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　　九月、十月通常是每年房地產(chǎn)交易的高峰期，地產(chǎn)商往往選擇在這期間推出新盤(pán)，然而今年深圳的情況卻大不相同，不僅難覓“金九銀十”的蹤影，交易量之低更是創(chuàng)下記錄。

　　過(guò)去兩年里，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)整體上漲超過(guò)一倍，某些區(qū)域甚至出現(xiàn)了兩三倍的增幅。尤其是在2007年上半年，深圳整體房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)50%。在房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，政府出臺(tái)了一系列的政策措施對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

　　從8月起，一系列金融和稅收的措施密集出臺(tái)，多方力量交集，深圳樓市的投資環(huán)境發(fā)生明顯改變。第三季度樓市降溫明顯，一手住宅交易面積103萬(wàn)平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%；同時(shí)，二手住宅交易面積114萬(wàn)平方米，比第二季度下跌63%，比第一季度下跌51%。

自9月份開(kāi)始總體房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，10月份更有少量的樓盤(pán)通過(guò)折扣、贈(zèng)送等方式回調(diào)價(jià)格，二手房的議價(jià)空間也放大。目前，深圳樓市面臨銀行惜貸，個(gè)稅政策未落實(shí)，增加政策性保障住房供應(yīng)，物業(yè)稅即將推出等等不明朗的因素，市場(chǎng)的觀望氣氛仍然濃厚，往年的“金九銀十”已經(jīng)再難重現(xiàn)。

　　政策調(diào)控下市場(chǎng)趨冷，住宅交易量下降明顯

　　9月27日，《央行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》在長(zhǎng)假之前出臺(tái)，核心內(nèi)容是提高第二套以上購(gòu)房首付比例至40%和1.1倍利率，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和加按揭等信貸的調(diào)控。在深圳，消費(fèi)者購(gòu)房選擇銀行按揭的比例約在9成，且二次置業(yè)者比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)首次置業(yè)者，所以本地樓市對(duì)于貸款政策的變化表現(xiàn)得相當(dāng)敏感。提高第二套房首付，就意味著增加二次購(gòu)房的現(xiàn)金量，對(duì)投資者而言，大大增加了投資成本，令大量投資客推出市場(chǎng)，投資客份額的減少也將對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)起到了積極的作用。

　　其實(shí)早在九月份，房貸新政沒(méi)有出臺(tái)之前，市場(chǎng)已經(jīng)有所變化。原因在于，一方面，由于上半年的放貸過(guò)多過(guò)快，不少商業(yè)銀行都已經(jīng)把整年的房貸額度用完，信貸也隨之收緊；另一方面，8月開(kāi)始啟用的新版二手房交易合同使利用陰陽(yáng)合同逃避個(gè)稅的交易減少；而深圳市二手房估價(jià)系統(tǒng)的即將投入使用也令濃厚的觀望氣氛在市場(chǎng)上彌漫。9月一手房交易面積比八月份下降了11.03%，是自六月份以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月下降。全市二手房市場(chǎng)更是嚴(yán)重萎縮，交易面積比八月下降43.98%，實(shí)際成交818.14萬(wàn)平米。部分投資客的離場(chǎng)，使得二手房的價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，尤其是豪宅市場(chǎng)。由于豪宅的價(jià)格較高，自住型的買(mǎi)家在觀望期并不會(huì)貿(mào)然購(gòu)入價(jià)格較高的豪宅，加上目前大部分升值較多的豪宅都是在前幾年以較低的價(jià)格購(gòu)入的，已經(jīng)獲利甚多，因此不少賣家寧愿降價(jià)10%--15%早日出手。

　　與此同時(shí)，一手市場(chǎng)的銷售速度也明顯放緩，成交量大跌，上半年開(kāi)盤(pán)即售罄的火爆格局被打破，不少樓盤(pán)的銷售率持續(xù)走低，而往年樓市“金九銀十”的輝煌歷史顯然已被改寫(xiě)。在9月推出的10多個(gè)新盤(pán)，除了中海西岸華府成交率突破90%外，其他各盤(pán)的銷售率保持在15-45%之間，沖破50%銷售率的是少之又少。探其成交萎縮的原因，最有效的政策是銀行個(gè)貸收緊，造成對(duì)樓市的重創(chuàng)。一手樓有不少的買(mǎi)家未能通過(guò)銀行個(gè)貸資信的審批，嚴(yán)重阻礙了一手樓的成交量。9月份，深圳全市一手房住宅銷售套數(shù)為3290套，環(huán)比下降了13.3%；在傳統(tǒng)的銷售旺季—“十一”黃金周里，深圳的一手只成交了82套。

　　樓市整體價(jià)格增幅趨緩，自住型買(mǎi)家成為市場(chǎng)主導(dǎo)

