男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　10月20日的福州土地拍賣會，成為福州今年以來小地塊投放量最多的一次拍賣會———11幅出讓地塊中有6幅是10畝以下的小地塊。

　　10月20日的福州土地拍賣會，成為福州今年以來小地塊投放量最多的一次拍賣會———11幅出讓地塊中有6幅是10畝以下的小地塊。

　　由于旨在控制土地供應(yīng)規(guī)模和開發(fā)速度的39號令(注：國土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)將于11月1日正式實(shí)施，加上福州近年土地市場總體供應(yīng)呈供小于求的趨勢。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福州樓市又現(xiàn)“小盤當(dāng)家”的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)象 土地出讓規(guī)模趨小

　　從今年開始，福州小地塊上市的數(shù)量就在不斷增加。據(jù)統(tǒng)計，從年初起，福州共推出25幅地塊，其中有11幅是10畝以內(nèi)的小地塊，占總體供應(yīng)量的44%。除了10月20日福州第九次土地拍賣會中有6幅以外，在第八次土地拍賣會中推出的5幅地塊中亦有1幅是10畝以下的，而在第七次土地拍賣中兩幅地塊都是10畝以內(nèi)的小地塊，此前的其他幾次土地拍賣中也都有10畝以下小地塊的身影。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從2006年以來，福州房地產(chǎn)市場一直遭遇地根緊縮、土地放量減少的土地困局。這位人士說，由于城市東擴(kuò)南進(jìn)以及大福州戰(zhàn)略的發(fā)展，導(dǎo)致城市規(guī)模急速膨脹，但新區(qū)各種配套措施尚未跟上，因此很難在短期內(nèi)推出大片土地。

　　除了土地整體供應(yīng)量不足導(dǎo)致福州土地供應(yīng)規(guī)模趨小外，政策的因素也使得大地塊的供應(yīng)量不斷下降。據(jù)有關(guān)人士透露，去年福建省為了更好地進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，規(guī)定福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)接合部和新區(qū)為20公頃(1公頃等于15畝)。而后，在10月9日，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(即39號令)，要合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年。結(jié)合新修訂的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，39號令的頒布實(shí)施，實(shí)際預(yù)示著未來單幅土地出讓規(guī)模將明顯下降，開發(fā)商拿地的工作量與成本會放大，土地市場的競爭將更趨激烈。

　　小地塊頻頻流拍

　　在10月20日福州第九次土地拍賣會上，有兩幅土地流拍，其中一幅就是占地僅為4.3畝的小地塊。

　　據(jù)了解，在今年，這已經(jīng)不是小地塊第一次流拍了。早在今年1月，五四北一占地2.93畝的地塊流拍，此后還有三幅地塊發(fā)生過流拍。

　　相比于競爭激烈的福州土地市場，小地塊為何卻乏人看重？一位開發(fā)商告訴記者，小地塊對于開發(fā)商來說如同一根雞肋，小開發(fā)商不敢做，而大開發(fā)商又不屑做。他說，無論地塊大小，其實(shí)，開發(fā)商所付出的過程、成本都是一樣的，既然成本相同，何不做大項(xiàng)目？同時，由于大開發(fā)商要顧及品牌影響力，力求將項(xiàng)目做成精品，那么在小地塊上所付出的人均人力和各方面的成本將會更高。因此從前幾次的小地塊流拍中可以看出，大開發(fā)商寧可空手而歸，也不愿意將就小地塊。一位開發(fā)商告訴記者，對于開發(fā)商來說，追求利潤最大化是企業(yè)的目標(biāo)。如果福州沒有合適的地塊，寧可選擇在異地做項(xiàng)目，就此來看，今后福州小地塊流拍的現(xiàn)象可能會越來越頻繁。

　　與大開發(fā)商“寧缺毋濫”的心理不同的是，中小開發(fā)商往往困于小地塊的高單價，想拿又拿不到。以第七次土地拍賣會為例，原福州市汽運(yùn)4.14畝地塊，由福州康訊信息科技公司以2750萬元取得，每畝單價為664萬元；原上海街道交通社區(qū)的4.42畝地塊，由福建省交通規(guī)劃設(shè)計院以3120萬元取得，每畝單價705萬元；而在第八次土地出讓中，五一新村5.53畝地塊，最終拍賣價為6100萬元，折合每畝1103萬元。一位在東區(qū)曾經(jīng)開發(fā)過若干個樓盤的中小開商在一次土地拍賣中半場而退，用三個字回答記者的疑問：吃不消。

