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　　“在當(dāng)前政府提高海外基金投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻之時(shí)，能否找到值得信任的本地合作伙伴，是海外基金投資決策的重要考慮。”近日，朗星投資中國(guó)區(qū)副總裁郭偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)如此說道。

　　在“限外”政策頻出的情況下，今年8月份以來，海外基金投資者的身影幾乎很少出現(xiàn)在北京寫字樓市場(chǎng)。美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金有關(guān)人士在一次行業(yè)論壇上表示，由于“限外”政策的影響，美林收購(gòu)辦公物業(yè)產(chǎn)生了一定困難。目前美林投資有近三分之一的資金集中在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，另有相當(dāng)部分投資即將上市的房地產(chǎn)公司，用于收購(gòu)辦公物業(yè)的資金日益下降。

　　然而，投資的沖動(dòng)卻仍舊存在。大規(guī)模的海外基金，如新加坡的嘉德置地、美國(guó)的摩根士丹利等把購(gòu)買寫字樓作為進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種試探性手段。據(jù)了解，這些機(jī)構(gòu)進(jìn)入北京后自身需要大量的寫字樓辦公空間，即它們自身可以消化掉一部分。同時(shí)，由于自身?yè)碛幸欢ǖ目蛻糍Y源，可以把一些境外公司作為寫字樓客戶帶進(jìn)北京市場(chǎng)。

　　規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　“這些海外的大型基金機(jī)構(gòu)選擇購(gòu)買寫字樓，是覺得這個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。”高力國(guó)際投資部助理董事黃卓偉(黃卓偉博客,黃卓偉新聞,黃卓偉說吧)告訴記者。

　　“人民幣升值的潛在因素也在誘惑這些海外基金涉足高檔寫字樓市場(chǎng)。很多因素加在一起，實(shí)際上已經(jīng)使大型海外基金在北京投資寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)降到一個(gè)很低的程度。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行研究中心主任郭田勇說。

　　在很多跨國(guó)投資者看來，我國(guó)政府此時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策是件好事，能令市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，有效減低投資風(fēng)險(xiǎn)，基于這種判斷，他們的投資信心反而會(huì)更加增強(qiáng)。同時(shí)，北京市第三季度寫字樓租金水平高達(dá)每月182.4元∕平方米，高租金往往意味著一個(gè)城市擁有更強(qiáng)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和投資吸引力。

　　不過，大型海外基金在選擇進(jìn)入北京寫字樓市場(chǎng)時(shí)仍然非常謹(jǐn)慎。

　　據(jù)了解，這些基金很注重規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，在確認(rèn)購(gòu)買價(jià)格后會(huì)盡最大可能把投資腳步放緩。而簽訂購(gòu)買協(xié)議后，更關(guān)注付款的安全性，一般采取分期分批付款，而且每次付出的款項(xiàng)會(huì)要求開發(fā)商?？顚Ｓ茫热缤顿Y者會(huì)要求首先撥款的資金要用于支付土地出讓金，此后的資金都是按照工程進(jìn)展來支付的。一般付款的比例為：開發(fā)過程中支付40%~50%，工程完工支付30%~40%，最后的10%會(huì)在拿到產(chǎn)權(quán)證后支付。

　　郭田勇表示，在當(dāng)前投資寫字樓的客戶中，海外基金占到較大的比例，考慮的問題也相對(duì)復(fù)雜和專業(yè)。回報(bào)率是海外基金最為關(guān)注的。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，外資要求的回報(bào)率也不同。一般來說，寫字樓要求的回報(bào)率為7%~8%，相對(duì)于國(guó)外要高一些。因?yàn)樵诤Ｍ饣鹂磥恚本┦袌?chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要高，自然也會(huì)要求更高的回報(bào)。

　　除回報(bào)率之外，這些海外基金還會(huì)考慮一些更加細(xì)致的問題，如開發(fā)商公司的資產(chǎn)負(fù)債。大單買家通常會(huì)考慮，開發(fā)過程中如果出現(xiàn)問題，開發(fā)商能否賠償，或者有沒有足夠的資金完成項(xiàng)目。對(duì)于項(xiàng)目本身來說，規(guī)劃方案和一些具體的經(jīng)濟(jì)參數(shù)也都是需要考慮的。

　　搶占市場(chǎng)先機(jī)

