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　　12月1日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部和人民銀行等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》。該辦法細(xì)致明確了經(jīng)濟(jì)適用房審核、轉(zhuǎn)讓和監(jiān)督等相關(guān)規(guī)定。我愛我家市場研究中心認(rèn)為新管理辦法主要突出以下幾個方面：

　　經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積限定在60平米左右

　　《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》限定經(jīng)濟(jì)適用房在60平米左右，在增加住房套數(shù)的同時，一定程度上降低住房舒適度。通過增加住房套數(shù)和降低住房舒適度保障經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際供給低收入人階層，解決住房難問題。因?yàn)橐酝ㄔO(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房存在戶型過大、舒適型偏高，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒能真正地售給中低收入群體。此次明確經(jīng)濟(jì)適用房限定面積為60平米左右，并明確提出購買經(jīng)濟(jì)適用房不得出租經(jīng)營，以及在二手房經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制極大地消除了經(jīng)濟(jì)適用房的投資屬性，使得投資者和騙購人群消除了購房動機(jī)，回歸并強(qiáng)化了經(jīng)濟(jì)適用房是保障中低收入人群住房自住需求的本質(zhì)。

　　明確經(jīng)濟(jì)適用房屬于“有限產(chǎn)權(quán)”

　　經(jīng)濟(jì)適用房之所以被強(qiáng)調(diào)是“有限產(chǎn)權(quán)”，是基于《物權(quán)法》的前提下，對于經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)來說業(yè)主只享有房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)仍為國家所有。也就是說經(jīng)濟(jì)適用房屬于業(yè)主和國家“共有產(chǎn)權(quán)”，相對購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主個人來說只能享受房屋而非土地的有限產(chǎn)權(quán)。

　　“有限產(chǎn)權(quán)”主要體現(xiàn)在房產(chǎn)轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)上，《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》規(guī)定未滿5年不得直接上市交易，有其他原因需要轉(zhuǎn)讓的則由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。滿5年經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購。同時，購房人在按規(guī)定繳納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格限制基本消除了房屋的投資屬性，最大限度地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房用于解決中低收入階層住房困難，同時，國家也會考慮并保證業(yè)主房屋升值所得收益。

　　經(jīng)濟(jì)適用房管理體系逐漸規(guī)范

　　《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》的出臺對經(jīng)濟(jì)適用房申購管理程序做出了進(jìn)一步規(guī)范，提出制定申請、審核、公示和輪侯制度，與此前北京市政府提出的“三審兩公示”制度吻合。同時，政府在準(zhǔn)入條件和退出管理上更加嚴(yán)格。審核機(jī)制和管理程序的嚴(yán)格化，確保了保障性住房在分配環(huán)節(jié)的嚴(yán)格把關(guān)，使保障性住房能夠在真正意義上用于解決中低收入人群的住房困難。

　　經(jīng)濟(jì)適用房供給實(shí)行“多管齊下”

　　在新公布的《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》中，將“單位集資合作建房”首次納入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)體系內(nèi)。此前的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)主要是依靠國家提供土地，開發(fā)商興建模式。由于國家城市土地供應(yīng)有限以及資源有限等因素制約了經(jīng)濟(jì)適用房的供給。

　　此次提出多種供給模式主要包括政府供給、符合各項(xiàng)標(biāo)注的批準(zhǔn)的“單位集資合作建房”以及購買和調(diào)配其他單位剩余經(jīng)濟(jì)適用房、開發(fā)商在商品房開發(fā)中配建等辦法。這種“多管齊下”的供給模式將有效改善以前單一政府供房的供給形式，對經(jīng)濟(jì)適用房的全面建設(shè)和完善即到積極的促進(jìn)作用。

　　附：新、舊經(jīng)濟(jì)適用房管理區(qū)別化對待：

　　《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》明確該辦法適用尚未銷售的經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入和退出管理等，對于已銷售的經(jīng)濟(jì)適用房仍按照北京市原有規(guī)定執(zhí)行：

　　滿5年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)售需繳納款項(xiàng)：

　　1.繳納成交額×10%的綜合地價款；

　　2. 1.5%契稅(140平米以下)；

　　3.萬分之五的印花稅

　　未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)售需繳納款項(xiàng)：

　　1.按(成交價-審批表原購買價)的差額×10%繳納綜合地價款；

　　2. 1.5%契稅(140平米以下)；

　　3.萬分之五的印花稅；

　　4.營業(yè)稅5.5%；

　　5.個稅按全額1%或差額20%繳納

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)北京市現(xiàn)有15萬套已售經(jīng)濟(jì)適用房，主要集中在北部天通苑和回龍觀地區(qū)。據(jù)我愛我家天通苑店人員介紹，由于《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》的出臺，這兩天來電咨詢相關(guān)政策購房者比平時增加40%左右，成交量明顯回升。原因主要是相關(guān)細(xì)則出臺，打消了消費(fèi)者觀望態(tài)度。

　　目前，天通苑已滿5年經(jīng)濟(jì)適用房均價在8500-9000元/平米，滿5年與未滿5年經(jīng)濟(jì)適用房交易比例為4：1左右。我愛我家相關(guān)人士表示，隨著政策的逐漸明朗，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用交易將進(jìn)一步回暖。