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　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們也對比了去年，包括03年的陽光家緣網(wǎng)成交的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)今年的以10月份為例，趨勢就是總體商品房的交易面積只有03年的一半左右。

　　韓世同：那大概是多少？

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們算了一下是50多萬，03年10月份是110多萬，今年是56萬的樣子，因?yàn)?0月份還沒有完，他是截止到10月28日，但是實(shí)際上相差已經(jīng)不大了，因?yàn)椴豢赡軆扇彀咽Ｏ碌?0萬補(bǔ)得上，他比去年的數(shù)據(jù)低，我們可以理解，但是比03年的數(shù)據(jù)還要低的話就是否已經(jīng)意味著廣州……

　　韓世同：不能說03年成交不好的，因?yàn)?3年其實(shí)當(dāng)時(shí)的價(jià)位很低的，03年11月價(jià)位很低，就是價(jià)格低跟成交量大是一個(gè)產(chǎn)品的關(guān)系，就是價(jià)格高，成交量低這也是一種產(chǎn)品的關(guān)系，這個(gè)應(yīng)該是說，這么高的價(jià)位從道理來講是很正常的，反而成交很大的話會變成反差。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這是否意味廣州現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易或者說這個(gè)市場情況不是太好了。

　　韓世同：對。我認(rèn)為價(jià)格到了這種地步的話應(yīng)該是不容樂觀的。后市我不是太看好，因?yàn)槲也徽J(rèn)為跟有些人說你的高位盤等一下，然后價(jià)格繼續(xù)還往上漲，或者是成交量先暫時(shí)平緩一下，然后繼續(xù)會放大，我不太認(rèn)為這種的判斷。我認(rèn)為樓價(jià)拐點(diǎn)的可能性是存在的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但是我們今天又看到了一些媒體上的報(bào)告，說廣州將會在年底，就差不多11、12月份會推出一批新的樓盤，而且面積也不少。在市場這么低的情況下，開發(fā)商仍然推出這么多的樓盤，這是否和現(xiàn)在的情況很矛盾。

　　韓世同：他不得不推啊，怎么進(jìn)呢，他現(xiàn)在開發(fā)出來，如果不銷售，放在哪個(gè)地方，其實(shí)更不劃算，會造成很多樓盤的積壓，其實(shí)之前開發(fā)商樓盤新供的確是存在市場上供不應(yīng)求的狀況，供不應(yīng)求有需求方面的原因，甚至包括去年6到10月份連續(xù)四個(gè)月停止新項(xiàng)目審批，其實(shí)都會對今年的樓市供應(yīng)量造成一個(gè)短期內(nèi)的供不應(yīng)求的狀況，這種狀況也是開發(fā)商在8到10月份的時(shí)候拉升樓價(jià)的原因之一，當(dāng)然這里面還有地王的不斷出現(xiàn)，和深圳的樓價(jià)暴漲，帶來的這種帶動效應(yīng)，但是就是說樓價(jià)虛增的幅度太快、太高，使得這個(gè)市場難以迎接。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：如果說這次開發(fā)商一次性推出這么多的樓盤的話，應(yīng)該說會造成供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求。

　　韓世同：完全有這種可能性，我一直認(rèn)為需求完全是變化的一個(gè)數(shù)據(jù)，不是像人們講的住房的需求是很剛性的。我認(rèn)為投資內(nèi)的需求，它其實(shí)是變化性很大，它會受到市場的干擾和影響，他有可能大量的涌現(xiàn)，也有可能瞬間就消失，那么如果你要說本體結(jié)構(gòu)上投入需求占了1/3的話，突然不見了1/3，或者是占的比重更大的話2/3，突然不見了2/3，那市場肯定會有一種很大的反應(yīng)的。而不是說像人們判斷的需求都是剛性的。那么現(xiàn)在的確有很多人想買房子，但是恰好這種需求是一種無效需求，他的購買能力已經(jīng)被高樓價(jià)曲折在有效的需求之外了，他已經(jīng)由有效需求轉(zhuǎn)化為無效需求了，那么這又是很大一部分的需求，實(shí)際上在市場上真正有愿意、又有能力買房子這部分人的需求是越來越少。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對。那這一次這樣子的樓盤的推出，因?yàn)楣┣髧?yán)重的失衡，是否會讓房價(jià)急劇下降的一個(gè)趨勢。

　　韓世同：因?yàn)楝F(xiàn)在樓盤的不約而同的推出，他其實(shí)對于開發(fā)商來講，并不是一種主動行為，它完全是一種迫不得已或者是說整體的運(yùn)作形勢挺難的，就是使得它這種供求量，它其實(shí)也不希望這時(shí)候有這么大量的，誰不希望供求量是最小的時(shí)候，就是由于這個(gè)市場剛好出現(xiàn)了十一，這個(gè)成交重點(diǎn)，然后上市的樓盤恰好的堆積到這個(gè)階段，使得它在短期內(nèi)供過于求的狀況，在這種狀況下，我認(rèn)為開發(fā)商這種的降價(jià)促銷是一個(gè)很可能選擇的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：還有一個(gè)就是說，剛才你提到降價(jià)促銷，據(jù)我們了解到，有的樓盤打折已經(jīng)打到6折、6.4折的折扣。

