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　　9月份的大連市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了展會前的觀望期。從成交狀況上看，環(huán)比有所下降，但成交均價依然走高。

　　成交量

　　圖一：成交量圖

　　截至9月25日，大連市內(nèi)四區(qū)共成交3264套，與上月相比下降31.79%。其中甘井子區(qū)本月成交2277套，與上月相比下降29.18%；沙河口區(qū)成交量為591套，比上月下降36.38%；中山區(qū)成交344套，比上月下降32.94%；西崗區(qū)由于供應量較少，成交量僅為52套，較上月下降59.38%。盡管九月不是整月數(shù)據(jù)，但從下降的比例估計，與八月相比，成交量略有下浮。“指南針”市場部認為，成交量下降，除展會前的正常觀望外，中心區(qū)域近期預計新增的可售樓盤也吸引了大量的購房者的關注。

　　圖二：成交比重

　　從四區(qū)成交總體分布來看，甘井子區(qū)分擔總體成交量的69%；沙河口區(qū)占總成交量的18%；中山區(qū)占總成交量的11%；西崗區(qū)的成交量僅占成交總量的2%。中山區(qū)及西崗區(qū)持續(xù)的新增供應不足，是導致兩區(qū)域成交持續(xù)走底的原因，這一現(xiàn)象會在第四季度中得到一定程度的緩解。

　　成交單價

　　圖三：成交單價

　　本月總體均價6491元/平方米，環(huán)比下降1.5%。主要原因在于本月甘區(qū)成交比重大幅增加，從而將整體均價拉低。各區(qū)均價依舊小幅上揚，中山區(qū)為8031元/平方米，環(huán)比上漲0.38%；西崗區(qū)6791元/平方米，環(huán)比上漲1.54%；沙河口區(qū)7582元/平方米，環(huán)比上漲2.03%；甘井子區(qū)成交均價4775元/平方米，環(huán)比上漲1.86%。

　　成交金額及成交面積

　　圖四：成交總額與面積

　　本月總成交金額為188165萬元，環(huán)比下降32.3%，總成交面積達289879平方米，環(huán)比下降31.3%。

　　圖五：單套成交金額與面積

　　單套成交金額為57.65萬元，環(huán)比下降0.81%。單套成交面積為88. 81m2，環(huán)比上漲0.71%。從單套數(shù)據(jù)來看，基本保持穩(wěn)定，無論是市場供應還是消費者偏好都沒有太大的變化。

　　在售狀況

表三：大連市各區(qū)域在售樓盤信息表

　　2007年9月大連市四區(qū)樓盤數(shù)量為99個，在售樓盤為64個，占總比例的64.6%，形象展示的樓盤為35個，占樓盤總數(shù)的35.4%。在售項目及形象展示項目中，甘區(qū)項目占項目總數(shù)的50.5%。10月份秋季房展會的召開，將拉開第四季大量展示樓盤涌入市場的序幕。城市中心區(qū)在持續(xù)供應不足后，如久旱逢甘霖，所有新增樓盤將以其高品質(zhì)、高價格、高定位而倍受矚目。

　　圖六：可售樓盤分布

　　截至9月末，本月市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)共計20646套，其中甘井子區(qū)為主力供應區(qū)域，共有存量11076套，占市內(nèi)四區(qū)總量的53%；其次為沙河口區(qū)，可售套數(shù)為4442套，約占總數(shù)的22%；中山區(qū)約占21%，可售套數(shù)為4316套；西崗區(qū)由于無新增供應量，可售套數(shù)僅為812套，約占四區(qū)總數(shù)的4%。與上月可售套數(shù)分布相比，除甘井子區(qū)外，其余三區(qū)可售套數(shù)比例均有小幅增長，甘井子區(qū)由于存量大，價位低，交易狀況的繁榮程度持續(xù)抬升。

　　本月新增在售樓盤

表四：本月開盤樓盤統(tǒng)計表

　　本月開盤樓盤共15個，住宅套數(shù)為3762套。其中沙河口區(qū)開盤項目5個，住宅套數(shù)達1366套，占本月開盤總套數(shù)的36.31%；而中山區(qū)、西崗區(qū)則無新開盤供應。沙河口區(qū)9月22日開盤名仕樂居、東方圣荷西和幸福e家·福源三個項目，其中東方圣荷西和幸福e家·福源均價都在萬元以上，地理位置上稱和品牌效應的影響因素較大；另外，開發(fā)區(qū)本月新開盤項目東方·優(yōu)山美地開盤位于金石灘的該項目自然景觀優(yōu)勢明顯，并且有因特爾100套別墅預定的支撐，其發(fā)展趨勢相對迅猛。

　　本月新增可售樓盤

表五：本月發(fā)放預售許可證項目表

　　本月領取預售許可證的項目達14個，共計5619套，環(huán)比上漲45.63%，其中住宅4894，環(huán)比上漲53.34%，約占所有項目總套數(shù)的87.09%，公建僅占12.91%。從區(qū)域來看，市內(nèi)四區(qū)共計1559套，約占總量的28.46%；其中甘井子區(qū)共計1359套，約占市內(nèi)四區(qū)供應量的87.17%；旅順口區(qū)可售套數(shù)為3639套，約占總量的64.76%。

　　本月新增形象展示樓盤

表六：本月新增形象展示樓盤統(tǒng)計表

　　本月新增形象展示樓盤總體來看，大部分屬于開盤前的展示宣傳期。另外，從區(qū)域分析來看多為周邊地區(qū)，市內(nèi)四區(qū)僅占增量總體的14.3%，旅順口區(qū)、開發(fā)區(qū)、金州區(qū)占新增形象展示項目總數(shù)的85.7%，周邊地區(qū)市場相對活躍，未來供量樂觀。

