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　　由于原計(jì)劃于2007年進(jìn)入市場的新項(xiàng)目供應(yīng)十分巨大，因此多家研究咨詢機(jī)構(gòu)在2007年初對于今年的寫字樓市場呈謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　一、前三季度市場新增供應(yīng)比預(yù)期有所降低

　　北京寫字樓市場主要集中在中關(guān)村、金融街、CBD、燕莎、王府井、東二環(huán)沿線六個區(qū)域。由于多個計(jì)劃完工的項(xiàng)目將入市時間推至到第四季度或者2008年上半年，在前三季度，北京共計(jì)有40萬平方米的寫字樓推入市場，同比去年增長27%。截至到2007第三季度，寫字樓存量面積達(dá)到640萬平方米，其中A+級寫字樓面積達(dá)到46萬平方米，占7%的比例，A級寫字樓面積達(dá)到129萬平方米，占整體市場份額的20%，其中有466萬平方米，即73%的寫字樓屬于B級寫字樓。

　　二、市場需求同比增加，金融街地區(qū)吸引力增強(qiáng)

　　由于原計(jì)劃于2007年進(jìn)入市場的新項(xiàng)目供應(yīng)十分巨大，因此多家研究咨詢機(jī)構(gòu)在2007年初對于今年的寫字樓市場呈謹(jǐn)慎的態(tài)度，但是從2007年開始，寫字樓的需求呈現(xiàn)出快速增長，2007年前三季度，北京寫字樓吸納面積達(dá)39萬平方米以上，平均空置率為11.3%，比去年同期降低了2個百分點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)寫字樓的主要租戶還是來源于跨國公司。隨著WTO協(xié)議的簽訂，在2006年12月后中國多個行業(yè)完全對外資開放，金融業(yè)，制造業(yè)及以會計(jì)，律師等為主的咨詢業(yè)在北京大力拓展業(yè)務(wù)或者在北京建立其全國的總部機(jī)構(gòu)，僅在第三季度，市場吸納量達(dá)16.3萬平方米，較二季度上升了18.3%，客戶的需求將在第四季度得到進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)2007年全年的市場新增供應(yīng)量及市場需求均比去年有大幅上漲。

　　從2007年以來，金融街地區(qū)受到政府政策鼓勵，整體區(qū)域環(huán)境、配套日益成熟、交通便捷以及寫字樓硬件不斷提高的共同作用，其租金水平對CBD內(nèi)的項(xiàng)目形成了有力的競爭。外資金融機(jī)構(gòu)對金融街地區(qū)寫字樓的關(guān)注程度逐漸提高，多個大型機(jī)構(gòu)頻繁對該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目進(jìn)行考察。自2006年以來，高盛、摩根大通、瑞銀等國際知名外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入使該區(qū)域國際化程度有較大提高，推動了外資機(jī)構(gòu)對該地區(qū)寫字樓的進(jìn)一步需求。隨著中國人壽中心、卓著國際中心等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落成，為外資機(jī)構(gòu)提供了更多的選擇機(jī)會。同時，多個金融管理機(jī)構(gòu)駐扎在金融街，為在該地區(qū)辦公的金融機(jī)構(gòu)帶來更多便利，也刺激了市場對該區(qū)域項(xiàng)目需求，第三季度摩根大通在英藍(lán)大廈擴(kuò)租2，300平方米，IBP在卓著國際中心租賃1400平方米。旺盛的需求推動該區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓租金較上季度上漲了2%，達(dá)到了人民幣199元每月每平方米。CBD區(qū)域及周邊地區(qū)仍是市場供應(yīng)量最為集中的地區(qū)之一，同時市場需求也多集中于此，多個大面積交易于本季度完成，并涉及多個行業(yè)。HP和富士通在遠(yuǎn)洋國際中心分別租賃了2，900平方米和7，300平方米面積；GE在漢威大廈續(xù)約，總租賃面積達(dá)5，000平方米；挪威國家石油租賃雙子座1，300平方米面積。