　　正是開發(fā)商們對小地塊既愛又怕的心理使小地塊拍賣落入“爹不疼，娘不愛”的窘境。

　　分析 小地塊開發(fā)模式尚未成熟

　　目前福州開發(fā)商能夠獲得大塊土地的機(jī)會在逐漸減少，未來房地產(chǎn)市場小盤當(dāng)家的趨勢越來越明顯，但據(jù)記者觀察，與迫在眉睫的現(xiàn)狀相反的是，相當(dāng)多的福州開發(fā)商并沒有尋找到一個好的開發(fā)模式去開發(fā)優(yōu)質(zhì)小盤。

　　從1998年，福州房地產(chǎn)業(yè)真正市場化發(fā)展以來，福州樓盤的規(guī)模經(jīng)歷了從小到大的過程。從1998年到2001年，福州大部分樓盤的規(guī)模都較小，當(dāng)時占地面積能達(dá)到50畝的，就算做大盤了。從2001年開始至2003年，隨著福州東擴(kuò)南進(jìn)西拓北上步伐的邁進(jìn)，大量大塊土地上市，令福州出現(xiàn)了不少百畝大盤。而從2004年開始，福州的樓盤是“越長越大”，500畝、700畝，甚至上千畝的大盤開始出現(xiàn)。

　　隨著福州樓盤規(guī)模越做越大，福州的購房者也親歷了居住品質(zhì)的不斷升級。因?yàn)榇蟊P規(guī)模大，因此在綠化和景觀設(shè)計上均有較大的空間，規(guī)劃出了主題公園或大型綠化景觀，讓業(yè)主住在家里就如同住公園；同樣由于規(guī)模大，大盤內(nèi)都配備完善的購物、餐飲、娛樂等商業(yè)設(shè)施以及交通、社區(qū)服務(wù)、會所等公共配套設(shè)施，有的項(xiàng)目還規(guī)劃有教育、辦公等設(shè)施，讓業(yè)主坐在家里就可以享受生活；還是由于樓盤規(guī)模大，為了吸引購房者的關(guān)注，開發(fā)商通常會擔(dān)負(fù)起城市運(yùn)營者的角色，將市政建設(shè)融于大盤規(guī)劃，比如對大型樓盤的對外公共交通條件進(jìn)行詳細(xì)考慮，對社區(qū)居民子女教育問題提供一條龍的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等，讓業(yè)主生活無后顧之憂；更重要的是，雖然大盤多以純居住項(xiàng)目為主，但因?yàn)橐?guī)模較大，常會形成多樣產(chǎn)品集中的模式，別墅、公寓、高層、多層互為點(diǎn)綴，可以同時滿足不同消費(fèi)者的需求。這種品質(zhì)的升級徹底改變了福州人原先進(jìn)門是樓，關(guān)門也是樓的居住觀念，讓居住成為一種享受。

　　“‘大盤’無論在空間上，還是在資金投入上，都能夠提供比較豐富的配套內(nèi)容，如便利店、游泳池、運(yùn)動館、圖書館、電影院等，所以會優(yōu)先選擇。”當(dāng)問起“對大盤”的看法時，一位購房者這樣回答。

　　但是這種居住享受有一個很重要的前提，那就是樓盤的規(guī)模要足夠大。但當(dāng)小地塊成為市場主流時，開發(fā)商該如何把小盤做精、做好呢？相當(dāng)多的開發(fā)商對此顯然還沒有考慮好。一位考察過廣東、深圳樓盤的開發(fā)商告訴記者，目前在廣、深兩地，小盤的上市量越來越多，但常常兩個相近的小盤銷售卻出現(xiàn)冰火兩重天的狀況，究其原因就是，相比起大盤開發(fā)規(guī)劃較為一致、物業(yè)管理比較統(tǒng)一的開發(fā)特點(diǎn)，小盤要做出特色，達(dá)到宜居標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商的要求更高。“就拿10月20日土地拍賣會上流拍的華僑新村地塊來說，那樣規(guī)模的地塊只能建一座樓，這樣的地塊如何做出精品？我們還沒想好。”一位福州的品牌開發(fā)商說。

