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　　碧桂園

　　從赴港上市到成為中國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的開發(fā)商，碧桂園只用了不到4個(gè)月時(shí)間。這個(gè)發(fā)家于廣東順德的家族企業(yè)已將觸角伸向了包括設(shè)計(jì)、建筑、裝修、物業(yè)管理等方面，試圖在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)領(lǐng)域賺取利潤(rùn)。

　　8月27日下午，上市4個(gè)月零7天之后，碧桂園控股有限公司(2007.HK，以下簡(jiǎn)稱碧桂園)公布中期業(yè)績(jī)：2007年上半年的銷售額為人民幣60.34億元，較去年同期上升48%；凈利潤(rùn)達(dá)14.21億元，同比大漲164.3%。土地儲(chǔ)備則由1900萬平方米迅速達(dá)到5400萬平方米，大增3500萬平方米。

　　與萬科這種專業(yè)化企業(yè)不同，碧桂園代表的是另一種房地產(chǎn)商的發(fā)展模式，其主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、裝修及裝飾、物業(yè)管理及酒店經(jīng)營(yíng)及主題公園業(yè)務(wù)，并一直采取在郊區(qū)進(jìn)行大盤規(guī)模開發(fā)，然后利用手里的低成本土地儲(chǔ)備進(jìn)行擴(kuò)張的方式。

　　目前來看，碧桂園這種多元化的發(fā)展模式取得了成功，受到了資本市場(chǎng)的青睞。這一點(diǎn)，從其發(fā)布的中期業(yè)績(jī)便可見一斑。然而，立足于華南市場(chǎng)的碧桂園要想在全國(guó)其他城市復(fù)制碧桂園超級(jí)社區(qū)的模式，仍有待時(shí)日。

　　利潤(rùn)激增得益于物業(yè)銷售

　　從碧桂園發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)公告中顯示，公司今年上半年毛利率37.8%，較去年同期的36.4%上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.21億元，較上年同期大漲1.64倍。

　　“碧桂園之所以能取得如此大的利潤(rùn)，主要得益于其在上半年大量物業(yè)銷售收入的增加。”廣東科德證券分析師王澤輝表示。目前，碧桂園收益主要來源于旗下房地產(chǎn)開發(fā)、建筑及裝飾、物業(yè)管理、酒店?duì)I運(yùn)這四大業(yè)務(wù)的收益。

　　根據(jù)資料顯示，碧桂園上半年房地產(chǎn)開發(fā)收益約54.477億元，比去年同期的約35.017億元增加55.6%；建筑及裝飾收益約3.809億元，比去年同期的約3.453億元增加10.3%；物業(yè)管理收益約1.054億元，比去年同期的0.758億元增加39.1%；酒店?duì)I運(yùn)收益約0.998億元，比去年同期的0.958億元增加4.2%。

　　其中，上半年碧桂園共銷售住宅物業(yè)935342平方米，比去年同期的648614平方米增加44.2%。為此，碧桂園董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)指出，公司上半年已交樓面積達(dá)93.5萬平方米，每平方米平均售價(jià)為5824元，而期內(nèi)銷售成本為3502元，毛利率達(dá)37.8％，較去年全年的33.3％高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　毛利率水平的提升主要由于售出物業(yè)的平均價(jià)格由2006年上半年的約5371元/平方米增至今年上半年的約5824元/平方米。顯然，碧桂園擁有較高盈利水平主要來源于大規(guī)模銷售物業(yè)的收益。除了銷售價(jià)格較去年出現(xiàn)上升這一因素以外，低廉的拿地成本亦是其利潤(rùn)增加的重要保障。

　　碧桂園被市場(chǎng)看好的一個(gè)主要賣點(diǎn)是其較低的土地成本，從今年上半年數(shù)據(jù)顯示，其拿地成本僅占平均售價(jià)7.4％，去年的這個(gè)數(shù)字為7.5％。并且平均新增土地成本價(jià)為每平方米200多元。而隨著不斷涌現(xiàn)的天價(jià)地塊可以看出，大多數(shù)開發(fā)商土地成本卻占到了開發(fā)成本的20%-30%。在報(bào)表中可見，碧桂園廣東業(yè)務(wù)量占總量的39.3%，位居各省開發(fā)量之首，而外省開發(fā)量總和占總量的61%。

　　“這樣低廉的土地成本使得碧桂園在銷售上能獲取更多的利潤(rùn)，并且其在各地還有大量可供開發(fā)的土地。這些因素對(duì)未來公司收益的穩(wěn)定性將起到至關(guān)重要的作用。”某業(yè)內(nèi)人士分析。

　　截至2007年6月底，碧桂園開發(fā)的28個(gè)項(xiàng)目中已竣工總建筑面積約為679.91萬平方米，建成約3.9萬戶，未完成開發(fā)的總建筑面積約為611.23萬平方米。其中已訂立土地出讓合同而尚未取得土地使用權(quán)證的土地面積約為616.47萬平方米，預(yù)期總可開發(fā)建筑面積約為1068萬平方米。

　　瞄準(zhǔn)二線城市圈地，新增土地3500萬平方米

　　與之前的1900萬平方米土地相比，碧桂園在中期公告上交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。公告顯示，碧桂園總可建建筑面積的土地儲(chǔ)備約達(dá)5400萬平方米，短短幾個(gè)月時(shí)間已大增3500萬平方米。

