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　　2008年是個(gè)拐點(diǎn)。這是王小廣日前發(fā)布的最新研究報(bào)告作出的預(yù)測(cè)：目前，我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期性繁榮的頂部區(qū)，頂部可能出現(xiàn)在明年上半年。

　　因?yàn)橥跣V特殊的身份——“國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任”——這份報(bào)告又被看成來自“高層”的聲音。不少人作出“明年將繼續(xù)抑制流動(dòng)性過剩，重點(diǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)，樓市拐點(diǎn)將出現(xiàn)”的解讀。對(duì)此，王小廣向本報(bào)記者澄清道：“這是個(gè)別人的行為，我并沒說房?jī)r(jià)要跌，不要再為難專家了。”

　　由此可見，面對(duì)房?jī)r(jià)，專家們也失去了“唱衰”的勇氣。但是否“全城”緘默，房?jī)r(jià)就一帆風(fēng)順？從目前的市場(chǎng)來看，顯然不是：理由一是房?jī)r(jià)多年累積超出大多數(shù)人的實(shí)際接受能力；理由二是一系列調(diào)控政策累積效應(yīng)放大，房?jī)r(jià)見頂信號(hào)強(qiáng)烈；理由三是目前房?jī)r(jià)的火熱，是因?yàn)槔习傩諏?duì)通貨膨脹的恐懼和對(duì)人民幣的信心不足，只是一種虛華。

　　一線城市集體遇冷

　　私下與開發(fā)商聊天時(shí)，不少人表示，“新政”直接導(dǎo)致他們的銷售放緩，“至少減少了10個(gè)百分點(diǎn)”。這里所指的新政是9月27日深夜，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)表的通知——第二套房首付增至四成，利率增至1.1倍。

　　隨后，北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)矛盾最激烈的一線城市，出現(xiàn)了“頹勢(shì)”。深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉稱，若第二套房貸款新政能得到嚴(yán)格實(shí)施，將抑制過剩的投資需求，深圳樓市方向有望就此得到扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有可能比高峰時(shí)期下降三成。

　　從市場(chǎng)行情，跟一些言論看來，一線城市已經(jīng)遭遇了樓市冷冬期。但是否是與新政有直接關(guān)系呢？其實(shí)，從下半年開始，北京、深圳、上海三大住宅城市，已經(jīng)有有價(jià)無市的跡象：深圳的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)陷入漫長(zhǎng)冰河期；北京的投資者正在撤離樓市；上海的買家持幣觀望。而廣州，樓市盡管依舊火爆，卻只是二手房市場(chǎng)一改之前頻繁“加價(jià)”的做法，悄悄調(diào)低了掛牌價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象的原因，其實(shí)來自多年房?jī)r(jià)的累積，“目前樓市已經(jīng)超出人們的實(shí)際消費(fèi)能力了”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年到2006年，廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了近2倍，分別為：3888元、4618元、5117元、6373元。到2007年9月，該市一手房均價(jià)已達(dá)11290元。

　　在武漢的售樓小姐依舊“牛氣沖天”的時(shí)候，從深圳傳來的市場(chǎng)行情，讓人羨慕萬分：從7月開始，深圳許多開發(fā)商明升暗降，不少開發(fā)商打折促銷——房?jī)r(jià)除了可打7.5折外，部分戶型還附送裝修、家電，售樓小姐的態(tài)度比上半年也有了180度的大轉(zhuǎn)變。

　　政策累積效應(yīng)爆發(fā)

　　由一線城市蔓延的“冷空氣”，不僅僅只是房?jī)r(jià)累積的效應(yīng)，還包括來自政策方面的累積力度。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，高房?jī)r(jià)的支撐點(diǎn)是流動(dòng)性資金充裕。而2007年的調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)，正是抑制流動(dòng)性資金過剩。不少業(yè)內(nèi)專家對(duì)于國(guó)家宏觀調(diào)控基本有個(gè)共識(shí)：流動(dòng)性資金充裕背景下，調(diào)控地產(chǎn)仍主要是從源頭上控制，緊縮銀根回收流動(dòng)性；此外，針對(duì)房?jī)r(jià)飛漲主要因地價(jià)飆升推動(dòng)現(xiàn)象，調(diào)控矛頭還將指向土地供應(yīng)。

　　關(guān)于土地供應(yīng)的調(diào)控，最新的消息來源于10月28日，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)的強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國(guó)土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的方法。

　　中國(guó)人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明在接受采訪時(shí)表示，國(guó)土部門的方法，將從三個(gè)方面影響未來土地市場(chǎng)的供應(yīng)：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內(nèi)；二是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年的開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和作出相應(yīng)承諾。

　　而由土地市場(chǎng)衍生出來的話題就是：以積極的土地供應(yīng)政策來增加房屋供應(yīng)量，進(jìn)而以增加供應(yīng)來穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　向“囤地”開刀的根本原因有兩個(gè)：一是因?yàn)樽栽黾油恋毓?yīng)政策啟動(dòng)以來，房?jī)r(jià)仍在快速上漲，同時(shí)增加供應(yīng)的土地被手中有大量資金的房地產(chǎn)上市公司囤積。第二個(gè)原因是，在土地供應(yīng)上，有“守住18億畝耕地”這條紅線。土地管理部門無法再過多增加土地供應(yīng)量，以解決房?jī)r(jià)問題。

　　業(yè)界人士表示，調(diào)控土地，只是從源頭開始整治，“接下來肯定會(huì)有一系列政策配套實(shí)施。”

　　購(gòu)房者心理的成長(zhǎng)

