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　　十年房改，徹底改變了福州乃至中國(guó)的居住歷史。在這十年間，普通商品房的大量上市，鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房的金融措施相繼出臺(tái)，讓每一個(gè)普普通通的老百姓都開始真正接觸房產(chǎn)買賣，開發(fā)商逐漸承擔(dān)起城市運(yùn)營(yíng)商的角色。這一切，都在短短的十年間悄然發(fā)生。在國(guó)家宏觀調(diào)控力度日漸加強(qiáng)，城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)前行的今天，我們和業(yè)內(nèi)幾位知名地產(chǎn)人士一起總結(jié)過去并展望未來，沿著國(guó)家政策和宏觀調(diào)控的走向，福州在未來十年的發(fā)展過程中，將會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的嶄新面貌？

　　市場(chǎng)將迎新一輪洗牌

　　中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄

　　在房改后的十年里，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在跌跌撞撞中逐漸走向成熟，中庚集團(tuán)作為其中的一分子，見證并經(jīng)歷了整個(gè)行業(yè)的變革。在這十年期間，我們真切地看到這個(gè)行業(yè)里，不斷有人出局，又不斷有人擠進(jìn)來。在一次又一次殘酷的市場(chǎng)錘煉中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向公平、走向規(guī)范、走向成熟。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的新命題也將逐漸顯現(xiàn)出來，對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、土地儲(chǔ)備能力、資金運(yùn)作能力、營(yíng)銷企劃能力、區(qū)域拓張能力、物業(yè)服務(wù)能力等等，都將提出更高的要求，新一輪的市場(chǎng)洗牌也將隨著未來新十年的鐘聲而到來。

　　首先，市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)企業(yè)提出了更高的要求，任何企業(yè)都不能撇開“城市未來建設(shè)”進(jìn)行孤立的項(xiàng)目開發(fā)，而要盡快完成由“地產(chǎn)開發(fā)商”到“城市運(yùn)營(yíng)商”的角色蛻變和升級(jí)；

　　其次，近年來，由于土地成本的增加，一些中、小規(guī)模的開發(fā)企業(yè)由于資金實(shí)力的不足，逐漸退出一線城市的開發(fā)序列，甚至退出了這個(gè)行業(yè)。今后，隨著政府部門進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地的調(diào)控力度，勢(shì)必對(duì)企業(yè)的資金實(shí)力，尤其是資本運(yùn)作能力提出更高要求；

　　第三，住宅品質(zhì)是社會(huì)評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的根本標(biāo)準(zhǔn)。今后，只有不斷地提高房地產(chǎn)開發(fā)水平，走專業(yè)化發(fā)展道路，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平、房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)等方面下足工夫，才能真正在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；

　　第四，隨著房地產(chǎn)行業(yè)品牌化進(jìn)程的發(fā)展，任何有發(fā)展意愿的企業(yè)都不再能夠偏安一隅，區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)公司將面臨國(guó)內(nèi)一流品牌開發(fā)公司的強(qiáng)力沖擊，走規(guī)?；娜珖?guó)戰(zhàn)略拓展道路，將是未來企業(yè)生存和發(fā)展的必由之路；

　　最后，隨著市場(chǎng)的日益成熟，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)企業(yè)也提出了更高的要求，必須堅(jiān)持“以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以客戶為中心”的營(yíng)銷理念，切實(shí)根據(jù)消費(fèi)者的需求，量身定制合乎市場(chǎng)要求的產(chǎn)品，推陳出新加強(qiáng)多手段的營(yíng)銷技巧，才能最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速去化。

　　城市“向東擴(kuò)”

　　名城地產(chǎn)董事長(zhǎng)俞培俤

　　在福州前十年的發(fā)展過程中，我們看到了一座城市的房地產(chǎn)事業(yè)從無到有、從小到大的變遷?？梢哉f，房改十年，就是福州房地產(chǎn)十年發(fā)展的黃金時(shí)期。而今，隨著福州市委市政府相關(guān)規(guī)劃政策的出臺(tái)，區(qū)域的價(jià)值就顯得更為重要。區(qū)域價(jià)值推動(dòng)城市的價(jià)值，作為福州“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”的重要組成部分，東江濱給了福州樓市無限的發(fā)展空間。東部新城的崛起，必將為整座城市增添別樣的風(fēng)采，因此，福州樓市未來亮點(diǎn)非東部莫屬！

