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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、深圳特區(qū)報、第一財經(jīng)日報共同主辦，箭牌衛(wèi)浴協(xié)辦的“城市·觀點(diǎn)論壇深圳行”11月7日下午在深圳隆重開幕。與今年“城市·觀點(diǎn)論壇”貫穿的主題一樣，土地、金融及城市文化成為論壇討論的焦點(diǎn)，而深圳乃至整個華南地區(qū)目前所面臨的成交量萎縮的困局則成為另一大關(guān)注熱點(diǎn)。以下為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授演講的精彩內(nèi)容。

　　鐘偉：非常高興有機(jī)會跟各位一起討論流動性過剩和價格膨脹之間的關(guān)系，接下來我起一個拋磚引玉的作用，下面還有國內(nèi)最佳房地產(chǎn)行業(yè)分析師王德勇給大家?guī)砀?xì)致的分析。

　　我想稍微講久遠(yuǎn)一點(diǎn)，從流動性講資產(chǎn)價值的膨脹。第一、全球來看流動性是過剩的，即便有美國的次債危機(jī)，流動性還是過剩的，流動性過剩究竟是什么原因造成的呢？在過去的差不多三十年間全球金融資產(chǎn)余額增長速度每年大約是12%，比實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速大約快3倍，這就導(dǎo)致了越來越多的金融資產(chǎn)要配置到實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中，勢必難以解決金融資產(chǎn)過剩的問題，這種全球金融財富實(shí)際上是持續(xù)過剩的。

　　進(jìn)入90年代有一些變動，一個是東歐和東亞劇烈的變動，使全球金融資產(chǎn)過剩的情況更嚴(yán)重，舉個例子，在美國要建一個汽車制造廠的話可能設(shè)備投資要上百億，人均資本配備可能要五、六十萬美元，有二、三千雇員就可以了，當(dāng)這個制造業(yè)從美國遷移到中國以后，同樣產(chǎn)能的制造工廠并不需要上百億美元的投資，可能同等數(shù)額的人民幣就可以了，人均資本配備可能二三十萬美元就可以了，更加重要的是在原來西方東營于原來產(chǎn)業(yè)的金融資產(chǎn)也絕對多余和過剩了，此外東歐這些國家有大量的高技術(shù)人才向歐美流動，東歐高技術(shù)人才向歐美的流動某種程度上也顯得過剩了，所以流動性過剩問題是一個根源性問題，它隱含的意思是在產(chǎn)出的格局當(dāng)中，實(shí)際的產(chǎn)出部門還是重要的，但是在財富分配過程當(dāng)中，金融行業(yè)更重要。即便現(xiàn)在有次債危機(jī)，次債危機(jī)也不能扭轉(zhuǎn)全球流動性過剩的問題，次債危機(jī)對全球金融市場造成短暫的流動性短缺，對中國來講還不是中國，由于次債危機(jī)之后中國國內(nèi)資產(chǎn)價格、快速的經(jīng)濟(jì)增長受到國際投資者更多的關(guān)注，由于美聯(lián)儲降息和國內(nèi)人民幣的加息，這些因素都刺激了國際資本進(jìn)一步向中國流動，所以可以說全球的流動性過?；旧鲜且粋€現(xiàn)實(shí)。

