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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 其他 >> 正文面對“地王”你準(zhǔn)備好了嗎？
“東莞塘廈出地王了”，“長沙又出地王了”，“廣州又出地王了”……今年以來，全中國所有人的眼球無不被房地產(chǎn)所吸引，樓價(jià)暴漲、地王頻生。房價(jià)一浪接一浪的沖擊人們原有的預(yù)期，地價(jià)一撥接一撥的刷新著歷史。開發(fā)商在賺盡了人們眼球的同時(shí)，也好好的做了一下廣告。
以前人們都把希望寄托于我們的政府，希望我們的政府能夠在這個(gè)國計(jì)民生的問題上有所作為，然而，直到現(xiàn)在，人們在一心追求暴利的房地產(chǎn)開發(fā)商面前，在中國一些不負(fù)責(zé)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家面前，在全國一大群一大群企業(yè)家都著手從事房地產(chǎn)行業(yè)面前，精神早已經(jīng)麻木，人們真不知道下一步應(yīng)該怎么辦，明明三年前國家進(jìn)行宏觀調(diào)控，信誓旦旦地保證將房價(jià)降下去，怎么現(xiàn)在又有政府官員跑出來講，國內(nèi)房價(jià)上漲是一種國際趨勢，將長期存在。到底是房價(jià)影響地價(jià)還是地價(jià)影響房價(jià)呢？一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說房價(jià)影響地價(jià)，可也有不少的經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻說地價(jià)影響房價(jià)，我們可憐的老百姓究竟應(yīng)該相信誰呢？
第二部分 2007“地王”匯總
自04年以后，在中國的土地市場上，兩年沉寂期過后新的一輪高價(jià)拿地的潮流又興起。下表為2007年1-9月全國土地交易市場幾宗比較典型的“地王”資料。
日期 城市 土地面積(m2) 起拍價(jià)(億元) 競得額(億元) 競得人 樓面地價(jià)(元/m2)
1月31日 武漢武昌 465321 197000 35.02 上海豫園商 3290
6月21日 上海 59300 5.16 12.6 綠城集團(tuán) 12509
6月28日 深圳福田 5000 0.6 1.66 天健地產(chǎn) 10375
7月9日 杭州 34800 6.76 14.76 雅戈?duì)柤瘓F(tuán) 157127月12日 東莞塘廈 350000 6.16 26.8 萬科地產(chǎn) 15243
7月24日 長沙 300畝 66.5 92 北辰實(shí)業(yè)&北京城開 3500
7月30日 重慶 20.5公頃 12.5 41.8 香港信和置業(yè) 4100
8月1日 天津 178000 3.99 22.666 金地 6600
8月2日 天津 36800 0.569 10.6 深圳振業(yè)集團(tuán) 88008月24日 上海 13709 17 44.04 蘇寧環(huán)球集團(tuán) 66930
8月29日 南京 272298.4 5.82 17.85 萬科 3278
9月4日 鄭州 335.85畝 3.68 8.12 河南天地置業(yè) 2132
9月8日 廈門 34800 9.83 12.9 國貿(mào)地產(chǎn) 174866
9月11日 廣州 33287 0.43 1.8 富力地產(chǎn) 18729
9月11日 福州 166736 9.7 27.2 廈門萬科 7096
9月18日 北京 280556 4.6 12 金融街 4674.7
數(shù)據(jù)來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫(截至2007年9月18日)
仔細(xì)分析上面13宗土地的交易信息，不難發(fā)現(xiàn)其中有15家競得人是上市公司(其中有3家是香港上市公司)，比例高達(dá)93.8%。這些上市公司通過上市低廉的融資成本和老百姓的錢來囤積土地，把土地炒起來以后引起土地儲(chǔ)備增加，又可以對外界說我的盈利潛力增大了，然后股票會(huì)進(jìn)一步上漲，也就是說通過這一點(diǎn)可以看出在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了一個(gè)“良性”的掠奪面。
第三部分 背后原因分析
這種實(shí)在難以讓人理解的中國“地王現(xiàn)象”為何能夠赫然呈現(xiàn)？本人認(rèn)為其中有以下方面的原因。
第一宏觀經(jīng)濟(jì)層面的原因：
這方面主要包括：
1、中國現(xiàn)有的制度和法律還存有不完善和值得商榷的地方
首先，土地招拍掛制度
1995年開始實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，包括住宅用地協(xié)議出讓的方式。但是，當(dāng)時(shí)的情況下，在相當(dāng)長的時(shí)間里，招標(biāo)、拍賣的比例太小，而協(xié)議出讓的土地比例太多，在一段時(shí)間內(nèi)協(xié)議出讓的土地甚至高達(dá)98%到99%，而協(xié)議出讓的價(jià)格也僅是招標(biāo)拍賣的百分之十幾，最多也不超過百分之二十。這樣的土地供給方式，一方面，使得地方政府的收入有限，另一方面，也使得一些土地“尋租”現(xiàn)象屢屢發(fā)生。
2004年，主管部門發(fā)布文件明確規(guī)定：全面實(shí)行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地出讓的全面招拍掛好處主要有兩點(diǎn)：首先，可以有效抑制腐敗，避免土地“尋租”現(xiàn)象；另一方面，也可以使得地方政府從土地出讓中得到更多的收益。
地價(jià)是人們對土地在未來年限內(nèi)收益的一種預(yù)期反映，是地租的資本表現(xiàn)。土地招拍掛制度決定了各開發(fā)商對競拍的土地預(yù)期收益不盡相同，因此土地招拍掛制度中提出的“價(jià)高者得”從一定程度上來說，能夠使土地價(jià)值達(dá)到最大化。
然而，土地拍賣的首要目的是使地價(jià)真實(shí)反映出市場的供需狀況，而我國的土地是壟斷的，供求之間本來就不對等，這導(dǎo)致土地的價(jià)值不是在市場拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔(dān)的公共責(zé)任，而成為發(fā)財(cái)致富的搖錢樹。招拍掛制度賦予了國土局決斷地價(jià)、主導(dǎo)游戲規(guī)則的權(quán)力，同時(shí)又將任何可能獨(dú)立存在的土地交易方式悉數(shù)斬?cái)?，地價(jià)焉有不高之理？