　　韓世同：有嗎，有6.4折啊。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：對，我們已經(jīng)聽說有這樣的折扣，忘記是在廣州還是在深圳。

　　韓世同：但是問題你3萬塊錢的話，6.4算一算還有一萬七八啊。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：兩萬塊錢左右。

　　韓世同：對啊，就是說你把那個(gè)價(jià)格拉到一個(gè)離譜的階段，在打回來的話，其實(shí)還沒有進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)，我覺得價(jià)格至少在八月份之前的價(jià)格是比較有一定市場基礎(chǔ)的，相對而言不至于現(xiàn)在這樣子的虛增這么大的幅度。只要回到原來的幅度的話，就是一個(gè)還原而已。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：就像你剛剛也提到一個(gè)，包括它的折扣也好，包括現(xiàn)在成交量低，使得開發(fā)商在銷售這一塊出現(xiàn)了問題，他的現(xiàn)金回籠肯定是有問題的，然后就導(dǎo)致了一個(gè)資金的問題。但是現(xiàn)在包括放貸，其實(shí)很多銀行到了年底基本上已經(jīng)沒有了。這樣整個(gè)出現(xiàn)一個(gè)斷層的局面，這樣的話對于企業(yè)、樓市的影響，你認(rèn)為體現(xiàn)在什么地方？

　　韓世同：之前大家可能過度的認(rèn)為流動性資金，是一個(gè)取之不盡，用之不絕這樣一種資金來源。但是現(xiàn)在事實(shí)上，就是一旦資金出現(xiàn)這個(gè)緊縮策略，同樣對資金來源還是有相當(dāng)大的影響的。雖然現(xiàn)在的企業(yè)跟過去的企業(yè)資金來源渠道已經(jīng)跨大了，他可以通過IPO，就是上市融資，可以征發(fā)股票等等的手段，甚至可以跟國外的基金合作，通過他的方式，來融資。但是就是說一旦出現(xiàn)整體性的基金短缺的話，這樣影響是會逐漸擴(kuò)散的，這種的效應(yīng)也會影響到企業(yè)的運(yùn)作，因?yàn)橹捌髽I(yè)在資金的使用上，我認(rèn)為是鋪張浪費(fèi)的、大手大腳的，戰(zhàn)線是拉得過長的，砸地上面是很爽快的，幾十個(gè)億就砸進(jìn)去。其實(shí)這個(gè)是很危險(xiǎn)的行為，萬科在前年的時(shí)候，曾經(jīng)提出現(xiàn)金危亡的策略，當(dāng)時(shí)我認(rèn)為是蠻好，萬科相對于其他開發(fā)商來講拿地拿的是最少的，但是他們也有很多不惜高價(jià)拿地的舉動和行為。

　　但是相比像富力、碧桂園，萬科拿地的總量還是不如他們那么多。你拿得那么多，開發(fā)能力又跟不上去，你像現(xiàn)在碧桂園迫不得已一年要申報(bào)1500萬平方米的開發(fā)量，按照他以前的記錄，我看合富的記錄報(bào)告，平均是200萬平方米左右。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：升了將近八倍。

　　韓世同：七倍多，你把他翻了七倍多，你的這個(gè)人、財(cái)、物這方面等等的能力能不能跟上去就是一個(gè)問題，我認(rèn)為是過度擴(kuò)張是會造成危險(xiǎn)的。而且企業(yè)缺乏居安思危的，就是晴天要防下雨天的這種經(jīng)營理念方式，造成一旦出現(xiàn)不是那么樂觀，甚至比較悲觀的市場情形的話，就會出現(xiàn)應(yīng)對不暇，措手不及。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在我們八月份舉辦博鰲房地產(chǎn)論壇上，就香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗先生說過中國的地產(chǎn)是沒有經(jīng)歷過周期性變化的。

　　他說香港已經(jīng)經(jīng)歷過了，資金鏈有問題，不夠穩(wěn)定的企業(yè)在周期中已經(jīng)是被淘汰了，你覺得中國就現(xiàn)在而言是否會有周期這種情況出現(xiàn)，然后對華南、廣州房地產(chǎn)商的沖擊會有多大。

　　韓世同：地產(chǎn)變化是必然的，如果嚴(yán)格來說中國的房地產(chǎn)沒有經(jīng)歷過周期的話，也不太符合客觀是事實(shí)，92-2003年是一個(gè)周期，我們這次本來應(yīng)該進(jìn)入新的一個(gè)周期，他應(yīng)該是由經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展帶動房地產(chǎn)發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)是認(rèn)為炒作的，來帶動國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我覺得有點(diǎn)本末倒置，所以令這次經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生和形成并不是那么符合客觀的市場規(guī)律運(yùn)作，造成這種上升是有先天不足的，缺乏市場的根基和基礎(chǔ)。

