì)供應(yīng)套數(shù)為64，219套(見表2)，全市供應(yīng)集中在渝北及南岸兩區(qū)，渝北地區(qū)因地勢(shì)較平坦，外地品牌開發(fā)商進(jìn)駐多，供應(yīng)樓盤多為建筑面積20萬平方米左右規(guī)模，上海德普的天江鼎城、北京城建的上品印象、上海復(fù)地的復(fù)地上城都是今季的主力樓盤；此外，南岸區(qū)由于濱江路沿線大量樓盤開發(fā)，開發(fā)量也迅速增長，因靠近中心區(qū)，可開發(fā)土地有限，推盤項(xiàng)目普遍多為10萬平方米以內(nèi)的中小型項(xiàng)目，以中小戶型為主，如陽光100國際新城、亞太商谷等。

　　新特區(qū)成立推動(dòng)成交迅速增長

　　據(jù)重慶房管局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年1-8月重慶商品住宅銷售面積為1，083.32(見表3)，成交套數(shù)為117，411套，成交金額為310.51億元，比去年有較大的增長。今年重慶已直轄十年，并成立了新特區(qū)，對(duì)整個(gè)重慶的房地產(chǎn)市場是一個(gè)新的帶動(dòng)。新特區(qū)成立后即將推出的一系列國家優(yōu)惠政策和城市化計(jì)劃的推動(dòng)，交通一體化，金融服務(wù)一站式的成熟等因素，為重慶房地產(chǎn)市場的興旺提供了有利的幫助，特別是6月重慶新特區(qū)的成立，使得重慶成為西南最適合投資的城市之一，固定資產(chǎn)投資增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長，1-8月的商品住宅交易套數(shù)已經(jīng)趕超以往各年的同期，市場成交量呈上漲趨勢(shì)。

　　從各區(qū)銷售情況來看，渝北區(qū)和南岸區(qū)成為成交熱點(diǎn)片區(qū)。1-8月渝北區(qū)成交量居全市第一，“重慶向北”的口號(hào)為該區(qū)域帶來了新的契機(jī)，又由于其遠(yuǎn)離市中心，生態(tài)環(huán)境和空氣質(zhì)量都很好，適合居住，現(xiàn)已成為富人區(qū)，高端項(xiàng)目紛紛熱銷，如弗瑞登·自由之城和瑪雅上層，兩樓盤一推出，即售罄。而南岸區(qū)由于南濱路的修建，國際會(huì)展中心的建成使得其區(qū)域價(jià)值迅速提升，作為典型的教育基地，區(qū)內(nèi)擁有良好的教育資源，再加上該區(qū)8月供應(yīng)量大增，因而吸引了眾多置業(yè)者的關(guān)注，成交量不斷上漲，近期推出的精裝小戶型亞太商谷、大連萬達(dá)廣場成交均不錯(cuò)。

　　此外，重慶今年的別墅市場逐漸活躍，1-8月別墅市場入市項(xiàng)目共16個(gè)，新增供應(yīng)756套，而成交達(dá)1，394套，市場已呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來市場供應(yīng)會(huì)有所增加，市場消化保持均衡。聯(lián)排的銷量最大，從聯(lián)排別墅交易面積上來看，200-250平方米戶型占到了總交易量的35.84%，為別墅市場的熱點(diǎn)戶型。重慶目前的別墅產(chǎn)品在建筑風(fēng)格、物業(yè)管理等方面均比以往提升，如常青藤、綠地翠谷等項(xiàng)目建筑風(fēng)格表現(xiàn)純粹，不少開發(fā)商為提升項(xiàng)目品牌，都不惜請(qǐng)品牌物管進(jìn)駐，所以多數(shù)項(xiàng)目物管較完善。隨著新特區(qū)的建立，沿海投資客看好重慶后市，外地置業(yè)者不斷增多，目前別墅市場約占50%的購房者為外來人士。

