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　　“剛聽說秋季房展會要延遲，第二套房首付和房貸利率又要提高。最近市場變化真多。”昨天，一位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時感嘆。

　　昨天，一條消息透露，中國銀監(jiān)會將要求所有銀行將第二套房貸首付統(tǒng)一為40%，并且大幅度提高房貸利率。不過，記者昨天從南京多家銀行了解到，目前中行、招行、中信等多家銀行早已將部分客戶的第二套住房貸款首付升至40%。

　　網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構(gòu)市場研究部主任周穎認為，今年的數(shù)次加息、提高第二套房首付比例等手段，是通過金融杠桿來調(diào)控住房需求，調(diào)控目標直指樓市供需矛盾。“如果第二套住房貸款利率大幅提高，這對購房者的影響要遠遠大于首付比例的提高。”

　　而面對即將把第二套住房貸款首付上調(diào)，南京多家銀行房貸部人士卻表示，房貸首付上調(diào)是建立在目前房貸緊縮的基礎(chǔ)上的，一旦各家銀行再度放開房貸發(fā)放，銀行是否都會執(zhí)行還很難說。

　　影響，小戶型賣不掉了？

　　第二套住房貸款利率提高，更多年輕購房者會選擇“一步到位”，放棄原來用小戶型過渡的想法

　　據(jù)網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構(gòu)歷年在房展會上對萬名購房者的抽樣調(diào)查顯示，2006年起，二次以上置業(yè)者比例首次超過初次置業(yè)者，達53%。不久前，南京調(diào)查大隊對江南八區(qū)的調(diào)查結(jié)果表明，目前南京戶均擁有住房1.47套。

　　“首付提高到四成問題可能不是太嚴重。因為目前我們買房的客戶中間首付四成的不多，大多數(shù)都是盡量能多付就多付。”我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉表示，由于目前利息比較高，盡管很多人還是選擇貸款買房，但是貸到六成以上的也不多。

　　“利率會提高到什么程度？這是我們目前最關(guān)心的問題。如果幅度沒有想像中的那么大的話，我覺得貨幣沒有多大的意義?，F(xiàn)在市場上流傳這么一句話：沒有錢一定要買房是不對的，但是有錢不買房就更不對了。”舒莉莉說。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，如果第二套住房貸款利率提高，那么對小戶型的房源沖擊可能比較大。購房者在選擇第一套住房時，選擇小戶型二手房會更加謹慎了。一般第一次置業(yè)的年輕人會選擇面積小一點的房子先過渡，等經(jīng)濟條件轉(zhuǎn)好或者結(jié)婚生子后，會換一套大一點的房子改善居住環(huán)境。可如果第二套住房貸款利率提高，面對巨大的還貸壓力，這部分人換房的難度大大提高。

　　“所以在第一次置業(yè)時，不少購房者可能就會拋棄小戶型房源了。”該人士表示。

　　網(wǎng)尚房地產(chǎn)的周穎在接受江蘇商報采訪時同時指出，目前的問題是，第二套房首付提高、貸款利率水平大幅提高后，在投資性購房受到抑制的同時，部分改善居住需求的普通市民也會受到重創(chuàng)。

　　“所以應(yīng)該把政策做細。如果大量的投資性購房需求得到抑制，供應(yīng)就會相對過剩，那時房價自然會平穩(wěn)、甚至回落了。”周穎說。

　　觀察，誰能享受“低首付”

　　房貸收緊政策已經(jīng)開始在南京的部分地區(qū)產(chǎn)生影響。南京網(wǎng)尚置業(yè)總監(jiān)蔣惠敏，在談到房貸政策的影響時表示，房貸一收緊，浦口的房子交易馬上就下降了。據(jù)介紹，浦口房子總價大都在30萬左右，購房者本身經(jīng)濟基礎(chǔ)不是很好，有時候首付都成問題。

　　“房貸一緊，銀行審核要求增多，很多人被迫放棄或者推遲買房計劃。”蔣惠敏說。

　　有關(guān)人士表示，工商銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行，均停止了江北二手房貸款的辦理。此舉不僅將直接影響江北的二手房市場，對準備投資江北的“炒房者”也是一個警示。但政策也可能誤傷到江北置業(yè)的過渡者，受貸款收緊的影響換房將變得不輕松。

