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　　與以往不同，這些上市地產公司這次選擇高調進入二線城市，頻繁在全國各地制造“地王”。他們在為二三線城市帶來高品質住宅的同時，也給這些城市帶來了高房價。

　　七月流火，進入夏季以來，萬科、綠城、保利、北辰等眾多地產上市公司，紛紛在二三線城市跑馬圈地。他們一擲千金的大手筆也讓一個個“地王”橫空出世。

　　7月24日上午，一直以四平八穩(wěn)著稱的長沙樓市突然誕生了最新“中國地王”。當日，北辰實業(yè)和北京城開聯(lián)合在長沙以92億元的天價，拿下了自2004年公開出讓以來的“中國地王”的地塊。其2421元/平米的樓面價也打破了長沙當?shù)亻L期保持的水平，接近當?shù)刈≌N售價格。數(shù)據(jù)顯示，長沙上半年住宅均價在3278元/平米。

　　7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入牛首山地塊。17.85億元的競拍價格高出底價約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價紀錄。據(jù)了解，這塊在南京業(yè)內被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬平方米，出讓面積為272298.4平米(約400畝)。該地塊周邊的樓盤價格在5000元/平方米左右。

　　此前的7月16日，萬科在東莞市也制造了一幕動人心魄的奪地大戰(zhàn)。經過199輪競拍，萬科以26.8億元拿下這一占地面積351639平米的東莞“地王”，土地樓面地價達到1.52萬元/平方米。不過，正當萬科的代表們鼓掌慶祝時，金地集團陣營里卻傳出“我們已經舉牌了！”的抗議聲。競爭之激烈可見一斑。

　　同樣對圈地熱情高漲的還有保利地產。7月25日，保利董事長親自掛帥，以22.8億元的價格將杭州下沙沿江地段的35號“航母級”地塊攬入懷中。該地塊由4塊地組成，宅地和商業(yè)金融業(yè)用地各占兩塊?？偝鲎屆娣e達434.5畝，其中宅地面積為348.8畝，商業(yè)金融業(yè)用地面積為85.7畝。保利的拿地價格，比下沙區(qū)今年2月份出讓土地時翻了一倍。

　　如果以單價衡量，處在南京市最為繁華湖南路的商業(yè)地塊則以34832元/平方米的價格成為全國土地價格最高的地塊，盡管這塊土地的成交總價才3.85億元。這塊已出讓的土地成了社會質疑南京房價高、政府控制不力的“證據(jù)”。在置身于“南京強勢調控房價”這一尚未被業(yè)界停止關注的熱門話題中間，無論是土地獲取方還是官方，對于該宗地的評價均選擇了沉默。

　　此前同樣在華東重鎮(zhèn)杭州，被譽為“錢江新城最后的江景宅地”的杭州17號地也在5月30日被出讓，地塊總價達34.9億元，樓面地價高達11759元/平方米。

　　不到一個月后的6月25日，杭州金松洗衣機廠地塊以16億成交，樓面地價12245元/平方米；兩周后，7月9日杭州商學院地塊拍出價錢近15億元，樓面地價15712元/平方米短短個把月時間，地價從一萬一千多元提到了一萬五千多元。

　　由此引發(fā)的“杭州市場究竟是價格偏高還是城市價值需要被重新估計”的討論還在繼續(xù)。這塊地的受讓方，幾乎代表了今年上半年土地獲取的全部趨勢性特點：資本雄厚的上市房企占得先機，大型地塊多由聯(lián)合體參與拿地以分擔風險，選擇與大型國企合作則增加競標的成功率。

　　不僅僅是國內的房地產企業(yè)為了拿地疲于奔命，遠在香港的地產商，都在不斷地坐飛機從這個城市飛到那個城市參加土地的“招拍掛”。3月12日，李嘉誠旗下的和記黃埔以24.5億元在拍賣場上將南岸楊家山片區(qū)宗地攬入囊中。據(jù)悉，新興直轄市重慶的賺錢效應，正吸引著與這座城市有著深厚歷史淵源的李嘉誠，逐步加大他在重慶的投資。南岸楊家山片區(qū)宗地已經是他在重慶開發(fā)的第五個房地產項目。

　　上市房企的二線城市之戰(zhàn)

　　在此輪全國圈地的運動中，保利地產無疑是一匹驍勇的快馬。繼6月份用7.7億元在沈陽、重慶拿得土地后，7月份保利地產上演了“瘋狂的拿地”。

　　7月19日，保利地產用3.5億元拿得廣州兩塊體量不是很大的土地后，7月22日，又以22.8億元拿得杭州68.5萬平米土地。7月24日，保利地產又在上海有所斬獲，以32.4億元拿下總規(guī)劃面積達55萬平米的三塊地。與此同時，該公司還以合作方式，用6.06億取得了位于長春的兩塊地。7月底，保利地產又在北京以10.48億元拿得13.8萬平米的地塊。