　　中國國內(nèi)流動性過剩也是比較嚴(yán)重的，中國國內(nèi)流動性過剩我們必須從兩個角度來講，一個是外匯的角度，一個是人民幣的角度，從外匯的角度看起來，中國可貿(mào)易部門的發(fā)展能力是非常強(qiáng)的，在座的可能都低估了我們在近五年或七年來中國金融行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)所發(fā)生的一些變化，這也是我本人所低估的中國經(jīng)濟(jì)的變化。我可以舉一些例子，比如到2020年中國沿海的這些省份，比如廣東、浙江等省，人均GDP會超過一萬美元，大城市人均GDP可能會超過25000美元，全國人均GDP到2020年可能就不是3500了，而會達(dá)到5000美元左右，中國今年工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模已經(jīng)超過了美國，到2020年中國工業(yè)產(chǎn)值可能是美國的4倍，中國的外貿(mào)現(xiàn)在大概是全球的第二位，在三年之內(nèi)不超過三年中國外貿(mào)規(guī)模將是全球第一位，出口規(guī)模將是排在此后第二、第三、第四位的總和。中國GDP到2020年毫無疑問成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。迄今為止，在全球范圍之內(nèi)還沒有看到對中國外貿(mào)的競爭能力構(gòu)成威脅的任何競爭對手的出現(xiàn)，包括我們所說的巴西、印度、俄羅斯等等，在可貿(mào)易部門都和中國有較大的競爭力的差異，所以我預(yù)期在未來的二十年左右中國外貿(mào)順差是難以消化的，也就是說外匯的流動性過剩的問題會失蹤，如果說現(xiàn)行匯率制度沒有很大的改善，這種外匯的流動性過剩一定會帶來人民幣的持續(xù)升值壓力。外匯持續(xù)過剩會通過兩種渠道進(jìn)入國內(nèi)，一種是匯率扭曲，一種是資本流動。

　　先看匯率扭轉(zhuǎn)，以金融資產(chǎn)占GDP來比較，中國和美國之間的實(shí)體經(jīng)濟(jì)比較，中國大約相當(dāng)于美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)以現(xiàn)行匯價計算是他們的1/3到1/4，以購買力評價體系計算中國差不多是美國購買力的60%-7%，但如果以金融財富來計算，中國差不多是美國的1/12-1/15。如果說一個資本市場市盈率在70倍，房地產(chǎn)價格在持續(xù)膨脹當(dāng)中，這個市場沒有一點(diǎn)高估是不可思議的，從人民幣的角度我們認(rèn)為高估是顯而易見的事實(shí)，但如果我們把中國所有的資產(chǎn)價格轉(zhuǎn)換為外匯來看的話，情況就有很大變化，舉個例子，比如說不動產(chǎn)價格，中國如果和周邊國家相類似的城市比較，中國不動產(chǎn)價格相對來說還是比較低的，有的同志說這個不一樣的，中國的購買力低、人均收入低，這是一個誤解，為什么我說這是一個誤解呢？因?yàn)槿绻憧囱睾３鞘?，人均GDP都是OECD國家的水平，很多人說中國地區(qū)不夠發(fā)達(dá)，所以東部房價的高價是難以理解的，反過來我們把美國+非洲作為一個整體經(jīng)濟(jì)來看的話，你會發(fā)現(xiàn)美國+非洲是一個非常差勁的經(jīng)濟(jì)體，所以美國+非洲絕對小于美洲，你從純經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度會得出這樣一個誤解，所以當(dāng)有人借口中國中東西部不平衡，所以東部的資產(chǎn)價格不可維持時，大概也有這樣一個看法。

