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　　考察完上述各國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗，對于正在泡沫觀察期的中國，可以得出哪些有益的啟示呢？首先我們比較當(dāng)前中國的房地產(chǎn)價格增長情況，其次我們再分析中國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟與以上諸國的異同點，最后可以得到有益的政策借鑒和啟示。

　　考察完上述各國的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗，對于正在泡沫觀察期的中國，可以得出哪些有益的啟示呢？首先我們比較當(dāng)前中國的房地產(chǎn)價格增長情況，其次我們再分析中國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟與以上諸國的異同點，最后可以得到有益的政策借鑒和啟示。

　　1、幅度比較　首先在當(dāng)前的房地產(chǎn)價格上漲幅度上，中國房地產(chǎn)價格指數(shù)從2002年開始上漲，直到2005年1季度，已經(jīng)上漲了近一倍，比起日本、香港、美國的房地產(chǎn)泡沫時期的數(shù)據(jù)，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)價格上漲程度甚至更高，值得重視。

　　2、宏觀經(jīng)濟的相同點

　　(1)寬松的銀根。不巧的是，中國當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟與其他國家泡沫時期有了不謀而合的地方，那就是寬松的銀根和寬松的信貸。1998~2004年，中國房地產(chǎn)貸款占總貸款額的比例從4%左右增加到14.7%。同時，以上海為例，2004年，房地產(chǎn)增量貸款占總增量貸款的比例高達(dá)75%以上，迅速增加的房地產(chǎn)貸款總量快速聚集了經(jīng)濟風(fēng)險。

　　(2)低位的利率。中國從1993年的經(jīng)濟過熱后，連續(xù)7次的降息，已將基礎(chǔ)利率(一年期定期存款利率)從1994年的10.98%降到了2004年的1.98%，目前已經(jīng)處于歷史的最低位。雖然在2004年10月，央行小幅加息了27個基點到2.25%，仍然處于絕對低利率的金融環(huán)境中。

　　(3)壓力下的匯率制度。與升值壓力下的日本、泰國和貶值壓力下的香港經(jīng)濟相比，中國當(dāng)前匯率制度也同樣面臨升值的壓力。

　　3、不同之處。

　　(1)資本項目下的外匯管制是當(dāng)前中國區(qū)別其他各國的最重要的不同。

　　(2)正常的貿(mào)易平衡。上世紀(jì)90年代以來，我國的對外貿(mào)易在絕大多數(shù)年份均處于順差狀態(tài)(1993年除外)，同時，從1999年以后，這一順差一直保持在2000億元左右，穩(wěn)定的順差代表著貿(mào)易總量的平衡，這點與泰國和香港等國家或地區(qū)在泡沫時期的對外貿(mào)易情況完全不同。

　　(3)房地產(chǎn)市場的有效需求支撐。近幾年，年均8%左右的GDP增長率和8.7%左右的人均可支配收入增長率，為快速上漲的房價提供了一定支撐。同時，從人口的年齡構(gòu)成來看，我國現(xiàn)在的20-34歲的人口占總?cè)丝诘谋壤蠹s為24.1%(國家統(tǒng)計局2003年公布資料)。人均收入的穩(wěn)定增長和人口的結(jié)構(gòu)性變化，以及城市化水平的提高和逐步形成的梯度市場格局都成為房地產(chǎn)市場價格的有利支撐。

　　(4)海外資本的少量參與。我國2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資7790.9億元，其中內(nèi)資企業(yè)完成投資6695.7億元，占85.94%；港澳臺企業(yè)完成投資787.9億元，占10.11%；外資企業(yè)完成投資307.3億元，僅占3.94%(2004中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒)。從這些數(shù)據(jù)看出，在我國的房地產(chǎn)市場中，海外資本的參與程度較低，這與當(dāng)時處于泡沫頂峰的東南亞各國有所區(qū)別。

　　(5)充足的外匯儲備。我國的外匯儲備從1999年的1576.75億美元，增加到2004年的6099.32億美元，年平均增長率近50%。另外，我國外匯儲備的增長速度呈穩(wěn)定上升趨勢，從2000年的7%上升至2004年的51%。這表明我國政府具備比較強大的對外支付能力。這一情況與1997年時的泰國以及其他東南亞國家明顯不同。充足的外匯儲備減少了國際游資通過干擾金融市場而從房地產(chǎn)市場套利變現(xiàn)的可能性。

　　4、政府決策的經(jīng)驗。

　　政府，這個宏觀經(jīng)濟決策的制訂者和監(jiān)督者，所扮演的角色對房地產(chǎn)市場泡沫的控制至關(guān)重要。好的政府政策可以削弱或減少泡沫的負(fù)面影響，而差的政府政策卻可將整個市場推入崩潰的深淵。通過研究以上各國的房地產(chǎn)泡沫中政府所扮演的角色，我們可以學(xué)到如下幾點有用的啟示：

　　(1)匯率穩(wěn)定的效應(yīng)。匯率的穩(wěn)定對于市場信心的堅定和國際游資對市場的擾動至關(guān)重要。泡沫時期的本幣大幅波動所帶來的國際貿(mào)易格局的迅速改變，會直接改變市場的預(yù)期，預(yù)期的自我強化作用會對市場帶來不穩(wěn)定的負(fù)面影響。

　　(2)利率工具的合理應(yīng)用。縱觀各國，利率對房地產(chǎn)市場的影響顯而易見，可以說是最為重要和最為有效的政策工具。利率的波動直接影響企業(yè)和個人的市場預(yù)期，并存在一定的自我強化作用。因此，利率工具是政府的一張王牌，迅猛的利率變化會重創(chuàng)房地產(chǎn)市場，同時，溫和的利率變化可能對市場影響甚微，選擇合適利率變化幅度是政府需要權(quán)衡的重點。

　　(3)銀行貸款的嚴(yán)格控制。信貸管制也是政府另一需要仔細(xì)斟酌的政策重點。從源頭上控制資金的參與，并疏導(dǎo)合理的資金流向渠道，是政府決策首要需要考慮的問題。

　　(4)多頭并舉的管理措施。香港的級差利得稅和"公屋計劃"、美國的利率政策和房地產(chǎn)金融政策、日本的土地管理政策都是值得借鑒的良好的政策工具，這些多頭并舉的政策措施可以從土地到金融的整個產(chǎn)業(yè)鏈全面制約房地產(chǎn)市場，政策的"雞尾酒"效應(yīng)或許可以有效治療"房地產(chǎn)泡沫"這一經(jīng)濟毒瘤。

　　5、結(jié)語

　　那么，究竟中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？我們認(rèn)為其實這并不是我們需要討論的關(guān)鍵。我們需要理解的關(guān)鍵在于如何從海外市場中，找到我們自己的影子，如何正確面對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場。通過從宏觀經(jīng)濟的各項指標(biāo)的分析，我們基本得到了房地產(chǎn)泡沫的國際比較框架，并且得到了有效的政策經(jīng)驗。我國當(dāng)前對房地產(chǎn)市場的綜合整治正是吸取了從土地到金融的各個環(huán)節(jié)的政策經(jīng)驗，并且那么下一步該如何決策，是每一個市場參與者都需要關(guān)心的問題。