　　10月20日，萬(wàn)科·金域東郡推出首批單位475套，均價(jià)7500元／平方米，截至當(dāng)日下午5點(diǎn)，幾乎售罄。據(jù)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天參與選房的客戶人數(shù)接近3000人，成交客戶主要為坪山坑梓的原住民，深圳大工業(yè)區(qū)的企業(yè)高管，項(xiàng)目附近的私營(yíng)企業(yè)主和高管等，所在片區(qū)內(nèi)的自住客比率占據(jù)近5成。

　　于10月27日發(fā)售的中海大山地空中別墅和空中院墅單位，雖然同樣享有別墅配套，但是由于產(chǎn)品不一樣，此次開(kāi)盤(pán)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前期推出的別墅價(jià)格。中海方面已經(jīng)證實(shí)，多層空中院墅部分單位均價(jià)為8000--9000元／平方米。相對(duì)較低的售價(jià)已經(jīng)引發(fā)市場(chǎng)的轟動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天吸引了約3000人到場(chǎng)選房，僅上午2個(gè)多鐘頭就銷售250套，銷售率接近9成。

　　雖然這兩個(gè)樓盤(pán)分別位于關(guān)外的坪地和橫崗，但是相比幾個(gè)月以前關(guān)外動(dòng)輒上萬(wàn)的定價(jià)，這兩個(gè)樓盤(pán)的定價(jià)還是吸引到很多當(dāng)?shù)氐淖宰⌒唾I(mǎi)家青睞的。萬(wàn)科·金域東郡位于未來(lái)深圳的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域—東部新城；而中海·大山地又是離福田中心區(qū)只有半小時(shí)的車程，地理位置相當(dāng)不出。加上兩個(gè)樓盤(pán)都是大型社區(qū)，又是名牌開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品，因此之前市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格都比實(shí)際開(kāi)盤(pán)的價(jià)格要高出不少的情況下，銷售情況良好。

　　從萬(wàn)科和中海這兩個(gè)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)的定價(jià)策略我們可以看出，部分發(fā)展商已經(jīng)不再盲目的把投資客視為項(xiàng)目的主導(dǎo)，傾向于自住型的較低的定價(jià)重現(xiàn)于市場(chǎng)。在目前的市場(chǎng)環(huán)境中，持幣觀望者明顯增多，置業(yè)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)提高了，迫使市場(chǎng)日趨理性，部分價(jià)格上漲過(guò)快區(qū)域的物業(yè)價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整，個(gè)別價(jià)格虛高的樓盤(pán)將會(huì)在接下來(lái)的幾個(gè)月承受到銷售的壓力。在10月份開(kāi)盤(pán)的還有世金國(guó)際、半山·御景、中信紅樹(shù)灣四期、五洲星苑、鑫園廣場(chǎng)，以上的幾個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)閮r(jià)格較高，目前的銷售情況都是一般，銷售率均在10%-30%之間，顯示了市場(chǎng)對(duì)總價(jià)較高的樓盤(pán)承接能力的缺乏。在大部分的投資客離場(chǎng)，自住型買(mǎi)家普遍觀望的情況下，價(jià)格成為了主導(dǎo)銷量的最重要因素。從9月、10月入市的樓盤(pán)銷售情況來(lái)看，深圳的自住客對(duì)普通住宅的心理價(jià)位大約在關(guān)外8000元/平方米以下、關(guān)內(nèi)20000元/平方米以下。隨著政府不斷地通過(guò)政策調(diào)控樓市，投資客的獲利空間會(huì)越來(lái)越少，目前已經(jīng)有不少的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)內(nèi)地二三線城市的市場(chǎng)，自住型的買(mǎi)家重新成為市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)力。相信未來(lái)一手普通住宅的價(jià)格會(huì)逐漸趨于平穩(wěn)，而高檔豪宅由于較高的品質(zhì)和稀缺性價(jià)格仍然會(huì)保持高位，前段時(shí)間價(jià)格上漲較快的中高檔物業(yè)價(jià)格則會(huì)面臨較大的壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有一定的調(diào)整。

　　近兩個(gè)月，購(gòu)買(mǎi)90平米以下一手房住宅占總交易套數(shù)的比例大幅上升，9月較8月漲幅達(dá)26.53%。盡管樓市低迷調(diào)控政策不斷，但是自用型買(mǎi)家的切實(shí)需求依然存在，他們大多傾向選擇面積較小，總價(jià)較低的中小戶型。這種價(jià)格相對(duì)較低的交易所占分額比重的增加，是造成整體的一手房市場(chǎng)的均價(jià)在9月有所回落的主要原因。而就相同區(qū)域和素質(zhì)的項(xiàng)目而言，價(jià)格則保持相對(duì)平穩(wěn)。

