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　　房地產(chǎn)業(yè)爆炸式發(fā)展最終可能導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)危局的問(wèn)題已引起中央高度警覺。從各方面的情況看，中央本輪對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控正逐漸展開，調(diào)控的決心不容低估。從2008年開始，房地產(chǎn)業(yè)將步入新的發(fā)展階段。

　　本輪調(diào)控由“三性”所決定

　　房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是由該行業(yè)的民生性、政治性和經(jīng)濟(jì)性這“三性”所決定的。

　　首先，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展是個(gè)民生問(wèn)題。十七大報(bào)告充分體現(xiàn)了“建民生工程，創(chuàng)和諧社會(huì)”的主旨，希望更多的人分享改革的成果。在中國(guó)，住房無(wú)小事。它與教育、物價(jià)、醫(yī)療并列為民生的四大問(wèn)題，且對(duì)民眾的心理、行為，以及社會(huì)安定等有極大的影響力。目前我國(guó)僅有30%的居民已購(gòu)房。房?jī)r(jià)的過(guò)快、過(guò)高的增長(zhǎng)，將形成加劇貧富分化的社會(huì)財(cái)富的二次分配，未來(lái)將消弱另70%居民的自我保障能力。考慮到國(guó)別國(guó)情的巨大差異，在中國(guó)單靠理想化的租房的辦法消除不了高房?jī)r(jià)下積聚的社會(huì)矛盾。所以，房地產(chǎn)價(jià)格必須保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展是個(gè)政治問(wèn)題。從國(guó)內(nèi)情況看，房地產(chǎn)正逐步套牢地方政府，土地出讓金已成為地方財(cái)政支柱，由此衍生出中央全局掌控與地方政府利益的分歧，引發(fā)激烈的博弈，地產(chǎn)調(diào)控有效與否成為中央政令是否暢通的一大象征。從國(guó)際環(huán)境看，在面對(duì)外來(lái)的政治壓力，要求中國(guó)大幅度提高匯率水平時(shí)，中國(guó)政府實(shí)際上采取的是以時(shí)間換取空間，以小步的退讓，換取更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會(huì)；當(dāng)前打壓房市，也有配合政治方面的行動(dòng)，削弱國(guó)際游資進(jìn)入中國(guó)的沖動(dòng)，壓縮炒匯國(guó)際游資的棲息之所。

　　最后，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展才是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展和泡沫的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生五大威脅：一是在高房?jī)r(jià)的誘導(dǎo)下，生產(chǎn)性企業(yè)，尤其是中小企業(yè)大量投資于房地產(chǎn)業(yè)，將擠占正常的生產(chǎn)資金，在房地產(chǎn)業(yè)集中過(guò)多的社會(huì)資源；二是房地產(chǎn)業(yè)的繁榮再次帶動(dòng)鋼鐵、水泥、電解鋁等高能耗過(guò)剩產(chǎn)業(yè)的繁榮，加劇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)扭曲；三是刺激商業(yè)銀行過(guò)度發(fā)放土地開發(fā)性貸款和按揭貸款，危及銀行業(yè)體系的健康與穩(wěn)定；四是成為通貨膨脹的源頭，在工資剛性的作用下，導(dǎo)致勞動(dòng)力成本普遍上升，消弱中國(guó)產(chǎn)品的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力；五是國(guó)民真實(shí)財(cái)富和儲(chǔ)蓄過(guò)度地向地產(chǎn)業(yè)集中，膨脹虛擬財(cái)富總額，過(guò)度透支社會(huì)購(gòu)買力。因此，房地產(chǎn)調(diào)控非進(jìn)行不可。

　　調(diào)控措施取決于適配程度

　　未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)與否，力度如何主要將取決于房地產(chǎn)“三性”的適配情況。國(guó)家絕非要將房地產(chǎn)業(yè)“打死”，否則不會(huì)保留對(duì)首次置業(yè)者的低按揭首付，而是要將其強(qiáng)制性地引導(dǎo)到兼顧“三性”平衡、和諧發(fā)展的軌道上來(lái)。據(jù)此可對(duì)未來(lái)地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控走向做以下三個(gè)初步判斷：

　　其一，在1-2年的短期內(nèi)，調(diào)控政策將首先圍繞民生問(wèn)題的解決情況而展開。而這與地方政府對(duì)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)情況、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、不同用途土地供應(yīng)調(diào)節(jié)狀況，地產(chǎn)商和銀行對(duì)宏觀調(diào)控的配合情況，房?jī)r(jià)是否真正回落并走向平穩(wěn)進(jìn)而有效緩解社會(huì)矛盾等因素息息相關(guān)。

　　其二，在2-3年的中期內(nèi)，調(diào)控政策將圍繞控制地產(chǎn)業(yè)大幅度反彈，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)著陸并健康發(fā)展而展開。本輪調(diào)控勢(shì)必減少政府土地出讓金的收入和引發(fā)不同用途土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，并督促銀行對(duì)按揭業(yè)務(wù)進(jìn)行反思。地方政府能否認(rèn)真地做出收支和土地供給的調(diào)整，銀行能否理性地調(diào)整信貸業(yè)務(wù)，且地方政府和銀行都能夠認(rèn)真堅(jiān)持這類的調(diào)整，將十分關(guān)鍵。

　　其三，從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)調(diào)控取決于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，即是否存在經(jīng)濟(jì)整體過(guò)熱或過(guò)冷等現(xiàn)象。從發(fā)達(dá)國(guó)家的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格通常會(huì)以高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)真實(shí)增長(zhǎng)速度2-3個(gè)百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步增長(zhǎng)。在這樣的合理幅度內(nèi)，國(guó)家不必也不會(huì)過(guò)多地干預(yù)。

　　未來(lái)仍有良好發(fā)展前景

　　在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)尚存在巨大的真實(shí)需求，房地產(chǎn)業(yè)仍將伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展而穩(wěn)步增長(zhǎng)。但本輪調(diào)控將引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)新的變革。

　　上個(gè)世紀(jì)末和本世紀(jì)初，為防止通縮，國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)定位于支柱產(chǎn)業(yè)而大力發(fā)展。從本輪調(diào)控來(lái)看，中央對(duì)地產(chǎn)業(yè)的定位似乎有了新的認(rèn)識(shí)。那就是，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，但不應(yīng)長(zhǎng)期而持續(xù)地占據(jù)著經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)的地位；房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱，但不應(yīng)當(dāng)是最核心和最粗壯的支柱。否則難以避免泡沫化。

　　目前，中央對(duì)房地產(chǎn)保障消費(fèi)需求，嚴(yán)控投資需求，打擊投機(jī)需求的思路已經(jīng)成型。房地產(chǎn)業(yè)面臨新一輪的洗牌及兼并重組，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面臨新的定位調(diào)整。溫總理講話中透露出住房保障將覆蓋中產(chǎn)階級(jí)的信息，預(yù)示著今后房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢(shì)將更加明顯。

　　做為對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的積極回應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)倡導(dǎo)并勇于承擔(dān)企業(yè)公民的社會(huì)責(zé)任，思考和理解國(guó)家的調(diào)控思路，順應(yīng)國(guó)家的宏觀調(diào)控。相信經(jīng)過(guò)本輪的調(diào)整，中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)仍將會(huì)迎來(lái)美好的明天。