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　　9月29日，在短短的幾輪舉牌之后，廣州富力地產(chǎn)有限公與合景泰富聯(lián)合體以46億奪得廣州獵德路獵德村地塊。

　　這幾乎成為2007年關(guān)于“地王”故事當(dāng)中最富戲劇性的一幕。9月20日，當(dāng)香港九龍倉集團(tuán)在成都以72億的價格拍下一塊82畝的商業(yè)用地的時候，廣州獵德村地塊曾被認(rèn)為是延續(xù)“地王故事”的最佳地塊，但最終低調(diào)收場。

　　事實(shí)上，今年下半年廣州市推出的多個地塊都誕生高價，廣州地王及各區(qū)地王先后被刷新。獲得獵德村地塊的富力地產(chǎn)在一個月之前剛剛刷新廣州南湖板塊的地價，而獵德村地塊推出時受到市場追捧，有媒體預(yù)測該地塊可能將被拍至百億元的高價。

　　拍賣結(jié)束后，市場一致的判斷是在獵德村地塊拍賣上，開發(fā)商們顯然達(dá)成了默契。富力與合景泰富最終將該地塊收入囊中可能是富力在各競爭對手之間斡旋的結(jié)果。開發(fā)商們似乎在尋找現(xiàn)行土地招拍掛制度下的新游戲規(guī)則。

　　從2004年到今天，中國土地市場上的游戲規(guī)則幾經(jīng)變換。起初大家未曾預(yù)料到的是：2004年順馳高價拿地的策略會最終在2006-2007年間成為上市公司及港資大鱷們進(jìn)行全國性擴(kuò)張的選擇，所不同的是，上市公司與港資大鱷擁有了資本的支持，在土地競拍市場上肆無忌憚。

　　但“地王”為上市企業(yè)所帶來的效益明顯要比順馳當(dāng)年擴(kuò)張要大得多，高價的土地推動上市企業(yè)股價上漲和市盈率高漲。股價與市盈率觸動企業(yè)運(yùn)用增發(fā)、配股等方式進(jìn)行融資。此外一個比較現(xiàn)實(shí)的困境是，開始跨區(qū)域擴(kuò)張的上市企業(yè)，其進(jìn)入陌生區(qū)域的房地產(chǎn)市場，獲得土地最為有效的方式便是通過招拍掛高成本拿地。

　　于是這種高價拿地的行為幾乎成為外來企業(yè)打破本地企業(yè)所形成的潛規(guī)則有效方式，繼而破壞市場。“我們可以看到，05年之前，大開發(fā)商占的份額大概是10%-15%?，F(xiàn)在一線城市土地出讓當(dāng)中，大開發(fā)商拿的土地占50%以上，或者說大的地塊被外資或上市公司所持。”鐘偉說。

　　這種趨勢開始蔓延到二線城市，跨區(qū)域擴(kuò)張的企業(yè)明顯是以打破市場競爭規(guī)則介入新興市場的。在武漢，一位本土開發(fā)商就對外來的港資及上市企業(yè)滿懷戒心，其提出的一個核心是希望能夠與外地企業(yè)合作，以維護(hù)多年本土開發(fā)商苦心經(jīng)營的市場。

　　但顯然這種期望有些不合時宜。從另外一個層面上來說，高價土地為本土開發(fā)商帶來了土地升值的利潤。二線城市的本土開發(fā)商的地緣優(yōu)勢依然讓自己有足夠的空間，但這種空間在什么時候會開始縮小，誰也不知道。另一個可以預(yù)見的事實(shí)是，即便是合作，地產(chǎn)大鱷與區(qū)域中小型企業(yè)的合作本身就不一定平等。

　　顯然，現(xiàn)有的土地招拍掛制度給予了地產(chǎn)大鱷企業(yè)擴(kuò)張的機(jī)會。

　　北師大金融研究中心主任鐘偉提出的“萬億市值”的結(jié)論正是建立在現(xiàn)行土地招拍掛制度基礎(chǔ)之上的?，F(xiàn)行土地招拍掛制度無疑是形成“地股互動”的重要原因，而因此產(chǎn)生的良性循環(huán)顯然是造就中國地產(chǎn)“萬億市值”企業(yè)的最佳途徑。