　　據(jù)了解，除了中行、招行和中信外，目前南京大多數(shù)銀行對第二套住房貸款政策依舊比較寬松，首付還是三成，但是部分銀行，如中信、光大、工行等對客戶的第二套住房貸款一般實行基準利率，資信好的才下浮15%(見附表)，這也表明，銀行已經(jīng)開始對有投資嫌疑的客戶逐步收緊房貸。

　　對此，中信銀行南京分行個人信貸部經(jīng)理婁勇認為，比照國際經(jīng)驗，個人住房貸款風(fēng)險一般在貸款3~8年后開始暴露，商業(yè)銀行在“提高對購買第二套及以上住房貸款以自控金融風(fēng)險”上也到了需要有所動作的時候了，畢竟，美國次級貸事件的核心就是“房貸死賬”；而且，按照絕對推算，“提高首付比例”在一定程度上是可以減少購房需求，而在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整中，需求的減少有利于緩解房價上升的壓力。

　　不過，不少金融專家卻表示，提高房貸首付的確有利于降低銀行的金融風(fēng)險，但如果通過這種較為固定的方式來避免風(fēng)險，難免有“一刀切”之嫌?？梢姡y行在抑制投機需求的時候，也很可能“免疫”掉了少部分人的實際購房需求。因為按照目前南京的房價，提高10%首付使得普通購房者至少要多付5萬元以上，這樣一來市場的很多有效需求會被遏制，產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也必然會發(fā)生變化，房地產(chǎn)活躍程度會有所下降，小戶型樓盤難免將受到一定的沖擊。

　　現(xiàn)狀，“我們早就調(diào)過了”

　　江蘇商報調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南京有幾家銀行早已將第二套住房首付比例提高到了四成

　　傳聞已久的“第二套住房貸款首付將提高”，終于塵埃落定。

　　昨天，一條最新消息透露，中國銀監(jiān)會將要求所有銀行將第二套房貸首付統(tǒng)一為40%，并且大幅度提高房貸利率。

　　房貸首付上調(diào)風(fēng)聲已久

　　據(jù)了解，在2006年年初，建設(shè)部、中國人民銀行等9部委就下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，規(guī)定從2006年6月1日起，個人住房首付款比例不得低于30%。實踐證明，“提高首付比例抑制房價”的效果在漲聲一片的中國房市面前基本宣告無效。

　　今年以來，房地產(chǎn)出現(xiàn)了火熱局面，房價持續(xù)走高，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險也在增大，面對這樣的狀況，各銀行在房貸發(fā)放問題上也不得不采取一些措施。因此房貸首付上調(diào)風(fēng)傳開來。

　　近日，重慶、廣東相繼傳來消息，按照總行部署，當?shù)亟ㄔO(shè)銀行將第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，從8月份開始流傳的“銀行將提高住房按揭貸款首付比例”的說法得到了證實。

　　然而商報記者昨天從南京多家銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第二套住房按揭首付比例提高至四成部分銀行早已實施。

　　部分銀行已上調(diào)首付

　　“第二套住房貸款首付升至40%，實行基準利率我們已經(jīng)實行了近兩年了。”南京建行房貸部人士語出驚人，“這次建行在江蘇省內(nèi)全面實行這一新政策是按總行的要求統(tǒng)一實施的。”

　　不止是建行，中行、招行、中信等多家銀行也早已將部分客戶的第二套住房貸款首付升至40%。

　　中國銀行江蘇省分行房貸部有關(guān)人士透露，目前多數(shù)第二套住房貸款都采取四成首付，利率不下浮，僅有對少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶可采取三成首付和85%利率優(yōu)惠。不過商報記者了解到，第二套住房貸款首付上調(diào)大多數(shù)集中在業(yè)務(wù)規(guī)模較大的銀行。大多數(shù)房貸規(guī)模較小的銀行目前依然實行首付30%，但是利率一般都不下浮。