另外就是《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(簡稱“71號令”)
2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(簡稱“71號令”)，規(guī)定2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。71號令至今已有3年的時(shí)間，可是市場上土地交易與政策法規(guī)還存有很大的出入。以深圳為例，2007年1月至8月，協(xié)議出讓土地面積為17932655.03平方米，以招拍掛形式出讓的土地面積為1895296.18平方米，協(xié)議出讓面積是招拍掛出讓面積的9.46倍。管中窺豹，可見一斑，其他地方的情況應(yīng)該也差不了多少。
在一個(gè)原本人多地少的國家里，協(xié)議出讓的土地的面積又是如此之多，難怪那些開發(fā)商要拼盡全力四處圈地，“僧多粥少、供需不平衡”勢必會(huì)引起土地價(jià)格的上漲。
最后就是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
1994年制定頒布、1995年正式生效的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
此條法律從發(fā)布到現(xiàn)在將近13年的時(shí)間，回顧這13年走過的歷史，這條規(guī)定在我國的執(zhí)行情況并不怎么“盡如人意”，全國各地土地分期開發(fā)現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重，否則的話國家政府部門也就不會(huì)一而再、再而三的就此問題向地方政府施壓、向開發(fā)商施壓了，也就不會(huì)出現(xiàn)那些開發(fā)商業(yè)發(fā)表“本公司的土地儲(chǔ)備夠開發(fā)多少多少年”的言論了。
當(dāng)然，我估計(jì)國家開始制定這項(xiàng)法律的初衷是希望開發(fā)商能盡快將出讓方式取得的土地消化掉、進(jìn)行開發(fā)，盡快將所開發(fā)的樓盤推向市場，以達(dá)到房地產(chǎn)市場的供需平衡、有效管理的目的。最近，包括國土資源部、北京、上海、廣州、深圳等地方的地方政府相繼出臺(tái)政策，要求加強(qiáng)對開發(fā)商閑置土地的清查和整理，然而，效果卻不盡人意，出現(xiàn)執(zhí)行不下去的情況，究其原因，本人認(rèn)為有以下三點(diǎn)理由：
?、?與土地的運(yùn)營模式不符。現(xiàn)在，政府在出讓土地時(shí)，為了發(fā)揮土地的規(guī)模優(yōu)勢，最大限度的發(fā)揮土地的整體效力，很多政府在出讓土地時(shí)都采取類似捆綁出讓的方式，幾十、上百萬平米的土地一次性出讓，并很多情況下都出讓給一家開發(fā)商，而開發(fā)商拿地之后，考慮到自己的資金實(shí)力、資金鏈情況以及商品房的整體價(jià)值，一般都采取分期開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)，對于一個(gè)大體量的土地項(xiàng)目，一般都采取每年開發(fā)10-15萬平方米，放大一點(diǎn)來說，每年30-50萬平米土地的開發(fā)運(yùn)營模式，這樣下來的話，這種300萬的項(xiàng)目一般要做10-15年。
當(dāng)然，如果開發(fā)商為了滿足政府的需要，將類似長沙新河三角洲這樣面積200公頃(3000畝)左右的土地進(jìn)行一次性開發(fā)的話，那產(chǎn)生的后果將不可小視。人們不僅對其開發(fā)的樓盤質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，同時(shí)也對其開發(fā)樓盤的綠化、景觀、公共配套設(shè)施是否完善打一個(gè)疑問號，另外更主要的一點(diǎn)就是對如此大體量的土地的一種糟蹋和浪費(fèi)。
?、?與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定相矛盾?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定城市土地的有償使用期為40年、50年至70年，為何兩年不開發(fā)就可以無償回收？
?、?與《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定相矛盾?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》僅對土地的用途、轉(zhuǎn)讓、出讓、出資、贈(zèng)送與抵押等內(nèi)容有所限制，并未對開發(fā)年限有要求。
總之，類似《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于土地開發(fā)年限這樣的規(guī)定既與現(xiàn)實(shí)不符，也與法理相悖，國家若真的希望開發(fā)商能盡快將所出讓的土地盡快開發(fā)出來的話，那么是不是可以采取其他的方式來對土地進(jìn)行管理？
2、中國高位運(yùn)行的CPI值
從2007年1月到8月31日，中國人民銀行四次加息，導(dǎo)致開發(fā)商的融資成本大大增加，相對于高位運(yùn)行的CPI值、人們對全國通貨膨脹的預(yù)期、人民幣升值、政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺(tái)、對全國宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂、對全球經(jīng)濟(jì)走低的預(yù)期等等因素導(dǎo)致很多的開發(fā)商想方設(shè)法拼命拿地、添置不動(dòng)產(chǎn)，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，應(yīng)對隨時(shí)將要爆發(fā)的泡沫危機(jī)。
中國地價(jià)漲跟銀行也是有關(guān)系的，中國的8月份CPI漲了6.5%，中國的一年定期存款利息提高以后是3.6%，中間相差2.9%，把錢存到銀行每個(gè)月要損失2.9%的CPI，還不止2.9%，因?yàn)檫€要交一個(gè)5%的利息稅，另外還有一個(gè)時(shí)間成本，如果我去投資還有更多的盈利，中國老百姓儲(chǔ)蓄存款是虧錢的，在這種背景下，開發(fā)商更愿意將手中的資金投資于類似于土地這樣的保值增值的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品中。