　　三、租金水平與銷售價格保持上漲

　　2007年第三季度，受強(qiáng)勁需求的推動，平均租金繼續(xù)保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達(dá)到每月每平方米186元人民幣，同比增長幅度達(dá)到4.5%。王府井地區(qū)由于僅有新東安大廈，東方廣場及光彩國際中心、金寶大廈四個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，平均租金水平在全市最高，其次是CBD與燕莎地區(qū)由于寫字樓的整體硬件高于其它區(qū)域，平均的租金報(bào)價超過了200元每平方米。金融街地區(qū)的寫字樓硬件水平提高很快，2007年里其區(qū)域內(nèi)的酒店，服務(wù)式公寓，購物中心及餐飲酒吧街的開業(yè)改變區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不足的現(xiàn)狀，推動金融街地區(qū)向國際化的金融中心發(fā)展，這里寫字樓的租金水平也直追東部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。近期，中關(guān)村區(qū)域沒有新的寫字樓項(xiàng)目落成，該地區(qū)寫字樓市場供應(yīng)壓力較小，市場處于存量消化階段，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報(bào)價小幅攀升，租金達(dá)到人民幣152元每月每平方米，比上季度上漲了0.4%。

　　本土開發(fā)商由于資金實(shí)力與專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足等原因，還是有大量位于優(yōu)越地理位置的寫字樓被散售，其中以金融街地區(qū)平均寫字樓的售價最高，達(dá)到報(bào)價28000元每平方米，主要的原因是在售項(xiàng)目較少，而凱晨國際中心由于地理位置及硬件水平十分優(yōu)越，更是報(bào)出了38000元每平方米的高價。從購買的客戶群分析，大型的國有企業(yè)及私營業(yè)主是主要購買群體，主要是兼作投資與自用的雙重目的。

　　在大宗投資物業(yè)市場，中央政府對于限制外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控效果已經(jīng)體現(xiàn)，目前仍然在市場尋找投資機(jī)會的機(jī)構(gòu)投資者主要以長期投資策略為主，同時北京投資市場大宗投資交易依然活躍，位于主要商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)仍是投資者關(guān)注的重點(diǎn)。香港與新加坡的投資者更愿意長期參與中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，投資中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)更符合他們的長期發(fā)展戰(zhàn)略。值得指出的是由于外資機(jī)構(gòu)投資者或者開發(fā)商在商業(yè)物業(yè)開發(fā)與經(jīng)營方面有著豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，這將能充分發(fā)揮土地的價值，帶動房地產(chǎn)行業(yè)向成熟化發(fā)展。

　　四、2008年新增供應(yīng)量巨大，但租金仍保持平穩(wěn)

　　根據(jù)目前正在施工項(xiàng)目進(jìn)展情況，預(yù)計(jì)第四季度將有8個優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場，提供42萬平方米以上的寫字樓面積，同時2008年寫字樓供應(yīng)將達(dá)到高峰，入市項(xiàng)目總建筑面積160萬平方米，這無疑將對市場現(xiàn)有項(xiàng)目租金形成一定的壓力，同時帶動整體市場平均空置率。但在另一方面，由于新入市項(xiàng)目多在市場上經(jīng)過了長期預(yù)租，部份項(xiàng)目的預(yù)租率已達(dá)到30%至50%之間，因此在項(xiàng)目完全交付使用之后，項(xiàng)目的吸納率將快速上升。但是這些項(xiàng)目的入市將對原有的老項(xiàng)目形成一定的沖擊。由于新增項(xiàng)目從地理位置與硬件條件都有競爭優(yōu)勢，而且租金報(bào)價上漲迅速，我們預(yù)計(jì)2008全年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金還將維持平穩(wěn)或小幅上升的態(tài)勢。

　　商鋪市場

　　一、大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)在2007年集中開業(yè)

　　2007年共有十一家包括百貨商場、購物中心在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)開業(yè)，新增商業(yè)面積共計(jì)75萬平方米，是去年同期的兩倍。新開業(yè)的十一家商業(yè)項(xiàng)目中共有百貨商場5家，購物中心6家，大部分商業(yè)物業(yè)位于城市東部的CBD、東四環(huán)和燕莎區(qū)域。

　　二、需求旺盛，郊區(qū)化趨勢開始體現(xiàn)

