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　　政府應(yīng)視保障性住房為職責(zé)

　　Q：國(guó)內(nèi)現(xiàn)在講解決低收入家庭的住房問(wèn)題，但有意思的是國(guó)內(nèi)的地方政府可能不知道把低收入家庭的住房往哪放。有人開(kāi)玩笑說(shuō)放在“湯臣一品”旁邊的話，“湯臣一品”肯定要降價(jià)。其實(shí)，社會(huì)階層的劃分在居住上是否應(yīng)該有所體現(xiàn)，我們應(yīng)該如何看待這個(gè)問(wèn)題？

　　時(shí)寒冰：在我研究低收入家庭住房問(wèn)題的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，目前世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)保障性住房鮮有建在郊外的，基本上都在市中心。這種情況可能與我們想象的不一樣。在美國(guó)，僅1940-1970年期間，全美建設(shè)了130萬(wàn)套公共住房，74%的公共住房建在市中心；在日本，其廉租房“扎堆”建在大城市，其中，東京、大阪和名古屋三大城市的廉租房占日本全部廉租房的50%以上——這些廉租房都是建在距離市中心很近的地段。

時(shí)寒冰：中國(guó)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員   上海證券報(bào)評(píng)論主編

　　發(fā)達(dá)國(guó)家為什么要把社會(huì)保障性住房建在市中心地帶呢？一是為了降低窮人包括交通在內(nèi)的生活成本，使其充分享受更齊全的公共設(shè)施。二是為低收入者提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而，使其有機(jī)會(huì)通過(guò)努力逐步擺脫貧困。三是避免社會(huì)的貧富對(duì)立，促使社會(huì)日趨和諧。

　　并且，發(fā)達(dá)國(guó)家的社會(huì)保障性住房都不是集中建在一起的，而是“交叉”建設(shè)的。所謂的“交叉”包含兩層意思，一是小區(qū)與小區(qū)之間的交叉。二是同一小區(qū)社會(huì)保障性住房與市場(chǎng)化住房的交叉，典型的如法國(guó)，現(xiàn)在法國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大型樓盤(pán)，必須向法國(guó)政府承諾其所建住宅含有一定比例的廉租房。法國(guó)這樣做也是接受過(guò)去的教訓(xùn)，過(guò)去法國(guó)在郊外相對(duì)集中建設(shè)廉租房，形成貧民區(qū)，加劇貧富對(duì)立，最終引發(fā)2005年的大騷亂。

　　對(duì)比一下我國(guó)的情況，就很容易發(fā)現(xiàn)西方國(guó)家的遠(yuǎn)見(jiàn)。北京天通苑、回龍觀等超大型居住區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房聚集區(qū)，加上周?chē)念?lèi)似小區(qū)，總建筑面積超過(guò)千萬(wàn)平方米。天通苑小區(qū)逐漸形成一個(gè)近30萬(wàn)人口、名副其實(shí)的超大居住社區(qū)，已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)中等城市規(guī)模。由于這里遠(yuǎn)離市中心，公共設(shè)施落后，就業(yè)機(jī)會(huì)少，從而，使這一帶形成一個(gè)龐大的貧困帶，由此引出的問(wèn)題層出不窮，近幾年，僅北京市政協(xié)提出的針對(duì)性的解決方案就達(dá)到38件。所以，我提出，政府千萬(wàn)不要以施舍的心態(tài)提供社會(huì)保障性住房，而應(yīng)該將其視為自己的職責(zé)，盡心盡力地去做，并且做好。當(dāng)然，這需要有嚴(yán)格的制度與合理的激勵(lì)機(jī)制相配套，否則，政府官員就缺少足夠的動(dòng)力。我國(guó)的社會(huì)保障性住房建設(shè)停滯甚至被懸空，就與此不無(wú)關(guān)系。雖然不一定非得把社會(huì)保障性住房建在“湯臣一品”旁邊，但政府至少也不應(yīng)該把它建在生活不便的郊外，尤其不能集中興建。

　　葉檀：美國(guó)著名房地產(chǎn)大嘴特朗普收獲了更多的美國(guó)式的對(duì)于炫耀的英雄人物的歡呼，而中國(guó)的房地產(chǎn)大嘴任志強(qiáng)遭遇到的更多的是猛烈的炮轟。

