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　　對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，各種宏觀調(diào)控政策中，金融政策是最直接也最致命的，在這種調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)市場的變數(shù)正在上演，期待最終的突破。

　　核心提示

　　時(shí)至年終，在料峭的冬日里，房地產(chǎn)金融市場也備感涼意。

　　中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)的金融宏觀調(diào)控效應(yīng)初顯。年終各家商業(yè)銀行縮緊銀根，提高貸款門檻，對(duì)于開發(fā)商是“當(dāng)拒則拒”，個(gè)別銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)停止發(fā)放貸款的情況，對(duì)個(gè)人購房者也開始大幅收緊。對(duì)于開發(fā)商而言，多元化融資畢竟不是件輕松的事，商業(yè)銀行依舊是“強(qiáng)大后盾”，然而年終本已是各商業(yè)銀行完成信貸任務(wù)縮緊銀根之時(shí)，再加之政策調(diào)整，此時(shí)能否如愿申請(qǐng)貸款是最為心焦的一件事；對(duì)于個(gè)人而言，散戶貸款已無可能，迫于加息壓力和緊縮政策，可以預(yù)見，一股提前還貸的“暗潮涌動(dòng)”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱，對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，各種宏觀調(diào)控政策中，金融政策是最直接也最致命的，在這種調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)市場的變數(shù)正在上演，期待最終的突破。

　　市場

　　開發(fā)貸款嚴(yán)格控制

　　“如果我要拍地，肯定是心有余而力不足了”，昨日(11.29)，榕城一開發(fā)商在談到目前的金融形勢時(shí)，非常無奈地告訴記者，他已到多家銀行了解過，現(xiàn)在想新申請(qǐng)貸款幾乎不太可能。這位開發(fā)商稱“年終來臨，許多銀行都會(huì)有意識(shí)控制貸款發(fā)放，但今年的情況顯然要嚴(yán)峻很多”。

　　據(jù)記者了解，在房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控“大棒”之下，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)9月27日共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整。通知進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，并指出對(duì)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款等。此后，監(jiān)管部門多次召開會(huì)議，嚴(yán)令各家銀行控制貸款規(guī)模，甚至有消息稱監(jiān)管部門對(duì)部分銀行提出四季度不能增加新增貸款的要求。

　　對(duì)此，記者采訪了福州多家銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們對(duì)此消息均不否認(rèn)。民生銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，從今年10月到12月份，民生銀行已停止對(duì)新增開發(fā)貸款的發(fā)放；建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等都嚴(yán)格控制新增開發(fā)貸款的審批和發(fā)放。一銀行界人士告訴記者，銀監(jiān)會(huì)此次出臺(tái)如此嚴(yán)厲的手段出乎很多銀行的意料。因?yàn)槿ツ暝诓畈欢嘞嗤那闆r下，央行和銀監(jiān)會(huì)并未采取類似的手段。

　　個(gè)貸發(fā)放額度有限

　　貸款規(guī)模壓縮后，房貸的辦理也更為嚴(yán)格了，據(jù)記者了解，臨近年關(guān)，很多銀行的個(gè)人按揭貸款也幾乎處于“歇業(yè)”狀態(tài)，只有部分銀行認(rèn)定的“優(yōu)質(zhì)”客戶才有可能爭取到個(gè)貸的發(fā)放。

　　昨日(11.29)，記者以個(gè)人客戶身份致電多家銀行，咨詢申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款的情況。中國銀行的相關(guān)人士表示，個(gè)人信用貸款及二手房貸款早已停辦，銀行現(xiàn)在只保證一手房的按揭貸款，而且還是對(duì)銀行認(rèn)定的“優(yōu)質(zhì)”客戶發(fā)放貸款。據(jù)了解，建設(shè)銀行與工商銀行基本上都是相同的情況。建設(shè)銀行的有關(guān)人士稱，新增貸款規(guī)模用于保證個(gè)人住房貸款的投放。興業(yè)銀行的相關(guān)人士稱：“到年底，貸款額度基本用完，現(xiàn)在申請(qǐng)按揭貸款，可以遞交相關(guān)材料，但是不一定會(huì)在今年內(nèi)批下來，明年年初申請(qǐng)會(huì)好很多。”

　　據(jù)了解，如此“緊張”的個(gè)貸申請(qǐng)?jiān)谕晔菢O為少見的。有銀行人士指出，事實(shí)上，不少銀行為了保證全年的業(yè)績，在上半年就把今年的額度全部用光，個(gè)別銀行在年底稱“無款可貸”不足以證明銀行是有意收縮房貸，但是今年下半年以來銀監(jiān)會(huì)全力以赴控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，尤其是9月底出臺(tái)的通知使各大銀行全面收緊房貸是不爭的事實(shí)。

