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　　2004年以來，一線城市及二線城市在投資額、投資增速、投資物業(yè)比重、中外開發(fā)商投資比重等方面發(fā)生著深刻而劇烈的變化。如今的變化已逐漸形成一種分化的局面，到底這種分化將對一、二線城市產(chǎn)生怎樣的影響，其趨勢與前景將如何？

　　文/上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅

　　劉力博士五合國際(5+1WerkhartInternational)總顧問

　　劉力主創(chuàng)工作室(DRLL)主設計師

　　圖/五合國際(5+1WerkhartInternational)

　　自2004年以來，一線城市及二線城市在投資額、投資增速、投資物業(yè)比重、中外開發(fā)商投資比重等方面發(fā)生著深刻而劇烈的變化。如今的變化已逐漸形成一種分化的局面，到底這種分化將對一、二線城市產(chǎn)生怎樣的影響，其趨勢與前景將如何，這是我們下文將要介紹的。

　　(一)一、二線城市投資總量(均值)分化顯現(xiàn)

　　2002年到2005年間一、二線城市的房地產(chǎn)投資量有明顯的分化趨勢：2002年開始的宏觀調(diào)控，使一線城市的投資量有很明顯下滑，2003年的陡然放量，在2003年的基數(shù)上，2005年增長力較弱，而二線城市從2002年-2005年間一直保持著較為穩(wěn)定的增長腳步，穩(wěn)步上升，受宏觀調(diào)控影響較少。從2004年開始，一、二線城市投資總量的分化開始顯現(xiàn)出來。

　　圖4：2002-2005年全國及一、二線城市房地產(chǎn)平均投資量(億元)

　　資料來源：中國統(tǒng)計網(wǎng)、五合智庫

　　顯然一線城市在開發(fā)土地逐漸稀少，競爭越加激烈、宏觀調(diào)控嚴格的情況下，投資空間正在被壓縮。而二線城市的投資價值正在被逐漸挖掘出來，而寬裕的土地供應是最受投資者歡迎的一點。

　　圖5：一、二線城市平均年購置土地面積(萬平方米)

　　資料來源：五合智庫

　　一線城市的土地購置趨勢相當明顯，2002-2005年間逐年下降，二線城市除2005年受宏觀調(diào)控外，有少許下降外，都保持增長態(tài)勢。2005年一、二線城市不同的下降幅度，顯示出二者的分化正在加深。

　　(二)二線城市土地價值被挖掘

　　2005年一、二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場四項指標均表現(xiàn)出較為統(tǒng)一的趨同性，重慶、杭州、成都、天津、沈陽、南京、寧波、武漢這幾大城市的施工面積高于其他二線城市，且其土地開發(fā)面積基本上都大于購置土地面積，也即至少從2003年開始，二線城市的土地價值就開始被挖掘。

　　圖6：2005年一、二線城市房地產(chǎn)平均年開發(fā)土地面積、購置土地面積、竣工面積(萬平方米)

　　資料來源：五合智庫

　　一線城市的土地購置及開發(fā)面積小于天津、重慶等城市，自2003年開始，一線城市開發(fā)面積呈逐年下降趨勢，2004年下降幅度尤其厲害，與之相反，二線城市則逐年上升；另一方面，一線城市的房屋竣工及施工面積則遠遠大于二線城市(除重慶外)，一、二線城市的不同發(fā)展進度躍然紙上，二線城市正處于強速發(fā)展階段，而一線城市正走向成熟，土地資源正不斷縮小。

　　圖7：一、二線城市年平均土地開發(fā)面積(萬平方米)

　　資料來源：五合智庫

　　(三)二線城市房價被抬高

　　2005年，天津、南京、寧波、杭州、廈門的年均房屋銷售價格大于一、二線城市的平均價，杭州、廈門的銷售價格甚至逼近一線城市廣州。無疑在宏觀調(diào)控的東風下，這是二線城市蓄積的一次能量爆發(fā)。

　　圖8：一、二線城市年平均房屋銷售價格(元/平方米)

　　資料來源：五合智庫

　　從2005年的房地產(chǎn)市場情況來看，一線城市的投資性購房大約占15%-20%。而根據(jù)建設部的對投資性購房的調(diào)查中，其中有23%左右的投資房用作出租，而剩下的都為炒房，也就是一線城市的總放量×15%×77%＝11.6%。而年中的征收營業(yè)稅政策出臺，使炒房團遭受打擊，同時房產(chǎn)供給的集中供量，使得開發(fā)商的資金量開始斷裂……這一系列導火索，使得投資客們開始將目標鎖定二線城市。投資客的撤離，可能使得原屬于高位的一線城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)。而二線城市的房地產(chǎn)價格原本屬于低位，在越來越多的目光投向它后，價格不斷上漲，這才出現(xiàn)了一部分城市成交均價已超過一部分一線城市的現(xiàn)象。而兩廂彼消此長的分化也將在2007年繼續(xù)，但其房價的拐點大小可能仍受控于政府的政策。