　　不是由國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展來帶動起來的，讓我們來回顧北京、上海的商家都是概念的，奧運(yùn)會等等，拉升了之后由房地產(chǎn)來帶動各行各業(yè)發(fā)展。形成小馬拉大車的格局，這種格局當(dāng)然是對各行各業(yè)有一定的貢獻(xiàn)，但是這種貢獻(xiàn)并不足夠的，就是房地產(chǎn)所謂的支柱產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這種格局顯然是不合理的。這種的周期性的變化一直使得很多像富力、恒大、合生等到這些在周期之后發(fā)展起來的企業(yè)。碧桂園都經(jīng)歷過92年、93年的變化，萬科是經(jīng)歷過的，所以，萬科現(xiàn)金危亡的應(yīng)對策略，但是由于資金的洶涌。我覺得萬科高管激勵(lì)政策的趨勢，使得他們過于追求利益，急功近利，會導(dǎo)致他們以前的那種穩(wěn)健的經(jīng)營理念就被拋到腦后了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：那您覺得中國還會經(jīng)歷第二個(gè)周期嗎？

　　韓世同：這是必然的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您是覺得時(shí)間是在什么時(shí)候？

　　韓世同：現(xiàn)在由于我們很多的東西受到很多人為和政策的干涉，不可以太追尋那種規(guī)律性的東西，他很多東西取決于比如利息，如果你再加兩次息，就可能馬上有問題了。如果緊縮貨幣銀根和你舒緩貨幣銀根，對樓市影響、反應(yīng)截然不同。所以，我們不可以很機(jī)械、教條、很死板的用公式來推導(dǎo)市場的變化，這不太可能，也不太現(xiàn)實(shí)。我認(rèn)為這個(gè)目前的狀況顯然市場會出現(xiàn)這種變化的格局，但這種格局并不是說可以嚴(yán)格的用規(guī)律來判斷的，沒有曲線表現(xiàn)的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：最后再請教一下，其實(shí)把廣州房地產(chǎn)擴(kuò)大一個(gè)范圍的話，擴(kuò)大到華南來看的，華南整個(gè)房地產(chǎn)在全國而言，發(fā)展也是比較早，也是最具有特色的一塊，在您的研究當(dāng)中您是怎么看待華南地產(chǎn)的？

　　韓世同：華南地產(chǎn)的區(qū)域性太明顯，那么整體華南的現(xiàn)在到是有區(qū)域性經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的影響，這個(gè)影響還是帶有很多的人為的因素，比方說，泛珠三角房地產(chǎn)的聯(lián)系或者大珠三角房地產(chǎn)聯(lián)系的，最近由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也會導(dǎo)致異地住房的行為，我覺得房地產(chǎn)還是不太適合跨區(qū)域的運(yùn)作，因?yàn)榭鐓^(qū)域的運(yùn)作，尤其是這種投資的行為很難去掌控的。

　　早期，香港人到廣州來買房子，買了也沒有什么用，這種房子由于太多人買，而且都是在高潮之后買入，最后都是低價(jià)收場的，這種行為可能是今天深圳人的一種寫照。我不太贊成這種操作形式和投資理念，但是從開發(fā)的角度來講，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商不會局限在一地發(fā)展。會面向華南、面向珠三角這種態(tài)勢很明顯，甚至這種全國性的企業(yè)也越來越多，過去只有萬科全國性擴(kuò)展的，現(xiàn)在富力、恒大、合生、碧桂園都有向全國拓展的步子了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：在您的感受當(dāng)中，華南在以后繼續(xù)保持競爭力，最大的優(yōu)勢是什么？

　　韓世同：華南地產(chǎn)因?yàn)樗麄兪袌龌某潭缺容^早，也比較率先，他們在早期市場的運(yùn)作方面，有一些近水樓臺先得月的之便，近期由于這個(gè)市場比較好，在這個(gè)營銷和品牌策略等等方面，現(xiàn)在已經(jīng)明顯有這種衰落的這種態(tài)勢。當(dāng)然像全國拓展的企業(yè)有些不同，有很多在營銷、策略在產(chǎn)品創(chuàng)新方面都有明顯的狀況，其實(shí)是需要引以為戒的，需要居安思危的，要有一種行業(yè)的動力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺得這種已經(jīng)出現(xiàn)這種落后或者停滯不前的原因在哪里？

　　韓世同：比較多是因?yàn)檫@幾年市場比較好造成的，產(chǎn)品不需要那么精益求精了，價(jià)格也不需要符合市場的規(guī)定，有很多股市的收盤運(yùn)用到樓市當(dāng)中來，這對行業(yè)的健康發(fā)展并不是有利，很多的行為我認(rèn)為，把地價(jià)、樓價(jià)的抬高，最后會使得整個(gè)企業(yè)的運(yùn)作行業(yè)的運(yùn)作難以維續(xù)。地價(jià)太高周期很難運(yùn)轉(zhuǎn)，現(xiàn)在大家當(dāng)然還是在開發(fā)低價(jià)取得項(xiàng)目，輪到高價(jià)開發(fā)土地項(xiàng)目市場又不好，你怎么運(yùn)作。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：那這些高價(jià)拿地的開發(fā)商對未來很有信心？才會這么高價(jià)拿地。

　　韓世同：這種信心，有的時(shí)候是一種太樂觀的判斷，這種判斷并不利于企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展。