　　其中最引人注目的當(dāng)屬對(duì)購買“第二套房”的限定。目前，“第二套房”標(biāo)準(zhǔn)如何界定尚未統(tǒng)一，但貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等硬性指標(biāo)，已進(jìn)入放貸程序之中。

　　提前還貸潮初顯

　　對(duì)于個(gè)人按揭貸款者，今年還有一個(gè)政策不得不提，那就是央行的連續(xù)五次加息。五次加息，屆時(shí)很多銀行都要在明年的1月1日起開始執(zhí)行新的利率。有業(yè)內(nèi)人士稱，今年的加息頻率大大超過往年，估計(jì)今年的還貸高峰會(huì)更加兇猛。為此，記者采訪了各家銀行了解相關(guān)情況。多家銀行人士稱，目前，咨詢提前還貸的市民開始增多，但目前這股提前還貸高峰期尚未涌現(xiàn)，預(yù)計(jì)要到下月或者是明年初。

　　民生銀行的相關(guān)人士稱，之所以目前未出現(xiàn)提前還貸潮，這與最近貸款趨緊以及資本市場的火爆有關(guān)。購房者陳先生的想法頗具代表性，陳先生稱，年初時(shí)他買了一套房，總價(jià)80萬，因?yàn)橄Ｍ悬c(diǎn)現(xiàn)金流在手上，因此首付30萬，貸了50萬，20年還清，今年3月開始還貸，按當(dāng)時(shí)的利率5.814%，每月還款為3528.7元。連續(xù)五次加息后，貸款利率達(dá)到6.6555%。明年1月起，每月還的錢就要上升到3773.78元，每個(gè)月多還240多元，一年多付將近3000元。雖然，這是筆“意想不到”的花銷，但是比起現(xiàn)在資本市場新股申購等的收益來看，并不算太大的開支。陳先生得知，銀行現(xiàn)在對(duì)個(gè)人信用貸款基本叫停，他擔(dān)心萬一自己提前還貸了，生意上資金一時(shí)周轉(zhuǎn)不開，就難以申請(qǐng)到貸款。因此，陳先生稱，不如不提前還貸，暫時(shí)轉(zhuǎn)投其他理財(cái)產(chǎn)品，更劃算。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在福州的購房者當(dāng)中，五區(qū)八縣周邊的客戶群占一定比例，這部分客戶群相對(duì)而言，對(duì)政策的關(guān)注度并不是特別靈敏。當(dāng)明年初開始新的利率時(shí)，這部分客戶群會(huì)發(fā)現(xiàn)月還款額增加，此時(shí)，才會(huì)考慮是否要提前還貸。因此，不難預(yù)測，明年初，將會(huì)迎來一股提前還貸潮。與此同時(shí)，如果資本市場趨緊及貸款放松，提前還貸的人還將增加。

　　分析

　　銀行資金仍是重頭

　　房地產(chǎn)金融調(diào)控，尤其是對(duì)開發(fā)貸款的緊縮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一把利刃。

　　業(yè)內(nèi)人士林先生稱，目前開發(fā)商的融資結(jié)構(gòu)中，仍具有明顯的依賴銀行貸款特征，資金來源主要為自籌資金、銀行貸款、定金及預(yù)收款。在今年3月舉行的中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，中國人民銀行的一位官員一針見血地指出：“房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來源于銀行信貸。”

　　這一點(diǎn)也可以從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運(yùn)作模式上證實(shí)，“拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金(項(xiàng)目前期啟動(dòng)支出)→銷售回款→償還欠款補(bǔ)交土地出讓金”的開發(fā)模式，不難看出，許多開發(fā)企業(yè)的自有資金并不多，從拿地開始，就依賴銀行。

　　因此，有開發(fā)商坦言，雖然這兩年房地產(chǎn)市場火爆，但真正讓他們安心的還是銀行信貸。如今銀行信貸緊縮，對(duì)地產(chǎn)業(yè)的影響是最為直接的。

　　一位證券人士告訴記者，前期強(qiáng)勢抗跌的地產(chǎn)股近期開始大幅下跌。究其原因，主要是日益加強(qiáng)的地產(chǎn)調(diào)控政策，正在迫使資金撤離房地產(chǎn)股。