　　在亞太區(qū)國(guó)家中，我國(guó)的投資氛圍及市場(chǎng)成熟度都是較低的。例如，日本的可投資物業(yè)比例達(dá)到90%，新加坡達(dá)到80%~90%，我國(guó)香港達(dá)到40%~50%，而在我國(guó)內(nèi)地卻只有20%~30%。

　　“這說明中國(guó)投資市場(chǎng)的潛力很大，所以海外基金紛紛進(jìn)入。”黃卓偉說道。

　　北京銀泰中心總經(jīng)理尹筱周認(rèn)為，主要原因是由于海外基金普遍看好北京未來的發(fā)展?jié)摿?，尤其是位于核心地段的?yōu)質(zhì)物業(yè)不能復(fù)制。“誰(shuí)動(dòng)手得早誰(shuí)就先得利，誰(shuí)動(dòng)手得晚就很被動(dòng)。”

　　在尹筱周看來，有眼光的海外基金會(huì)盡早搶占有投資價(jià)值的辦公物業(yè)產(chǎn)品，就和打仗一樣，想贏得主動(dòng)權(quán)就要占領(lǐng)最有利的地形。“他們不會(huì)在乎兩三千萬元的小錢，作為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，他們更在乎辦公物業(yè)的形象和地位。”

　　高力國(guó)際寫字樓項(xiàng)目商業(yè)代理部經(jīng)理吳燁對(duì)北京東部的高檔寫字樓十分看好。他認(rèn)為，北京東部和西部的寫字樓客戶具有不可替代性，區(qū)域的針對(duì)性非常強(qiáng)，相對(duì)而言東部高檔寫字樓的市場(chǎng)空間會(huì)更大。

　　據(jù)了解，海外基金公司在辦公地點(diǎn)和物業(yè)品質(zhì)上的選擇十分挑剔，傾向于在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi)選擇現(xiàn)樓購(gòu)買或租賃。

　　漢博投資集團(tuán)總裁朱友軍表示，雖然政策對(duì)海外基金投資北京房地產(chǎn)的限制越來越緊，但其投資熱情不減。目前在美國(guó)、歐洲、澳洲以及中東地區(qū)，擁有“中國(guó)概念”的基金很受投資者追捧，大量海外基金正前赴后繼地涌入北京等一線城市。

　　然而昔日的大好時(shí)光已經(jīng)不再。僅是“130號(hào)文”的出臺(tái)，便使得投資北京寫字樓的海外基金投資成本上升了10%以上。即便如此，在北京房地產(chǎn)開發(fā)高利潤(rùn)率和人民幣升值的雙重背景下，海外基金仍可從寫字樓市場(chǎng)中獲得豐厚的收益。

　　“目前來說，如何進(jìn)入北京市場(chǎng)是最大的難題，退出機(jī)制上可以選擇將項(xiàng)目轉(zhuǎn)給其他基金公司。”摩根大通(亞太區(qū))證券有限公司副總裁呂建東透露，目前很多海外基金打算進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)卻無法獲批，“都被堵在了門口”。

　　專家策言

　　從海外投資機(jī)構(gòu)的角度考量，北京寫字樓開發(fā)商應(yīng)該：

　　第一，將一個(gè)整體的寫字樓物業(yè)零散銷售不利于物業(yè)的長(zhǎng)期總體把控和升級(jí)，物業(yè)的生命力和可持續(xù)使用也會(huì)受到嚴(yán)重影響。國(guó)外的做法是將整體辦公物業(yè)持有，打包成基金拿到資本市場(chǎng)上運(yùn)作，這樣也有利于寫字樓升級(jí)換代和保持長(zhǎng)久的生命力。

　　第二，寫字樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與配套，要考慮到對(duì)資源和科技的整體運(yùn)用。辦公樓設(shè)計(jì)的適度超前，是寫字樓保值、增值的必要條件，有利于長(zhǎng)期持有，也會(huì)更吸引大客戶的注意。

　　第三，要注意供求市場(chǎng)的平衡，避免供應(yīng)與需求的錯(cuò)位。北京寫字樓的供應(yīng)量很大，但大量需求找不到適合的供應(yīng)。這種供應(yīng)市場(chǎng)與需求市場(chǎng)的錯(cuò)位發(fā)展，會(huì)造成大量的社會(huì)資源浪費(fèi)，也不利于寫字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)消化。