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權(quán)威專家解讀秘密土地協(xié)議
“這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個合同，我們可以明顯看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價(jià)還是最終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個形式，一個假象”
記者：按照那份2006年10月18日，張家界市永定區(qū)人民政府和張家界市高駿投資有限公司簽訂的《合作開發(fā)合同書》(以下簡稱《合同書》)，第五章第十四條規(guī)定“該地塊公開出讓時的出讓起始價(jià)由甲方征求乙方意見后確定，該確定的出讓起始價(jià)及出讓款的具體返還事宜由雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議(該補(bǔ)充協(xié)議作為本合同附件八)”。怎么看？
唐健：這明顯是一份政府和開發(fā)商簽訂的不能拿到桌面上的私下協(xié)議，通過這個合同，我們可以明顯地看到在土地正式招拍掛出讓前，無論是政府的土地出讓底價(jià)還是最終的競得人，都已定好了。土地出讓前的招拍掛只是一個形式，一個假象，是為了能夠順利地獲得土地使用權(quán)而采取的一種手段，通過這種假招拍掛，規(guī)避國土資源部經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)應(yīng)采取招拍掛方式取得的政策。是國土資源部一再強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)厲打擊的“暗箱操作”行為。
記者：在2006年12月16日雙方簽訂的《張家界市鳳凰酒店項(xiàng)目土地儲備出資協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)中，第一條“經(jīng)張家界市地價(jià)評估所評估，該地塊評估價(jià)格為9.3647萬元/畝。甲方同意該評估價(jià)作為該期批準(zhǔn)用地出讓起始價(jià)，乙方予以同意，甲方承諾不變更該出讓起始價(jià)”，意思跟上面一樣？
唐?。哼@個開發(fā)商很強(qiáng)勢，政府都得聽他的。國土資源部和監(jiān)察部都要求，招拍掛底價(jià)要根據(jù)評估結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策集體決策，并嚴(yán)格保密。在這個合同中，甲方事先已將底價(jià)告知乙方，并且還征得了乙方同意，甲方承諾不更改該起始價(jià)，完全違背了國土資源部和監(jiān)察部的有關(guān)要求。
記者：第二十二條“該地塊出讓后甲方收到每筆土地出讓價(jià)款時，應(yīng)將該款項(xiàng)支付給乙方，以作為返還乙方的投資款以及乙方對基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、體育公園的建設(shè)費(fèi)用”。這怎么看？
唐?。哼@里隱含的意思就是說，這塊土地的最終使用者就是乙方，招拍掛就是形式。我們還可以看出，地價(jià)款最后都會返還給乙方，這樣，即使出讓價(jià)再高也是自己的錢進(jìn)自己的腰包，只不過劃轉(zhuǎn)了一下。
國土資源部規(guī)定，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。被業(yè)界稱為“8·31大限”。但從相關(guān)協(xié)議上看，它實(shí)質(zhì)上仍然在搞協(xié)議出讓，走了一下“招拍掛”的形式。
“開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價(jià)”
記者：《協(xié)議》里面的備忘錄作為《合同書》的附件八，其第二條規(guī)定“該期用地成功出讓后，按出讓成交價(jià)款的25%計(jì)土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府。甲方將該兩筆款項(xiàng)(一、成交價(jià)款扣除上繳省政府的土地出讓金15%的部分，二、競得者上繳的契稅)于競得者支付完該地塊價(jià)款之日起10個工作日內(nèi)一次性全額支付給乙方，作為償還乙方對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入”。比上面這條更加細(xì)化了。
唐?。簩?，一樣的意思。算起來開發(fā)商只付了土地出讓金的3.75%，就是應(yīng)該交給省政府的那部分，只有這部分當(dāng)?shù)卣菬o權(quán)減免的。開發(fā)商拿地成本還不足出讓金的零頭，差不多是零地價(jià)。正因?yàn)榇嬖谥@樣的私下協(xié)議，“地王”不斷涌現(xiàn)，土地拍賣價(jià)不斷創(chuàng)出新高，造成土地價(jià)格虛高，房地產(chǎn)泡沫就是這樣產(chǎn)生的。
記者：該上繳的契稅是多少？能減免嗎？
唐?。?997年10月1日實(shí)行《中華人民共和國契稅暫行條例》的第三條規(guī)定：“契稅稅率為3%-5%”。“契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案”。按規(guī)定，契稅不可減免、返還。
記者：第三章第十條“該地塊的征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用及因取得征地和其它合法用地手續(xù)而向國家、省級政府交納的稅、費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)按本合同第四條約定投入，甲方進(jìn)行總包干承包(包費(fèi)用、包完成期限)”。土地轉(zhuǎn)讓前期的費(fèi)用應(yīng)該由誰來負(fù)責(zé)？
唐?。喊凑找?guī)定，城市分批次用地的有關(guān)費(fèi)用，包括征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用以及應(yīng)繳納的規(guī)費(fèi)應(yīng)由城市人民政府承擔(dān)，待土地出讓后由用地者以土地出讓金的形式繳納。但事實(shí)上在實(shí)際操作中，這些前期費(fèi)用都是用地者承擔(dān)的。很多地方都存在這種做法。
土地要招拍掛，而招拍掛之前不可能確定業(yè)主，但現(xiàn)在一般都是業(yè)主先定。
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