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　　增發(fā)狂潮

　　雖然大多數(shù)人認(rèn)為股本融資成本較高，但在今天，房地產(chǎn)上市企業(yè)顯然發(fā)現(xiàn)股票市場成為最好拿錢的地方。

　　9月3日，萬科增發(fā)A股股票3.17億股，發(fā)行價31.53元/股，募集資金近百億元。從技術(shù)層面來講，萬科的增發(fā)雖然搶到了高價增發(fā)，但也許并未在最好的時機(jī)，此后數(shù)日里，萬科股票七次跌破增發(fā)價格。市場似乎對房地產(chǎn)企業(yè)一輪又一輪的增發(fā)不再敏感和興奮。

　　事實上，在新一輪始于2006年的中國地產(chǎn)上市企業(yè)的融資狂潮里，中國地產(chǎn)的上市企業(yè)開始了瘋狂的股市增發(fā)融資歷程。

　　自2006年8月以來，萬科已連續(xù)三次啟動融資，累計募集資金達(dá)200億元。2006年8月，萬科向相關(guān)機(jī)構(gòu)非公開發(fā)行40億A股，募集資金42億元。2007年8月30日，萬科再次發(fā)布公告，計劃發(fā)行總額不超過59億元人民幣的公司債券。

　　金地集團(tuán)繼今年6月首家成功定向增發(fā)融資45億元后，8月22日再次發(fā)布公告，將增發(fā)不超過3.6億股的A股，募集資金180億元，以用于西安等地項目的開發(fā)建設(shè)和償還借款。此外金地還使用了公司債等多種方式進(jìn)行融資。

　　8月6日，保利地產(chǎn)也決定增發(fā)1.26億A股股票，募集資金近70億人民幣。而繼保利之后，棲霞建設(shè)等房地產(chǎn)上市企業(yè)的增發(fā)計劃也在進(jìn)行當(dāng)中。

　　與此同時，2007年，中國房地產(chǎn)企業(yè)圈地浪潮愈演愈烈。在市場普遍認(rèn)為新一輪土地儲備擴(kuò)充的年份中，上市企業(yè)及港資企業(yè)成為真正的主角。2007年，萬科年增加1000萬平方米左右的土地儲備，而僅在上半年，萬科就吸納土地儲備計707萬平方米，迄今為止，萬科土地儲備總量已達(dá)2157萬平方米。

　　同樣，截至今年上半年，中海地產(chǎn)在內(nèi)地17個城市以及香港、澳門擁有土地儲備約1860萬平方米。富力地產(chǎn)所擁有的土地儲備約達(dá)3113萬平方米。雅居樂擁有的土地儲備已達(dá)到了總建筑面積約2460萬平方米。碧桂園的土地儲備更是達(dá)到驚人的5400萬平方米。

　　除此之外，首創(chuàng)置業(yè)今年初就表示，2007年其計劃新增加土地儲備500萬平方米，使公司總土地儲備增至1000萬平方米以上。近年來開始蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)大型國有企業(yè)和港資地產(chǎn)企業(yè)也在2007年開始了自己的搶地計劃，土地儲備被列為2007年的發(fā)展重點。中糧、中鐵、華潤以及和黃、新鴻基、新世界都在2007年將內(nèi)地的土地儲備計劃定在了高目標(biāo)上。

　　今天的中國地產(chǎn)真正成為資本角力的平臺，資本與土地的關(guān)聯(lián)將資本無限放大，同時也創(chuàng)造了一個個驚人的“地王”神話。

　　我們可能發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的情況之下，今天的中國地產(chǎn)企業(yè)無疑在“地股互動”中獲得了良好的成長空間。

　　此間，萬科、碧桂園、保利等公司的市值迅速膨脹。碧桂園上市前資本不過幾十億，上市之后，不但造就了中國首富的神話，同時也使得公司迅速成為中國市值最高的房地產(chǎn)企業(yè)之一。上市后的碧桂園瘋狂擴(kuò)張土地儲備，一舉以54平方公里的土地儲備成為全國最為顯耀的地主。

　　在2006年到2007年的牛市當(dāng)中，萬科顯然是最大的受益者之一。其公司市值在短短兩年多的時間里由200億飆升至2000億。在此期間萬科通過多次增發(fā)，進(jìn)行并購，先后收購南都等區(qū)域龍頭企業(yè)。此外，擁有雄厚資本的萬科開始進(jìn)入各大城市的中心地段。

　　除萬科與碧桂園外，國內(nèi)各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提出新的目標(biāo)，其中保利等公司先后提出了進(jìn)入千億市值的房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的目標(biāo)。而1997年在香港深受經(jīng)濟(jì)周期之累的中海地產(chǎn)，也在今年提出了市值3000億的目標(biāo)。

