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將于2007年11月1日實施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其第23條“受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書”。
這個規(guī)定無疑對囤積大地塊的行為亮出了警示性的“黃燈”，但還不是“紅燈”。為什么說不是“紅燈”，有以下幾方面的軟檔：一是資金雄厚的大公司仍可競拍得到大地塊，而大地塊必然會被“囤”一段時間。地塊越大，則政府年度土地出讓計劃越“水”，因為出讓大地塊是一項預(yù)支未來的事務(wù)。為克此弊端，這也是我鼓吹“小地塊模式”的緣由之一。二是存在“掛牌”出讓大地塊的可能。掛牌出讓對于資金雄厚的大公司未必有利，倒是對于權(quán)力之手的運作有利，這是不爭的事實。如果輪不到權(quán)力繼續(xù)發(fā)揮作用，則大可一拍了之，不必掛牌了。當(dāng)然，掛牌地塊中，必定包含一些與公益相關(guān)的內(nèi)容。如果不憚以最壞的惡意來揣摸中國人，則這種公益內(nèi)容，會被濫用作權(quán)力運作的藥引子。因此，列位看官不妨靜觀未來土地市場，看看掛牌項目是不是會突然增多，就可證明我所言虛還是實。
因此，我的建議是：少掛牌，多拍賣，小地塊，低門檻。這應(yīng)該成為適合中國國情的，依照目前土地法規(guī)大勢所定的完善土地制度的十二字經(jīng)。
盡管還只是對大規(guī)模囤積土地的行為亮“黃燈”而已，卻也對中小企業(yè)拿地有好處。因為地方政府考慮到土地一次性出讓的風(fēng)險，必然會把大地塊劃小。中小企業(yè)還可形成一定市場訴求，要求各地政府把每年的土地出讓計劃作得更“細”：即一方面政府服務(wù)更“細致”，一方面土地劃分更“細小”。同時，為了保障廣大中小企業(yè)的用地需求，應(yīng)該更嚴(yán)格監(jiān)督掛牌土地的過程，避免大量地塊通過掛牌方式設(shè)置門檻把中小企業(yè)擠走，并避免通過掛牌方式為某些企業(yè)度身訂做而損害公平競爭。
國土資源部現(xiàn)在是下了決心認為目前這套土地模式是合理的，是符合市場經(jīng)濟的，是符合中國城市化要求的。我也不好多置疑辭。不過，一項土地政策對中小企業(yè)有利，就是值得鼓勵的事。
尤其是對于房地產(chǎn)發(fā)展而言，商品房用地地價奇高，大地塊被囤積，即所謂“政策性囤地”，已呈惡性發(fā)展。原有分期開發(fā)、分期繳交地價、分期發(fā)征的方式，幾乎是政府助地產(chǎn)商囤積，以至于造成目前相當(dāng)普遍的囤地之風(fēng)。
只是，39號令沒有針對已發(fā)生的囤地行為作如何處理的條款。我擔(dān)心，一是大量舊囤之地會沖淡該文件的效力，二是因為沒有太明確的說法，還有可能發(fā)生偷偷往舊囤之范圍內(nèi)加塞新地塊的行為。那些有辦法在以前囤下地的公司，就一定有辦法把新地塞到“新地新規(guī)矩、老地老規(guī)矩”之老規(guī)矩中去。
如果發(fā)生這樣不堪之事，就容易讓人聯(lián)想到“貓鼠游戲”，其實貓未必真的想把鼠逮住，觀眾能看到的是貓在拼命抓鼠，實際發(fā)生的可能是：一、貓想抓鼠，但力不從心；二、貓逗鼠玩，玩給觀眾看；三、鼠逗貓玩，玩給觀眾和貓自己看。
為了提高觀眾看貓鼠游戲的看戲水平，這里略提幾條門道線索：
一、掛牌。包含公益設(shè)施或要求，“必須”掛牌，條件很“苛刻”，只有“××公司”宜于摘牌，別人摘了，那是不懂事，攪陣，必定“后果很嚴(yán)重”。
二、成片開發(fā)區(qū)。“片”的范圍飄忽不定，“片”內(nèi)功能置換，完全可以換到“片”外去。往往以大型國企最擅此道。
三、舊城舊村改造。利益復(fù)雜，必須拉長時限，排排座，吃果果，果果一個一個吃。
四、資產(chǎn)重組。某上市公司或非上市公司，擁有許多地塊，進入資產(chǎn)重組。盡管原來該公司有許多未完善手續(xù)用地，甚至包括一些集體用地，均可繞過“招拍掛”途徑，以資產(chǎn)重組方式解決土地慢慢消化的問題。
鑒于39號令有如此多的漏洞，我認為一時半會也堵不住這些漏洞，尤其是成片開發(fā)區(qū)和舊改幾乎就沒有太多手段去約來其“囤地”行為。也可以理解為，成片開發(fā)區(qū)和舊改項目，可以當(dāng)作是合理合法的政策性囤地。那么，對于掛牌方式和資產(chǎn)重組方式，應(yīng)該采取“小地塊模式”，以使市場更為公正和透明。
看看，我又繞到小地塊上來了。小地塊模式可以填補中國土地制度的很多漏洞，也符合和諧社會、公正社會和十七大的精神，望有關(guān)部門明察之善用之。
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