　　從匯率扭曲的角度來看，造成了以外幣計的人民幣資產(chǎn)價格和以人民幣計的中國資產(chǎn)價格扭曲非常嚴(yán)重，此外這兩年人民幣流動性過剩還和另外一個因素相關(guān)，那就是國際金融大爆炸，這也是政府和學(xué)界持續(xù)低估的問題，我到現(xiàn)在不理解為什么中國發(fā)生了這樣一個過程，在2001年的時候，中國銀行整體已經(jīng)破產(chǎn)了，因?yàn)橘Y產(chǎn)不良率達(dá)到了25.6%，外國的投資銀行或者是國際學(xué)者認(rèn)為中國當(dāng)時銀行不良率至少50%，所以06年中國銀行業(yè)可以說整個關(guān)門倒閉也不為過分，但是到了2007年，中國現(xiàn)代銀行業(yè)資產(chǎn)不良率只有6%多一點(diǎn)，所以銀行業(yè)從技術(shù)性破產(chǎn)走向健康成熟的行業(yè)也只花了不到七年的時間。資本市場也是類似，2004年底到200新5年初的時候，中國證券公司基本上破產(chǎn)了，沒有什么前途了，到2007年幾乎沒有人會再懷疑證券公司財富上的可靠性，到2005年中國建設(shè)銀行上市時從來沒有考慮在A股上市的可能性，因?yàn)檫@是不可思議的，但是06年全球最大的IPO都發(fā)生在中國市場，我們可以募集兩到三萬億的資金是完全有可能的，如果我們在05年的時候看07年說07年市場能夠承受全球最大的IPO，如果我們在06年時看07年，說中國銀行業(yè)可以成為全世界最強(qiáng)的銀行業(yè)，我想是不會有人相信的。從嚴(yán)格的角度來講，中國的銀行尤其是國有制股份銀行，不僅走出了財務(wù)上的困境，做到了基本健康的可持續(xù)財務(wù)狀況，更重要的是銀行業(yè)在走向國際化，在不久的將來，銀行業(yè)將會廣泛的收購金融租賃公司、保險公司等等，使得他們在本國國內(nèi)形成非常強(qiáng)的金融控股平臺，同時這些銀行業(yè)也會在亞太以及其他新興市場搜尋可以吞并收購的對象，我們現(xiàn)在銀行業(yè)向海外擴(kuò)張不僅僅是新設(shè)立機(jī)構(gòu)，而且會把國際市場上適合我們兼并和收購的銀行都拿下來，所以我一向認(rèn)為外資銀行遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了中資銀行的競爭能力，唯一沒有發(fā)生變化的就是證監(jiān)、保監(jiān)這些監(jiān)管部門沒有發(fā)生重大沖擊，正是因?yàn)樗麄儧]有受到重大沖擊，他們對中國金融市場在過去幾年發(fā)生的發(fā)展，采取了一種默許的態(tài)度，所以也出現(xiàn)了金融行業(yè)的大發(fā)展。金融調(diào)控的效果全面惡化也是顯而易見的，因?yàn)楝F(xiàn)在更多是聽市場的信號，而不是聽官員的信號，當(dāng)然官員的信號也非常重要，因?yàn)樗鼤_亂市場，這樣的金融大爆炸也使得我們的資金的提供非常充沛，過去三到四年我們國內(nèi)的資金不是一般的充沛，而是極其充沛的。

　　做一下小小的總結(jié)，從國際范圍來看，流動性是過剩的，即便有次債危機(jī)也不改變流動性過剩以及在中國的外資持續(xù)不斷加強(qiáng)的局勢，在過去幾年，僅僅在中國境內(nèi)做金融交易來套取利潤的國際性外資不會少于5000億美元。中國境內(nèi)的外匯資金和人民幣資金也是絕對過剩的，這個可能和開發(fā)商自己的觀念不太一樣，他們會覺得資金短缺，但從金融的層面來講所有的資金都是過剩的，流動性過剩的問題會在中長期范圍之內(nèi)持續(xù)存在，加上一個更富有效率的金融體系，這個金融體系會把資金提供到具體的產(chǎn)業(yè)部門當(dāng)中去。這是一個大的背景，這給中國資產(chǎn)價格的持續(xù)膨脹帶來非常大的壓力。

　　就“十七大”的報告而言，我沒有看出它對資產(chǎn)價格提出任何警告，雖然從研究的角度來說資產(chǎn)價格已經(jīng)非常危險了，十七大提出財產(chǎn)間收入問題，也就是除薪酬、勞動報酬之外其他的收入是多少，根據(jù)05年國家統(tǒng)計局的資料，你所擁有的財產(chǎn)，住房、小汽車等等，給每個人帶來的資產(chǎn)收入僅僅是240元。如果政府在十七大當(dāng)中提出要增加居民的財產(chǎn)收入，也就是說容忍居民擁有更大的財產(chǎn)。