葉檀：《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評(píng)論員  評(píng)論版主編

　　任志強(qiáng)畢竟不是特朗普，他們面對(duì)的是截然不同的環(huán)境。特朗普面臨的環(huán)境是，在二戰(zhàn)以后，政府已經(jīng)有了一整套較為完善的面向中低收入階層的住房體系；而我國(guó)政府受到各種因素制約，5%的廉租房尚且難保，更不用說(shuō)許多本該補(bǔ)貼給城市中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房落到了尋租者手中，使他們開(kāi)著小車(chē)安心當(dāng)起寓公。

　　更加不同的是，美國(guó)地廣人稀，土地私有，土地不可能成為主要的長(zhǎng)期的投資品種，低收入者在紐約無(wú)法落腳，很可能到偏遠(yuǎn)的州買(mǎi)上一塊地，運(yùn)上一車(chē)建材自己蓋房；但中國(guó)人地矛盾極端尖銳，保障18億畝耕地的紅線與土地國(guó)有制使得土地成為堪與石油、煤炭并肩的稀缺資源，加之城市化進(jìn)程正在中途，源源不斷的人口涌入城市改善生活質(zhì)量，而資本時(shí)代投資品種相對(duì)匱乏，導(dǎo)致土地與房地產(chǎn)價(jià)格急升，地方政府、房地產(chǎn)商、投資者甚至銀行，都成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的“共謀”者。這與日本泡沫破裂之前非常相似，地少人多房地產(chǎn)具有極大的投資價(jià)值，房?jī)r(jià)扶搖直上超過(guò)了大多數(shù)民眾的承受能力，因此媒體上連篇累牘地刊登攻擊房地產(chǎn)的文章。

　　房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者應(yīng)各盡其職

　Q：我們今天突然間發(fā)現(xiàn)中國(guó)人變得很脆弱，大家可能接受不了的現(xiàn)實(shí)是“湯臣一品”定11萬(wàn)元，可能不是從價(jià)格上接受不了，而是接受不了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售定位，他們認(rèn)為那是賣(mài)給富人的？

　　時(shí)寒冰：我個(gè)人認(rèn)為，“湯臣一品”是企業(yè)在產(chǎn)品定位方面嚴(yán)重脫離現(xiàn)實(shí)的一個(gè)經(jīng)典失敗案例：一是它沒(méi)有被市場(chǎng)接受，房屋難以銷(xiāo)售出去。二是因涉嫌捂盤(pán)惜售被查，甚至被人視為調(diào)控政策路上的絆腳石。三是作為一個(gè)高房?jī)r(jià)的標(biāo)桿，“湯臣一品”在民眾中口碑很差。也就是說(shuō)，無(wú)論從企業(yè)形象還是業(yè)績(jī)，還是與政府有關(guān)部門(mén)的關(guān)系來(lái)看，“湯臣一品”都是失敗的。

　　近年來(lái)，房?jī)r(jià)的飛速上漲在不斷惡化住房這一民生問(wèn)題，作為其中的一個(gè)符號(hào)，“湯臣一品”在某種程度上扮演了一個(gè)“惡”的角色——它不僅是中國(guó)高房?jī)r(jià)的最典型象征，也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴利的一座“豐碑”。“湯臣一品”拓展了商品房定價(jià)的自由發(fā)揮的空間。任何一個(gè)樓盤(pán)，一旦與“湯臣一品”相比，立即顯示出“低價(jià)位”的優(yōu)勢(shì)；任何一個(gè)樓盤(pán)，一旦與“湯臣一品”相比，都可以說(shuō)自己是“薄利”。“湯臣一品”在價(jià)格和暴利兩個(gè)方面的引領(lǐng)作用，無(wú)疑是與民眾的利益訴求相沖突的。從這個(gè)角度來(lái)看，“湯臣一品”定價(jià)每平方米11萬(wàn)元，引起民眾不滿是必然的，是早就注定了的。