　　僅在短短兩個月內，保利地產在全國7個城市拿下了11幅地塊，同時，保利地產為這些地塊支付了82.9億元。

　　公開資料顯示，目前保利在全國10個城市擁有土地儲備達877萬平米，在建面積的土地儲備1088萬平米，至少保證未來3年的開發(fā)所需。

　　同樣，作為中國樓市領軍企業(yè)的萬科，也在此輪圈地運動中風生水起。去年以來，萬科地產(000002)一改前期“現(xiàn)金為王”的策略，開始大規(guī)模拿地。

　　2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規(guī)劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中去年新獲取項目47個，總占地面積約910萬平方米，規(guī)劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個項目，規(guī)劃建筑面積292.9萬平方米。即使以每年平均500萬平方米的消化量計算，公司土地儲備也至少可以維持4年以上。更何況，萬科的拿地步伐絲毫沒有停止，粗略統(tǒng)計，單單是今年7月份1個月，萬科在全國各地拿地已經累計花出去超過60億元。

　　此外，從今年春節(jié)過后，以萬科、保利、金地、北辰、首創(chuàng)等上市地產公司為主的大公司，開始在全國范圍內瘋狂圈地。僅6月28日-7月10日，金地在沈陽及武漢兩地，斥資21.8億元買入建筑面積超過190萬平米的兩幅地塊。7月30日，招商地產公告，在蘇州購入兩塊土地，總用地面積達到27.75萬平米，總價13.28億元。至此，招商地產成為蘇州土地儲備第二大的深圳開發(fā)商。

　　對于這些上市公司頻繁拿地的舉動，中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰認為，土地儲備的增加對上市公司的業(yè)績有著很大的利好作用。

　　國內上市公司的類似舉動其實有源可尋。在過去，大規(guī)模儲地是香港地產公司的生存法寶之一，過去幾年里，包括長和系、恒隆地產、新世界、新鴻基等公司在內地大肆增加土儲，其中單單李嘉誠名下長和系就接近2000萬平方米。到最近，資金實力逐漸雄厚的開發(fā)商也開始依例為之。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國土地購置面積與土地開發(fā)面積增速繼續(xù)回升。上半年全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，一季度是下降8.6%；分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%，中、西部地區(qū)分別增長7.7%和5.1%。與此同時，數(shù)據(jù)顯示，上半年完成土地開發(fā)面積為1.18億平方米，增長7.6%?？梢钥吹?，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當一部分被作為“儲備”囤積起來。有數(shù)據(jù)表明，2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米。

　　廣東公布的房地產運行情況也顯示，上半年，廣東房地產企業(yè)本年購置土地面積1254.47萬平方米，同比增長27.5%；待開發(fā)土地面積4748.55萬平方米，增長0.1%。但本年完成開發(fā)土地面積1149.53萬平方米，比上年同期減少228.58萬平方米，下降16.6%。開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)“囤地”傾向。

　　建設銀行研究部剛剛出爐的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示：今年前5個月，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，遠未達70%以上政策要求。此外，開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴重。2001年初至今年5月份，房地產開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。

　　“看一看地產上市公司近段時間的公告就不難發(fā)現(xiàn)，或發(fā)債或增發(fā)，而土地儲備無疑是上市地產公司融資最大的籌碼。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說，這是因為他們“狂賭這些城市將來房價能夠快速上漲”。

　　“這些上市地產公司每進入一個城市都是非常高調的。”北京聯(lián)達四方房地產經紀公司董事總經理楊少峰分析，從6月份開始，只要二三線城市公開出讓高品質地塊時，肯定能夠看到上市地產公司的身影，頻繁在全國各地制造“地王”。“他們在為二三線城市帶來高品質住宅的同時，也給這些城市帶來了高房價。”楊少峰如是說。

　　二線城市房價的震撼

　　二線城市頻頻出現(xiàn)“地王”，這些大地塊的土地成交必然對該地區(qū)周邊房價起到帶動作用。

　　以北辰實業(yè)拿到長沙新河三角洲地塊為例，樓面地價已達2421元/平方米，讓長沙部分開發(fā)商和購房者難以接受。因為緊鄰新“地王”的順天黃金海岸，2005年拿地時樓面價每平米才400多元，也就是說，該區(qū)域地塊在2年的時間內價格翻了6番。2006年順天黃金海岸開盤均價不到3000元/平米。

　　按照業(yè)內的計算方式，以北辰實業(yè)的拿地價格，未來樓盤的銷售價格至少要達到6000元/平米以上。“這個價格應該是長沙最貴的了。”長沙當?shù)匾粋€開發(fā)商這樣指出。而長沙市今年上半年純商品房均價為3278元／平方米。如果達到6000元/平米的售價，需要長沙房價在半年時間內實現(xiàn)一次翻番。6000元/平米，這是當?shù)仄胀ㄙ彿空唠y以接受的價格。許多長沙當?shù)鼐用裉寡?，在長沙“新地王”產生后，給當?shù)氐钠胀ㄙ彿空咴斐闪藰O大的心理壓力。

　　北辰實業(yè)的“標本價格”，給當?shù)氐拈_發(fā)商形成一定的心理暗示作用。不少開發(fā)商明確表示要“用發(fā)展性眼光看問題，下期開盤時價格要往上調一調”。