隨著全球能源價(jià)格的上漲，導(dǎo)致全球出現(xiàn)通貨膨脹的壓力，在中國，伴隨著人民幣升值、外匯儲(chǔ)備不斷增多，整個(gè)國家的CPI值處在高位運(yùn)行。在這種大的宏觀背景下，使得整個(gè)國家在土地一級開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用也隨之上漲(這些費(fèi)用包括對集體土地實(shí)行征收征用的費(fèi)用、土地整理費(fèi)用、占地開墾費(fèi)等)，土地開發(fā)成本的上漲自然引起土地拍賣價(jià)格的上升。
3、缺乏一個(gè)內(nèi)在的穩(wěn)定機(jī)制
中國的房地產(chǎn)市場很重要的一個(gè)問題是缺乏一個(gè)內(nèi)在的穩(wěn)定機(jī)制，比如我們現(xiàn)在依然沒有房產(chǎn)稅制度，這首先導(dǎo)致了人們趁著房價(jià)還比較低的時(shí)候買大房子，因?yàn)橘I了房以后就不需要再為房產(chǎn)的價(jià)格上漲支付更多的費(fèi)用。如果有房產(chǎn)稅，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格上漲的時(shí)候，繳的稅就要高，這樣人們就會(huì)主動(dòng)選擇住小房子。而現(xiàn)在有點(diǎn)兒錢的人都選擇盡可能早地買大房子，這就造成需求擴(kuò)張的能力非常大。沒有內(nèi)在的穩(wěn)定機(jī)制，結(jié)果就變成政府要不斷地從外部進(jìn)行調(diào)節(jié)，規(guī)定蓋小房子、限制戶型在多少平方米以內(nèi)等等這些問題都來了。第二個(gè)方面，沒有房產(chǎn)稅，投資性的需求就會(huì)非常大。投資者買了房子以后，租得出去、租不出去都沒關(guān)系，“黑著”(指沒人住的房子)也沒關(guān)系，只要將來價(jià)格上漲就賺了，并且也不會(huì)再為價(jià)格上漲付錢了。天下凡是沒有房產(chǎn)稅的國家都有一片一片的“黑樓”，因?yàn)榭梢匀嗡e置在那里，不必有任何付出。
有的國家沒房產(chǎn)稅，是因?yàn)槿思胰松俚囟?；而我們卻是人多地少的國家。我們一方面土地資源稀缺，另一方面制度的缺失導(dǎo)致了人們有點(diǎn)兒錢就想囤積房子，這樣房地產(chǎn)的供求平衡就永遠(yuǎn)得不到解決。如果未來進(jìn)行房地產(chǎn)交易不斷地要繳稅，而且要繳越來越高的稅的話，人們就會(huì)不做房地產(chǎn)投資，或者少做房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資的需求就會(huì)降下來。我們現(xiàn)在老是在抑制需求，需求卻總是得不到控制，就是因?yàn)橘I了房子后，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲跟房主的支出不再有關(guān)系，所以人們買了房子后都希望價(jià)格上漲，現(xiàn)在國內(nèi)資金和國外資金都在賭國內(nèi)房地產(chǎn)和國外房地產(chǎn)價(jià)格的差額，而這塊差額將來國家又不能收取租金。如果現(xiàn)在買了房的人將來不用為房價(jià)的上漲支付任何費(fèi)用的話，需求是難以遏制的。
房地產(chǎn)的第二個(gè)問題出在供給方面。如何在保證農(nóng)業(yè)用地不減少的情況下，通過各種制度的改進(jìn)來增加城市住房的供給？比如說強(qiáng)制性地提高容積率等等。如果不在擴(kuò)大供給的問題上做一些改進(jìn)的話，即使抑制了需求，但各種政策和制度卻在抑制供給的話，也會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)供求的不平衡，增加房地產(chǎn)的投機(jī)。因?yàn)轭A(yù)期供給少了，人們就會(huì)拼命買房，目前房產(chǎn)的需求就會(huì)更大。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，政策是一個(gè)問題，但更重要的是怎么進(jìn)行制度的改革，通過制度的改革，建立內(nèi)在穩(wěn)定的機(jī)制，使供求關(guān)系趨于平衡，使我們這樣一個(gè)人多地少的國家，住房的發(fā)展符合我們的國情，符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。有了供求穩(wěn)定的機(jī)制，投資性需求受到抑制，才能防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的泡沫。
供需矛盾是市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要矛盾，在我國土地面積有限、可出讓土地面積有限、投資客比例占有很大一部分比例的情況下，供給數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的房產(chǎn)的剛性需求，土地價(jià)格飆漲也就是理所當(dāng)然的事情。
第二開發(fā)商方面
從開發(fā)商的角度主要有以下幾點(diǎn)理由：
1、土地市場上競爭越來越激烈
從土地招拍掛以來，公開出讓的土地面積和數(shù)量大幅度下降，更多的依賴存量土地的開發(fā)，而有限的新增供地必將帶來眾多資金的追捧。，開發(fā)商數(shù)量不斷增多。盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型開發(fā)商在拿地時(shí)遇到了很大的阻力和障礙，但是由于受房地產(chǎn)高暴利的驅(qū)使，越來越多其他行業(yè)的企業(yè)也從事或準(zhǔn)備從事房地產(chǎn)行業(yè)。焦點(diǎn)上海房地產(chǎn)網(wǎng)8月29日報(bào)道，一向宣稱不涉足地產(chǎn)行業(yè)的海爾老總張瑞敏抵制不住房地產(chǎn)行業(yè)的誘惑，準(zhǔn)備涉足房地產(chǎn)行業(yè)。連向來以“企業(yè)家”自居的張瑞敏都有此打算，其他企業(yè)就更不用說了。
2、為企業(yè)上市做準(zhǔn)備