　　對(duì)于擅長(zhǎng)快速銷售滾動(dòng)運(yùn)作的碧桂園來說，低成本價(jià)購(gòu)入土地，從而增加儲(chǔ)備量已成為其最大的特色。實(shí)際上，目前碧桂園的項(xiàng)目已經(jīng)漸漸從珠三角中心城市擴(kuò)展到了廣東省內(nèi)的每一個(gè)地級(jí)市。從今年上半年公司公布的28個(gè)項(xiàng)目所在的城市位置可以看出，僅有5個(gè)項(xiàng)目是在省外。

　　然而，在廣東順風(fēng)順?biāo)谋坦饒@已開始了其在全國(guó)擴(kuò)張的步伐。近期頻繁在全國(guó)二線城市拿地便是其進(jìn)軍異地的一個(gè)強(qiáng)烈信號(hào)。從上市后到6月30日為止，其已在遼寧、安徽、湖南、廣東獲取了9塊土地。

　　這僅僅是其瘋狂拿地的一個(gè)開始。近期，碧桂園公布，該公司成功投得分別位于重慶、安徽和縣、湖北咸寧及隨州以及廣東肇慶與韶關(guān)的地皮，總投資金額約14.9億人民幣，新增可建建筑面積約1000萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大其土地儲(chǔ)備份額。截至8月15日，碧桂園擁有總可建建筑面積的土地儲(chǔ)備約達(dá)5400萬平方米。

　　據(jù)悉，碧桂園新增長(zhǎng)土地主要分布于遼寧、湖北、內(nèi)蒙古、廣東、安徽、湖南、重慶、天津等地。“回顧碧桂園上市后的拿地過程，不難看出這種在全國(guó)二線城市的拿地行為已成為其土地儲(chǔ)備迅速增長(zhǎng)的主要方式。”王澤輝說道。

　　當(dāng)初碧桂園在早些年土地價(jià)格比較便宜時(shí)采取的大量囤地策略，從現(xiàn)在來看證明了其眼光獨(dú)到。隨著城市的發(fā)展，這種位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的地塊具有很大的升值潛力，碧桂園正是迎合了這方面的需要。

　　對(duì)此，楊國(guó)強(qiáng)表示：“未來公司將繼續(xù)通過大規(guī)模物業(yè)發(fā)展，配合短時(shí)間完成開發(fā)和建設(shè)項(xiàng)目的雄厚實(shí)力，將成功的商業(yè)模式復(fù)制至廣東省及廣東省外新的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)地區(qū)。”

　　除了參與招拍掛之外，參與一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)也成為其獲取土地的主要途徑之一。在楊國(guó)強(qiáng)看來，全國(guó)2000多個(gè)縣鎮(zhèn)擁有龐大的住宅市場(chǎng)空間，碧桂園選取那些有強(qiáng)大發(fā)展空間的城市進(jìn)入，公司所選擇的主要以20萬至30萬人口以上的縣城為主，才能能夠保證銷售額。

　　由此可見，拿地成本的低廉是其快速增加土地儲(chǔ)備的重要原因所在。與很多公司拿地后緩慢開發(fā)，甚至是捂盤銷售的情況不同，碧桂園一直是積極采取快速開發(fā)的策略。龐大而低成本的土地儲(chǔ)備是令碧桂園上市以后一直保持高速開發(fā)、快速銷售的重要條件。

　　公告顯示，碧桂園今年上半年其負(fù)債率卻罕有地出現(xiàn)正現(xiàn)金流狀態(tài)：2007年負(fù)債率為-35.9%，凈債務(wù)占總股本-74.6%，而其前三年負(fù)債率分別為：19.7%，24%，13.7%。“從數(shù)據(jù)上，出現(xiàn)這種現(xiàn)象很可能是由于其樓盤銷售資金迅速回籠，公司沒有及時(shí)使用這部分資金。”王澤輝表示。

　　與很多企業(yè)用高負(fù)債的形式來換取高擴(kuò)張的發(fā)展方式不同，碧桂園沒有一味依賴銀行信貸來獲取開發(fā)的資金。而早期碧桂園在順德時(shí)候就曾拿出一部分資金來申購(gòu)新股，可以從側(cè)面反映出其融資渠道的多樣性。這種資本市場(chǎng)的融資能力為這種高速開發(fā)提供了資本保障。

　　然而，一直執(zhí)著于華南市場(chǎng)的碧桂園要想在其他城市復(fù)制碧桂園超級(jí)社區(qū)的模式，其開發(fā)模式的局限性將面臨重要挑戰(zhàn)。據(jù)了解，為了節(jié)約成本，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個(gè)產(chǎn)業(yè)的所有角色，設(shè)計(jì)、建筑、裝修甚至建材生產(chǎn)都是自己企業(yè)。如果跨區(qū)域開發(fā)，碧桂園這一模式無疑會(huì)受到挑戰(zhàn)。

　　碧桂園企業(yè)于1992年成立于廣東順德，并確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)戰(zhàn)略。歷經(jīng)十余載風(fēng)雨，成功造就了順德碧桂園、廣州碧桂園、華南碧桂園、碧桂園·鳳凰城、荔城碧桂園、均安碧桂園、碧桂花園、碧桂豪園、碧桂花城、碧桂園東苑、碧桂園西苑、碧海名軒、鳳南花園等十余個(gè)超大型高尚社區(qū)。

　　隨后，碧桂園集團(tuán)向著綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展。該集團(tuán)擁有一體化的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，包括建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、酒店開發(fā)和管理等。并且提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求，各類產(chǎn)品包括單體住宅、聯(lián)體住宅及洋房等大型住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。

　　2007年碧桂園在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為本港上市最高市值的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之一。于2007年6月30日，集團(tuán)為總市值達(dá)1080億港元，除廣東省外，碧桂園分別在遼寧省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、湖南省、安徽省及江蘇省等地收購(gòu)?fù)恋亍?/p>