　　資產(chǎn)價格是不是可以膨脹？它取決于一系列因素，我們沒有能力說資產(chǎn)價格一定會在長期的角度膨脹下去，但下來有一些跡象可以看得出來，第一個是怎么看全球化、宏觀景氣和收入增長，收入增長這一塊存在不確定性，這一塊的不確定性我主要是擔(dān)心在2008年工業(yè)企業(yè)盈利能力會有所收縮，從07年同比增長40%，上市公司增長63%這樣的速度到08年回落到只有30%左右，這樣就會使得資本市場被高估的問題顯得更加突出。第二個不確定性是資本市場的調(diào)控方式，也有很強(qiáng)的不確定性，如果政府足夠聰明的話他會理解到政府手里所持有的大量的國有股是平抑市場的最好手段。房地產(chǎn)市場也存在著非常大的不確定性，但是從目前的土地出讓一、二手房和房租價格的變化來看，我個人對不動產(chǎn)的價格膨脹比對資本市場的價格膨脹采取更樂觀的態(tài)度，或者講一個不太負(fù)責(zé)任的話，如果說資本市場的可持續(xù)性，我們從資金的供應(yīng)角度，從市盈率角度，從上市公司的盈利能力角度來看，大約至少能維持12個月的話，那么不動產(chǎn)資產(chǎn)價格的膨脹可能還能維持至少三年。至于說12個月之后資本市場的變化和36個月不動產(chǎn)市場會有什么變化，那可能要到時候再看政策的變遷決定。

　　銀行在資產(chǎn)價格膨脹當(dāng)中的角色是至關(guān)重要的，為什么說銀行在資產(chǎn)價格膨脹當(dāng)中的角色是至關(guān)重要的呢？目前為止銀行還沒有任何收縮信貸的想法，所以今年前三個季度信貸總提供3.38萬億，超出了全年的指標(biāo)，第四季度貸款基本已經(jīng)停止了，這是不是意味著在08年信貸投放能受到控制？這是不太可能的，因?yàn)?7年雖然第四季度信貸投放基本停止，但是銀行對于客戶的授信沒有停止，對客戶的授信也就是給了企業(yè)一些空頭支票，這些空頭支票總是可以兌現(xiàn)的，從目前的種種跡象來看，08年第一季度信貸投放有可能完全失控，也就是08年第一季度信貸投放的量可能占08年全年的大部分，人民銀行可能會遇到非常大的對手，到4月份人民銀行要調(diào)控的時候已經(jīng)沒有意義了，這是有可能的，所以最好獲得資金的機(jī)會大約是在明年的第一季度。

　　此外從資本市場、從股市的角度來講，也是居民實(shí)體資產(chǎn)和金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變遷非?？斓模e個例子，在國外一個中產(chǎn)階級家庭，家庭凈資產(chǎn)當(dāng)中有60%-80%是不動產(chǎn)，在金融負(fù)債當(dāng)中，家庭負(fù)債比率大約是50%，也就是一個普通的中產(chǎn)階級家庭假定有200萬美元的話，他的房產(chǎn)大概是120萬美元，他所有金融資產(chǎn)的凈值大概是80萬美元，而80萬美元實(shí)際上在銀行當(dāng)中的總資產(chǎn)差不多160萬美元，而欠銀行卻欠了80萬美元，大致結(jié)構(gòu)如此。欠的金融資產(chǎn)的負(fù)債都是長期性負(fù)債，都是因?yàn)槲飿I(yè)而導(dǎo)致負(fù)債，所以在西方這個結(jié)構(gòu)是比較清晰的，在金融資產(chǎn)當(dāng)中，儲蓄大約只占不到50%，剩下的居民資產(chǎn)廣泛分布在債券、基金、股票和其他權(quán)益類的投資當(dāng)中。中國的進(jìn)程看起來只進(jìn)行了一半，因?yàn)橹袊用袼钟械淖C券、基金以及其他的權(quán)益類品種只占居民金融資產(chǎn)不到1/4的水平。所以從居民的實(shí)體資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的變遷來看，維持今后資本市場一年、維持不動產(chǎn)市場三年的資金分流能力還是有的。