　　隨著北京城市的整體擴(kuò)張，城市邊緣區(qū)的大規(guī)模居住社區(qū)逐漸形成，對區(qū)域性購物中心的需求也隨之產(chǎn)生。同時這些區(qū)域內(nèi)一些大型商業(yè)地產(chǎn)的放量也給零售商的擴(kuò)張?zhí)峁┝丝臻g。對北京商業(yè)市場的發(fā)展前景充滿信心的大型零售商順應(yīng)趨勢，紛紛開展擴(kuò)張計(jì)劃。

　　自2007年以來，本土百貨商的連鎖擴(kuò)張表現(xiàn)突出。藍(lán)島大廈借助與金隅集團(tuán)的合作，在北五環(huán)西三旗商圈開出了首家連鎖店--藍(lán)島金隅百貨。百盛購物中心在北京的第三家門店進(jìn)駐位于東四環(huán)的美羅城，完成了在城市東部的布局。晨曦百貨繼國貿(mào)商城和東方新天地之后，將第三家店開進(jìn)了位于東長安街的雙子座大廈。與此同時，新世界集團(tuán)在北京管理的第三家百貨店已經(jīng)定址位于望京東部的嘉美中心(論壇像冊戶型樣板間新聞)。該店總面積約5.2萬平方米，定位于中高端商業(yè)，預(yù)計(jì)將于2008年底開業(yè)。這將使新世界百貨在北京經(jīng)營管理的總樓面面積超過184，000平方米。翠微大廈在2003年底成功開出牡丹園店之后將第三家店選址天通苑附近的龍德廣場，總面積36，000萬平方米，預(yù)計(jì)2008年初開業(yè)。王府井百貨與大鐘寺國際廣場簽約，將在此開設(shè)一家40，000平方米的百貨店，預(yù)計(jì)也將在2008年開業(yè)。

　　同時零售物業(yè)租賃市場表現(xiàn)活躍。華貿(mào)購物中心、圣拉娜和太古廣場等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目正處于招商階段，吸引了眾多國際一線品牌簽約。本季菲羅(Feraud)、名士表(Baume&Mercier)、喬治？阿瑪尼(GiorgioArmani)等國際品牌和華貿(mào)商城簽約，租賃面積在40～1300平方米不等。新元素(ElementFresh)租賃太古廣場550平方米面積。驕意咖啡(Ciao)、波芒得(Promod)等品牌簽約圣拉娜。

　　三、租金上漲，整體空置率小幅上升

　　2007年前三季度，零售物業(yè)市場吸納量共69.7萬平方米，同比增長了將近一倍，市場表現(xiàn)十分活躍。第三季零售物業(yè)吸納量較上季有明顯增長，吸納量達(dá)到25.4萬平方米。盡管大量新增供應(yīng)入市，空置率僅比第二季度微升了0.3個百分點(diǎn)達(dá)到6.5%，相比去年同期下降0.3%。主要商圈中空置率最高的是東四環(huán)商圈，由于本季度建筑面積超過10萬平方米的美羅城開業(yè)，造成東四環(huán)商圈空置率超過18%。其他空置率較高的區(qū)域分別是西單和中關(guān)村區(qū)域。位于西單的西單賽特商城仍處于停業(yè)狀態(tài)，造成西單區(qū)域空置率接近10%。中關(guān)村商圈由于金源Mall的存在，商業(yè)規(guī)模高達(dá)100萬平方米，是各商圈中商業(yè)面積最大的。

