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　　從傾向低價收購轉(zhuǎn)向到拍賣市場上拿下地王，從二線城市的中型地塊到挺進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市中心爭奪大型商業(yè)項目及巨無霸式大盤開發(fā)，富力百億拿地背后的謀略是什么？

　　在剛剛過去的樓市銷售黃金周，南派地產(chǎn)的代表富力地產(chǎn)(2777.HK)卻似乎將更多的精力放到了攻城略地上。

　　9月19日，富力攜手深圳鼎力創(chuàng)業(yè)投資有限公司以47.1億元買下佛山一幅建筑面積超過216萬平方米的綜合商住地塊。10月3日，它又?jǐn)y手廣州合景泰富集團(tuán)以46億元拍下廣州CBD一幅總建筑面積超過56萬平方米的大型商業(yè)地塊。10月4日，富力再次于成都以8.1億元拍下一幅建筑面積超過84萬平方米的大型住宅地塊。

　　而在今年上半年，富力主要通過收購方式，買下上海、昆山、天津、海南及沈陽合共7幅土地，總建筑面積約為274萬平方米。十一黃金周前后，富力兩周內(nèi)買入的地塊面積超過整個上半年，合計建筑面積超過356萬平方米，總值超過101億元。

　　從傾向低價收購轉(zhuǎn)向到拍賣市場上拿下地王，從二線城市的中型地塊到挺進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市中心爭奪大型商業(yè)項目及巨無霸式大盤開發(fā)，富力百億拿地背后的謀略是什么？

　　為回歸A股作準(zhǔn)備？

　　富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠對《第一財經(jīng)日報》表示，富力其實沒有刻意去改變拿地的策略，商業(yè)項目以及大型地塊增加，只是因為集團(tuán)恰好遇到了這類優(yōu)質(zhì)地塊而有心吸納。但他補(bǔ)充，今年內(nèi)，富力的商業(yè)地產(chǎn)開工面積會比往年有所增加，而今年落成的旗艦商業(yè)項目，將有助于明顯提升集團(tuán)的租金收益。

　　而他并未否認(rèn)，增加大型項目以及旗艦式商業(yè)項目，將更有助于回歸A股的籌備工作。北京富力的資料則顯示，今年富力在北京、天津、西安的商業(yè)地產(chǎn)開工面積接近70萬平方米。

　　根據(jù)富力在今年黃金周前后拍下地塊的資料，在廣州CBD的項目，計劃發(fā)展為集商場、酒店、寫字樓及高級公寓于一身的商務(wù)中心。其中寫字樓限高在120~150米之間。而商業(yè)相當(dāng)于有“廣東最大收銀機(jī)”之稱的天河城3.5倍的面積。在佛山的項目包括44萬平方米用地的商業(yè)部分及20萬平方米的住宅用地。其中商業(yè)部分要求建設(shè)80層以上的高樓。

　　目前富力名下持有的商業(yè)項目暫時只有北京和廣州的一些中型寫字樓及商鋪。根據(jù)其報表顯示，其2006年租金收入約為7866萬元，2005年約為4338萬元。但是今年上半年富力的租金收入只有5000多萬元。

　　“相比其他回歸A股或本身已在內(nèi)地上市的地產(chǎn)公司，我們除了全國化的經(jīng)營優(yōu)勢外，更重要的是來自于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)方面的支撐。這一點在今年就能很明顯地體現(xiàn)出來，而且體現(xiàn)的不僅僅是租金收入，還有物業(yè)重估收入。”陳志濠表示。

　　根據(jù)富力2006年提出的目標(biāo)，預(yù)計在今年其租金收益要達(dá)到1億元，明年達(dá)到2億元。而根據(jù)其2007年度中報，富力從物業(yè)重估方面獲得1.81億元收入，1.09億元來自北京投資物業(yè)，0.59億元來自廣州。

　　今年年底前，富力位于總部廣州的富力中心及富力麗思卡爾頓酒店將開始營運，明年，廣州富力君悅大酒店及北京富力城約總建超過20萬平方米的大型商業(yè)中心則投入使用。

　　為何嘗試聯(lián)合開發(fā)模式？

　　近期富力更引人關(guān)注的一點，是其開始成立多年來從來沒有嘗試過的聯(lián)合開發(fā)模式。富力以舊城改造起家，對于拆遷具備豐富經(jīng)驗。但是在廣州CBD獵德村的城中村改造方面，卻選擇了與今年開始壯大的、擅長高端物業(yè)打造的合景泰富聯(lián)手。