　　經(jīng)過多年的醞釀和運(yùn)營(yíng)，東部已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，品牌開發(fā)商的帶動(dòng)、高尚社區(qū)的積淀以及在建樓盤宏圖人居藍(lán)圖的逐步實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)著東部區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展，從“閩江時(shí)代”到“濱海時(shí)代”之間，東部的崛起必然引領(lǐng)福州城市逐步實(shí)現(xiàn)自然景觀和港灣人居的和諧變奏。

　　因此，名城地產(chǎn)東部“世界第九港灣住區(qū)”的提出，是在福州的“東部新城”與城市發(fā)展格局下，對(duì)城市空間、土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、人口資源、人居模式等有更優(yōu)化的配置，使城市更加協(xié)調(diào)、更加平衡地發(fā)展。隨著福州東部濱海開發(fā)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)階段，名城地產(chǎn)所提出的打造世界第九港灣住區(qū)的暢想，不僅體現(xiàn)出了福州人的人居夢(mèng)想，更帶動(dòng)了福州樓市品質(zhì)時(shí)代的到來。

　　東部新城的動(dòng)建、樓盤品質(zhì)的進(jìn)一步提高，造就了福州國(guó)際化城市“跨江面海”的居住文明時(shí)代。如今，名城地產(chǎn)以宏大的氣魄再次唱響“向東擴(kuò)”的交響樂，六十余棟18～38層城市豪宅———東方名城，已經(jīng)同步動(dòng)工，即將推出，必將再次引爆福州樓市的強(qiáng)大“東部沖擊波”。相信當(dāng)福州朝現(xiàn)代化濱海城市建設(shè)發(fā)力的時(shí)候，可以預(yù)言，現(xiàn)在的東部將會(huì)成為未來的“新福州中心”。

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將調(diào)整

　　三盛集團(tuán)總裁林榮新

　　過去的十年，福州市城區(qū)在變大，城市人口在增加，城市的凝聚力加強(qiáng)，樓市的發(fā)展也蓬勃向上。人們對(duì)住宅的需求逐年增加，近幾年已達(dá)到每年近六百萬平方米的交易量。這種需求，在未來十年，還會(huì)增加。

　　從宏觀上來說，為了滿足人們的住宅需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以住宅開發(fā)為主。房?jī)r(jià)升幅將會(huì)減緩，但保持平穩(wěn)。

　　從微觀上來說，整體需求形態(tài)會(huì)有所不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的客戶群將從以上世紀(jì)60年代生、70年代初生為主，轉(zhuǎn)向以70年代末到80年代生的人為主。面對(duì)這些人群，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)有所調(diào)整。隨著政府調(diào)控政策的加強(qiáng)，房?jī)r(jià)的高企，以及需求的增加，未來緊湊型的產(chǎn)品比例將越來越大。

　　房地產(chǎn)營(yíng)銷逐漸淡化，進(jìn)入一個(gè)以品牌和產(chǎn)品為主的時(shí)代。消費(fèi)者更看重的是實(shí)實(shí)在在的東西，注重品牌消費(fèi)理念，房地產(chǎn)開發(fā)品牌效益凸顯，產(chǎn)品才最具說服力?，F(xiàn)房銷售的趨勢(shì)越來越明顯，精裝修房的比例也將提高并邁向成熟。

　　應(yīng)該說，未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的要求越來越高，面對(duì)日益緊缺的土地資源，以及門檻越來越高的開發(fā)條件，只有做強(qiáng)做大才是發(fā)展之路，地產(chǎn)洗牌之風(fēng)不可避免。

　　“市場(chǎng)”與“保障”同行

　　省政府發(fā)展研究中心副主任王開明

　　未來十年的福州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將繼續(xù)保持繁榮的態(tài)勢(shì)。隨著城市的擴(kuò)展，以及經(jīng)濟(jì)的騰飛，人們對(duì)商品房的需求依舊旺盛，商品房市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依舊看好。