　　在強(qiáng)勁需求的驅(qū)動下，部分商場和購物中心開始了新一輪的品牌調(diào)整，同樣也帶動了租金的上漲。本季高檔購物中心首層和二層的商鋪?zhàn)饨鸱謩e上漲了0.5%和3.3%，分別達(dá)到人民幣28.6元/平方米·天和人民幣19.1元/平方米·天，較去年同期分別上漲了3.9%和13.6%。在幾個主要商圈中，王府井商圈的高檔購物中心平均租金水平最高，在東方新天地的帶動下，本季度首層租金達(dá)每天每平方米45.6元人民幣。西單商圈作為時尚和流行的匯聚地，主要面向追求時尚的年輕消費(fèi)群體，商業(yè)定位以中檔為主。但在大量客流量的支撐下，租金仍可保持較高水平。本季度西單商圈首層平均租金為每天每平方米31.7元人民幣。燕莎商圈自銀座Mall重新開業(yè)以來，租金水平穩(wěn)步上升，本季首層平均租金為每天每平方米27.2元人民幣，超過了CBD商圈。CBD商圈首層平均租金為每天每平方米26.6元人民幣。盡管新開業(yè)的世貿(mào)天階、雙子座購物中心租金水平較高，但部份老項(xiàng)目相對偏低的租金水平拉低了區(qū)域整體平均租金。

　　優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的銷售市場走勢平穩(wěn)，前三季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)預(yù)售面積總計(jì)45.2萬平方米，同比增長96%。第三季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)預(yù)售面積約17萬平方米，與上一季度基本持平。平均預(yù)售價格為25，524元/平方米，與去年同期相比上漲了23.3%。

　　四、2008年市場新增供應(yīng)量巨大，平均空置水平升高

　　在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和即將召開的奧運(yùn)會的帶動下，2007年北京商業(yè)市場出現(xiàn)的供應(yīng)放量的趨勢在未來一年還將保持下去。根據(jù)世邦魏理仕的預(yù)測，在2008年，北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量將在166萬平方米左右，由于零售商仍然看好北京商業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，對物業(yè)的吸納仍量強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)租金將平穩(wěn)，空置率可能面臨升高。

　　伴隨北京多中心的規(guī)劃布局，新出現(xiàn)的商業(yè)項(xiàng)目并不僅局限于傳統(tǒng)商圈中，而是在傳統(tǒng)商圈之外分散形成了更多新商圈的雛形。在望京、東四環(huán)、天通苑等居住有大量人口、且具備較強(qiáng)消費(fèi)力的區(qū)域，新商業(yè)項(xiàng)目正在逐漸增多。望京華堂商場和嘉茂購物中的開業(yè)改變了望京地區(qū)缺乏商業(yè)項(xiàng)目的歷史，未來深國投購物中心、新世界商場、華彩國際商業(yè)家樂福等項(xiàng)目的陸續(xù)開業(yè)更將加大望京商圈的比重。東四環(huán)沿線的美羅城、樂華梅蘭、紅星美凱龍、燕莎OUTLETS、維吉奧商業(yè)等商業(yè)項(xiàng)目也已經(jīng)逐漸形成了沿東四環(huán)兩側(cè)分布的商業(yè)帶。同時，在交通便利的地鐵沿線，新商業(yè)項(xiàng)目也將陸續(xù)出現(xiàn)。目前位于西直門交通樞紐的西直門嘉茂購物中心已經(jīng)開業(yè)，位于13號線和5號線交點(diǎn)的立水橋區(qū)域已經(jīng)聚集有家樂福、翠微商場、國美、特力屋、浩沙健身、萬達(dá)國際影院等商業(yè)。未來還將有位于東直門交通樞紐的東華廣場、來福士廣場等項(xiàng)目出現(xiàn)。新街口、崇文門、雙井等地鐵沿線區(qū)域、尤其是地鐵線交匯處的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　高檔住宅市場

　　一、服務(wù)式公寓租賃市場

　　1、新增供應(yīng)量同比增加

　　2007年前三個季度，市場新增五個服務(wù)式公寓項(xiàng)目，一共提供了1，214套房間，相比2006年三季度的5，750套房間增長了21%，總供應(yīng)量達(dá)到6，964套。其中第三季度新增三個服務(wù)式公寓，提供了619套公寓。從今年開始，服務(wù)式公寓的供應(yīng)區(qū)域在逐漸改變，金融街，中關(guān)村西區(qū)和三元橋區(qū)域出現(xiàn)了檔次較高的項(xiàng)目，北京威斯汀公寓和金融街公寓的入市緩解了金融街區(qū)域服務(wù)式公寓供給短缺的局面。另外，世界著名的服務(wù)式公寓管理公司OAKWOOD進(jìn)入北京，在三元橋和白家莊區(qū)域管理的兩個公寓在今年相繼開業(yè)。