　　接下來想談?wù)劮績r快速上漲中的土地問題，這個問題也是我在博鰲論壇當(dāng)中講到的問題，今天我想用更簡單的語言來講一下。土地銀行非常流行，開發(fā)商的盈利模式不是靠地面建筑物，而是靠土地，這就導(dǎo)致了開發(fā)商技術(shù)的下降，也就是說從06年下半年到現(xiàn)在建筑物本身的技術(shù)改善是有限的，價格上漲主要是因?yàn)橥恋貪q。開發(fā)商囤地非常嚴(yán)重，囤地當(dāng)中存量的資金量超過一萬億人民幣，這僅僅是開發(fā)商，還不包括當(dāng)?shù)赝恋貎渲行?，這樣就給土地政策帶來了非常大的不確定性，也就是說全體開發(fā)商在和中央政府、地方政府對賭，這個賭博的結(jié)果誰有可能勝出現(xiàn)在還不知道，開發(fā)商本身的利益也在分化，什么叫利益分化呢？盲目舉牌，大塊拿地，進(jìn)行行業(yè)兼并，大多數(shù)特征有兩個，一個是國有企業(yè)，一個是上市公司，之所以是國有企業(yè)，我們知道國有企業(yè)行為很少對自身負(fù)責(zé)任的，之所以是上市公司，那是因?yàn)榕牡揭粔K地、收到一塊地之后股價立刻就漲了，股價漲了也就意味著囤地的成本是由投資者來承擔(dān)的，當(dāng)一個市場的市盈率超過70倍，不動產(chǎn)板塊市盈率超過100倍的時候，說沒有問題是難以理解的。即便按照萬科現(xiàn)在的開發(fā)量來計算的話，我相信他在08年最多銷售能夠超過800億。

　　對開發(fā)企業(yè)而言，不同戰(zhàn)略、不同區(qū)域和不同時間的囤地帶來的影響是不同的，在過去的兩年，相信每年的囤地通過規(guī)范的招拍掛環(huán)節(jié)超過了1億平米，土地出讓規(guī)模過小使得房價上漲過快的地區(qū)，包括北京、天津，土地供給基本平衡的有廣東、江蘇和浙江，土地出讓多于當(dāng)年開發(fā)規(guī)模的有上海、重慶和四川，不過上海現(xiàn)在又收回去了。不同的市場土地供求平衡情況是不一樣的。

　　我們新近做了一些報告，下面這些指標(biāo)是不可靠的，因?yàn)槲疫€沒有印證這些指標(biāo)的可靠性，只是一個初步的統(tǒng)計。這是全國土地開發(fā)和購置情況以及差異圖，從差異圖我們可以看出來，土地開發(fā)和購置情況，從絕對值的情況來看，現(xiàn)在全國總開發(fā)商囤地量超過了7億平米，這是開發(fā)商通過招拍掛方式囤的土地有7個平米，如果你考慮到開發(fā)商不通過招拍掛方式，或者更早的在95年之前就囤這些地，或者以租的方式囤的地，或者是以旅游等其他名目所囤的地，那么開發(fā)商所囤的地可能接近10億平方米。如果是10億平米的地囤在開發(fā)商手里的話，那是一個相當(dāng)可怕的巨大數(shù)字。比較開發(fā)商和土地儲備中心的囤地，可能土地儲備中心的囤地量更大，開發(fā)商手里囤的地最多僅相當(dāng)于土地儲備中心的1/3-1/5，最粗略估計土地儲備中心囤地可能高達(dá)20億平米，由此看來，全國囤地總規(guī)?？赡茉?000-3000平方公里。這種囤地能夠夠開發(fā)商開發(fā)多長時間呢？大概是四年左右。

　　這是分區(qū)土地囤積情況，可以看出東部、西部囤積囤得多，而中部土地囤的比較少。

　　這是地價和房價的關(guān)系，我們做了相關(guān)性分析之后，最典型的相關(guān)關(guān)系是今年的地價和哪年的房價相關(guān)呢？當(dāng)期的地價和滯后三期的房價密切相關(guān)，這個相關(guān)性是最強(qiáng)的，也就是06年的地價和09年的房價兩者之間的相關(guān)性是最高的，作為一個指標(biāo)我們大致可以看出來當(dāng)期地價決定了三年之后的房價，當(dāng)期地價占三年之后房價的比重大約在1/3左右，根據(jù)樓盤品質(zhì)不一樣，高一點(diǎn)的可以占到一半多，低一點(diǎn)可能只占百分之十幾到二十，所以地價跟房價是有確鑿無疑的相關(guān)性的。

