男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　10月20日土地拍賣現(xiàn)場少了以往的熱鬧和部分土地流拍的現(xiàn)象似乎預示著什么，這促使原來還在開不開盤、漲不漲價、敢不敢高價拿地之間徘徊的開發(fā)商開始盡快售樓，抓緊回籠資金。但這些是否就意味著樓市已達到至高點，未來房價將開始下跌呢？抑或是暫時的現(xiàn)象？

　　——2007年10月份福房指數(shù)市場分析報告

　　福州大學房地產(chǎn)研究所王阿忠博士陳細紅

　　海峽都市報《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　【熱點述評】

　　福州期房禁止二次易名

　　從11月1日起，福州市商品住宅期房將不得轉(zhuǎn)讓，已辦理預售合同登記備案的商品房，符合三條件之一的，一套期房將只能辦理一次合同變更登記。此次易名新政的規(guī)定嚴格，條件明確，不符合不行，這讓那些炒房客無法再利用政策實施過程的紕漏而進行炒房。金融緊縮、房貸新政與更名新政的累積效應，將會沉重打擊炒房客，加大交易投資成本，致使其在短期內(nèi)無法過度炒作期房。而該政策在一定程度上也表明了房管部門加強監(jiān)管力度、整頓房產(chǎn)市場、維護其正常交易秩序的決心。

　　“招、拍、掛”出讓有望完善

　　11月3日，上海新規(guī)定住宅用地出讓將不再采用拍賣方式，而是采用密封價一次性出價，即招標方式。自“8·31大限”之后，國土資源部規(guī)定開發(fā)商獲取商業(yè)用地的方式只能是招標、拍賣、掛牌三種。

　　回頭審視一下，如今全國有90%以上商業(yè)住宅用地出讓采用“價高者得”的拍賣方式，這是導致目前地價屢創(chuàng)新高的主因。相反，一次出價的招標方式可避免超激烈的土地拍賣競爭，有助于平抑地價的快速上漲，在目前穩(wěn)定房價重于一切的非常時期，密封一次性出價的招標方式無疑是一劑良方。招標出讓土地使用權(quán)的做法，既可減少以壓倒競爭者為目的而抬高地價的行為，又可使開發(fā)商有時間考慮自身企業(yè)實力選擇是否參加競標，政府也有時間選擇有實力的開發(fā)商，從而達到雙贏的目的。

　　【指數(shù)分析】

　　福房指數(shù)上漲趨緩

　　2007年10月，福房指數(shù)漲幅趨緩，從表一中可以看出，10月指數(shù)為135.65，月漲幅為0.38%，同比上漲8.89%，與9月份的月漲幅2.29%相比，10月份顯得較為平穩(wěn)。由圖一可見，福房指數(shù)趨勢曲線逐月上升，尤其是今年7、8、9三個月漲幅明顯。隨著近期政策及市政調(diào)控與規(guī)范交易手段等措施，加上政府未來將更加重視中低收入階層住房保障問題等的預期，10月份福房指數(shù)上漲趨勢明顯趨緩。但是，由于地價的支撐和人民幣升值趨勢的強化作用，也增強了人們房價在短期內(nèi)將難以下跌的預期。

　　【量價分析】

　　成交量低位徘徊

　　從表二中我們可以看到，10月份福州市商品住宅成交面積29.97萬平方米，與9月份的31.77萬平方米相比，成交量下降了1.8萬平方米，與去年同期的43.34萬平方米相比，成交量降了13.37萬平方米，降幅為30.85%。這說明市場旺盛的需求已漸行漸遠，盡管房價仍呈現(xiàn)溫和地上漲，但卻沒有帶來成交量相應的增加，價格上漲缺乏需求的支撐，說明房價那種虛漲的結(jié)構(gòu)性泡沫依然存在。

　　10月樓市趨冷表明：自住型的購房群體因房價偏高，受新政影響觀望情緒加重，購房意愿減弱；改善住房或投資型購買第二套房子的首付門檻提高，在高利息高月供的壓力下，購房需求被壓制；而在政策影響下，10月20日福州市第九次公開出讓國有土地使用權(quán)拍賣會上，福州房地產(chǎn)企業(yè)也不如往常那樣“亢奮”，舉牌次數(shù)明顯減少。

　　【產(chǎn)品分析】

　　中高價位房成交量少

　　10月福州市商品住宅成交套數(shù)為2894套，較9月份多了18套，但成交量下降了1.8萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，均價在5000元/平方米以下的成交套數(shù)為631套，較9月份的501套多了130套，成交面積占總數(shù)的22%，較上個月的19%，上揚了3個百分點，但該價位的房源在市場仍占少數(shù)。因此，政府將逐步推出保障房，以解決此住宅供給不足問題。本月價位在5000～6000元/平方米區(qū)段的成交面積也略增，10月份成交套數(shù)為595套，較9月份增加了9套，成交面積比例由上月的21%上升到23%，居首位；而價位在7000～8000元/平方米區(qū)段成交套數(shù)為427套，較9月份的445套少了18套，成交面積由上個月的16%降至本月的14%；價位在8000元/平方米以上區(qū)段成交套數(shù)602套，較9月份的710套少了108套，成交面積比例由上個月的21%降至本月的19%。綜上，本月中高價位房的成交套數(shù)比例有所減少，成交面積比例也略有下降。