在銀根、地根緊縮的政策背景下，中國房地產(chǎn)正迎來一個(gè)兼并期，行業(yè)集中度和進(jìn)入門檻將提高，一些小房企被迫吐地，實(shí)力房企要乘機(jī)擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，需要龐大資金支持，在銀行融資不易的情況下，爭取上市成為惟一選擇，而上市最重要的指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備，所以這些房企進(jìn)行大規(guī)模圈地以便為企業(yè)上市做準(zhǔn)備。
3、企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展需要
整個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都進(jìn)入了新的階段，包括珠三角、長三角、環(huán)渤海城市群在內(nèi)的二、三線城市孕育著巨大的市場機(jī)會(huì)。很多深房企經(jīng)過多年的發(fā)展，實(shí)力增強(qiáng)，需要突破本地資源的瓶頸，進(jìn)入異地?cái)U(kuò)張的新階段。上市公司由于融資比較容易，有資金支持，同時(shí)土地儲(chǔ)備情況是投資者評價(jià)上市公司的一個(gè)重要指標(biāo)，所以上市公司往往在拿地上動(dòng)作比較大。
4、規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和泡沫危機(jī)
土地作為一種特殊的生產(chǎn)要素，具有固定性、不變性、保值增值性等特點(diǎn)。開發(fā)商不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備以應(yīng)付政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2007年8月10日上海證券報(bào)報(bào)道，萬科董事長王石表示，中國樓市泡沫破裂只是時(shí)間問題，也許是兩三年，也許用不著那么長時(shí)間。而他同時(shí)也表示，萬科已經(jīng)做好了應(yīng)對樓市泡沫破裂的準(zhǔn)備，包括在產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品研發(fā)、客戶保障、土地儲(chǔ)備等各方面做到位。
第三市場方面
中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這個(gè)局面，有它自己本身的因素在里面起作用。通過對今年天價(jià)地塊的分析不難看出，這些地塊為何會(huì)出現(xiàn)天價(jià)，主要是與宗地的面積有關(guān)(當(dāng)然也有與地塊本身的地理位置和開發(fā)商的戰(zhàn)略構(gòu)想有關(guān))。
天價(jià)地塊，很多都出現(xiàn)在二線城市，如長沙、武漢、廈門、鄭州、重慶等地，宗地面積都是幾十、幾百萬平米，開發(fā)商為何會(huì)對這些二線城市如此大體量的土地產(chǎn)生興趣，我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面的原因：
1、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展的需要
中國經(jīng)濟(jì)一直以來由于地理位置的差異，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，即使“西部大開發(fā)”、“中部崛起”、“北部工業(yè)區(qū)的振興”等理論構(gòu)架的提出，仍然無法給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來太大的起色。盡管如此，這些城市的地方政府從提高當(dāng)?shù)爻鞘械母偁幜?、提高?dāng)?shù)厝嗣竦纳钏?、改變?dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、大范圍的改造舊城(村)、給外來的投資商營造一個(gè)好的投資環(huán)境、吸引越來越多的外資來本地投資建廠等方面著想，想方設(shè)法引進(jìn)沿海、香港、澳門的有實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商來對當(dāng)?shù)氐某鞘羞M(jìn)行大體量的開發(fā)建設(shè)。據(jù)報(bào)道，就在長沙“百億地王”的出讓日漸成為全國地產(chǎn)界焦點(diǎn)之際，身處旋渦之中的長沙市國土部門近日修正了新河三角洲“地王”《出讓須知》中爭議最大的條款：競拍者曾經(jīng)開發(fā)過的單個(gè)項(xiàng)目總建筑面積必須在“300萬平方米以上”，調(diào)整為“200萬平方米以上”。外界曾推測，當(dāng)初設(shè)置這個(gè)極為苛刻的條件，目的就是為了給已與政府達(dá)成默契的神秘開發(fā)商順利拿地保駕護(hù)航。
2、開發(fā)商的需要
現(xiàn)階段是房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的階段，很多的開發(fā)商為了發(fā)展和壯大自己，為了自己今后能夠有項(xiàng)目開發(fā)，在股市上大肆圈錢，土地上四處圈地。以萬科為例，自2006年以來，萬科從資本市場已融資142億，加上8月30日公司債59億的發(fā)行，萬科這兩年的融資額高達(dá)200億，9月5日又繼續(xù)增發(fā)A股，募集資金100億元。
2006年以來，房地產(chǎn)類上市公司增發(fā)勢頭迅猛。金地集團(tuán)繼07年6月首家成功定向增發(fā)融資45億元后，8月22日再次發(fā)布公告，將增發(fā)不超過3.6億股的A股，募集資金180億元，以用于西安等地項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和償還借款。8月6日，保利地產(chǎn)也決定增發(fā)1.26億A股股票，募集資金近70億元。除此之外，棲霞建設(shè)、招商地產(chǎn)、上實(shí)發(fā)展等也都發(fā)布了自己的增發(fā)計(jì)劃，融資規(guī)模在23億—36億元不等
與之形成呼應(yīng)的是，自2006年以來，各地不斷出現(xiàn)的天價(jià)地王中，幾乎都活躍著上市公司的身影。根據(jù)2007年中報(bào)，萬科的土地儲(chǔ)備已達(dá)2157萬平方米，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備也已經(jīng)超過了千萬平方米。