　　2、需求平穩(wěn)增長

　　外資企業(yè)的高級管理層和資深員工構(gòu)成了北京市服務(wù)式公寓需求的主體。服務(wù)式公寓的需求同各個公司的住房福利制度具有明顯的關(guān)聯(lián)性?；诟鱾€公司本土化降低成本的考慮，未來各個公司外籍員工數(shù)量將保持比較穩(wěn)定的態(tài)勢，而隨著各個公司對北京居住市場的熟悉，其整體預(yù)算水平趨于下降。公寓租金的總體價格是租戶最為關(guān)注的，其次考慮的是居住環(huán)境偏好和家庭特征適應(yīng)性。2007年以來，服務(wù)式公寓市場需求平穩(wěn)上升，但是由于新增供應(yīng)同比增長迅速，空置率水平由2006年三季度的16.2%上升到19.9%。

　　3、租金上漲

　　2007年三季度，服務(wù)式公寓的租金水平達(dá)到216元/平方米·月，環(huán)比上月增長1.2%，同比上年增長6.9%。由于真正意義的服務(wù)式公寓對發(fā)展商的資金實(shí)力及管理公司的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求較高，預(yù)計(jì)未來統(tǒng)一業(yè)權(quán)的服務(wù)式公寓的供應(yīng)量有限，其租金水平也將會保持平穩(wěn)。

　　4、2008年新增供應(yīng)量加大

　　服務(wù)式公寓的良好表現(xiàn)吸引了投資者的關(guān)注。根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，在2007年四季度至2008年底將有八個統(tǒng)一業(yè)權(quán)的高檔服務(wù)式公寓項(xiàng)目建成并投入使用，為服務(wù)式公寓市場帶來約2，000套的新增供應(yīng)。這些未來供應(yīng)中，六個項(xiàng)目位于朝陽區(qū)，兩個項(xiàng)目位于東城區(qū)。國際知名酒店式公寓管理公司新加坡輝盛國際將在北京推出兩個新項(xiàng)目：北京輝盛閣國際公寓和北京輝盛庭國際公寓，分別落戶于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下的遠(yuǎn)洋·光華國際和遠(yuǎn)洋國際中心。服務(wù)式公寓穩(wěn)定的回報(bào)率，是吸引投資者的重要原因。

　　二、高檔住宅租賃需求增加

　　第三季度是高檔住宅租賃市場的傳統(tǒng)旺季，跨國公司外籍員工的換防帶來了大量需求。高檔公寓租賃市場上，一些項(xiàng)目的后期產(chǎn)品進(jìn)入租賃市場，在前期產(chǎn)品受到市場認(rèn)可的基礎(chǔ)上，租金普遍上調(diào)。三季度高檔公寓平均租金達(dá)到104.3元人民幣每平方米每月，環(huán)比上升了1.3%，同比上漲了4.4%。

　　高檔別墅租賃市場也迎來了需求的旺季，大湖山莊(論壇像冊戶型樣板間新聞)、麗高王府等優(yōu)質(zhì)別墅租賃項(xiàng)目憑借優(yōu)越的地理位置、良好的鄰里氛圍等因素，市場表現(xiàn)良好，本季租金報(bào)價均有所上升，拉動全市高檔別墅平均租金達(dá)到每月每平方米138.8元人民幣，較上季上升了0.4%，同比上升了3.3%。同時，高檔別墅市場的空置率從上季度的19.1%下降3個百分點(diǎn)，達(dá)到16.1%，是最近三年來的最低水平。

　　三、銷售市場價格上漲迅速

　　由于北京住宅價格持續(xù)快速上升，北京售價在16，000元以上的高檔公寓市場總量加大，更多的公寓項(xiàng)目劃入高檔住宅的范疇，造成2007年各季度的成交量同比2006年都要高出20%以上，反映出北京對高檔公寓的需求還是比較旺盛的。2007年前三個季度，北京市場高檔公寓預(yù)售面積達(dá)到18.4萬平方米，同比2006年前三季度增長了35%。在整體市場供應(yīng)量萎縮，價格相比去年大幅上升的情況下，成交量的放大說明市場對高檔住宅的需求是旺盛的，來自全國富裕階層和港澳臺投資者的強(qiáng)大購買力支撐著北京的高檔住宅市場。

