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　　2007年11月的最后一天，一場名為“總部經(jīng)濟與企業(yè)地產(chǎn)設(shè)計大會”的研討會在廣州召開。這次會議有一個最顯著的特點，既為全英文的會議，不管上去發(fā)言的嘉賓是否為中國人，大家使用的語言都是英語。

　　原因無他，這次研討會討論的內(nèi)容是“企業(yè)地產(chǎn)”，而這個概念在國外已經(jīng)比較盛行，在國內(nèi)還沒幾個人知道，因此參加活動的人士也是以跨國企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和外籍人士居多。

　　“企業(yè)地產(chǎn)”對大部分國人而言，是個新鮮的事物，同時他們也有著區(qū)別于商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的特點，為了更全面的了解什么是企業(yè)地產(chǎn)，觀點機構(gòu)專程采訪了國際專業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會副總裁林國禎先生和摩托羅拉公司亞太地區(qū)地產(chǎn)和發(fā)展總監(jiān)姚正玉先生。

　　觀點網(wǎng)：對公司而言，企業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)可以外包嗎？

　　林國禎：企業(yè)也需要服務(wù)，我們有一個部門，但是這個部門不是完全所有人都在，所以一定要請外面的人一起來做，外面也有一些專家，所以你可以明白自己企業(yè)的需要，怎么樣將企業(yè)的需要往前推進。

　　有一些企業(yè)全部外包出去，在全世界跟摩托羅拉差不多一樣大，但是只需要六個人管理，但是比如說西門子差不多一千多人。所以有一些是六個人，有一些是一千多個人，沒有一個方案是萬用的，一定要根據(jù)你公司需要什么、企業(yè)需要什么來定，方向不同。

　　但是建造這塊還是有兩個可能的。比如說蓋一個辦公樓，20層的，找一個地方蓋。有兩種方法，一方面他們自己蓋，另外一個方面就是外包給其他的公司，就象是建筑商，他們蓋完了租給他們，可以租也可以買下來，幾個不同的方法可以去做的。所以對他們來說，投資不需要很多錢，租也可以。

　　在外國也有另外一個名稱，企業(yè)的名稱就是終端使用者，從一個角度來看，我就是使用者，我不需要買地、不需要擁有這個地，我只是使用。所以有很多不同的方法，三年五年也可以，或者很長時間也可以。如果不需要擁有的話，就可以繼續(xù)租下來，如果想擁有也可以。他們部門可能什么人員都沒有，可以外包出去，建筑師、工程師、地產(chǎn)師等等，全部外包出去。有很多不同的方法。

　　觀點網(wǎng)：對于摩托羅拉而言，做企業(yè)地產(chǎn)，要考慮哪些方面的因素？

　　姚正玉：我了解你的問題了。如果說一個公司還沒有企業(yè)地產(chǎn)這樣的機構(gòu)，事實上這個公司也是在運行，只不過企業(yè)地產(chǎn)里很多的功能都是在不同的部門操作，在這樣的情況下企業(yè)地產(chǎn)這部分的總和不是那么有效率。世界五百強企業(yè)他們已經(jīng)把跟企業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的這些部門總和在一起了，成為一個組織架構(gòu)，這個組織架構(gòu)做決策就比較快了，就可以幫助做一個更有效的決定。因此如果說一個公司沒有建立這樣的機構(gòu)，加入到這個協(xié)會，就可以從這些大公司的結(jié)構(gòu)里學(xué)習(xí)，開始組織它的企業(yè)地產(chǎn)這樣的一個單位。這個單位的人可以從各個部門來。

　　觀點網(wǎng)：企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會對將企業(yè)地產(chǎn)這個概念在國內(nèi)推廣有什么想法或計劃嗎？

　　林國禎：明年我們有一本中文版雜志《領(lǐng)袖》發(fā)行，可能會改一個名字，但是差不多了。

　　這個概念在中國確實還是比較少，很多人不懂，但是我們覺得世界五百強企業(yè)為什么這么做，因為他們認為這樣對他們有利，所以他們就去做，而且做了這么多年。所以，我覺得這個概念在中國，大家只要懂這個概念，現(xiàn)在中國發(fā)展的這么快，可以從這里學(xué)習(xí)一些東西，讓中國的企業(yè)做的更好。不然，如果你在廣州有一個公司，在溫州有一個公司、在武漢有一個公司，每一個人都做自己的公司，就不太好，但是如果是同一家公司，好像總部有機構(gòu)，將它統(tǒng)一起來，就可以定，那么就很方便了，企業(yè)就可以不在每一個地方花太多錢，統(tǒng)一起來每一個地方都有標準。我們希望幫助企業(yè)做的更好，因為現(xiàn)在很多企業(yè)都在往外去。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在國內(nèi)發(fā)展企業(yè)地產(chǎn)的市場條件成熟了嗎？

　　姚正玉：我的看法企業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)是非常需要，但是這些公司對企業(yè)地產(chǎn)認知的程度還是比較淺的，不知道企業(yè)地產(chǎn)可以給企業(yè)帶來很大的優(yōu)勢，因此國內(nèi)現(xiàn)在比較需要做的就是在引進這種概念和引進這方面的資質(zhì)方面，應(yīng)該先做，讓這些大公司的老總對企業(yè)地產(chǎn)的觀念能夠了解，進而促成企業(yè)地產(chǎn)在中國的產(chǎn)生，因此它是必須有第一步然后再進入第二步。

　　觀點網(wǎng)：可以介紹一下國際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會嗎？比如什么樣的企業(yè)能夠加入這個協(xié)會？加入這個協(xié)會需要什么樣的條件？對企業(yè)的規(guī)模有沒有限制，或者是資產(chǎn)投資的規(guī)模有限制？另外每年大概要交多少會費？這個協(xié)會能夠幫助他們做什么呢？

