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　　9月13日，深圳蛇口大眾投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱蛇口大眾)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓深圳招商房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳招商)5%股權(quán)，作價(jià)4.03億元。

　　深圳招商系上市公司招商局地產(chǎn)控股股份有限公司(000024.SZ，以下簡(jiǎn)稱招商地產(chǎn)(79.22,-0.18,-0.23%))在深圳的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，是分布在各地的子公司中業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的子公司。

　　知情人士告訴記者，從深圳招商出讓要求的條件來(lái)看，最有希望購(gòu)買深圳招商公司5%股權(quán)的不是別人，正是招商地產(chǎn)。而深圳招商平臺(tái)的整合，很可能與招商地產(chǎn)大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)整體上市有關(guān)，然而整體上市一說(shuō)為招商地產(chǎn)證券事務(wù)代表劉寧所否認(rèn)。

　　招商系“自賣自買”

　　深圳招商的掛牌出讓股權(quán)資料顯示，截至2006年12月31日深圳招商總資產(chǎn)76.60億元，其中房地產(chǎn)存貨51.53億元、出租性房地產(chǎn)物業(yè)14.05億元；總負(fù)債56.17億元、凈資產(chǎn)20.16億元，近3年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.94億元、3.17億元和4.46億元。

　　土地儲(chǔ)備及在建項(xiàng)目總建筑面積100多萬(wàn)平方米。

　　招商地產(chǎn)和深圳蛇口工業(yè)區(qū)全資子公司蛇口大眾分別擁有深圳招商95%和5%的股權(quán)。

　　今年7月，招商地產(chǎn)在關(guān)于非公開發(fā)行股票募集資金用途的說(shuō)明中披露，今年非公開發(fā)行所募集的23億元資金中將有4億元左右資金用于收購(gòu)蛇口大眾持有的深圳招商的5%股權(quán)。

　　劉寧表示，收購(gòu)蛇口大眾所持有的深圳招商股權(quán)有以下三方面原因：第一，避免關(guān)聯(lián)交易。第二，深圳招商為招商地產(chǎn)最重要的業(yè)務(wù)平臺(tái)，以往上市公司利潤(rùn)多數(shù)由深圳招商所貢獻(xiàn)，加強(qiáng)對(duì)深圳招商的控制有利于上市公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。第三，兌現(xiàn)大股東在股改時(shí)承諾的將優(yōu)良地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司的諾言。

　　招商地產(chǎn)對(duì)深圳招商的5%股權(quán)志在必得，但是由于蛇口大眾所持有的5%深圳招商股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須走國(guó)有資產(chǎn)掛牌途徑。

　　北京產(chǎn)權(quán)交易所一位經(jīng)紀(jì)人表示，國(guó)有資產(chǎn)出讓遵循價(jià)高者得的規(guī)則，既然是掛牌出讓，招商地產(chǎn)未必能拿到這5%的股權(quán)。但是招商地產(chǎn)為研究如何拿到這5%股權(quán)確實(shí)下了很大功夫。如將出讓價(jià)格定到4.03億元高價(jià)。

　　據(jù)一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)透露，招商地產(chǎn)在制定非公開發(fā)行募集資金的申報(bào)時(shí)，曾就募集資金用途接受過(guò)監(jiān)管部門的質(zhì)詢。監(jiān)管部門詢問招商地產(chǎn)為什么要用如此高價(jià)去收購(gòu)自己已經(jīng)絕對(duì)控股的深圳招商5%的股權(quán)。招商地產(chǎn)認(rèn)為，根據(jù)深圳招商未來(lái)收益的計(jì)算得出的4.03億報(bào)價(jià)并不高，因?yàn)樯钲谡猩檀_實(shí)是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，作為招商地產(chǎn)在深圳發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，必須將其拿下。

　　證券分析師指出，招商地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的根據(jù)地是深圳，該公司在2006年才開始業(yè)務(wù)全國(guó)化，目前其他城市的業(yè)務(wù)還在培育期，能對(duì)公司利潤(rùn)起到支撐作用的也就是深圳招商。