　　高檔公寓主要集中分布在中心城區(qū)、朝陽和海淀地區(qū)。自2006年以來，高檔公寓的整體成交價格保持了快速上漲的勢頭，第三季高檔公寓平均成交價格為21，329元/平方米，環(huán)比上季度增長14%。受土地供應(yīng)的限制，高檔別墅的稀缺性逐漸顯現(xiàn)，一方面現(xiàn)有項(xiàng)目價格紛紛上漲，另一方面新入市項(xiàng)目趨向于更高端的定位，因此市場成交價格相應(yīng)上漲。本季全市高檔別墅平均成交價格為18，971元每平方米，環(huán)比上漲9.6%。

　　四、預(yù)計(jì)2008年高檔住宅的價格增速放緩

　　首先，奧運(yùn)會召開之前，北京的高檔住宅租賃市場將保持旺盛的需求，平均租金持續(xù)上漲。目前50%以上的服務(wù)式公寓項(xiàng)目都已經(jīng)開始接受奧運(yùn)會期間的預(yù)訂，租期大多為一個月，租金普遍為目前的3-5倍。第二，北京高檔住宅銷售市場，預(yù)計(jì)供應(yīng)量和成交量將比較平穩(wěn)，價格則維持繼續(xù)上升的態(tài)勢，來自全國富裕階層和港澳臺投資者的強(qiáng)大購買力支撐著北京的高檔住宅市場，但是在宏觀政策的調(diào)控下，房價的增速將放緩。

　　工業(yè)物業(yè)市場

　　一、市場活躍，工業(yè)用地價格及物業(yè)租金上漲

　　在需求不斷上漲的推動下，北京工業(yè)物業(yè)市場價格持穩(wěn)定上漲。工業(yè)用房價格平均租金報(bào)價為每平方米52.1元人民幣，同比增長了漲了6%；工業(yè)用地價格則較去年同期上升了19%，每平方米報(bào)價1200元人民幣，除需求依然保持強(qiáng)勁外，一直保持緊縮的土地供應(yīng)也使得工業(yè)用地價格持續(xù)上升。與此同時，隨著市場需求的增加，也使工業(yè)物業(yè)租金小幅上升。2007年下半年，北京工業(yè)用地出讓實(shí)行招拍掛制度，對土地價格產(chǎn)生推動作用。市場對土地的需求依然旺盛，這給土地價格上升提供了空間。而作為地上建筑物的工業(yè)物業(yè)包括廠房，辦公用房，倉儲設(shè)施等，隨著土地價格的上升，成本也將隨之增加，租金將隨之上升。

　　二、工業(yè)物業(yè)租賃市場需求上升

　　由于業(yè)務(wù)不斷拓展，多個生產(chǎn)廠商需要更大面積廠房進(jìn)行擴(kuò)大生產(chǎn)。上半年在順義天竺空港工業(yè)區(qū)租賃廠房的三家企業(yè)，瑞美佳科技有限公司，蒙迪爾國際時裝有限公司，北京萊姆電子有限公司都是因?yàn)闃I(yè)務(wù)量增加而進(jìn)行廠房擴(kuò)租，分別租賃該工業(yè)區(qū)1，518平方米，1，183平方米和850平方米工業(yè)廠房。同時，隨著北京奔馳進(jìn)駐亦莊并投入生產(chǎn)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及周邊工業(yè)區(qū)聚集了眾多與汽車行業(yè)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐，金幸機(jī)動車技術(shù)有限公司進(jìn)駐通州廣聯(lián)工業(yè)園即是一例，該公司租賃了1，983平方米廠房面積。而致力于生物醫(yī)藥開發(fā)的北京民海生物科技有限公司租賃了位于大興區(qū)的北京生物醫(yī)藥基地800平方米廠房面積進(jìn)行醫(yī)學(xué)研究。