　　林國禎：因為很多人不懂企業(yè)地產(chǎn)是怎么一回事，所以要讓他們加入是不容易的。他們加入我們協(xié)會沒有東西給它的話，他也會覺得加入沒有用，就不會加入了。

　　現(xiàn)在我們先推的就是給他們資料、跟他們談話，明年我們中文版的雜志就會發(fā)行，我們也會寄給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)讓他們看一看，讓他們有一點認識。我們在中國的北京、上海有會員，全中國大概有90位，上海和北京大概各一半吧。廣州希望我們在這里開，但是也不是很容易的，我們今天這個會議，我們先給他們一點認識，給他們一點資料學(xué)習(xí)。我們開這樣的會議，全部是中文，他們可以聽得懂，然后慢慢請他們加入做會員。企業(yè)會員很簡單，一年大概150塊美金。如果是服務(wù)商，是795塊美金。這是一年的會員費的情況，如果你要參加其他的活動，再另外計算。但是沒有什么強制，你愿意來參加就參加。但是我們有幾個本地的會員沒有來參加，比如說今天早上，所有的來參加的會員全部是外國公司，沒有中國公司，為什么呢？我們這里有花旗銀行，但是中國銀行應(yīng)該也是一樣嗎？比如說我們有微軟，你們也有聯(lián)想啊。還有GE，你們也有海爾啊。所有這些老外的公司，對應(yīng)的中國也有這樣的公司，但是我們不能這么快，因為他們不懂，我們還是覺得要慢慢來，一步步讓他們明白這個有好處，我們可以幫助他們做什么。所以，我們不勉強參加我們的活動，我們的會議都是英文的，可能有一點麻煩，如果搞同聲傳譯也是可以的，最重要的就是溝通，大家成為好朋友，很容易的。

　　像我們在全球的會員有微軟、西門子、諾基亞，IBM、迪斯尼、花旗銀行、仲量聯(lián)行、戴德梁行等等。

　　觀點網(wǎng)：企業(yè)地產(chǎn)在中國剛剛起步，可是大家對企業(yè)地產(chǎn)的意識還不夠，另外中國在企業(yè)地產(chǎn)方面的人才比較缺乏，這個協(xié)會是不是可以起到培養(yǎng)企業(yè)地產(chǎn)人才的作用呢？

　　林國禎：人才是不夠。我常常收到很多電話，問我們有沒有栽培一批人出來，因為他們需要這樣的人請不到，但是他們又發(fā)展的很快，所以現(xiàn)在遇到的問題是人才一沒有經(jīng)驗二沒有學(xué)問。吸引外國的公司來這里投資，我們要考慮這個地方的環(huán)境，還有交通的便利，當(dāng)然廣州不錯了，近香港，也有新的白云機場，非常好，但是也還有幾點，員工的問題，我在這里設(shè)一個辦公室，需要請很多人，有沒有足夠的本地人才。另外這里大學(xué)的標準是怎樣的，畢業(yè)生的水準怎樣，是不是像清華、同濟這么好。所以跟員工也是有關(guān)系的，廣州如果其他條件好，但是請不到人也沒有用。我現(xiàn)在在這里辦公司，也可以提供很多崗位，不僅是納稅，而且可以創(chuàng)造新的工作崗位。在外國他們的政府花很多精力告訴你們這里怎么好，為什么去加州呢，因為這里天氣好，很多學(xué)校很多畢業(yè)生，而且水平非常好，同時減免稅，同時你開設(shè)公司也可以非?？欤皇呛苈闊?。

　　中國就比較麻煩了，我聽說一個企業(yè)要進入廣州，談了四年批不到，結(jié)果去了另外一個地方，一年就辦下來了。所以如果你想吸引大公司來，一定要給他們便利，不一定地價貴的問題，而是做事的方便，不能老是等，如果等的話時間就過去了，我就不在這里發(fā)展了，去另外地方發(fā)展了。人才是需要的，因為外國公司從外國請人來這里工作，很貴啊，就在本地請人才最好了，因為公司就在本地，為什么不請本地人呢？但是一定要有本地人可以請，否則就麻煩了。

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　　企業(yè)地產(chǎn)(CorporateRealEstate)，主要是指企業(yè)內(nèi)部所修建、租賃或者購買的地產(chǎn)以及相關(guān)廠房、設(shè)施和物業(yè)等等。北京零點前進策略咨詢有限責(zé)任公司蔣靜2006年底發(fā)表于《市場研究》的“中國企業(yè)：幼稚的‘企業(yè)地產(chǎn)’觀”一文中提出，企業(yè)地產(chǎn)管理過程可以從兩個核心緯度和六個主要層面來歸納。在縱向緯度，企業(yè)地產(chǎn)追尋“選址--入住--維護”的時間路徑進行管理；在橫向緯度，企業(yè)地產(chǎn)按照“機構(gòu)設(shè)置--成本控制--風(fēng)險管理”的不同領(lǐng)域進行管理。而六個層面則包括：選址、入住、維護、機構(gòu)設(shè)置和人員規(guī)模、成本控制及風(fēng)險管理。

　　總部設(shè)于美國亞特蘭大的國際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會，其企業(yè)會員在全球各地管理著1.2萬億美元的企業(yè)資產(chǎn)，總計7000億平方英尺的自有和租賃辦公室、工業(yè)及其它用地。國際企業(yè)地產(chǎn)協(xié)會在全球五大區(qū)域進行運作：亞洲/日本、澳洲、歐洲、拉丁美洲和北美洲，共有來自全球各大機構(gòu)組織的成員近7000名。