　　二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)同樣的變化趨勢(shì)。從七月開(kāi)始，二手房的交易中90平米以下的普通住宅占成交總套數(shù)的比例就不斷的上升，到了九月已經(jīng)接近70%的買(mǎi)家選擇購(gòu)買(mǎi)90平米以下的二手住宅。自住型的買(mǎi)家主導(dǎo)市場(chǎng)，并且占整體市場(chǎng)的交易比重也越來(lái)越大。

　　9月各區(qū)樓市表現(xiàn)各異，部分熱點(diǎn)片區(qū)回落較為明顯

　　目前，深圳市的樓市進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，市場(chǎng)比較低迷，各區(qū)的二手房市場(chǎng)都受到不同程度的影響；尤其是上半年房?jī)r(jià)上漲最快、漲幅最大的片區(qū)，如南山、福田，最近在一連串的調(diào)控政策下，二手房住宅的交易量下降十分明顯。

　　羅湖區(qū)

　　9月的羅湖區(qū)二手住宅成交1601套，面積11.37萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了34.84%和30.37%，成交的降幅是3個(gè)核心區(qū)域中最小的。主要原因是今年上半年福田和南山是深圳特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅最快，二手的均價(jià)均以過(guò)一萬(wàn)五，而羅湖則大多在一萬(wàn)左右，這樣的價(jià)格對(duì)于想在關(guān)內(nèi)置業(yè)的人來(lái)說(shuō)還是可以接受的，因此羅湖的二手房成為了自主性買(mǎi)家的一個(gè)重要考慮對(duì)象，所以在房貸新政的出臺(tái)前后，羅湖的二手房市場(chǎng)所受影響較小。但是由于自主型的買(mǎi)家最為看重價(jià)格因素，因此翠竹路、黃貝嶺、蓮塘等片區(qū)成為最近他們的關(guān)注熱點(diǎn)。

　　福田區(qū)

　　9月的福田二手住宅成交1306套，面積10.82萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了52%和51.39%，成交的跌幅是全市最大的。今年以來(lái)福田區(qū)的二手樓市一直保持著高價(jià)位，需求量也在不斷的增加，成交量一直是位于特區(qū)內(nèi)的首位。由于深圳城市中心的西移，福田CBD的日漸崛起以及交通、商業(yè)金融配套的日漸成熟，福田的房地產(chǎn)價(jià)值也逐漸提升。但是，上半年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，已經(jīng)很大程度地超過(guò)了一般自住型買(mǎi)家的承受范圍。房貸新政的出臺(tái)，使得大部分的投資客退市離場(chǎng)，缺乏了消費(fèi)力較強(qiáng)的投資客接盤(pán)使得成交量在8月底開(kāi)始大幅下滑。作為福田中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，梅林片區(qū)的二手房總價(jià)比福田其他片區(qū)低了不少，所以梅林片區(qū)仍然是福田自住型買(mǎi)家的熱點(diǎn)關(guān)注片區(qū)。

　　南山區(qū)

　　9月的南山區(qū)二手住宅成交915套，面積7.8萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了40.58%和42.6%，成交的降幅為特區(qū)內(nèi)的第二。由于市場(chǎng)對(duì)樓市前景持觀望態(tài)度，加上南山的二手房?jī)r(jià)在上半年的漲幅均超過(guò)50%，目前的價(jià)格正處于一個(gè)相當(dāng)高的水平，不少自住型的買(mǎi)家都擱置了他們的購(gòu)房計(jì)劃，房貸新政的出臺(tái)和對(duì)后續(xù)調(diào)控的憂慮使得之前看好西部通道等因素的投資客們不敢再貿(mào)然入市。后海片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，配套成熟，加上西部通道和濱海長(zhǎng)廊以及地鐵2號(hào)線即將開(kāi)通的眾多利好優(yōu)勢(shì)，即使目前南山區(qū)二手房市場(chǎng)交易量下降較多，但是仍然是自住型買(mǎi)家較為關(guān)注的一個(gè)片區(qū)。

　　鹽田區(qū)

　　9月的鹽田區(qū)二手住宅成交201套，面積1.18萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了42.24%和53.91%。雖然今年以來(lái)，鹽田市場(chǎng)不被市場(chǎng)關(guān)注的情況已經(jīng)逐漸扭轉(zhuǎn)，今年1至9月總成交面積為19.8萬(wàn)平米，同比達(dá)到增長(zhǎng)77.9%，但是鹽田區(qū)仍然是特區(qū)內(nèi)交易量最少的一個(gè)區(qū)域。鹽田區(qū)由于功能定位和交通等因素的限制，自住型的買(mǎi)家相比起其他的片區(qū)是較少的。因此本次的房地產(chǎn)調(diào)控措施把大部分投資客擠出二手市場(chǎng)以后，可以看出自住型的買(mǎi)家承接是比較乏力的。沙頭角為鹽田的主要居住片區(qū)，二手市場(chǎng)也會(huì)最為發(fā)達(dá)，不過(guò)從今年上半年開(kāi)始，大小梅沙在東部華僑城的開(kāi)發(fā)影響下，二手市場(chǎng)也開(kāi)始活躍起來(lái)。