　　銀監(jiān)會(huì)對(duì)信貸投放規(guī)模的緊縮勢必造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張。林先生稱，對(duì)于上市公司來說，雖然股價(jià)下跌，但它可以靈活運(yùn)用資金，以保證在銀行無法放貸的情況下企業(yè)的正常運(yùn)作。但對(duì)于非上市公司，尤其是中小型房企而言，則有“孤立無援”的感覺，因?yàn)樗鼈兊那巴九c銀行信貸息息相關(guān)。雖然，在福建有許多民間資本，但這兩年火爆的樓市，已讓這部分資本過多過早地投入到房地產(chǎn)市場中，此刻想借用這些民間資本，頗有難度。因此，對(duì)于中小型房企而言，除非自有資金非常雄厚，否則“命懸一線”。林先生稱，此刻對(duì)10月份以后拍地的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一大考驗(yàn)，而對(duì)大開發(fā)商而言，在現(xiàn)有資金下如何走戰(zhàn)略擴(kuò)張之路，如何實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)也是值得商榷的事。

　　有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，如果明年開發(fā)貸款政策依舊緊張，可能會(huì)有新的融資渠道或金融產(chǎn)品出現(xiàn)，以緩解開發(fā)壓力過于緊張的局面。當(dāng)然，有些資金壓力較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可能只能靠賣項(xiàng)目或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者來自保。

　　“二套住宅”影響市場

　　如果說金融政策直接把控了開發(fā)商的“血液”，那它還間接地影響了人們的購房情緒，尤其是豪宅購買者，同時(shí)加重了樓市的觀望氣氛。

　　一開發(fā)商不無擔(dān)心地說，豪宅購買者通常是多套購房者，銀監(jiān)會(huì)9月底的通知直指擁有二套住房的購房者，要求提高第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平。雖然目前對(duì)二套住房尚無統(tǒng)一界定，但對(duì)于多套住房者而言肯定要多付出一定的代價(jià)。對(duì)于豪宅購買者而言，雖有足夠的支付能力，但總價(jià)不菲的房費(fèi)仍會(huì)耗費(fèi)一定的資金，如果在銀行貸款方面無后續(xù)保障，那就會(huì)重新考慮或者暫緩購買，這無疑會(huì)加慢樓盤的銷售進(jìn)度，資金回籠變慢。

　　后市

　　政策不明變數(shù)增多

　　“明年政策的走向現(xiàn)在很難預(yù)測，目前只能確定的是隨著明年初貸款額度的下發(fā)，明年一季度的情況肯定比今年第四季度好。”一銀行界人士非常保守地說。

　　亦有銀行界人士預(yù)測，金融調(diào)控將會(huì)繼續(xù)，明年的開發(fā)貸款條件將會(huì)更嚴(yán)。對(duì)銀行而言，給“過于樂觀”的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更加慎重，選擇優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行放貸更加明顯，發(fā)放貸款也更加謹(jǐn)小慎微。

　　一端是政策不明朗，另一端是市場觀望情緒濃厚，成交量下降。從福房指數(shù)10月的分析報(bào)告來看，10月份福州市商品住宅成交面積29.97萬平方米，與9月份的31.77萬平方米相比，成交量下降了1.8萬平方米，與去年同期相比，降幅為30.85%。而從10月份二手房價(jià)格指數(shù)市場分析報(bào)告來看，10月的二手住宅成交量為17.87萬m2，較上月21.20萬m2的成交量下降了3.33萬m2。不難看出，一、二手房市場，成交量都在降低，然而樓市的價(jià)格卻在上漲。有業(yè)內(nèi)人士稱，除了供給不足和價(jià)格上漲導(dǎo)致的市場觀望情緒濃厚外，緊縮的房貸政策也是使成交量降溫的重要原因，在預(yù)期還不明朗的前提下，房地產(chǎn)“價(jià)漲量縮”現(xiàn)象仍將持續(xù)。該業(yè)內(nèi)人士稱，目前深圳二手房市場全線虧損，這一現(xiàn)象值得我們深入思考。

　　不難看出，在目前政策并不是特別明朗的情況下，房地產(chǎn)市場是否會(huì)出現(xiàn)階段性的齊下格局？雖然從銀行角度來看，希望年初早放貸早收益，畢竟現(xiàn)在國內(nèi)銀行仍以利差收入為主，但是宏觀調(diào)控形勢不可能這么快轉(zhuǎn)松，還得有個(gè)過程。當(dāng)然，亦有業(yè)內(nèi)人士樂觀估計(jì)，或許，此次限貸政策并不會(huì)持續(xù)很久，僅僅只是政府短暫性的調(diào)控措施，對(duì)市場影響不會(huì)持久。但不管怎樣，未來的房地產(chǎn)市場一切都存在變數(shù)。