　　在接受記者專訪時(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞提出一個(gè)觀點(diǎn)，也可以解釋房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)“拐點(diǎn)”：“目前中國(guó)民間投資渠道狹窄，從目前來看，唯股市和樓市。”隨著股市直上6000點(diǎn)的豪情，樓市有暗藏的悲傷，而另一方面，人民幣的價(jià)值越來越得到體現(xiàn)，以前市民因?yàn)樾判牟蛔?，需要通過投資不動(dòng)產(chǎn)來抵制對(duì)通貨膨脹的恐慌心理，也將得到調(diào)整。

　　此外，在另兩層因素的集體發(fā)力下，樓市中的重要支柱力量——買方，將進(jìn)入觀望。從供需關(guān)系上解讀，樓市進(jìn)入“拐點(diǎn)”不再僅僅是一個(gè)“警告”。

　　王小廣：奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)透支房?jī)r(jià)

　　預(yù)測(cè)1

　　預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在2008年下半年后將進(jìn)入適度調(diào)整期，將使投資增長(zhǎng)有所減速。房地產(chǎn)特別是住宅的繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，我們估計(jì)在2008年奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，正處于中期繁榮的頂部區(qū)域，但由于受多重因素的作用，房地產(chǎn)在奧運(yùn)會(huì)后可能步入中期調(diào)整期。

　　這些因素是：持續(xù)過高的房?jī)r(jià)對(duì)住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)以及人們對(duì)奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化等。房地產(chǎn)調(diào)整將明顯地帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整，整體投資增長(zhǎng)將會(huì)逐步放慢。另外，受出口政策調(diào)整的影響及世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能逐步放慢的影響，出口增長(zhǎng)將趨于放慢，對(duì)投資增長(zhǎng)也將起到一定的抑制作用。

　　預(yù)測(cè)2

　　價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)而不是物價(jià)，同時(shí)加強(qiáng)物價(jià)監(jiān)管和調(diào)節(jié)。今年二季度以來的價(jià)格大幅回升是結(jié)構(gòu)性的，并不會(huì)導(dǎo)致全面的通貨膨脹，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定和金融危險(xiǎn)的價(jià)格因素主要是房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期過快增長(zhǎng)，而不是物價(jià)，對(duì)股市過熱的調(diào)控也相對(duì)容易，將產(chǎn)業(yè)升級(jí)與資本市場(chǎng)加快發(fā)展結(jié)合起來，并配合以合適的金融調(diào)控政策，股市會(huì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。價(jià)格調(diào)控的重點(diǎn)是房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)主要是要調(diào)整房地產(chǎn)政策，可以從以下幾方面著手：

　　一是住房基本政策是只鼓勵(lì)家庭擁有一套住房，而對(duì)投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時(shí)限制外籍人員購(gòu)買住房；二是加大稅收調(diào)節(jié)作用，盡快出臺(tái)征收不動(dòng)產(chǎn)稅政策，促進(jìn)“賣房”；三是對(duì)購(gòu)買第二套以上住房采取嚴(yán)厲的金融抑制政策，將購(gòu)買第二套以上住房的首付提高到40%以上，并將其利率調(diào)整大幅提升，以抑制住房的投資需求。

　　房?jī)r(jià)與供需的相關(guān)性

　　啟動(dòng)、升溫、過熱、過剩、衰退、觸底、反彈。仿佛宿命，房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)程以拋物線的姿態(tài)，不斷從起點(diǎn)走到終點(diǎn)，又從終點(diǎn)回到起點(diǎn)。一個(gè)矛盾如何解決，成為宿命的突破點(diǎn)——如何均衡過熱與過剩。

　　從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)，不僅僅是一個(gè)字的轉(zhuǎn)變，其中牽連著一個(gè)市場(chǎng)的質(zhì)變，更深層的意義在于“物以稀為貴”的千古定律。

　　賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)，專家、學(xué)者、政府、市民各有其聲。一方面害怕供應(yīng)少，房?jī)r(jià)上漲過快，影響市場(chǎng)健康；另一方害怕供應(yīng)多，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，影響市場(chǎng)發(fā)展。如何尋找一個(gè)中間點(diǎn)，使房地產(chǎn)行業(yè)站在市場(chǎng)的分水線上，健康有秩序地發(fā)展？這正是儒家所倡導(dǎo)的“中庸之道”。

　　與人閑談時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)頗具意味的現(xiàn)象——不同身份的人看見了不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)。身邊眾多朋友紛紛表示，買房難，買好房更難，買符合心意的好房難上加難。

　　這里透露出的信息，讓人內(nèi)心十分不舒暢——金錢，似乎成為房地產(chǎn)宿命論的突破點(diǎn)。有錢，就有房，有錢人的市場(chǎng)是個(gè)買方市場(chǎng)。而沒錢，即使?jié)M城都是空置房，也只能望而生嘆。所以，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，是買方還是賣方，已沒多少意義，真正的意義在于，到底如何讓更多的人有房可住。市民關(guān)心著這個(gè)問題，政府亦然，廉租房制度的建設(shè)，與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的加大，都是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的利好訊號(hào)，而開發(fā)商們?cè)诮?jīng)歷了暴利時(shí)代以后，也在思索一種叫社會(huì)責(zé)任的榮譽(yù)。

　　一個(gè)最理想化的狀態(tài)：當(dāng)開發(fā)商與政府步履一致，當(dāng)政策與民意一致，房地產(chǎn)行業(yè)或許就能與宿命論有所抗?fàn)帯?/p>

　　也許，離中庸尚有距離，但我們已在漸漸逼近。