　　另外，從成交金額來看，6000元/平方米以上的各價位的成交金額比例較上個月均下降，尤其是7000～8000元/平方米價位以及8000元/平方米以上的，較9月的均下跌了2個百分點，這與10月樓盤成交排行榜上居前幾位的融信·寬域、中庚·國際華府、北尚、麗景天成·品閣、融信·西班牙等多提供中低價位房源有關(guān)，這使本月的成交金額比例有所下降。

　　中小戶型供給略增

　　10月大或超大戶型的成交套數(shù)比例有所回落，而中小戶型成交套數(shù)略增，市場供應結(jié)構(gòu)不合理的狀況有所改善，相信未來國土資源部控制單宗土地開發(fā)規(guī)模、縮短開發(fā)周期的政策將延續(xù)此局面。10月中小戶型成交套數(shù)為877套，占總成交套數(shù)的30%，較9月份的31%少了1個百分點，但90～120平方米的商品房成交套數(shù)為895套，所占比例為31%，較9月份的20%明顯上揚了11個百分點，居首位。而120～150平方米的商品住宅成交套數(shù)為882套，占了總成交套數(shù)的30%，比上個月的33%下降了3個百分點，150～180平方米占了8%，較9月份下降了3%，同時180平方米以上的超大戶型則由5%降到1%?？傮w上看，隨著房價上漲，中等收入家庭傾向于選擇總價低的中小戶型，10月中戶型的供給比例劇增，超大戶型的交易量明顯下降，似乎說明市場的供應結(jié)構(gòu)矛盾有所緩解。

　　別墅價漲量縮

　　從別墅均價曲線圖可以看到，10月份福州別墅市場較9月份價格劇增，交易面積劇降。單從成交價格來看，從9月份的8212元/m2回升至9365元/m2，比去年同月7831元/m2上漲了1534元/m2，成交面積由9月的7764m2下降到本月的3684m2，而成交量的萎縮則與別墅開發(fā)的政策限制有關(guān)。

　　【板塊分析】

　　交易均價略降

　　10月份福州市商品住宅平均銷售價格從上月的6597元/平方米下降到本月的6350元/平方米，下降247元/平方米。但由于均價是不同質(zhì)樓盤價格的加權(quán)平均，故在此僅供參考。表七數(shù)據(jù)顯示：

　　東區(qū)板塊平均銷售價格達到4076元/平方米，明顯低于9月份的7053元/平方米，主要原因是，某單位的經(jīng)濟適用房的推出在一定程度上拉低了價格。

　　金山板塊平均銷售價格僅為6296元/平方米，略低于9月份的6307元/平方米。

　　北江濱板塊成交均價為5743元/平方米，原因是10月成交均價為5000元/平方米的樓盤濱江北斗，成交總量達到1174萬元，占整個板塊的62.51%。

　　市中心板塊成交均價為8646元/平方米，明顯高于9月份的7220元/平方米，這是因為幾個單方均價超過一萬元的小戶型樓盤的成交占比提高，如財富天下(12.48%)、融耀世紀大廈(3.16%)、茂泰世紀大廈(1.87%)，而成交均價為8623元/平方米的樓盤匯誠·和源居，占比為32.71%。

　　【樓盤分析】

　　金山獨占鰲頭

　　與9月份相比，本次榜單出現(xiàn)了幾張新面孔，除了表現(xiàn)出彩的融信·寬域和匯誠·和源居是剛?cè)氚駟蔚耐?，還有金山大景城、日出印象。在榜單上的10個樓盤中，其中有一半來自于金山板塊。在福州市政府“東擴南進西拓北展”的戰(zhàn)略影響下，金山仍為樓盤開發(fā)的集中地，未來隨著生活配套設施的完善，人氣的聚集，它會成為福州市民置業(yè)的熱點，而經(jīng)濟適用房在該板塊的投放，也有助于積聚人氣。

　　本次融信·寬域以21053萬元成為10月樓盤成交排行榜的新榜首，匯誠·和源居以11195萬元穩(wěn)居第三位，而江南水都·美域卻由9月份榜首的18684萬元降至本月的14299萬元，位居第二。

　　新政累積效應將會顯現(xiàn)

　　10月25日央行在今年之內(nèi)第八次上調(diào)存款準備金率，使銀根進一步縮緊，而銀行年內(nèi)的第5次加息則導致貸款利率上浮，使市場資金更為緊張，以資金為王的開發(fā)企業(yè)頻遇金融寒霜，他們能否抗寒，渡過難關(guān)，有待檢驗。而10月20日土地拍賣現(xiàn)場少了以往的熱鬧和部分土地流拍的現(xiàn)象似乎預示著什么，這促使原來還在開不開盤、漲不漲價、敢不敢高價拿地之間徘徊的開發(fā)商開始盡快售樓，抓緊回籠資金。

　　但這些是否就意味著樓市已達到至高點，未來房價將開始下跌呢？抑或是暫時的現(xiàn)象？過了“金九銀十”，我們又迎來了易名新政的實施、保障房的有步驟推出以及開征物業(yè)稅政策的試行，今后的樓市將呈現(xiàn)何種狀況，我們將拭目以待。