　　成交比例

　　圖七：成交比例

　　本月大連市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)與成交套數(shù)比例為0.16。其中西崗區(qū)由于供應量相對緊缺，成交量一直沒有起伏，導致成交比例僅為0.06，位居市內(nèi)四區(qū)中最低；中山區(qū)成交比例略高于西崗區(qū)，為0.08，；沙河口區(qū)位列第三，成交比例為0.13，比較接近市內(nèi)四區(qū)的總體水平；相比之下，甘井子區(qū)的價格優(yōu)勢一覽無遺，銷售量較大，供求比例為0.21。截止到9月25日，甘區(qū)本月成交2277套，而本月甘區(qū)新增可售為1359套，銷售速度遠大于供應速度，甘區(qū)存量還將得到進一步的加速消化，西拓北進的居住理念，日益得到追捧和認可。

　　熱點分析

　　均價過萬樓盤分析

　　目前大連市在售樓盤中均價超過萬元的住宅項目多分布在泛星海區(qū)域及城中心區(qū)域。于本月22日盛大開盤的幸福e家福源項目開盤均價高達12000元/平方米，而在高價的籠罩下，購房者依然熱情高漲，認購場面火爆。位于西崗區(qū)森茂一條街的錦華銀座預計均價已升為18000元/平方米。優(yōu)越的地理位置披上華麗的精裝修外衣將外籍專屬高檔居住區(qū)項目打造出毋庸置疑的高價地位。

　　未來城市中心區(qū)域即將開售的樓盤，均價都在萬元以上，跳高幅度驚人。而甘區(qū)部分樓盤均價也已摸近萬元，且已驚現(xiàn)萬元以上戶型。“唯美品格”均價9500元/平，某一戶型售價15000元/平；位于機場區(qū)域的“第五郡”均價9000元/平，某一戶型售價12000元/平。

　　與別墅項目不同的高價位原因，除了地理位置的因素之外，品質(zhì)保證也是項目高價定位的決定因素，另外，品牌效應也對抬升房價有一定的助推作用。大連的價位走向與品質(zhì)追求在城市發(fā)展的大潮中逐步升溫。

　　軟件園板塊分析

　　繼精裝小戶型項目宅語原的推出后，東方圣荷西也于本月下旬榮耀開盤，軟件園板塊的升值潛力被呈現(xiàn)得淋漓盡致。就項目本身而言，高密度的原生態(tài)園林景觀讓半山豪宅喊得名副其實，山體公園中石、橋、亭、水、樹形成多元化立體園林，極高的園內(nèi)綠地覆蓋率，加之西山公園的原生態(tài)園林將項目內(nèi)景無限放大。作為項目開發(fā)單位，億達集團對于高品質(zhì)的追求與發(fā)展一覽無遺，對城市的行業(yè)發(fā)展一路引導，人本主義的自然居住理念充分體現(xiàn)。

　　旅順口區(qū)分析

　　土羊高速公路目前正在緊張施工，計劃于今年年底通車。屆時，土羊高速公路、沈大高速公路和丹大高速公路將實現(xiàn)互通；大連至旅順公交車7月31日順利通車；旅順南路軟件園產(chǎn)業(yè)帶大連天地·軟件園工程于9月16日成功啟動；旅順輕軌規(guī)劃擬建中……各種規(guī)劃與優(yōu)勢利導無疑宣告著旅順的已經(jīng)開始邁出了融入主體的一大步，未來的發(fā)展上升一個新臺階。

　　旅順口區(qū)新老城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，從世界和平公園到大學城，供應狀況有目共睹，從發(fā)放預售許可證來看，可售量相當樂觀，目前處于形象展示的樓盤預計將于秋展期間亮相，另外又會有一批新項目進入展示行列。供應補充有序十足。并且，價格優(yōu)勢及發(fā)展勢頭將會使更多置業(yè)者目光轉(zhuǎn)移，旅順樓市未來火爆必然。

　　結(jié)語

　　9月份的大連市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了展會前的觀望期。從成交狀況上看，環(huán)比有所下降，但成交均價依然走高。“指南針地產(chǎn)”市場部認為，8月呈現(xiàn)了夏季房交會后續(xù)效應的，成交量上的突然攀高在情理之中；而隨著一直熱鬧非凡的秋季房展會的到來，預計觀望中的市場潛在力量都將顯現(xiàn)，大量有效供給在短期內(nèi)得到消化，房地產(chǎn)市場會持續(xù)繁榮。

　　隨著效果的日趨顯露，價格上不會出現(xiàn)大范圍波動。在供給相對充足的秋季市場，品質(zhì)與特色將是成交趨熱的關鍵所在。

　　本月，央行本年度第五次上調(diào)人民幣存貸款基準利率，距離上次加息不足一個月。央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定第二套房貸首付比例不低于40%，利率不低于基準利率的1.1倍。政府宏觀調(diào)控日益加強，對市場價格影響還有待于檢驗。

　　整體來看，第四季度大連市房地產(chǎn)市場商品房供應量相對樂觀，一直為供應中心的甘井子區(qū)的放量仍然呈直線上升，供需矛盾可以在很大程度上得以緩解；西崗區(qū)、中山區(qū)蓄勢已久的房源也將面市，旺盛的市場需求，在秋季房展會的帶動下定會呈現(xiàn)一定的助推力。地鐵線路為西山板塊的亮相提供了奪目妝容。諸如此類的優(yōu)勢利導，未來的房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展成為必然。房價勢必受市場繁榮的影響發(fā)生變化。如此以來，政府穩(wěn)定房價的力度將進一步加強，宏觀政策能否生效對市場將是一個嚴峻的考驗。