　　寶安區(qū)

　　9月的寶安區(qū)二手房住宅成交1338套，面積11.46萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了52.49%和52.31%。寶安區(qū)的二手市場(chǎng)主要集中在新安、西鄉(xiāng)、龍華、寶安中心區(qū)四個(gè)片區(qū)，經(jīng)過(guò)今年上半年房?jī)r(jià)的快速上升，寶安中心區(qū)的二手均價(jià)都已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)元，較高的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了很多自住型買(mǎi)家的心理價(jià)位，而且近兩個(gè)月里寶安中心區(qū)有著較多的新盤(pán)推出，這也大大地影響了二手市場(chǎng)的交易量。寶安區(qū)的自住型賣家所關(guān)注的熱點(diǎn)片區(qū)仍是寶安中心城和龍華片區(qū)。

　　龍崗區(qū)

　　9月的龍崗區(qū)二手房住宅成交1368套，面積13.6萬(wàn)平米，環(huán)比分別下降了42.93%和31.80%。2007年，大運(yùn)會(huì)和地鐵是拉動(dòng)龍崗樓市發(fā)展的主要支撐，而受益最大的區(qū)域便是是龍崗中心城，眾多的品牌開(kāi)發(fā)商也在這里先后推出他們的樓盤(pán)，一手市場(chǎng)的火爆帶動(dòng)了二手市場(chǎng)的價(jià)格。但是由于一手供應(yīng)相對(duì)較為充足，上半年的價(jià)格上漲的速度過(guò)快，目前龍崗區(qū)二手市場(chǎng)在房貸新政的影響下收縮得較大。目前從其他幾個(gè)片區(qū)的開(kāi)盤(pán)銷售情況來(lái)看，龍崗中心城還是自住型買(mǎi)家的首選。

　　后續(xù)調(diào)控政策將持續(xù)影響樓市

　　十七大會(huì)議中提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要“引導(dǎo)需求”、“抵制過(guò)旺需求”，標(biāo)志著一些重點(diǎn)地區(qū)的房市政策將轉(zhuǎn)向供應(yīng)與需求兩手抓，且將會(huì)加強(qiáng)對(duì)住房需求進(jìn)行調(diào)節(jié)的“需求管理型政策”。預(yù)計(jì)未來(lái)金融方面的調(diào)控措施仍主要為利率調(diào)整，同時(shí)收緊信貸也將是一個(gè)重要手段；作為打擊投機(jī)，降低投資需求的調(diào)控政策，物業(yè)稅和估價(jià)征收的增值稅將起到積極和正面的作用；土地方面，對(duì)廉租房建設(shè)優(yōu)先土地供應(yīng)，實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合的制度，對(duì)緩和供需矛盾，解決困難家庭的居住問(wèn)題將起到重要作用。

　　面對(duì)上半年深圳房?jī)r(jià)的一路飆升行情，深圳市相關(guān)部門(mén)自然不會(huì)熟視無(wú)睹。繼規(guī)范、整頓市場(chǎng)一系列措施出臺(tái)后，后續(xù)的樓市調(diào)控政策一直在跟進(jìn)。截止目前，深圳今年不少于6000套政策性保障住房中已經(jīng)落實(shí)了第一批4198套，包括用于出售的住房3365套，用于出租的住房824套，該類住房的申請(qǐng)條件、價(jià)格和申請(qǐng)流程也將逐步公布；此外，深圳市還將在年內(nèi)正式啟用二手房的估價(jià)系統(tǒng)，啟動(dòng)二手房按評(píng)估價(jià)格增收增值稅的政策，減少甚至消除逃避相關(guān)稅費(fèi)的行為，將加大投機(jī)成本，抑制投資；同時(shí)，作為試點(diǎn)城市，物業(yè)稅何時(shí)出臺(tái)也是影響未來(lái)深圳樓市走向的一個(gè)重要因素。

　　二手房交易評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)、土地增值稅、物業(yè)稅等政策雖未落地，但這些政策已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理產(chǎn)生一定影響，在這樣的情況下，深圳樓市總體的觀望氛圍仍將持續(xù)一段時(shí)間。與此同時(shí)，在大量實(shí)際住房需求的驅(qū)動(dòng)下，預(yù)計(jì)年底深圳自用型住宅銷售量也將有所回復(fù)。