7月16日，萬科以26.8億元的重金拍得廣東東莞市35.16萬平方米土地。十天后，萬科又以17.85億元的價(jià)格獲得南京市牛首山地塊。
土地儲(chǔ)備提升了投資者對地產(chǎn)類上市公司未來盈利的信心，刺激股價(jià)不斷上揚(yáng)；上市公司順利融資后又進(jìn)一步刺激了拿地沖動(dòng)，形成了“不斷舉債、不斷拿地”的怪圈。
3、國外游資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)
人民幣升值加上國際上對中國經(jīng)濟(jì)的看好，刺激國際游資大舉“入侵”中國。據(jù)2007年9月10日羊城晚報(bào)報(bào)道，廣東省社科院研究員黎友煥2007年初通過訪問地下錢莊操控人得出的調(diào)查結(jié)論——3000億元人民幣，通過非正常途徑進(jìn)入到中國內(nèi)地的外資數(shù)額。如今，這些資金正在深圳、廣州、上海等地暗自潛行，并且有“棄股炒樓”的跡象，進(jìn)一步把高企的地價(jià)、房價(jià)推上新高。
4、人們對生活的不斷追求
隨著人們物質(zhì)文化生活水平的不斷改善和生產(chǎn)生活水平的不斷提高，住作為人們“衣食住行”四大生活追求之一，人們對住提出了更高的要求，人們賦予了住更多的元素和內(nèi)涵，不再局限于多層、小高層這樣的樓房，而是向往著能住在像電視里、像沿海城市里那些中高層、高層樓房里，能夠生活在美麗如畫的場所里。
5、股市上漲
股市上漲使得地產(chǎn)企業(yè)利潤增加，從而導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)大肆圈地、經(jīng)營擴(kuò)張、規(guī)模擴(kuò)大，土地儲(chǔ)備增多，引起財(cái)務(wù)報(bào)表一路走好，從而又刺激企業(yè)在股市中獲得更多地資金。
6、具有大體量土地策劃、研究的地產(chǎn)中介的出現(xiàn)
類似于德思勤這樣對大型都市綜合體研究的地產(chǎn)中介為這種大體量開發(fā)提供了技術(shù)支撐和后勤保障。
總之，中國在政策制度不健全、執(zhí)行不到位的前提下，開發(fā)商受利益的驅(qū)使和地方政府對地方GDP數(shù)據(jù)的渴望，加上國際市場對中國經(jīng)濟(jì)的看好，使得土地價(jià)格不斷被刷新成為必然。
第四部分 對市場的影響
新地王的誕生究竟會(huì)對我們的生產(chǎn)生活帶來哪些影響，本人認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：
一、有利的方面
首先，有利于國務(wù)院、國家土地管理部門、國家城市規(guī)劃部門、稅收部門等國有部門的有效監(jiān)管
天價(jià)地王由于其每宗土地面積較大，從而有利于國家有關(guān)部門的有效監(jiān)管，減少國有部門管理的成本。
其次，有利于全國乃至全球資金注入房地產(chǎn)行業(yè)，加速資金的快速流通
在中國現(xiàn)有其他行業(yè)回報(bào)率較低的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)因其較高的投資回報(bào)率，能夠吸引更多的企業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)，吸引更多的資金流向房地產(chǎn)。這包括股市上的資金和銀行的資金以及外國的資金。
然后，有利于行業(yè)的整合，為企業(yè)做大做強(qiáng)提供好的條件，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力
天價(jià)地王的產(chǎn)生，將會(huì)提高行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，同時(shí)也會(huì)對企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營和管理等方面提出更高的要求，這樣下來，能夠?qū)⒁恍┵Y金實(shí)力不雄厚、管理混亂、效益較差的企業(yè)淘汰出局，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的局面，能夠在這個(gè)浪潮中生存下來的企業(yè)，最終將是那些資金實(shí)力強(qiáng)、管理良好、效益好的公司。
最后，能夠給開發(fā)商樹立一個(gè)好的品牌，吸引人們的眼球，無形之中免費(fèi)給開發(fā)商打了一個(gè)廣告
二、不利的方面
1、地王出現(xiàn)，地荒也同時(shí)產(chǎn)生
在協(xié)議出讓時(shí)，地荒問題要小得多。但自從招拍掛之后，大多數(shù)開發(fā)商每天都在喊地荒，老百姓都指責(zé)開發(fā)商假喊，但事實(shí)上，開發(fā)商是對的。地王的出現(xiàn)也意味著最大程度的地荒也將同時(shí)產(chǎn)生。這也是對的。為什么？可以同樣用上述原理來解釋。
“地王”的背后有兩大特征：一是所推出來的地塊面積大；二是與此對應(yīng)交易金額大。這兩個(gè)特點(diǎn)已經(jīng)基本上把眾多中小開發(fā)商拒之門外。因此，今天地王的推出，地方政府可以冠冕堂皇地推脫其土地供應(yīng)量小的責(zé)任，也封了廣大中小開發(fā)商的叫喊。
但地王與地荒有什么關(guān)系呢？越是大的地塊，大的開發(fā)商越具有資本優(yōu)勢，越是可以將開發(fā)周期放緩，因此，地方政府在推出地王的背后，對競地成功的開發(fā)商最具意義的就是增加土地儲(chǔ)備，而不是增加房市供應(yīng)量。因?yàn)?，在一個(gè)特定的區(qū)域內(nèi)，在一個(gè)住房市場供不應(yīng)求的時(shí)候，只有一家或少有幾家開發(fā)商開發(fā)住宅時(shí)，壟斷市場的差別定價(jià)原理就越有意義。也就是說，住房供應(yīng)量一定是少推，姑不說土地開發(fā)進(jìn)程慢一點(diǎn)本身就可以帶來可觀的土地增值效應(yīng)。單單說，開發(fā)商拿到土地后大規(guī)模開發(fā)，在住房產(chǎn)品推出來之后，那不是“自己跟自己過不去”嗎？相對于一個(gè)區(qū)域來說，購房者總量是一定的，開發(fā)商同期多開發(fā)樓盤，就意味著自己跟自己競爭。
2、出讓面積絕對數(shù)量大，實(shí)際開發(fā)面積相對數(shù)量小
前面討論了為什么《中華人民共和國城市土地管理法》在對土地開發(fā)年限上難以執(zhí)行的理由，既然這樣，那我們國家在今后的日子里，就再也不能用每年土地出讓面積作為開發(fā)商每年房地產(chǎn)市場上供給的面積。每年房地產(chǎn)市場上供給的面積不僅與出讓土地面積有關(guān)，還與出讓的宗地?cái)?shù)、每宗土地的面積有關(guān)。