　　此外，許多當?shù)氐木W(wǎng)友表示未來長沙房價可能快速上漲，在他們看來，92億元創(chuàng)下“全國地王”之稱的長沙新河三角洲地塊，就是下一步長沙房價大漲的暗示，甚至是明示。

　　對于長沙這個單一城市來說，長沙地王僅僅只是暗示這一個二線城市的房價將要大漲，而對于全國大多數(shù)二、三線城市來說，房價大漲的風暴正在襲來。

　　隨著一線城市房地產市場利潤空間的逐漸縮小，如今二、三線城市的房地產市場比起一線城市來似乎更為火爆。全國6月份的房價漲幅同比上漲7.1%，而北海市以15.5%的漲幅位居全國之首，石家莊以9.4%的漲幅直逼深圳、北京，挺進全國五強。

　　隨著國家宏觀調控的日益加緊，北京、上海、深圳等一線大城市，對土地的限制越來越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。開發(fā)商利潤空間縮小，不得已把目光投向了二、三線城市。

　　追逐利潤向來是資本的本性。二、三線城市基數(shù)較低，消費水平不高，近年來，其經濟水平的不斷提高，但是房價總體水平與經濟增長速度之間還存在一定的差距。因此，二、三線城市存在巨大的市場潛力和獲利空間。特別是一些省會城市，隨著城市實力的增長，周邊縣市人口的涌入以及城市化進程而產生的自住需求相對增多，還有一些外地商人看中了這些城市的增值潛力而紛紛投資地產，投資性購房需求不斷增加。因此，它的潛在市場龐大，各類需求較一線城市更為突出。

　　隨著二、三線城市的房地產市場收益率逐漸升高，甚至已經高于上海等大城市，各類社會資本加速流向二、三線城市地產市場。從長期來看，二、三線城市能夠容納較多的房地產投資。在調控政策趨緊之時，無論是為了規(guī)避風險，還是挖掘潛在的商機，地產投資轉向二、三線中心城市，都是合理的選擇。

　　整理存量土地迫在眉睫

　　7月30日，國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心發(fā)布《2007年上半年房價分析及后期走勢預測》報告明確指出：開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴重，加劇了供求矛盾。從2006年上市公司年報看，一些房地產上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲備，土地儲備總建筑規(guī)劃面積多在300萬平方米以上，個別企業(yè)超過1000萬平方米，按目前的囤地企業(yè)年開發(fā)量計算，在沒有新購土地的情況下，一般可供連續(xù)開發(fā)好幾年，個別企業(yè)土地儲備量可供開發(fā)六七年，其他非上市開發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲備。

　　在房價較快上漲的情況下，一些開發(fā)商建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象也很嚴重。一些開發(fā)商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。由于近期開發(fā)商儲備土地屢屢創(chuàng)出天價，大部分土地價格已經達到了周邊樓板價格，基于成本上浮明顯，未來房產價格上漲也被認為必然。

　　中國建設銀行發(fā)布報告指出，如果政府不出臺更有針對性的調控政策，下半年房地產價格將加速上漲。其中，中心城市高房價將波及周邊二、三線城市，前期房價上漲較少的城市也將出現(xiàn)快速補漲。

　　國家發(fā)展改革委價格監(jiān)測中心觀點與之相似，統(tǒng)計顯示，從今年3月份開始，全國36個大中城市商品房集中成交價已連續(xù)4個月環(huán)比上漲超過1.5%，這是2004年以來的第一次。從目前情況看，推動近期房價較快上漲的因素很難在短期內消除，預計今年后期全國房價較快上漲的走勢仍將持續(xù)一段時間，全年漲幅可能略高于去年。

　　實際上，為防止開發(fā)商囤積土地，政府早有明文規(guī)定。1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。

　　2006年4月25日，國土資源部發(fā)布《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)，并規(guī)定從2006年7月1日起實行。

　　為保證用地者及時開發(fā)利用土地，防止囤積土地，在《出讓合同》已約定了建設項目的動工日期外，《出讓合同補充協(xié)議》第一條約定了建設項目的竣工時間。明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收”.并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。國土部有關負責人強調，這一規(guī)定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發(fā)商長期大量囤積土地。

　　但是，從執(zhí)行情況來看，真正被收回的土地少之又少，而由于地價上漲幅度明顯，違約金幾乎不存在任何威懾力。綠城中國董事長宋衛(wèi)平在拿下新江灣城土地后曾對記者表示，這一地塊開始動工，“至少要等1年半”。

　　中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟則表示，除了政府層面的土地供應之外，整理存量土地迫在眉睫。據(jù)陳晟透露，目前上海關于存量土地的整理工作已經在進行之中。

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長鄒曉云接受媒體采訪時表示，對于目前已經被開發(fā)商掌握的土地，只能采取市場手段抑制房價上漲，如在交易過程中增加稅收成本等。而同時，加大政府對房地產開發(fā)建設的掌控力度，積極滿足中低收入者的住房需求也是一方面。鄒曉云表示，目前國土方面一直在呼吁將大地塊的土地供應改變模式，分為中小地塊推向市場。“這樣可以有效避免少數(shù)大型開發(fā)商壟斷土地資源，延長開發(fā)周期以囤地的行為。”