　　(四)一、二線城市物業(yè)隨城市開發(fā)階段不同而分化

　　自2002年至2005年二線城市的商業(yè)占比最大，辦公樓其次，住宅最次，而一線城市住宅占比最大，商業(yè)次之，辦公樓最次。盡管二線城市的商業(yè)及辦公物業(yè)總量不及一線城市多，但其重要性卻受到越來越多的重視。二線城市正處于建設城市商業(yè)及商務圈網(wǎng)絡中心最關(guān)鍵時刻，而一線城市的網(wǎng)絡商業(yè)布局基本已成型，主要在于擴大城鎮(zhèn)化成果，將城市網(wǎng)絡建設到郊區(qū)，勢必帶來大量的住宅項目。一、二線城市的物業(yè)分化，最大限度的體現(xiàn)了一、二線城市不同的時代發(fā)展使命。

　　圖9：2005年一、二線城市不同物業(yè)投資總量的分布(萬元)

　　資料來源：五合智庫

　　圖10、11、12：一線城市各物業(yè)的投資總量分布(億元)

　　資料來源：五合智庫

　　2005年一線城市的住宅投資總量急劇放量，而二線城市的住宅、辦公、商業(yè)物業(yè)均呈現(xiàn)出與前幾年一致的良好增長。二線城市正處于全房地產(chǎn)業(yè)的全速發(fā)展期，無論住宅、辦公、商業(yè)都有著較強的成長空間，而一線城市的房地產(chǎn)市場已較為完善，偶有風吹草動，各方反映都較為迅速，因此投資量大小往往與當年的宏觀調(diào)控息息相關(guān)，而二線城市對此既無如此調(diào)控強度，也無調(diào)控壓力。

　　一線城市擁有高檔樓盤較多，而高檔住宅及辦公樓(少量)樓盤是投資性購買的主要對象，因此一線城市一直以來最能吸引外資的眼球，去年全年的境外投資者就將資金大部分投入了北京、上海、廣州。境外投資者在國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域共投資55億美元(包括土地交易)，占國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%；今年上半年時間里境外投資者已在國內(nèi)重要城市投資將近去年全年的70%左右。約35億美元。投資項目主要集中在高檔住宅物業(yè)，辦公樓所占比例較小。由于高檔樓盤價格彈性較少，目前北京、上海、廣州盡管受宏觀調(diào)控影響，但低價拋售的可能性不大，投資者意欲購買者較多，倒出現(xiàn)了很多業(yè)者待價而沽的情況。而二線城市的房地產(chǎn)市場由于仍屬剛剛起步，因此投資者感興趣的高檔住宅不多，投資市場并不活躍，房地產(chǎn)市場仍由最初的開發(fā)市場及交易市場組成。

　　(五)一、二線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展預測--把握立足點，二線城市抓緊機遇求發(fā)展

　　從上面四個角度看，二線城市正逐漸成為繼一線城市后的又一個開發(fā)熱地，受宏觀調(diào)控的壓制及土地資源的稀缺，一線城市的熱潮正逐步褪去，取而代之的是二線市場的價值體現(xiàn)。相對廉價的土地及政策的驅(qū)使，使得二線城市的房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)了翻轉(zhuǎn)，開發(fā)進度逐漸趕上一線城市的步伐，各類物業(yè)齊頭并進，一方面加快了城鎮(zhèn)化建設的腳步，另一方面完整了原本不建全的各物業(yè)市場。但這些都只是顯示出一個市場發(fā)展的初始階段，相比于一線城市的成熟，盡管二線城市現(xiàn)在的發(fā)展前景喜人，其中仍有很多潛在隱患需要注意：據(jù)統(tǒng)計，中西部二線城市今年一季度的住宅施工面積相當于同期商品房銷售面積的13.8倍；竣工面積比同期商品房銷售面積總計多約600萬平方米。內(nèi)地二線城市的房地產(chǎn)供給開始出現(xiàn)過剩風險，房地產(chǎn)規(guī)模的增長遠遠超過居民收入水平?jīng)Q定的真實住房需求。盡管，內(nèi)地房價較低，但人民收入水平較東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相差很多，在近幾年樓價平均上漲20%的情況下，居民收入與房價間已產(chǎn)生了較大的差距。因此，在大力發(fā)展房地產(chǎn)市場之時，房地產(chǎn)業(yè)將可能使當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，保持原有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，著力發(fā)展經(jīng)濟，在提升及試圖改變?nèi)藗兊南M習慣時，同時改善當?shù)厝司杖氩攀嵌€城市房地產(chǎn)發(fā)展最根本的立足點。