　　現(xiàn)在的問題是如果囤積在土地上的資金開始增多的話，對開發(fā)商有什么影響？囤積在土地上的資金增多，開發(fā)商的財務(wù)周轉(zhuǎn)情況迅速惡化，萬科現(xiàn)在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度明顯放慢，比05年大概放慢了2倍以上，現(xiàn)在達(dá)到了非常慢的周轉(zhuǎn)速度，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有零點(diǎn)三幾，這是很慢的速度，對萬科而言是好還是壞很難判定。為什么會這樣？這主要是由于貨幣政策方面對于不動產(chǎn)的膨脹持警惕的態(tài)度，到現(xiàn)在為止開發(fā)貸款和按揭貸款總共4.3萬億，其中給開發(fā)貸款1.7萬億，給按揭貸款2.6萬一，這是截止到今年第二季度的情況，這些情況顯示對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持是非常弱的，因?yàn)閮H以對開發(fā)商的開發(fā)貸款來講，現(xiàn)在總余額只有1.7萬億，占總額貸款的5%，按揭加上開發(fā)貸款占貸款余額的比重大概15%，這是一個非常低的數(shù)字，所以銀行業(yè)介入到不動產(chǎn)行業(yè)，不是過剩了，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)的不夠。就按揭貸款而言，國內(nèi)有一些學(xué)者說按揭貸款有可能出問題，是有可能出問題，經(jīng)濟(jì)適用房貸款可能出現(xiàn)很大的問題，對土地儲備中心的貸款可能會出現(xiàn)很大的問題，但對商品房的貸款出問題是比較困難的，因?yàn)楝F(xiàn)在商品房貸款的平均持有年限是17年，平均還款年限是7年，對應(yīng)于1元貸款的抵押物平均市值已超過2元。

　　當(dāng)然，有的同志要爭論，如果經(jīng)濟(jì)周期來了，居民收入增長放慢，他們會還不起錢的。是的，有這個可能性，但如果經(jīng)濟(jì)周期下降了，不僅居民還不起錢，企業(yè)同樣還不起錢，在經(jīng)濟(jì)周期下降的時候，企業(yè)賴帳、違約的情況比居民要嚴(yán)重得多。

　　土地政策現(xiàn)在面臨著高度的不確定性，這種不確定性體現(xiàn)在哪些方面呢？哪些政策是有可能變動的呢？我們列舉了一下。

　　第一個不確定性是土地風(fēng)暴的問題，土地風(fēng)貌的問題是非常有可能出現(xiàn)，06、07年土地供應(yīng)量放的那么小的情況之下，開發(fā)商仍然囤了一億平米的土地，從中央政府的角度就認(rèn)為擴(kuò)大土地供應(yīng)并不能形成有效的商品房供給，這個時候就會拿土地做文章，拿土地做文章的最便捷行政手段就是拿個別有地的開發(fā)商做文章，然后在全國范圍之內(nèi)挑幾個黑名單開發(fā)商要求他完成已經(jīng)囤積的長時間沒有開發(fā)土地的開發(fā)，跟地方政府聯(lián)手，其實(shí)囤積現(xiàn)象之所以沒有解決，主要還是因?yàn)榈胤秸慌浜?。如果不是針對全體開發(fā)商，而是針對個別開發(fā)商，我想地方政府還是有這個熱情的，中央政府也有這個熱情，所以過多的在媒體曝光天天說自己有很多土地儲備的開發(fā)商是很傻的，就相當(dāng)于夸耀自己有很多情人一樣。

