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文/宋云山   金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)（華北）天津分公司副總經(jīng)理

　　天津一直以來都以其港口城市優(yōu)越的地理位置，在中國歷史中占據(jù)重要的地位，成為中國對外開放的門戶。近幾年天津房地產(chǎn)成為中國房地產(chǎn)冉冉升起的一顆新星，其發(fā)展速度，輻射范圍，發(fā)展深度都是其他城市無法相比的，這也是金網(wǎng)絡(luò)看好天津的一個主要因素。金網(wǎng)絡(luò)作為有著十年歷史的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司，在進入天津之初就已經(jīng)針對天津房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展進行了深入的研究，看到天津房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的同時，各個方面也在不斷提高和完善，而大量外地開發(fā)商進入天津更是加速了天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展步伐。

　　外來開發(fā)商大舉進津天津地產(chǎn)多點開花

　　目前，大量的外來開發(fā)商進入天津，使天津房地產(chǎn)市場開始了群雄逐鹿的戰(zhàn)國時代。老城鄉(xiāng)區(qū)域的成功運作為外來開發(fā)商在天津站穩(wěn)腳跟提供了契機，為天津房地產(chǎn)帶來優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的同時也加劇了市場的競爭，因此各個外來開發(fā)商為在天津取得長足的發(fā)展，不惜重金，大量購買土地，并把觸角伸到了天津中心城區(qū)以外，占據(jù)濱海市場是外來開發(fā)商在天津邁出的第一步。

　　根據(jù)天津土地成交中心的數(shù)據(jù)顯示，07年第二季度天津市土地成交情況為：中心城區(qū)綜合地價每平方米1916元，比去年同期增長6.55%，但增幅下降4個百分點?？梢娭行某菂^(qū)土地價格大幅度上漲增加了開發(fā)的難度，但可開發(fā)的土地卻在大幅度減少。因此，外擴是發(fā)展的必然，濱海新區(qū)是擴張的主要方向。

　　今年天津一些本土開發(fā)商也逐步放棄競爭激烈，樓面價不斷刷新歷史新高的市內(nèi)六區(qū)，把目光瞄準尚處在上升階段的濱海新區(qū)，尋求企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的立腳點和突破口。因此，現(xiàn)在的天津房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)多極化發(fā)展，在各區(qū)縣主要區(qū)域都有顯著發(fā)展的基礎(chǔ)上，金網(wǎng)絡(luò)相信未來濱海新區(qū)將在天津房地產(chǎn)市場上一枝獨秀。

　　濱海新區(qū)集中放量，加劇競爭

　　2006年，濱海新區(qū)的開發(fā)開放已經(jīng)榮升為國家戰(zhàn)略，在濱海新區(qū)開發(fā)開放的熱潮持續(xù)升溫的同時，濱海土地也成為各大地產(chǎn)商目光集聚之地。在一個國家的重點扶持區(qū)域，擁有如此豐厚的土地資源，任何一個地產(chǎn)商都不可能靜坐觀望，進軍濱海成為眾多地產(chǎn)大鱷的首要戰(zhàn)略目標，濱海地產(chǎn)之戰(zhàn)就此拉開帷幕。如今，融科、中遠、萬通、萬科、富力、吉寶、廣廈、朗鉅、億兆、昌運東富等眾多地產(chǎn)大鱷都已揮師挺進濱海，吹響了“濱海造城”運動的號角，他們將在濱海地產(chǎn)的戰(zhàn)場上進行一番激烈的角逐。同時我們可以欣喜的看到，眾多知名外地開發(fā)商、投資商的介入，他們將給濱海地產(chǎn)帶來全新的理念、產(chǎn)品、操作模式和營銷策略，對濱海房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和產(chǎn)品品質(zhì)的提高，具有重要的意義。

　　2006年，濱海新區(qū)樓市出現(xiàn)“大熱”，在售和即將上市的新樓盤達到65個，總建筑面積突破500萬平方米。以房地產(chǎn)市場較為成熟的塘沽區(qū)為例2006年供應(yīng)量為140萬平米，2007年后還會有近400萬平米的土地供給,未來幾年濱海新區(qū)在土地供應(yīng)方面將表現(xiàn)：量大，集中程度高等特點。