　　萬億市值，似乎依然成為下一個企業(yè)目標(biāo)。

　　香港故事

　　也許今天中國地產(chǎn)的牛市故事與1972年的香港房地產(chǎn)有太多的雷同。

　　1972年，借著中美會談、尼克松訪華、中日邦交正常化、中(西)德建交、中英關(guān)系改善的國際大背景，香港股市萬馬奔騰，高潮迭起。那些今天活躍在香港地產(chǎn)界的地產(chǎn)巨頭們紛紛在1972年上市，其中包括長江實業(yè)、新鴻基、新世界和恒隆地產(chǎn)。

　　1972年，郭得勝將原新鴻基企業(yè)改名注冊為新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司，目的是將股票公開發(fā)售。郭得勝將公司注冊資本由500萬增加到3億港元。1972年9月，新鴻基地產(chǎn)的股票正式上市。郭得勝原準(zhǔn)備集資1億元，但熱情的股民卻將10億現(xiàn)金投入新鴻基地產(chǎn)。此時郭得勝與李兆基和馮景禧分家，郭得勝在香港資本市場上開始了自己的創(chuàng)富神話。

　　上市后，郭得勝隨即向銀行貸款1億港元，與上市融得的資金一起，購入29個地盤共43.8方尺的土地。新鴻基的土地儲備在上市之后迅速翻倍。

　　此后，新鴻基對此開動機(jī)器印刷股票，透過發(fā)行新股換取其他公司股票。新鴻基本身成為股票炒家，而股票套利之后，將其用于發(fā)展房地產(chǎn)。

　　時至1981年，新鴻基地產(chǎn)的市值已達(dá)43.77億元，成為香港第四大地產(chǎn)商。

　　與新鴻基類似的是李嘉誠的長江實業(yè)。1972年11月，長江實業(yè)上市，1973年，李嘉誠公開發(fā)售新股5次，總數(shù)達(dá)3168萬股，用以收購地產(chǎn)物業(yè)及太偉、都城等房地產(chǎn)公司股權(quán)。

　　1983年，長實先后發(fā)行新股8次，總數(shù)達(dá)32072萬股，籌集大量資金用于收購中小地產(chǎn)公司及地產(chǎn)物業(yè)。在上世紀(jì)80年代初期，長實已經(jīng)成為香港僅次于置地的第二大房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　香港房地產(chǎn)企業(yè)上市的一個基本手法是通過公開發(fā)售、配股以及將股票抵押給銀行獲得按揭貸款從而獲得資金進(jìn)行土地儲備或是并購其他房地產(chǎn)公司。在1972年的香港房地產(chǎn)證券化熱潮當(dāng)中，一個鮮明的趨勢是，上市房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模極速膨脹，同時利用資本市場使得香港房地產(chǎn)市場更加集中，長實/和黃、新鴻基、恒基兆業(yè)、新世界、恒隆地產(chǎn)等幾家大公司基本實現(xiàn)了對香港房地產(chǎn)市場的壟斷。

　　資本市場在造就房地產(chǎn)大鱷的同時顯然為更多的房地產(chǎn)公司帶來了高風(fēng)險。1972到1973年，香港上市的房地產(chǎn)公司至少有65家，但今天人們看到的，不過十余家。

　　一個鮮明的事實是，香港房地產(chǎn)的“地股互動”中，能否把握房地產(chǎn)周期成為企業(yè)成長的關(guān)鍵。

　　在香港，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時，地價、樓價節(jié)節(jié)攀升，大多數(shù)地產(chǎn)公司市值也隨之攀升，造成帶動股價上漲，上市公司便利用發(fā)售新股及將股票按揭的方式獲得資金，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成股市與地產(chǎn)相互拉動的良性循環(huán)。而一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，地價、樓價下跌，上市公司市值下降，拖累股票下挫，地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)則遇到困難，地產(chǎn)企業(yè)被迫拋售物業(yè)，加劇地價樓價下跌，形成地股之間的惡性循環(huán)。

　　資金鏈以及對經(jīng)濟(jì)周期的判斷成為創(chuàng)造香港房地產(chǎn)企業(yè)傳奇的一個核心因素。

　　“地股互動”給充分認(rèn)識香港經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期的發(fā)展商一個良好的成長空間。但同時也為香港經(jīng)濟(jì)帶來了投機(jī)性、周期性的特點。一些小型公司可以在幾年間膨脹成為大地產(chǎn)集團(tuán)，也可以在幾年后倒閉清盤。曾經(jīng)風(fēng)云香港的香港置地、佳寧地產(chǎn)就是其中典型的案例。

　　但更為重要的是，在經(jīng)濟(jì)周期的循環(huán)中，中小投資者成為其中受害者。