9月初，廣州市政府決定，將在今年下半年加大土地供給，以平抑房價(jià)，如果廣州市政府仍舊采取以前的出讓模式，把土地化零歸整、整體出讓的話，繼續(xù)讓那些大的地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的話，那么這直接的后果就是：政府的愿望不僅不能實(shí)現(xiàn)，相反只會(huì)出現(xiàn)背道而馳的局面——房價(jià)越飆越漲。
建設(shè)銀行前不久發(fā)了一個(gè)報(bào)告，從2001年初到2007年5月份全國總共出讓的土地是21億多平方米，現(xiàn)在開發(fā)好的連60%都不到，大部分都是囤積的，前一段時(shí)間廣州又收回了一部分土地很多都是90年代存下來的，囤積了以后造成了供不應(yīng)求的假象。
當(dāng)然，我這樣說并不是要政府把土地出讓給中小開發(fā)商，畢竟相對來說，大的開發(fā)商在資本運(yùn)營、項(xiàng)目運(yùn)營等方面具有中小開發(fā)商無可比擬的優(yōu)勢，希望以后我們政府在出讓土地前能綜合考慮大開發(fā)商開發(fā)期限和小開發(fā)商開發(fā)能力。
3、行業(yè)整合時(shí)代已經(jīng)來臨
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對資金和勞動(dòng)力需求度都很高的一個(gè)行業(yè)，隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯，資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素，而高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏，最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的盛宴來完成的。
4、房地產(chǎn)企業(yè)將面臨洗牌，最終將導(dǎo)致強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱，直到推出歷史舞臺(tái)的境地
國企與民企、大企業(yè)與中小企業(yè)的土地之爭由來已久，但近幾年中小企業(yè)明顯感覺到拿地壓力，房子賣得不錯(cuò)的潘石屹也經(jīng)常向媒體哭訴無地拿、拿地難，以今年備受關(guān)注的北京限價(jià)地土地市場為例，最終的結(jié)果是保利、住總、城開等國企與萬科、富力等大型企業(yè)中標(biāo)，眾多參與土地戰(zhàn)的中小企業(yè)成為配標(biāo)的“分母”。
北師大金融研究中心主任鐘偉教授給出了一組數(shù)據(jù)：“在2005之前，從全國宗地出讓情況看，大開發(fā)商拿地比例為10~15%，現(xiàn)在的一線城市，大開發(fā)商拿地的比例占到了50%以上，或者說大的地塊主要為大開發(fā)商和外資企業(yè)所持有”。
除拿地難之外，地價(jià)昂貴也成為設(shè)給中小企業(yè)的一道無形的坎兒。這樣發(fā)展下去，最終的結(jié)果只會(huì)出現(xiàn)“大的開發(fā)商土地儲(chǔ)備過于龐大，小的開發(fā)商無地開發(fā)”的局面。
5、推動(dòng)房價(jià)上漲
“地王”不斷涌現(xiàn)從一個(gè)側(cè)面暴露出我國目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過各種方式抬高地價(jià)。開發(fā)商高價(jià)買走土地以后，本能地選擇囤積土地不是當(dāng)即開發(fā)，他們常以時(shí)間的流逝換取土地升值，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的目標(biāo)。而地方政府為了在以后繼續(xù)高價(jià)拍賣土地，常常會(huì)默許開發(fā)商囤地，從而導(dǎo)致土地囤積現(xiàn)象無法得到根治。
土地屬于全民所有，它的一切政策都應(yīng)該關(guān)注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設(shè)廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無情地忽略。
目前房地產(chǎn)市場比較明顯的一個(gè)跡象就是房價(jià)隨著地價(jià)上漲而上漲，往往是先周邊一塊高價(jià)土地拍賣后，周邊房價(jià)隨之上漲，主要原因是土地經(jīng)過招拍掛后價(jià)格較高，樓面地價(jià)基本與周邊房價(jià)持平。
土地估價(jià)法中的成本逼近法告訴我們，房價(jià)包含土地成本、土地開發(fā)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、投資利潤、土地增值收益等，土地成本是房價(jià)的一個(gè)重要組成部分，天價(jià)地王的產(chǎn)生從一定程度上是對以后房價(jià)的一個(gè)大致反映。
另外，天價(jià)地王的產(chǎn)生，會(huì)影響周邊地塊樓盤的開發(fā)和價(jià)格。據(jù)德思勤湖南分公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自長沙新河三角洲天價(jià)地塊的產(chǎn)生到9月初，周邊房價(jià)上漲了500元/平米。
6、越來越多的人將淪為“房奴”
表面上土地是政府拿走了，可以做一些公益事業(yè)，但是這種把老百姓的土地高價(jià)賣給老百姓本身從理論上是完全不符合土地公有制本來要求的，是違反了土地公有制的基本規(guī)定，實(shí)際上是違憲的，但是現(xiàn)在地方政府普遍樂此不疲，我們政府這樣的做法實(shí)際上是在掠奪老百姓的財(cái)富，在偷竊老百姓的財(cái)富，這是對老百姓的一種犯罪行為，這是不合理而且是有違法之嫌，而且有地價(jià)重構(gòu)之嫌，每拍高一塊土地形成城市新的標(biāo)桿，周邊的土地和有關(guān)聯(lián)的土地都會(huì)引起連鎖反應(yīng)，拍聲一響房價(jià)亂漲，所以對城市的影響是巨大的，政府拿了一塊土地的收益，但是開發(fā)商囤的土地是大量的，開發(fā)商囤的土地會(huì)賺一百億，炒房者囤的房也會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)的上升而升值，所以也可能賺一百多億，最終政府得了一個(gè)億，整個(gè)城市老百姓要承受201億房價(jià)的上漲，不要說一個(gè)億到底用做什么了，即使用做公益事業(yè)，但是帶來了201億房價(jià)的上漲這個(gè)結(jié)果是很惡劣的。我們學(xué)了香港最壞的東西，香港本來是一個(gè)移民城市，很多人移到這兒來，購買土地，租賃土地本身有一定的合理性，我們是一個(gè)主權(quán)國家，老百姓有擁有土地的權(quán)利，政府用殖民地的模式拷貝過來，把土地高價(jià)賣給老百姓從中牟利，脫離了老百姓，甚至與老百姓為敵。這個(gè)制度應(yīng)該廢除，我們應(yīng)該建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這樣我相信所有城市的房價(jià)都會(huì)回落，但是現(xiàn)在政府建經(jīng)濟(jì)適用房沒有錢可賺，而拍賣一塊地可以賺很多的錢，所以現(xiàn)在沒有一個(gè)地方政府會(huì)這樣做。