　　但鐘偉同時提出的命題是：土地是否永遠(yuǎn)升值？鐘偉在2007博鰲房地產(chǎn)論壇的報告中說：“現(xiàn)在的開發(fā)商，對于一個正常的企業(yè)來講，至少有70%以上的資金實(shí)際上是沉淀在土地上的，土地是否具有價值，決定了開發(fā)商未來命運(yùn)的成敗……但不要以為土地永遠(yuǎn)增值。”

　　鐘偉認(rèn)為：萬億市值上市公司的出現(xiàn)，是在他們現(xiàn)在財務(wù)能力非常脆弱的情況下，急劇擴(kuò)張的結(jié)果。這種急劇擴(kuò)張的結(jié)果的風(fēng)險在土地，而目前的土地出讓方式是完全不可以接受的。2006年，中國房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率高達(dá)70%。

　　地價、房價、股價同時上漲是“地股互動”當(dāng)中最為精彩的一章。但似乎沒有人知道與之相反的是地價、房價與股價的同時下跌的那一天。

　　“誰知道經(jīng)濟(jì)蕭條什么時候來？誰都知道那個時候日子不好過，企業(yè)會怎么樣我們也不知道，但現(xiàn)在市道好，我們總不能不買地吧。”一位開發(fā)商對《觀點(diǎn)》說。

　　招拍掛制度

　　今天的土地招拍掛制度越來越受到各方的質(zhì)疑，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的核心似乎也在土地招拍掛制度上。

　　2004年，土地招拍掛制度開始全面登上中國房地產(chǎn)的舞臺。

　　有趣的是原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇在一次論壇上講述了這個制度出臺的歷史。其時，在制度確立之前，幾個部位曾委派一批干部，本來想去多個國家考察土地流轉(zhuǎn)制度，但不知道是何原因這批干部滯留在了香港。又因種種周折，干部們并未詳細(xì)考察香港的土地招拍掛制度以及其配套制度。

　　在后來國務(wù)院土地流轉(zhuǎn)制度確立的過程中，這批干部成為起草相關(guān)文件的核心成員。

　　孟曉蘇回憶說：“當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)問，這個制度好不好，大家有沒有意見。當(dāng)時沒人回答，因?yàn)榇蠹叶疾恢篮貌缓?，所以沒有人說有意見。然后領(lǐng)導(dǎo)說，既然沒有意見，就通過了。于是就有了今天的土地招拍掛制度。”

　　這當(dāng)然是孟曉蘇批評現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度的一個玩笑故事。在孟曉蘇的眼里，現(xiàn)行的土地招拍掛制度并不是不好，但其弱點(diǎn)是為地方政府帶來了牟利的機(jī)遇，從而造成當(dāng)前土地市場上的高地價現(xiàn)象；其二是相關(guān)配套措施制度并未建設(shè)好，在城市化進(jìn)程當(dāng)中農(nóng)民的利益并未得到保障。

　　孟曉蘇說：“現(xiàn)在我們看到，房價和地價已經(jīng)進(jìn)入到了一個輪番上漲的惡性循環(huán)。首先，房價上漲使得開發(fā)企業(yè)更多盈利，開發(fā)企業(yè)的上市公司就通過在股市上增發(fā)新股或者舉債獲得資金，上市公司有了資金就不惜重金再去拿地，拿地之后高價拿地就促使地王不斷出現(xiàn)，則推動房價進(jìn)一步上漲，而房價上漲又使開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步盈利。這種地價和房價輪番上漲的趨勢何日是了？所以我們現(xiàn)在必須來研究如何完善目前的制度。招拍掛本身是好制度，但它本身有不完善的地方，主要問題在于獨(dú)家拍賣。”

　　而鐘偉則在2007年博鰲房地產(chǎn)論壇的專題報告上講述了這種制度本身的危險：“這種土地出讓的方式會帶來什么樣的結(jié)果？只有帶來兩個結(jié)果：第一個是政府準(zhǔn)備承受商品房的高房價和來自于中高收入對政府的強(qiáng)烈批評，不做任何政策上的重大調(diào)整；第二是政府意識到高房價傷害了中高收入階層，因此不得不對土地供應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)整。”

　　今天的土地招拍掛制度似乎越來越走向鐘偉所說的第二種情況。