　　第二個是基本農(nóng)田的保障問題，基本農(nóng)田的保障問題主要還是由于18億畝的農(nóng)地不能放出，即便18億畝的農(nóng)地不能放出其實(shí)也不能構(gòu)成土地供應(yīng)的最大制約，現(xiàn)在最大的制約在于農(nóng)地不能流轉(zhuǎn)，目前城鎮(zhèn)居民占地3.4-3.8平方公里，農(nóng)民戰(zhàn)地16.8萬平方公里，因此如果有農(nóng)地的合理流轉(zhuǎn)，基本農(nóng)田保障有可能實(shí)現(xiàn)。宅基地或者集體用地的流轉(zhuǎn)有非常大的問題，以后政策會不會有所突破呢？有突破，我想可能的方式是在一些基層政權(quán)比較民主的地方，有可能宅基地或者集體用地的流轉(zhuǎn)可以落實(shí)。這些土地流轉(zhuǎn)的收益不是給農(nóng)民的，而是給村長、鎮(zhèn)長拿走了，這是極有可能的。

　　第三個是“小產(chǎn)權(quán)房”的問題，“小產(chǎn)權(quán)房”的問題現(xiàn)在已經(jīng)不可收拾了，在成都，大概在新房供應(yīng)當(dāng)中有40%是小產(chǎn)權(quán)房，在北京小產(chǎn)權(quán)房的比例占到房屋供應(yīng)的16%，小產(chǎn)權(quán)房的問題變得非常突出。唯一可能的解決方案是《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定的集體地和宅基地的集體性質(zhì)和個人性質(zhì)，并沒有限制宅基地或者集體基地上覆蓋建筑物和所有人的問題，所以以后解決的辦法可能是小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主補(bǔ)交地價，然后改為商品房，如果你不愿意補(bǔ)交地價，那么你就失去了這個機(jī)會。

　　第四個是廉租房政策的落實(shí)問題，97、98年廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)占房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的10%，現(xiàn)在只占3%左右，從建設(shè)部的角度，他們所做的研究，如果要滿足廉租房的需求的話，每年要提供的資金量是500個億，在“十一五”期間就可以解決中低收入階層的住房問題，但這基本上是不可能的事情，因?yàn)橐匀司杖氲陀诋?dāng)?shù)厝司杖?0%作為低收入階層的標(biāo)志線，全國處于低收入狀態(tài)的家庭大概是2400萬戶，每個家庭你給他提供50平米，那需要多少平米？我們算下來的是大約是中央政府向地方政府每年轉(zhuǎn)移支付2400億人民幣才能夠解決這個問題，這大概相當(dāng)于06年地方政府所獲得的全部土地出讓金收益。因此廉租房的政策落實(shí)的科學(xué)家差不多接近于零，如果是這樣的話，中低收入階層的住房需求仍然需要通過商品房來實(shí)現(xiàn)。

　　第五個不確定性問題是第二套房貸問題和物業(yè)稅問題。第二套房貸發(fā)生的信息非常簡單，就是人民銀行對于按揭貸款的基本態(tài)度從03年之前的“有優(yōu)惠利率扶持鼓勵居民購房”到把“按揭優(yōu)惠利率取消掉，把按揭貸款作為一種非常正常的商業(yè)業(yè)務(wù)，既不鼓勵也不抑制，到了第二套房貸的時候?qū)嶋H上是把第二套房貸業(yè)務(wù)作為人民銀行對于正常的住房需求仍然保護(hù)，對于投資性予以抑制的現(xiàn)象”這個做法和商業(yè)銀行的效益之間反差過于強(qiáng)烈，舉個例子，因?yàn)槲沂亲鲢y行風(fēng)險管理的，沒有任何數(shù)據(jù)能夠支撐第二套房貸的風(fēng)險比第三套房貸的風(fēng)險更大，更沒有任何數(shù)據(jù)能夠支撐買了第一或第二套房，已經(jīng)歸還貸款之后再借貸款的風(fēng)險會比首次置業(yè)風(fēng)險更大，就像你用信用卡一樣，以前幾年你都是及時還款沒有違約記錄的，一個大學(xué)生剛剛申請一張新卡，銀行卡部風(fēng)險管理人員說新申請信用卡的人比用了幾年信用卡每年都還款的人更安全，這是沒有道理的。房貸只是放了這樣一個信號，這種信號的政策是極度不確定的，由于金融高層的調(diào)動會導(dǎo)致原先政策的一些調(diào)整，因?yàn)檫@個政策已經(jīng)缺乏了當(dāng)初積極推行鼓勵這些政策的人的支持。