7、人們的幸福感指數(shù)不斷降低
地價(jià)的刷新導(dǎo)致房價(jià)的上漲，在工資待遇增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價(jià)上漲幅度的大的背景下，人們用于住房外的可支配收入不斷減少，幸福感指數(shù)不斷降低。
8、人才的擠出效應(yīng)
當(dāng)?shù)貎r(jià)、房價(jià)漲到一定程度房租也會(huì)漲，這樣的話有一些公司在你這里辦公成本就很高，就會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地方，香港的房價(jià)高就轉(zhuǎn)到深圳，深圳高就再轉(zhuǎn)到廣州，辦公地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移對它的業(yè)務(wù)影響不是很大，第二個(gè)方面是對人才的擠出效應(yīng)，在這邊上班，但是無論如何努力都買不起房，只能到二線城市買房，這個(gè)城市對我來說沒有歸屬感，只是我一個(gè)臨時(shí)居住的地方，不利于你對人才的聚集，除非有一種情況下可以擺脫這種條件，所有的人才都是億萬富翁。
9、將會(huì)對“和諧社會(huì)”形成嚴(yán)重挑戰(zhàn)，引起物價(jià)持續(xù)高漲、CPI值繼續(xù)處于高位運(yùn)行、生態(tài)環(huán)境遭到破壞等一系列問題的出現(xiàn)
為了平抑日益高漲的房價(jià)，前不久，各地政府都加大了土地的供應(yīng)，這種行為存在很大的危害性。
首先，是在國家土地一級開發(fā)周期較長的背景下，土地供應(yīng)量的增加，勢必會(huì)造成以后年份土地可供面積的緊張，將會(huì)給以后的房價(jià)飆漲埋下禍根。
接著，將會(huì)對基本農(nóng)田數(shù)量產(chǎn)生影響。土地占補(bǔ)平衡制度“占多少開墾多少”、“不得以次充好”、“誰占用誰開墾”、“繳納開墾費(fèi)”等要求，然而，在一心追求地方收入的大背景下，政府對出讓土地占用的耕地的補(bǔ)救和占補(bǔ)措施值得懷疑，若這樣發(fā)展下去勢必會(huì)對國家提出的“死守16億畝基本農(nóng)田數(shù)量不動(dòng)搖”形成嚴(yán)重挑戰(zhàn)，到時(shí)國家的基本生活將成為我們必須面對的難題。
另外，在農(nóng)業(yè)技術(shù)沒有取得進(jìn)步的前提下，基本農(nóng)田的減少，勢必會(huì)引起農(nóng)民數(shù)量的減少和農(nóng)產(chǎn)品數(shù)量的減少，由此將導(dǎo)致供給數(shù)量的減少，在需求基本保持不變的情況下，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格無疑會(huì)往上漲，今年物價(jià)的持續(xù)高漲一部分原因就是因土地出讓導(dǎo)致從事農(nóng)業(yè)的農(nóng)民數(shù)量的減少從而導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品數(shù)量的減少。
還有，CPI值會(huì)繼續(xù)往上漲。通過對CPI的因素貢獻(xiàn)值進(jìn)行分析不難得出，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格是決定CPI值的一個(gè)重要因素，并且兩者呈正相關(guān)關(guān)系，在自變量農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)的前提下，因變量CPI值也就跟著飆漲了。
最后，年輕人每天都是要為房供來擔(dān)憂的，抑制了其他的發(fā)展，性格的陶冶都沒有了，為了賺錢完全可以當(dāng)狗，只要拿到錢不講良知，不講道德，如果年輕人步入到這樣一個(gè)行業(yè)我們確實(shí)就完了，為了賺錢就不再講那些基本的道德了。
土地出讓引起農(nóng)民人數(shù)的減少，在缺乏就業(yè)安全機(jī)制保障的背景下，在大學(xué)生就業(yè)形勢不容樂觀的背景下，在民營企業(yè)遭遇生死劫的背景下，不久后，這些喪失土地、缺乏基本生存能力的農(nóng)民一旦涌入城市，將會(huì)是一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。按照馬斯洛五層次需求理論，每個(gè)人都有生存的權(quán)利，在喪失基本生產(chǎn)、生活資料的背景下，類似搶劫、偷盜、兇殺這樣的案件也將會(huì)越來越多。
10、國際資金繼續(xù)不斷注入樓市
社會(huì)主義政府通過公共決策來直接安排公眾的生活和生產(chǎn)，現(xiàn)在我們在公有制基礎(chǔ)上了，否定了老百姓的一切權(quán)利，然后把這個(gè)財(cái)產(chǎn)由政府拿過來，由老百姓高價(jià)贖回，在這中間又有很多的奸商參與，這個(gè)勢頭是非常嚴(yán)重的，這個(gè)對中國的發(fā)展來講，中國現(xiàn)在正在走向一條非常危險(xiǎn)的路，如果我們總書記不及時(shí)的拿出迅速改變的對策中國將走入一個(gè)不歸之路。
11、泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)來臨
對中國房地產(chǎn)是否存在泡沫這個(gè)問題，很多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和開發(fā)商爭辯了很長時(shí)間，在這里，我談?wù)勛约旱囊稽c(diǎn)看法。