　　三、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢

　　1、工業(yè)園區(qū)辦公樓吸引辦公型公司進(jìn)駐

　　聯(lián)想，以及望京地區(qū)的朗訊、索尼愛立信等。辦公地點(diǎn)。力越來越大，隨著北京主要工業(yè)園區(qū)建設(shè)步伐不斷加快，工業(yè)園區(qū)對跨國公司吸引力越來越大。同時，由于市區(qū)寫字樓租金不斷上升，多個跨國公司在選擇新辦室時將目光投向工業(yè)區(qū)。除南部的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)外，北京工業(yè)園寫字樓主要分布在城市西北部的上地和東北部的望京地區(qū)，需求主要來自高科技企業(yè)，尤其以研發(fā)中心的需求最大，如上地地區(qū)的IBM、聯(lián)想，以及望京地區(qū)的朗訊、索尼愛立信等。另外，在吸引大型公司進(jìn)駐的同時，工業(yè)園區(qū)辦公樓也為中小型企業(yè)提供辦公地點(diǎn)。2007年前6個月，中鐵建工北京公司，大唐國際化工技術(shù)研究院有限公司，北京周林頻譜科技有限公司，北京鼎漢技術(shù)有限公司，浙江傳化股份有限公司等分別進(jìn)入總部基地。

　　2、物流成為工業(yè)地產(chǎn)投資熱點(diǎn)

　　根據(jù)規(guī)劃，北京市政府批準(zhǔn)建設(shè)三個物流基地，分布在城市的東北，東南和西南部。位于東部的順義天竺的空港物流基地，依托毗鄰首都國際機(jī)場的優(yōu)勢而興建，而位于通州馬駒橋的通州物流基地則依靠比鄰京津唐高速以及靠近天津港的優(yōu)勢而發(fā)展；而位于城市東南部的良鄉(xiāng)物流基地的優(yōu)勢則是考慮鐵路交通樞紐。目前，北京物流市場正處于發(fā)展初級階段，原有設(shè)施難以滿足市場發(fā)展的需要。隨著新增需求結(jié)構(gòu)的不得變化，市場對物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的要求也不斷提高，這給市場提供了發(fā)展空間，并吸引外資不斷進(jìn)入，外資專業(yè)的工業(yè)房地產(chǎn)投資商和發(fā)展商對北京物流市場的發(fā)展充滿信心。在已進(jìn)入的外資中，除Prologis在天竺和馬駒橋投資建設(shè)物流設(shè)施外，2007年3月，新加坡楓樹集團(tuán)(MapleTree)在空港工業(yè)區(qū)的出口加工區(qū)出資7000萬人民幣，購得北京天竺空港工業(yè)區(qū)100畝土地，建設(shè)物流設(shè)施，目前該設(shè)施正在興建中。從已知情況分析，市場中仍有國際知名工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和投資商對北京物流市場有著濃厚興趣，包括AMB、嘉民、MapleTree等都在積極尋找投資機(jī)會。

　　四、2008年工業(yè)地產(chǎn)走勢

　　鑒于目前有限的土地供應(yīng)量，以及政府土地政策的進(jìn)一步緊縮，在土地需求旺盛的情況下，預(yù)計(jì)未來一年的工業(yè)地價依舊會保持增長態(tài)勢。北京地區(qū)的各開發(fā)區(qū)儲備土地量都極為有限，但與此同時企業(yè)的需求并未有冷卻的跡象。如目前北京亦莊開發(fā)區(qū)東擴(kuò)區(qū)，南擴(kuò)區(qū)新增土地用量所剩無幾。優(yōu)質(zhì)廠房的租金方面，因?yàn)橥恋鼐o缺導(dǎo)致新增廠房供給不夠充足，直接導(dǎo)致了租金價格的升高。亦莊及其附近地區(qū)的價格在2007年的一年中平均增長逾人民幣0.1至0.15每天每平米，預(yù)計(jì)未來一年仍會以此速度增長。

　　在國家鼓勵現(xiàn)代物流業(yè)的背景下，北京周邊還會出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)物流用途的庫房。另一方面，物流需求平穩(wěn)，不會導(dǎo)致租金增速過快。但是物流地產(chǎn)投資商普遍看好北京市場的回報(bào)率。