　　當(dāng)然，作為一家以盈利為目的的企業(yè)，“湯臣一品”或許并非在故意向普通民眾和國(guó)家宏觀調(diào)控政策發(fā)出挑釁，而是其產(chǎn)品定位與公共利益發(fā)生了激烈的碰撞，尤其是在目前這一特定時(shí)期，“湯臣一品”承載了民眾的一部分不滿和怨氣。

　　中國(guó)傳統(tǒng)上是不喜歡露富的，“湯臣一品”每銷(xiāo)售一套住房就會(huì)成為天下媒體關(guān)注的新聞，在這種情況下，誰(shuí)去“湯臣一品”買(mǎi)房無(wú)疑就是在向天下宣示自己的財(cái)富。在貧富差距逐漸拉大的今天，有哪個(gè)富人愿意興高采烈地生活在這樣的焦點(diǎn)下呢？“湯臣一品”的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)本身，就充分說(shuō)明其產(chǎn)品定位未得到市場(chǎng)的認(rèn)可。但“湯臣一品”表現(xiàn)出一種匪夷所思的強(qiáng)硬——堅(jiān)決不降價(jià)。與西方國(guó)家不同，我國(guó)的商品房是不落地的，即買(mǎi)房不包括土地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，其使用期限只有70年，70年過(guò)后就存在著很大的變數(shù)。這本身的折舊因素，就使得“湯臣一品”的強(qiáng)硬堅(jiān)持面臨著更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也面臨著調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?ldquo;湯臣一品”涉嫌“捂盤(pán)惜售”，房市調(diào)控繞不過(guò)“湯臣一品”這個(gè)典型。

　　因此，民眾普遍反感“湯臣一品”，不僅僅是因?yàn)樗琴u(mài)給富人的，更關(guān)鍵的因素是，作為一個(gè)符號(hào)或者標(biāo)桿，“湯臣一品”讓人們看到了房?jī)r(jià)未來(lái)可預(yù)期的更大的上漲空間，這一引領(lǐng)作用顯然與民眾的利益訴求存在嚴(yán)重的沖突，同時(shí)也與政府的調(diào)控意圖發(fā)生沖突。所以，“湯臣一品”是非常失敗的案例。

　　葉檀：任志強(qiáng)的為富人建房、房產(chǎn)投資有理論等等宣言被視為商人無(wú)良的鐵證，但同樣的內(nèi)容由美國(guó)房地產(chǎn)商特朗普說(shuō)出口時(shí)，美國(guó)公眾對(duì)此毫無(wú)反應(yīng)，壓根就沒(méi)有受到什么刺激，曼哈頓的社團(tuán)關(guān)心的是特朗普缺乏審美趣味的摩天大樓是否有礙觀瞻，政府關(guān)心的是特朗普冒著的減稅案依據(jù)是否充足，對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響如何，各方均對(duì)大樓的售價(jià)不置一詞。你特朗普廣場(chǎng)就算開(kāi)價(jià)幾百萬(wàn)美元，能夠賣(mài)得出去是你的本事，與我何干？

　　能否容忍豪宅，這是一個(gè)無(wú)需深究的問(wèn)題，如果我們?cè)试S財(cái)富梯級(jí)分布，那么，就應(yīng)該允許房產(chǎn)也象財(cái)富一樣呈梯級(jí)分布，一個(gè)正常的市場(chǎng)，會(huì)讓銷(xiāo)售率來(lái)證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的判斷能力。如果一個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者各盡其職，政府負(fù)責(zé)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)商品房，而銀行與資本市場(chǎng)與政府擔(dān)保的信貸機(jī)構(gòu)分別面向不同的貸款者，滿足不同消費(fèi)階層的需求，房地產(chǎn)還原為房地產(chǎn)的本來(lái)面目，任志強(qiáng)也不會(huì)再?gòu)姆康禺a(chǎn)商變身為半政治人物，有可能也象特朗普一樣，辦一檔廣受歡迎的類(lèi)似《學(xué)徒》這樣的電視節(jié)目，他的大嘴只能落實(shí)于紙面上，實(shí)在是可惜了。