　　另一個問題是第二套房會帶來戲劇性的結(jié)果，假定買第二套房的所有的人都是出于投資目的，從金融角度來講應(yīng)該予以抑制和懲罰的，它的基本理性前提應(yīng)該是租房市場或者二手房市場應(yīng)該徹底消失，因?yàn)槊總€人如果都只有自用房的話才是理性的嗎？所以第二套房貸的問題建立在非常理想化的概念基礎(chǔ)之上很困難，《物業(yè)稅》問題也是公眾普遍關(guān)注的問題，99年開始《物業(yè)稅》問題就被提上議事日程，而且不斷有財稅部門和建設(shè)部門來討論，物業(yè)稅問題在執(zhí)行當(dāng)中的難度是非常大的，比如物業(yè)稅無非就是兩種征收方法，一種征收方法是對不動產(chǎn)的市場價值征收一定的稅率，這個稅率普遍是1.5或1.6，也就是說你持有這套房價值一百萬，你每年要向政府交一萬五、一萬六的稅，另一種方式是對凈收益征收稅，這種稅大概是15%、16%左右，無論是哪種方式都是不可能的，當(dāng)政府很善意的免除了房改房、福利房的物業(yè)稅征收之后，將帶來的結(jié)果是房改房、福利房的價格比商品房的價格漲得更猛，因?yàn)樗舛悺Ｈ绻麖淖饨饘用媸斩愐彩抢щy的，租金層面收稅的困難在于因?yàn)槌凶庹吆统鲎庹邇烧叩钠跫s是非常自由的，甚至有時候書面上的東西都沒有，政府如何保證出租房屋的人把出租房屋的收入的一部分交給政府呢？更大的難題還在于物業(yè)稅并不僅僅是針對不動產(chǎn)的，它從理性角度應(yīng)該是針對家庭財產(chǎn)收入的征稅，如果是針對家庭財產(chǎn)收入的征稅那么就要考慮這個家庭其他財產(chǎn)來源和支出，因此在西方國家普遍會提出免稅條件，但在中國現(xiàn)在如果你承認(rèn)個稅的收取，基本上是癱瘓的，物業(yè)稅的收取隨后也會癱瘓。所以我認(rèn)為在個人稅的征管體系沒有落實(shí)之前，物業(yè)稅要想有效的征管是非常困難的，我不認(rèn)為現(xiàn)在物業(yè)稅從空轉(zhuǎn)進(jìn)入到實(shí)轉(zhuǎn)，物業(yè)稅已經(jīng)空轉(zhuǎn)了很多年了，進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)的消息從哪里來的我不太理解。

　　如果前面的這些問題都不確定，假定現(xiàn)行的所有東西，比如說第二套的按揭懲罰以1.1倍執(zhí)行，物業(yè)稅以市場價格百分之一點(diǎn)幾來收取，那我們可以初步預(yù)期由于按揭工具，由于物業(yè)稅，由于建造成本的上升，這些政策假定都落實(shí)到位，每年12%的房價上漲給業(yè)主帶來的收益將會是零，因?yàn)槠渲杏?-9個百分點(diǎn)的收益率是房價上漲的收益率將歸屬發(fā)放貸款的銀行，有3-4是政府作為物業(yè)稅拿走，所有這些政策假定一一落實(shí)到位，就意味著中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)房價每年漲幅在12%，但是投資者收益為0的這樣一個場面，這個場面是不可接受的。

　　最后總結(jié)一下，對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，土地囤積是一個非常大的問題，現(xiàn)在囤地的規(guī)模大約可以支撐房地產(chǎn)企業(yè)以目前的業(yè)務(wù)擴(kuò)張連續(xù)經(jīng)營3-4年，政策還有各種不確定性，如果從研究的角度來看，所有解決這些問題的辦法，包括第二套房貸、物業(yè)稅等等都不得要領(lǐng)，得要領(lǐng)的唯一辦法是取締全國的土地儲備中心。

　　謝謝！