　　銷售價(jià)格增長迅速

　　重慶1-8月主城區(qū)普通住宅建筑面積均價(jià)為2，901元/平方米，同比去年有所上漲。作為直轄市，重慶受西部大開發(fā)、新特區(qū)等眾多利好因素的影響，加上2006年底又被世界銀行評(píng)為最適合投資的城市，僅次于上海，吸引了眾多開發(fā)商前來開發(fā)，房價(jià)一直較平穩(wěn)，6月新特區(qū)成立后上漲幅度增大，8月環(huán)比6月增長11.76%(見表4)。從各區(qū)的普通住宅價(jià)格走勢(shì)來看，北部高新區(qū)8月均價(jià)最高，達(dá)3，757元/平方米，該片區(qū)自然資源純粹，聚集了大量高端項(xiàng)目，從而拉高了片區(qū)均價(jià)。

　　重慶別墅市場今年繼續(xù)活躍，1-8月重慶別墅建筑面積均價(jià)為7，815元/平方米(見表5)。按照物業(yè)類型劃分，聯(lián)排別墅建面均價(jià)為5，817元/平方米，疊加別墅建面均價(jià)為4，639元/平方米，獨(dú)立別墅建面均價(jià)10，079元/平方米。其中渝中區(qū)的均價(jià)最高，達(dá)8，013元/平方米，該區(qū)是重慶的中心區(qū)域，目前只有阿卡迪亞一個(gè)別墅項(xiàng)目在銷售，位處山頂之上，自然風(fēng)景優(yōu)美，因此銷售價(jià)格較高，從而拉高了片區(qū)價(jià)格。

　　中小戶型交易量下降

　　90/70政策執(zhí)行后，重慶市場加速了中小戶型的供應(yīng)，在2007年1-6月普通住宅成交面積中，套型面積在90平方米以下的已經(jīng)超過了50%，市場走向良好，此比例在8月下降了2%，原因一是由于前幾個(gè)月市場供應(yīng)為小戶型居多，中小戶型投入市場消化的時(shí)間過快，往往都被開發(fā)商用作項(xiàng)目前期投資回收的重要手段；二是由于過快的消化速度，考慮到年底基本不會(huì)有更多的新增項(xiàng)目面市場，加上開發(fā)商的封鎖政策，減少或主動(dòng)放緩對(duì)中小戶的供應(yīng)，90平方米以上的戶型供應(yīng)增加。

　　營銷策劃逐漸走出傳統(tǒng)

　　為保障購房者的利益，重慶政府在8月取消VIP卡發(fā)放，很多開發(fā)商開始通過不同的方式作客戶儲(chǔ)蓄，如憑一定金額的銀行儲(chǔ)蓄卡排號(hào)，或用自有商場的打折卡來取代VIP；營銷推廣重點(diǎn)仍是傳統(tǒng)的在媒體上作硬廣發(fā)布，其次是舉辦產(chǎn)品介紹會(huì)，部分大型開發(fā)商迎合政府規(guī)劃打造新片區(qū)概念，如茶園新區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，面朝南山，是重慶政府重點(diǎn)規(guī)劃城生態(tài)住宅區(qū)，和記黃埔、萬科便極力將其打造成生態(tài)住宅片區(qū)；此外，部分高端項(xiàng)目開始走出傳統(tǒng)營銷，策劃高檔次的營銷活動(dòng)，如棕櫚泉國際花園舉辦高格調(diào)的產(chǎn)品發(fā)布酒會(huì)，邀請(qǐng)專業(yè)樂團(tuán)進(jìn)行演出，造成轟動(dòng)的營銷效應(yīng)，但此種推廣手法費(fèi)用支出大，能有實(shí)力又有意識(shí)采用的開發(fā)商不多。

　　預(yù)計(jì)第四季市場將平穩(wěn)上升

　　重慶政府為了控制過快的增長速度，維持整個(gè)市場的穩(wěn)定，出臺(tái)了一系列的政策，如8月取消VIP卡的發(fā)放等，9月央行宣布增加“第二套住房”的首付款金額，被批準(zhǔn)成為“新特區(qū)”后重慶市場剛呈上升趨勢(shì)，外來置業(yè)者占有一定的住宅購買力，受房貸新政策的影響，投資客投資門檻被抬高，9月底10月初市場成交出現(xiàn)明顯下滑，11月秋交會(huì)期間是傳統(tǒng)的推盤旺季，預(yù)計(jì)將有大量樓盤入市，市場有所回升，年底仍將迎來傳統(tǒng)的銷售旺季。