　　高房?jī)r(jià)易制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展

　　Q：我們發(fā)現(xiàn)的另一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，自2006年開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)發(fā)商在不斷地刷新著中國(guó)的富豪榜，他們可能是更為現(xiàn)實(shí)的富人，在短短的幾年里中國(guó)房地產(chǎn)富豪已經(jīng)開(kāi)始逼近香港富豪。從中國(guó)社會(huì)層面來(lái)看，當(dāng)前的高房?jī)r(jià)對(duì)社會(huì)的損害到底存在于那些方面？這樣的損害最終是否會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商自身成為受害者？

　　時(shí)寒冰：在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，富豪產(chǎn)生的速度與房?jī)r(jià)上漲的速度幾乎是同步的——房?jī)r(jià)上漲為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更豐厚的利潤(rùn)，催生出更多富豪。同時(shí)，富豪產(chǎn)生的速度與民眾不滿的聚集也幾乎是同步的。對(duì)于民眾而言，中國(guó)許多富豪簡(jiǎn)直象是突然從天上掉下來(lái)的，絕大部分富豪的特點(diǎn)是“一夜暴富”，而這種暴富最容易給人以想象的空間。加之富豪榜上的富豪一個(gè)接一個(gè)地出事，這強(qiáng)化了公眾對(duì)富豪錢(qián)財(cái)來(lái)得不正當(dāng)?shù)挠∠蟆Ｓ绕涫窃诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域。由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房，被市場(chǎng)無(wú)情拋棄，這強(qiáng)化了人們的被掠奪感。低收入者由于社會(huì)保障性住房供應(yīng)不足，居住問(wèn)題尚且不能得到解決，遑論中等收入者？而這些人無(wú)一不對(duì)暴富起來(lái)的開(kāi)發(fā)商心存憎惡。

　　國(guó)務(wù)院日前下發(fā)的24號(hào)文明確把過(guò)去社會(huì)保障性住房的供應(yīng)對(duì)象，從“中低收入者”改為“低收入者”，那么，中收入者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的敏感度將進(jìn)一步增強(qiáng)。尤其是國(guó)務(wù)院24文下發(fā)后，人數(shù)眾多的中等收入者(即“夾心層”)不得不把市場(chǎng)作為解決住房問(wèn)題的惟一渠道，而房?jī)r(jià)的每一次上漲都在使他們遠(yuǎn)離自己的住房夢(mèng)。

　　政府社會(huì)保障性住房的供應(yīng)不足，強(qiáng)化了人們對(duì)高房?jī)r(jià)的不滿，因?yàn)樵谶@種情況下，靠市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)幾乎是惟一渠道。顯然，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的一個(gè)直接后果是，貧富的進(jìn)一步對(duì)立，人們對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的富豪本能地報(bào)有反感乃至憎惡的情緒。如果說(shuō)高房?jī)r(jià)給民眾帶來(lái)了不安全感，這種貧富對(duì)立無(wú)疑也會(huì)給富豪們帶來(lái)不安全感。但是，這還不能說(shuō)這最終會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么損害，在現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商仍是強(qiáng)勢(shì)者，他們通過(guò)捂盤(pán)惜售、囤積居奇等方式，不斷推高房?jī)r(jià)上漲，惡化民生問(wèn)題。在民眾心目中，這些不良開(kāi)發(fā)商是麻煩的制造者而不是麻煩的受害者。事實(shí)上，真正的受害者是那些既沒(méi)有資格享受政府提供的社會(huì)保障性住房，又沒(méi)有能力從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房的“夾心層”，這一階層的住房問(wèn)題早晚會(huì)成為政府不得不面對(duì)的問(wèn)題。

　　高房?jī)r(jià)不僅容易損害民生，而且，容易制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。眾所周知，消費(fèi)、投資和出口被認(rèn)為是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的“三駕馬車(chē)”，但我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)殘缺了一駕馬車(chē)。過(guò)去15年，我國(guó)固定資產(chǎn)投資和出口合計(jì)占到GDP總值的大約80%，并且仍在以每年25%到30%的速度增長(zhǎng)。而消費(fèi)則逐漸滑落至歷史低點(diǎn)。之所以導(dǎo)致這種結(jié)局，與高房?jī)r(jià)對(duì)民眾財(cái)富的蠶食有關(guān)，高房?jī)r(jià)擠壓了民眾在其他領(lǐng)域的消費(fèi)，成為制約內(nèi)需拉動(dòng)的一個(gè)極其重要的因素。