　　經(jīng)過十年的發(fā)展，商品房市場(chǎng)化已深入人心，國(guó)家宏觀調(diào)控政策凸顯，但住房問題已不再只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而是關(guān)系著國(guó)計(jì)民生的復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象與社會(huì)財(cái)富分配的社會(huì)問題。政府與市場(chǎng)的二重性表明，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)政府與市場(chǎng)并駕齊驅(qū)，市場(chǎng)滿足人們對(duì)中高檔住宅的需求，政府則滿足中低收入者的住房需求，中國(guó)的住房政策應(yīng)以國(guó)情為背景，既要依靠市場(chǎng)自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來完善和調(diào)控，并把政府與市場(chǎng)兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來。

　　未來十年，從市場(chǎng)上來講，福州土地是越來越稀缺，住宅產(chǎn)品越來越高端，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)亦將在政府的引導(dǎo)下，滿足人們對(duì)住房的需求，大量的90平方米以下的中小戶型將會(huì)上市供應(yīng)。

　　從政府的角度來說，從今年8月召開的全國(guó)城市住房工作會(huì)議出臺(tái)的“24號(hào)文”以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中的住房保障措施可以看出端倪，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的下一步發(fā)展方向和宏觀調(diào)控將發(fā)生重大變化，即在繼續(xù)完善“市場(chǎng)房”的同時(shí)，將加大“保障房”的建設(shè)力度。

　　“宜居”成主調(diào)

　　地產(chǎn)人士林可敬

　　房改十年，也是福州城市建設(shè)蓬勃發(fā)展的十年。隨著“一城兩翼雙軸線”以及“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”等宏觀戰(zhàn)略目標(biāo)的推進(jìn)，我認(rèn)為，福州在未來十年的發(fā)展，將會(huì)呈現(xiàn)出以下三方面的特色：

　　首先，從福州城市中心區(qū)的發(fā)展來看，由于土地資源的稀缺性，中心區(qū)的開發(fā)模式已經(jīng)基本固定。除了一些小地塊的開發(fā)運(yùn)作外，市中心的房地產(chǎn)建設(shè)，將主要著力于對(duì)歷史文化區(qū)域的改善，走“復(fù)古”的道路。作為幾千年的歷史文化名城，從三坊七巷、茶亭街改造等項(xiàng)目就可看出，政府已經(jīng)開始注重對(duì)文化遺產(chǎn)和歷史人文古跡的保護(hù)和開發(fā)。

　　其次，相對(duì)于福州城區(qū)面積擴(kuò)大的遠(yuǎn)景目標(biāo)而言，新區(qū)的開發(fā)將會(huì)成為未來十年福州房地產(chǎn)開發(fā)的重中之重，各個(gè)新區(qū)的區(qū)域分工將日漸明確：從福州跨江面海的規(guī)劃來看，南臺(tái)島占據(jù)了不可替代的地位，火車南站、汽車南站的相繼建成、幾座大橋?qū)⒛吓_(tái)島與市中心連通；作為將來的交通樞紐和行政中心，南臺(tái)島的建設(shè)成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要著力點(diǎn)；此外，一向以工業(yè)為主的馬尾如今也增添了更多居住的功能，有著“兩岸文化港”、“三江生活城”、“百億創(chuàng)新股”之稱的馬尾區(qū)域，其在未來十年內(nèi)的發(fā)展很值得期待。

　　再次，從近一兩年來城市規(guī)劃的走向中我們不難發(fā)現(xiàn)，重視新區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)成為政府當(dāng)前工作的重點(diǎn)。如果說，房地產(chǎn)發(fā)展的前十年是為了解決人們的居住問題，那么，在未來的十年發(fā)展期內(nèi)，市場(chǎng)主要給人們呈現(xiàn)出的，是一個(gè)個(gè)“宜居”的樓盤，而樓盤品質(zhì)同質(zhì)化日益嚴(yán)重的情況下，如何創(chuàng)新，如何作出自己產(chǎn)品的特色，將成為開發(fā)商亟待破解的重要課題。