　　“雖然富力有能力將這個46億的項目一口吃下，但是，選擇合作伙伴，更有利于平衡風(fēng)險。而且我們引入聯(lián)合開發(fā)模式，主要是由于這一地塊的付款方式和交地時間都有特別之處，而且開發(fā)模式也和集團(tuán)以往的舊城改造有更多不同。獵德村地塊的拆遷主要是由政府負(fù)責(zé)，地塊在平整為熟地后才會交付給開發(fā)商，我們過去的拆遷經(jīng)驗也許并不適用于這一項目。”富力有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　但他強(qiáng)調(diào)，在地塊開發(fā)中，富力將把握主導(dǎo)方向，而目前在開發(fā)、銷售、營運過程中，他們與合景如何分享權(quán)利與義務(wù)，目前仍然在洽談具體細(xì)節(jié)。

　　而記者從獵德村的出讓合同上看到，這46億元合計分6期繳納。將從10月30日開始，每月繳納7億元的出讓金，今年內(nèi)合計要繳納21億元。明年4月及8月分別再繳付8億元。余款在2008年10月30日之前繳納完畢。但是，這一用地由于涉及城中村改造，其中合計10.8萬平方米的用地最快要到2008年4月前才交付使用。余下6000平方米的用地則于2009年3月底前交付使用。同時，要求在天河區(qū)政府交地后的12個月內(nèi)開始動工開發(fā)，動工認(rèn)定條件限定為“建設(shè)項目已依法批準(zhǔn)實施基礎(chǔ)施工，即實施建筑物向地基傳遞荷載的下部結(jié)構(gòu)施工”。

　　也就是說，富力如果單獨拍下這一地塊，其數(shù)十億元的資金將沉淀兩年之久。而佛山及成都項目，則無此類交地時間門檻。

　　富力方面負(fù)責(zé)A股回歸的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，富力資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較快，今年上半年已完成了67億元的銷售，下半年的銷售額為94億元左右。手上隨時可動用的銀行貸款超過30億元。流動資金通過周轉(zhuǎn)足以支付今年內(nèi)預(yù)計超過200億元的買地收入。

　　相關(guān):富力沖刺A股　　

　　“隨著申請發(fā)行A股上市已進(jìn)入最后階段，富力預(yù)期將可于今年年底前發(fā)行A股，并為富力注入可觀的資金。屆時，富力之資本結(jié)構(gòu)將會有重大轉(zhuǎn)變，而負(fù)債比率亦將會大大減低；然而，無論富力將是否能透過發(fā)行A股為富力提供營運流動資金及借貸能力，目前的借貸仍屬富力可處理的范圍。”富力負(fù)責(zé)人表示。

　　而自從6月18日富力的股東大會通過富力回歸A股的議案后，富力已著手向證監(jiān)會提出回歸申請。“對于外界認(rèn)為，由于富力H股股票的面值為0.25港元/股，而A股每股面值為1元，這一點其實并不會構(gòu)成富力回歸的障礙。如果內(nèi)地證監(jiān)會不同意富力以0.25元/股的面值發(fā)行股票的話，富力會采用合股形式發(fā)行。”陳志濠個人認(rèn)為這一點的可能性不大。根據(jù)10月11日，富力的收盤價為37.1港元，如果采用合股發(fā)行的模式，在參考H股水平的情況下，富力的定價可能超過140元。

　　富力董事長李思廉表示，為了防止經(jīng)濟(jì)過熱，政府推行宏觀調(diào)控措施，能使內(nèi)地經(jīng)濟(jì)軟著陸。而由于內(nèi)地都市化及工業(yè)化成功推行，社會對于房地產(chǎn)的需求將維持一定增長。而集團(tuán)在拓展本身業(yè)務(wù)的同時，也采取較為小心的態(tài)度，如加強(qiáng)產(chǎn)品的多元化及市場多元化，強(qiáng)化集團(tuán)本身的業(yè)務(wù)競爭及控制能力等。“根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)情況及公司資源，本人極有信心(認(rèn)為)集團(tuán)能把握未來機(jī)會，繼續(xù)創(chuàng)造高峰。”

　　10月10日，投資銀行高盛發(fā)表報告表示，富力地產(chǎn)(2777.HK)近期在北京、成都及廣東省積極吸納土儲，隨著未來更多土儲收購?fù)瓿桑{(diào)高其預(yù)期明年底潛在每股資產(chǎn)凈值66%至36.17港元。它認(rèn)為富力地產(chǎn)未來15個月土儲收購規(guī)模將至少達(dá)到236億元人民幣；相信富力地產(chǎn)計劃發(fā)行A股，可維持其購地的速度，從而維持資產(chǎn)凈值增長，而撇除新股本因素，預(yù)計富力地產(chǎn)2008年底的凈負(fù)債對權(quán)益比率升至242%。