　　所以，我認(rèn)為，惡性推高房?jī)r(jià)正在給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)越來(lái)越大的負(fù)面作用，同時(shí)，惡性推高房?jī)r(jià)也正在逐漸埋葬國(guó)人的幸福預(yù)期。如果聽(tīng)任房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋漲，其后果必然是災(zāi)難性的。

　　葉檀：在成份復(fù)雜的利益共同體中，房地產(chǎn)商是最容易也是最安全的攻擊對(duì)象。

　　首先，房地產(chǎn)商很富，但不誠(chéng)信。即便資金流緊崩得快要斷裂，房地產(chǎn)商依然名車(chē)豪宅，中國(guó)房地產(chǎn)商是所有商人群體中出手最大方的。這牽涉到一個(gè)微妙的心態(tài)，財(cái)富往往是來(lái)得容易去得快，象葛郎臺(tái)似的一分一厘摳著花不是他們的作派。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商身價(jià)暴漲，通過(guò)各種富豪榜刺激著在高房?jī)r(jià)下煎熬的民眾。“2006年胡潤(rùn)百富榜”的前10位富豪有6位主營(yíng)房地產(chǎn)，而“2006年胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜”，50位房產(chǎn)富豪總財(cái)富高達(dá)2010億元，上榜門(mén)檻為15億元，居所有行業(yè)榜單之首。與此形成鮮明對(duì)比的是，地產(chǎn)企業(yè)“百富榜”位列前矛和“納稅榜”忝居末尾。今年4月財(cái)政部的調(diào)查顯示，接受調(diào)查的39戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷(xiāo)售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率卻高達(dá)26.70%，隱瞞利潤(rùn)超過(guò)一半，部分房產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤(rùn)率高達(dá)57%。中國(guó)房地產(chǎn)商的財(cái)富累積速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界其他市場(chǎng)。而大多數(shù)民眾有理由認(rèn)為，這是對(duì)他們財(cái)富的掠奪。

　　第二，房地產(chǎn)商在目前的中國(guó)房地產(chǎn)環(huán)境下，與地方政府形成利益同盟，后者靠土地壟斷而前者靠提高房?jī)r(jià)將房地產(chǎn)價(jià)格釘死在普通人無(wú)法企及的位置上。既然攻擊壟斷有所方便，攻擊高價(jià)便成為最安全最便捷的情緒宣泄口，這是情緒轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商面對(duì)此景最好的辦法是謹(jǐn)言慎行，因?yàn)槿魏无q解都會(huì)被憤怒的口水淹沒(méi)，從而坐實(shí)罪證。

　　實(shí)際上，目前房地產(chǎn)問(wèn)題復(fù)雜到難辨真?zhèn)蔚某潭?，筆者自己的文章也常遭遇誤解，你明明在說(shuō)投資理念，但憤怒的雞蛋迎面砸來(lái)，因?yàn)槿藗冋J(rèn)為你在為房地產(chǎn)商開(kāi)脫，所以，你就是房地產(chǎn)商的走狗。這就是一個(gè)偽市場(chǎng)化的市場(chǎng)遭遇的困境，很少有人能夠心平靜氣地好好說(shuō)話，就事論事。而任志強(qiáng)的大嘴在這樣的背景下當(dāng)然成為情緒池，可以想象，如果任志強(qiáng)像特朗普一樣，身陷破產(chǎn)危機(jī)還坐著私人飛機(jī)滿世界招搖，給離婚的前妻一千萬(wàn)美元分手費(fèi)，大概會(huì)被撕成碎片。

　　在目前中國(guó)的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商就是不招搖也是聚光燈的焦點(diǎn)，任志強(qiáng)如果以特朗普為師，就是一種典型的四面樹(shù)敵的自噬行為。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)商既是高房?jī)r(jià)的制造者，也終將成為高房?jī)r(jià)的受害者，他們是口水仗的主角，也經(jīng)常成為社會(huì)情緒的替罪羊。但所有的人終將面對(duì)現(xiàn)實(shí)，即一些核心制度不改，只收緊地根與銀根房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)飛升至天。