　　中國光大銀行南京分行個人信貸部經(jīng)理丁兆順表示，對于第二套住房貸款首付是否要上調(diào)，目前該行正在按總行的要求調(diào)研，但是目前依然實行首付30%，優(yōu)質(zhì)客戶85%利率優(yōu)惠，其余實行基準利率。

　　首付上調(diào)操作難度大

　　針對第二套住房貸款首付目前各家銀行政策不一致的情況，昨天，一條最新消息透露，中國銀監(jiān)會將要求所有銀行將第二套房貸首付統(tǒng)一為40%，并且大幅度提高房貸利率。然而此消息一經(jīng)披露，立即遭到了多家銀行房貸部門負責(zé)人的質(zhì)疑。

　　“房貸首付上調(diào)只建立在目前房貸緊縮的基礎(chǔ)上的，一旦各家銀行再度放開房貸發(fā)放，迫于貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的壓力，銀行勢必很難真正去執(zhí)行第二套住房房貸首付上調(diào)。”一家銀行的負責(zé)人稱。

　　南京一家股份制銀行個人金融部負責(zé)人表示，相比目前其他各項業(yè)務(wù)，房貸是最安全、利潤最高的業(yè)務(wù)。不僅是各家中資銀行，甚至連外資銀行也都在爭搶這塊市場。因此，如果是第一套住房還在按揭期，再辦第二住房貸款，銀行上調(diào)首付、提高利率，這是在貸款政策緊縮時，銀行這么做的。而一旦到了貸款額度比較充足，放貸壓力增大的時候，各家銀行是否都會執(zhí)行還很難說。

　　調(diào)查，炒房者在觀望

　　從三成提高到四成的幅度不會改變大多數(shù)買家的意愿，除非房貸首付比例提高至五成以上

　　據(jù)了解，“房貸首付將調(diào)高”的傳聞在此前已經(jīng)傳開，開發(fā)商對于此次建行率先調(diào)高第二套房的首付比例普遍認為在意料之中。

　　“從三成提高到四成的幅度不會改變大多數(shù)買家的購買意愿，除非房貸首付比例提高至五成以上，影響才會增大。”業(yè)內(nèi)人士認為，目前樓市供應(yīng)總量仍然偏少，加之市場對房地產(chǎn)預(yù)期仍然看漲，即便難以支付四成首付，有真實自住需求的買家靠借錢也會買房。

　　另一家開發(fā)商負責(zé)人也表示，目前南京主城區(qū)商品房總價已經(jīng)要六七十萬，有實力在當前的房價下買房的購房者往往資金充裕，手頭的購房資金普遍超過三成首付，他們所考慮的問題只是如何配置這些資金：是一次性付款，還是留一部分錢去投資股市或其他投資品種，或者預(yù)留一部分資金用于裝修裝飾？“以改善居住條件為目的購房者，往往不會在意首付比例是三成還是四成。”

　　不過，一項調(diào)查顯示，南京目前的購房主力，正是那些已經(jīng)擁有了自住房，卻以投資為購房目的的群體。因此也有部分謹慎的開發(fā)商認為，該項房貸政策的調(diào)整，在短期內(nèi)可能會對樓市銷售帶來一定影響。

　　假如提高首付比例，您買房的計劃是否會受到影響？在365做的這份調(diào)查中顯示，有26.1%的市民選擇了會按照原計劃買房。南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅表示，從三成提高到四成的幅度不會改變大多數(shù)買家的購買意愿，除非房貸首付比例提高至五成以上影響才會增大。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，第二套房首付比例提高一成，可能會影響一小部分準備購房、但資金稍有不足的換房者的購房意愿，這部分人原本希望通過出租原有住房“以租養(yǎng)供”，新政策出臺后可能面臨著是賣掉舊房減輕首付壓力，還是放棄買房的選擇。但對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會有影響。

　　“受打擊的是兩部分人群，一是一次性置業(yè)的人群，也就是中低端的客戶。二是投資客，因為投資客資金運作流動要快速化，要利益最大化，這種情況下，10%的資金可以留下來做別的事情。他們本來打算首付三成可以買三套，如果首付四成的話那就只能買兩套，所以對這部分人打擊也比較重。”南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅表示。