　　06年僅掛牌出讓的土地，濱海新區(qū)中心區(qū)就達到了17幅，共計190萬平方米，累計土地出讓面積海河南岸位居首位，達到130余萬平方米。新河區(qū)域次之達到90余萬平方米，上北區(qū)域出讓地塊面積也突破40萬平方米，充分體現(xiàn)了濱海新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度之快，土地供應(yīng)力度之大。而在這17幅出讓的土地中有9幅是居住用地，3幅商用、賓館用地，可見濱海新區(qū)正在改變以往的生產(chǎn)區(qū)的形象，朝著居住區(qū)方向發(fā)展，不斷地聚集人氣，帶動濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　07年濱海新區(qū)將安排62項基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)項目，計劃投資260億元，比上年增長19.2%。這將加快海港、空港建設(shè)，推動功能區(qū)開發(fā)，以改善區(qū)域環(huán)境，提高區(qū)域綜合競爭力。另一方面，今年的土地出讓結(jié)果也顯示，濱海新區(qū)正在朝著十一五規(guī)劃的生態(tài)宜居城市的方向大步邁進，截止到8月份，濱海新區(qū)中心區(qū)共出讓了19幅土地，面積達78萬平米，除了2幅居住用地，1幅工業(yè)用地外，其余全部為商業(yè)服務(wù)用地和公共、娛樂設(shè)施用地?？梢姡瑸I海新區(qū)已經(jīng)開始實施區(qū)域遠景發(fā)展戰(zhàn)略，為成為天津新的經(jīng)濟增長點增加砝碼。各種配套設(shè)施的建設(shè)，將加速濱海新區(qū)城市化進程，居住氛圍更加的濃郁，吸引更多的開發(fā)商，購房者來天津投資、居住。

　　從06、07年的土地供應(yīng)情況可以看出濱海新區(qū)，尤其是塘沽、泰達開發(fā)區(qū)、空港是其建設(shè)的重點，我們也將緊隨天津的發(fā)展方向，發(fā)展步伐開始金網(wǎng)絡(luò)在天津的全面發(fā)展，而我們進入濱海的第一站就把目光瞄準在塘沽上北區(qū)這一07年上市量最大的區(qū)域，力爭在這一新興市場的競爭中占有一席之地。

　　多種需求激活市場，濱海前景一路向好

　　我們認為濱海樓市仍有較大的上升空間，天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，可開發(fā)土地將會逐漸減少，因此土地價格將會大幅度上揚，濱海新區(qū)作為城市副中心區(qū)，其土地價格相比市中心具有土地價格低，升值潛力大，拿地條件相對寬松等優(yōu)勢，已成為開發(fā)商的新寵。同時，隨著交通配套的逐步完善以及經(jīng)濟的加速騰飛，新區(qū)將會吸引更多的外來人口，導(dǎo)致需求群體進一步擴大。因此，濱海新區(qū)對住房的需求將在長時間內(nèi)保持高漲。

　　各項利好政策的傾斜，區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，就業(yè)機會增多，加之政府注重城市建設(shè)，居住環(huán)境日益改善，將吸引大量外來人口到此就業(yè)、定居。天津十一五城市總體規(guī)劃顯示，到2020年濱海新區(qū)常住人口規(guī)模為300萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為290萬人，截止到06年濱海新區(qū)人口為140萬，因此大量流動人口進入濱海新區(qū)是該區(qū)域人口快速增長的主要因素。

　　眾多利好條件使得人們紛紛看好濱海新區(qū)未來的發(fā)展，未來的濱海新區(qū)一定是一個經(jīng)濟高速發(fā)展、就業(yè)機會多、人群素質(zhì)相對較高的區(qū)域，加上本土人口的不斷增長，收入水平的逐漸提高以及對住房面積的更大需求，勢必將擴大濱海新區(qū)的樓市需求，同時也有利于濱海樓市的全方位、多層次的發(fā)展。因此金網(wǎng)絡(luò)看好濱海新區(qū)的房地產(chǎn)市場，在我們的戰(zhàn)略合作伙伴首創(chuàng)集團進入濱海新區(qū)之際，我們開始以濱海新區(qū)為另一個發(fā)展點，力爭在短時間內(nèi)可以再與其他的開發(fā)商建立合作關(guān)系，全面參與到濱海新區(qū)未來的房地產(chǎn)發(fā)展之中。

　　目前，濱海新區(qū)的項目不僅在本區(qū)域內(nèi)的需求有大幅度增加，外來的投資者更是不在少數(shù)，很多項目的購房者中投資客可達到30%以上，分別來自市內(nèi)各區(qū)、北京、河北省、上海、香港、臺灣甚至韓國、新加坡等地，輻射范圍之廣是其他區(qū)域所沒有的，因此其市場發(fā)展空間很大，升值潛力無可限量。

　　注：

　　從以下07年上半年的銷售數(shù)據(jù)可以看出濱海新區(qū)的房地產(chǎn)銷售是有很大的上升空間的。

　　濱海地區(qū)近幾個月成交情況對比：

　　7-8月成交情況：

　　成交數(shù)量：4669套(2245套+2424套)

　　成交面積：62.87萬平米

　　成交金額：36.19億元

　　成交均價：5755元/平米

　　5-6月成交情況：

　　成交數(shù)量：2245套

　　成交面積：29.42萬平米

　　成交金額：15.93億元

　　成交均價：5414元/平米

　　數(shù)據(jù)顯示：7、8月份相較5、6月份其成交面積、成交價格都有大幅度提升，這與該區(qū)域的區(qū)域發(fā)展是分不開的。