　　建議 小盤應(yīng)與大盤共生

　　福州曾經(jīng)百畝大盤遍地開花，而今隨著土地總體供應(yīng)減少及土地上市規(guī)模的政策控制，又有“小盤當(dāng)家”的趨勢，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一個成熟的市場應(yīng)是大盤與小盤共生的狀況。

　　過去，福州房地產(chǎn)市場上大盤層出的一個原因是，市區(qū)可供開發(fā)的土地不足，“東擴(kuò)南進(jìn)西拓北上”的大福州戰(zhàn)略，又使金山等新區(qū)相繼出現(xiàn)，大量新地的上市直接促成大盤發(fā)展。但今后，城市化進(jìn)程將走得更細(xì)致，隨著城市范圍擴(kuò)大、新的城市邊界不斷延伸，就會在城市內(nèi)部出現(xiàn)眾多有待再開發(fā)的細(xì)小地塊，在城市外圍再出現(xiàn)有待開拓的大幅土地，這就使一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)不可能形成以單純大盤為主，或小盤為主的格局。

　　這種共生的局面可以使大盤與小盤做到優(yōu)勢互補(bǔ)。業(yè)內(nèi)人士林先生說，由于郊區(qū)大盤規(guī)模大、人口多，板塊內(nèi)的市政配套較少，開發(fā)商就只能按規(guī)劃要求在樓盤內(nèi)建設(shè)大型的公共用地和配套設(shè)施，包括各級教育系統(tǒng)、休閑娛樂設(shè)施、醫(yī)療保障設(shè)施、區(qū)內(nèi)外公交運(yùn)輸系統(tǒng)等基本市政運(yùn)營系統(tǒng)，過度的重復(fù)不僅造成土地資源的浪費(fèi)，又難以滿足業(yè)主希望生活遠(yuǎn)離塵囂又享有便利的要求。除此之外，因?yàn)榇蟊P往往會有較精準(zhǔn)的客戶定位，這會帶來居住人群的過分同質(zhì)化。一位英國的城市規(guī)劃專家曾經(jīng)對大盤過分發(fā)展的市場建議說，城市應(yīng)該建造成一個生機(jī)勃勃的生態(tài)區(qū)，形成一個具有前瞻性的生態(tài)系統(tǒng)，應(yīng)該讓街坊四鄰在面對面的相處之中可以接觸到生命各個時期的人，如果樓盤過大，往往很難做到這一點(diǎn)，它只能以兵營式的大片景觀毀滅城市宜人機(jī)理，無助于城市形成豐富的城市景觀。但是，客觀上說，小盤因?yàn)榈貕K規(guī)模小，在規(guī)劃上確實(shí)不如大盤在城市運(yùn)營上的作用大。所以未來福州只有做到讓大盤小盤共生，才能成為一個有活力的城市。

　　在這個新共生時代來臨前，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商和政府部門都需要調(diào)整新的思路。因?yàn)闃潜P規(guī)模小，開發(fā)高端產(chǎn)品意味著售價就得高，這樣在同等情況下，小盤抗風(fēng)險能力不僅要比大盤小，甚至比一般的社區(qū)都要小。同時，建立消費(fèi)者對小盤開發(fā)商的信任感也有一定難度。不過，一些參觀過廣、深房地產(chǎn)市場的開發(fā)商說，小盤開發(fā)如果在項(xiàng)目前期定位、產(chǎn)品設(shè)計上做到位，在開發(fā)策略上獨(dú)辟蹊徑，定位于少數(shù)人群，開發(fā)出符合目標(biāo)客戶需求、具有鮮明個性特色的現(xiàn)代化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“短平快”的開發(fā)銷售節(jié)奏，往往也可以取得成功。“小而精”的產(chǎn)品特征才是提升房地產(chǎn)小盤開發(fā)競爭力的目標(biāo)。

　　同時對政府來說，小盤數(shù)量的增多，亦要求其土地供應(yīng)計劃要做得更細(xì)，這有利于邊角零碎地塊的開發(fā)和舊城舊村的改造，有利于城市精細(xì)化管理、精細(xì)化發(fā)展，有利于將發(fā)財通道向更多人開放，引入更少壟斷的競爭，有利于防止地產(chǎn)寡頭化發(fā)展。