在中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是否存在泡沫這一問題上，首先應(yīng)先對其定義進(jìn)行闡述。若對泡沫的定義都沒弄清楚，那爭論起來的東西也就是驢唇馬嘴，互不對題。
《辭?！?1999年版)對泡沫的定義是：泡沫是指虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長和實(shí)業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。按照定義得知，泡沫產(chǎn)生的原因有三點(diǎn)：第一是由于虛擬資本過渡增長，第二是相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長；第三是實(shí)業(yè)部門的增長。泡沫導(dǎo)致的后果是金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲以及投機(jī)交易極為活躍?！恶R克思恩格斯全集》第25卷第532頁里指出，虛擬資本不是真正的資本，一切有價(jià)證券都是資本所有權(quán)的證書，是“資本的紙制復(fù)本”，它只是間接地反映實(shí)際資本的運(yùn)動(dòng)狀況。有價(jià)證券可以在證券市場上進(jìn)行買賣，形成市場價(jià)格、股票價(jià)格同股息成正比。同利息率成反比，還受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政府政策等多重影響，所以，虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過度增長和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來越遠(yuǎn)，形成泡沫，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅、造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。眾所周知，我國今年的股票一路高漲，與企業(yè)實(shí)際資本嚴(yán)重脫離，盡管現(xiàn)在我國的股票還沒有大幅下跌的勢頭，但是在這種虛擬資本與實(shí)際資本嚴(yán)重偏離的情況下，股票大幅下跌只是遲早的事。土地價(jià)格的形成具有二重性：一是作為原始土地——自然資源，它本身不是勞動(dòng)創(chuàng)造的，沒有價(jià)值。從這個(gè)角度講，土地價(jià)格是地租的資本化，很大程度上是作為土地資源的稀缺性和市場需求的無限性拉動(dòng)所決定；二是作為加工過的土地(俗稱熟地)，又有人類勞動(dòng)的凝結(jié)，固而具有價(jià)值，由這部分價(jià)值決定的土地價(jià)格部分，是土地價(jià)值的反映。前一種土地價(jià)格，由于直接由土地稀缺性和市場需求拉動(dòng)，在市場交易中呈現(xiàn)出不規(guī)則的運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，其價(jià)格是代表取得收益(地租)的權(quán)利價(jià)格，因而也含有較多的經(jīng)濟(jì)泡沫。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大危害，與《辭?！?1999年版)對泡沫的定義完全相符。
綜上分析，我國經(jīng)濟(jì)正處于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，泡沫經(jīng)濟(jì)已經(jīng)來臨。
總之，對行業(yè)而言，行業(yè)集中度的提升將引發(fā)土地競價(jià)的繼續(xù)，“地王”紀(jì)錄將不斷被打破。高地價(jià)的拍賣必將帶來利潤率的下降，除非房價(jià)一直漲下去，而泡沫不可能永遠(yuǎn)吹下去。我們認(rèn)為目前還沒到瘋狂的階段，高價(jià)拍地仍將繼續(xù)上演。
目前市場把注意力更多的放在位置與單價(jià)上，但實(shí)際中國目前多數(shù)的房屋品質(zhì)不高，換句話說未來的發(fā)展趨勢是即使同一區(qū)域價(jià)格差距也會(huì)很明顯，在滿足居住要求后，住的舒適的要求使得市場可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價(jià)格，所以當(dāng)市場競爭加劇的時(shí)候，提高附加值將成為公司競爭優(yōu)勢，如果有品質(zhì)作保證，高價(jià)拿地也并非風(fēng)險(xiǎn)很高。
對企業(yè)而言，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將成為今后房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵：高價(jià)拿地背后必須降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎，就將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。所以對上市公司來說，股權(quán)融資動(dòng)力要遠(yuǎn)大于債券融資，除非公司實(shí)際控制人認(rèn)為自己公司的股價(jià)被低估。換句話說企業(yè)層面上更多的將是借助資本市場發(fā)展，而先做大后作強(qiáng)是基本模式，從而資產(chǎn)注入、并購、重組將成為近期熱點(diǎn)。房地產(chǎn)公司也將逐漸從內(nèi)生增長轉(zhuǎn)向外生式增長。
對政府而言，現(xiàn)在“地王”不斷頻生是擺在我們政府面前亟需解決的難題，也是對我們政府如何取舍提出的一個(gè)難題。地價(jià)的飆漲只會(huì)引起房價(jià)的上漲，在這種直接關(guān)系國計(jì)民生的問題上，我相信我們的國家一定不會(huì)置之不理，一定會(huì)給我們、給全中國的勞苦大眾一個(gè)交代的。
第五部分 結(jié)語
現(xiàn)在，在全國所有的大中城市，這種“地方政府瘋狂賣地，開發(fā)商瘋狂拿地”的現(xiàn)象仍將會(huì)持續(xù)很長一段時(shí)間。我相信在今后的土地市場上，類似“地王”這樣的數(shù)據(jù)還不斷地會(huì)被刷新，各地的“地王”仍將會(huì)一浪接一浪地涌現(xiàn)。
面對接下來仍會(huì)不斷出現(xiàn)的“地王”，你準(zhǔn)備好了嗎？
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