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　　中國的商業(yè)銀行主管們對房貸風(fēng)險(xiǎn)的警惕似乎被大家低估了，盡管如此，銀監(jiān)會(huì)作為商業(yè)銀行的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，還是不斷念緊箍咒，提醒銀行注意資金安全。

　　據(jù)消息人士透露，上周五銀監(jiān)會(huì)研究局和辦公廳召集各大商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、資金、研究部門負(fù)責(zé)人召開了一個(gè)內(nèi)部研討會(huì)，此次會(huì)議邀請了穆迪公司、高盛、摩根的人士對美國次級信貸危機(jī)進(jìn)行檢討，并重點(diǎn)討論了美國次級信貸危機(jī)對于中國銀行業(yè)的影響，會(huì)議全過程在銀監(jiān)會(huì)全系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行了直播，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)要求各大商業(yè)銀行要吸取美國次級信貸危機(jī)的教訓(xùn)，居安思危，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　另有消息稱，為防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，央行有可能于國慶節(jié)前將住房貸款利率提高至基準(zhǔn)利率的1.1倍；還有可能將購買第二套住房者的房貸首付比例提高至百分之四十；對于購買商住兩用的第二套住房者，其首付比例將提高至百分之四十五；而對于純粹商業(yè)用途的第二套購房者，房貸首付比例則要求達(dá)到百分之五十以上；此外，央行還有可能要求商業(yè)銀行停止對有囤積土地和住房行為的開發(fā)商貸款。

　　細(xì)則是關(guān)鍵

　　此消息一披露，當(dāng)天的地產(chǎn)股全面下跌，各方人士都在等待細(xì)則出臺，此舉到底是針對已購買第二套房子消費(fèi)者，還是針對未購買或準(zhǔn)備購買第二套或第三套房子的消費(fèi)者，這是關(guān)鍵。一個(gè)建行內(nèi)部人士的態(tài)度似乎更能表現(xiàn)銀行對監(jiān)管者此舉的反應(yīng)，“聽到這個(gè)消息了，還沒有收到文件，關(guān)鍵是細(xì)則，銀監(jiān)會(huì)如果真的出這個(gè)政策，肯定是對未購買第二套房子的消費(fèi)者或準(zhǔn)備超房的人，不可能針對已購買的人群，這些政策的目的是為了抑制房價(jià)快速上漲，但我覺得沒什么多大作用，學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，價(jià)格是根據(jù)供需關(guān)系來決定的，不會(huì)因?yàn)橘Y金的多少來決定的，錢再多，如果沒有購買房子的需求就不會(huì)去買房。如果銀行放松了這個(gè)限制，又是一輪房價(jià)上漲。”

　　90%的人選擇浮動(dòng)利率

　　從今年六月銀監(jiān)會(huì)緊急通知要求各商業(yè)銀行進(jìn)行房貸自查開始，就對個(gè)人房貸有步驟地提高監(jiān)管，美國次貸危機(jī)帶來的負(fù)面影響蹦緊了監(jiān)管者的神經(jīng)，各商業(yè)銀行也提高了對個(gè)人房貸可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。一個(gè)A級房地產(chǎn)估價(jià)公司的廣州負(fù)責(zé)人告訴觀點(diǎn)網(wǎng)：“其實(shí)銀行對個(gè)貸比以前更重視了，對風(fēng)險(xiǎn)控制，從我和銀行的接觸了解發(fā)現(xiàn)，相關(guān)的主管部門還是重視風(fēng)險(xiǎn)的，現(xiàn)在銀行也有評估措施，消費(fèi)者貸款也只能貸到7成或8成，銀行間內(nèi)部的個(gè)貸信用系統(tǒng)也很重要，對個(gè)人的信用評估都有很大作用，這些都將影響消費(fèi)者能否貸到款。”

　　該負(fù)責(zé)人表示，如果這個(gè)政策真的出臺就要看消費(fèi)者在購買房子的時(shí)候選擇的是固定利率還是浮動(dòng)利率，“現(xiàn)在有99%的人是選擇浮動(dòng)利率，因?yàn)楣潭ɡ室雀?dòng)利率高，從現(xiàn)在的趨勢來看，去年選擇固定利率的人今年肯定是賺了，如果一個(gè)購房者選擇固定利率，我認(rèn)為他會(huì)算帳。央行規(guī)定的是基準(zhǔn)利率，這個(gè)不會(huì)變，但按揭利率各銀行可以根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)控，一般有下調(diào)15%的空間，對選擇浮動(dòng)利率的人其實(shí)沒多大影響。”

　　該負(fù)責(zé)人也對住房貸款利率的政策提出了自己的看法，他說：“這個(gè)政策是對房價(jià)快速上漲的遏止，和物權(quán)法有類似的地方，對未購買或準(zhǔn)備購買或是炒房的人來說，意味著如果要買就要付出更大的代價(jià)，對已購買的人來說，要看上調(diào)的幅度，如果真的供不起的話，可以把第一套房子處理掉，而且銀行可以實(shí)行按揭中再按揭的方法，比如深圳發(fā)展銀行推出的氣球房貸就是如此，況且還有第一套房子有抵押，對銀行來說并沒什么損失。這也是實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的辦法，讓更多的人有房子居住。”

　　個(gè)人住房按揭貸款制度存在缺陷？

　　商業(yè)銀行對不能夠及時(shí)還貸或者是沒辦法還貸的貸款者，處理辦法是收回房子交給房地產(chǎn)估價(jià)公司估價(jià)后拍賣。目前在國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評估還是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，一般都簡單地采用市場比較法，對比周邊類似樓盤的市場價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)使評估形同虛設(shè)。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對一手按揭房產(chǎn)不要求評估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這種以按揭房產(chǎn)的市場交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是個(gè)人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值的做法，將房地產(chǎn)商和投機(jī)者拉高價(jià)格所形成的全部市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。對銀行而言，持有大量的以房地產(chǎn)為抵押的資產(chǎn)，從表面上看，擴(kuò)大了銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模、改善了資產(chǎn)質(zhì)量、提高了當(dāng)期贏利、保障了風(fēng)險(xiǎn)控制。但實(shí)質(zhì)上，在此種估價(jià)方式下，抵押在銀行手中的房產(chǎn)因?yàn)閲?yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值，一旦虛擬購房者故意違約，那么銀行或?qū)⒅Ц遁^高的變現(xiàn)成本，或?qū)⒚媾R難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)、虛高房價(jià)向真實(shí)價(jià)值回歸時(shí)，將承受房價(jià)下跌所造成的巨大損失。

　　上述估價(jià)師對銀行高估了房價(jià)的說法并不認(rèn)同，他認(rèn)為市場比較法還是客觀的，只有兩套房子的條件都相當(dāng)?shù)那闆r下才存在比較，拍賣的價(jià)格不是市場價(jià)格，肯定比成交價(jià)低，銀行也不會(huì)提供全貸，還是有保障的。不過，建行的人士則表示銀行承擔(dān)個(gè)貸的風(fēng)險(xiǎn)是拍賣和原價(jià)帶來的價(jià)差。