　　在深圳招商的掛牌條件中，記者也發(fā)現(xiàn)了招商地產(chǎn)的“良苦用心”，受讓股權(quán)企業(yè)必須符合4個(gè)條件：第一，意向受讓方在提出受讓申請(qǐng)時(shí)，須將全額交易保證金一次性預(yù)存入交易所的指定賬戶。第二，意向受讓方須具有良好的資金實(shí)力和融資渠道，國(guó)有控股的上市公司或其控股子公司優(yōu)先，經(jīng)審計(jì)的2006年末凈資產(chǎn)不低于人民幣40億元。第三，受讓方必須以房地產(chǎn)綜合開發(fā)、銷售及物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。第四，交易完成后，若受讓方為非招商局系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)，未經(jīng)招商局集團(tuán)同意，標(biāo)的企業(yè)名稱不得使用“招商局”或“招商”字號(hào)。

　　“從受讓條件上來(lái)看，簡(jiǎn)直是在為招商地產(chǎn)量身訂做。”上述知情人士說(shuō)。

　　“國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓要通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所，但出讓方可以規(guī)定受讓企業(yè)條件。”上述北京產(chǎn)權(quán)交易所經(jīng)紀(jì)人員介紹，已經(jīng)有多家企業(yè)前來(lái)詢問情況，如果真有“搗亂企業(yè)”出現(xiàn)，對(duì)招商地產(chǎn)摘牌會(huì)造成影響。

　　否認(rèn)大股東整體上市

　　有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)招商地產(chǎn)全資擁有深圳招商，有利用深圳招商作為深圳業(yè)務(wù)的整合平臺(tái)，將來(lái)不排除借助深圳招商將大股東蛇口工業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市。

　　上述知情人士透露，招商地產(chǎn)在將收購(gòu)股權(quán)報(bào)告上報(bào)監(jiān)管部門時(shí)，監(jiān)管部門對(duì)這一問題提出了質(zhì)疑，并讓招商地產(chǎn)提供相關(guān)財(cái)務(wù)資料備查。

　　分析人士指出，招商地產(chǎn)與大股東之間的資產(chǎn)調(diào)配動(dòng)作類似于中糧地產(chǎn)(36.02,-1.03,-2.78%)與中糧集團(tuán)之間的資源調(diào)配。中糧地產(chǎn)明確主攻工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，中糧集團(tuán)主攻商業(yè)地產(chǎn)。上述招商地產(chǎn)與大股東之間的資產(chǎn)調(diào)配是否也意味著上市公司與大股東之間業(yè)務(wù)開始分工，蛇口工業(yè)區(qū)今后主做商業(yè)地產(chǎn)呢？

　　然而，劉寧對(duì)此予以否認(rèn)。

　　劉寧指出，招商地產(chǎn)大股東蛇口工業(yè)區(qū)目前進(jìn)行的業(yè)務(wù)以土地一級(jí)開發(fā)和低利潤(rùn)房建設(shè)為主，這些項(xiàng)目投資規(guī)模大，利潤(rùn)不高，不適合注入上市公司。

　　分析人士指出，從業(yè)務(wù)分工上看，蛇口工業(yè)區(qū)有可能將酒店、工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都給招商地產(chǎn)，但是招商地產(chǎn)畢竟還處于走出深圳、全國(guó)化業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)期，資金等要素都會(huì)對(duì)公司發(fā)展提出考驗(yàn)。從招商地產(chǎn)最近幾次與戰(zhàn)略合作伙伴合作拿地、開發(fā)的動(dòng)作來(lái)看，招商地產(chǎn)有打算借助更多外界資金力量幫助自身加快發(fā)展，在此情況下，減輕包袱、輕裝前進(jìn)是最重要的。過(guò)多的資產(chǎn)注入反而會(huì)給招商地產(chǎn)發(fā)展形成包袱。