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　　佛山，“肇跡于晉，得名于唐”，位于亞太經(jīng)濟發(fā)展活躍的東亞和東南亞的交匯處，與廣州同處在中國最具經(jīng)濟實力和發(fā)展活力之一的珠江三角洲腹地，共同構建“廣佛經(jīng)濟圈”。伴隨21世紀的鐘聲，佛山從一個小城鎮(zhèn)一步步轉(zhuǎn)型為百萬人口的中心城區(qū)，現(xiàn)代化大城市雛形逐漸呈現(xiàn)。得天獨厚的地緣優(yōu)勢，使佛山能充分接受廣州的輻射和帶動，與廣州共享交通網(wǎng)絡、金融資本、人才和信息等資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動和功能互補，加快區(qū)域經(jīng)濟一體化和城市化進程。

圖1、佛山地理位置圖

　　八十年代開始，世界產(chǎn)業(yè)開始了梯度轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟全球化的機遇和挑戰(zhàn)促成了地區(qū)和城市之間互動合作，達到雙贏。廣佛都市圈的形成將佛山擺在了珠三角城市發(fā)展的第一線，面對廣州的強大輻射，佛山是沉默還是爆發(fā)？佛山曾經(jīng)成功承接了制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，如今面對新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的誘惑，是逃避還是勇敢接受？在如此風起云涌的經(jīng)濟背景下，佛山經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)將何去何從？

　　一、佛山經(jīng)濟

　　經(jīng)濟總量穩(wěn)步增長

　　“十五”期間，佛山經(jīng)濟發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長速度為16.3%，2005年GDP總量首次突破2000億元。

　　產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，佛山的產(chǎn)業(yè)結構不斷的優(yōu)化調(diào)整，到2004年佛山已經(jīng)形成了二、三、一的產(chǎn)業(yè)結構，并有進一步優(yōu)化的趨勢。

　　人口總量持續(xù)增加

　　近年來，佛山經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展吸引了大量人口，有外來打工者、知識分子以及在佛山置業(yè)的人群，佛山人口得到持續(xù)地補充，極大地促進了佛山經(jīng)濟的發(fā)展，并有效推動城市化建設，同時也促進了佛山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　居民購買力不斷提升，顯示出佛山人民的生活水平正節(jié)節(jié)上升，有助于激發(fā)商品零售業(yè)的巨大的潛力。

　　佛山經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民購買力強，加上本身雄厚的人口基礎，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭開始猛勁。

　　二、廣佛都市圈的形成與佛山房地產(chǎn)發(fā)展

　　廣佛都市圈既是珠三角、廣東地區(qū)的地理中心及產(chǎn)業(yè)鏈中心、行政管理中心，也是未來泛珠三角的中心。廣佛都市圈不僅是一種經(jīng)濟地理概念，而且還是由中心城市及周邊大、中、小城市和地域共同組成的緊密的一體化區(qū)域，其最根本的優(yōu)勢就是可以實現(xiàn)資源優(yōu)化。廣佛都市圈的規(guī)劃，打破了廣州與佛山的行政區(qū)域壁壘，實現(xiàn)了廣州和佛山的無縫連接。

　　廣佛都市圈框架的構建已經(jīng)全面啟動，最基礎而重要的一項就是進一步優(yōu)化和完善綜合交通網(wǎng)絡和樞紐。佛山市政府已經(jīng)開始著手公路網(wǎng)的建設，主要內(nèi)容包括加快建設“二縱二橫兩環(huán)”高速公路系統(tǒng)和“五縱九橫三國道七支線”快速干線系統(tǒng)組成的干線公路網(wǎng)，實現(xiàn)以各主城區(qū)為節(jié)點的半小時交通圈，并推進佛山市市內(nèi)快速軌道交通網(wǎng)，以及市區(qū)與廣州等周邊城市、珠三角城際交通網(wǎng)絡的對接。佛山多條城市快速干線將會改變佛山樓市的區(qū)域供求形勢，推動郊區(qū)乃至整個佛山樓市的格局重組，而房地產(chǎn)起步較早的區(qū)域也會面臨前所未有的發(fā)展良機。

　　南海區(qū)位于廣、佛之間，地處廣佛都市圈的地理核心位置，它的東部板塊和廣州西部共同構成了“廣佛經(jīng)濟圈中心軸線”，是廣州“西聯(lián)”的重點。這一得天獨厚的自然條件的優(yōu)勢備受商家特別是房地產(chǎn)商的關注。在這無縫連接的過程中，南海成為第一個吃螃蟹的行政區(qū)。廣州最新的行政區(qū)劃調(diào)整將芳村區(qū)歸為荔灣區(qū)，極大地促進了原芳村區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，作為與芳村緊鄰的佛山行政區(qū)，南海房地產(chǎn)市場在容納了大量佛山居民的同時，也以其低廉的房價、便利的交通吸引了大批廣州人前去置業(yè)，帶動了該區(qū)商業(yè)的發(fā)展，如位于廣佛都市圈中心地段，歷來有“廣佛商貿(mào)走廊”之稱美譽的嘉洲廣場，得益于廣佛都市圈政策的推動而銷售成績喜人。同時，佛山政府也紛紛采取如取消廣州與佛山之間的收費站、修建廣佛地鐵等措施，以縮短居民心中的地理距離和行政距離。目前已經(jīng)有許多知名房地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、恒大集團、祈福集團、碧桂園等相繼進入南海房地產(chǎn)市場。南海房地產(chǎn)市場的預熱也帶動整個佛山城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。

　　就佛山城市自身而言，為推動廣佛都市圈的形成，佛山市政府先后編制了城市發(fā)展概念、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、歷史文化名城、環(huán)境保護、干線公路網(wǎng)、中心組團新城區(qū)等規(guī)劃?！斗鹕匠鞘邪l(fā)展概念規(guī)劃》明確了佛山城區(qū)“2+5”的組團式城市空間發(fā)展模式，其對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是深遠且積極的。規(guī)劃將“2+5”之“2”的中心組團和大良容桂組團定義為具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)，同時“2+5”之“5”的獅山、西南、西江、大瀝和九江龍江組團主要承擔了佛山城區(qū)的產(chǎn)業(yè)和休閑旅游等職，如此明確的功能分區(qū)為佛山城區(qū)住宅房地產(chǎn)市場開發(fā)指明了方向。值得指出的是，規(guī)劃中要將九江建設成新型城鎮(zhèn)住區(qū)，因此除了“2”之外還有一個房地產(chǎn)的熱點開發(fā)地區(qū)。

　　“2+5”的組團結構，拉開了佛山城市布局的帷幕，多個重點工程項目分布在各個方向，“2+5”規(guī)劃也在有意識引導“組團式、多中心”的樓市格局，組團式的城市發(fā)展軌跡從根本上決定了佛山樓市格局的發(fā)展態(tài)勢。

　　隨著“2+5”組團式方案的進一步落實以及交通網(wǎng)絡和舊城改造方案的實施，佛山這座未來的現(xiàn)代化城市雛形日漸顯現(xiàn)。

　　三、產(chǎn)業(yè)升級與佛山的房地產(chǎn)

圖6：佛山市“2+5”組團模式規(guī)劃圖

　　(資料來源：佛山市政府網(wǎng))

　　《佛山市城市總體規(guī)劃(2005-2020)》中將佛山的城市性質(zhì)規(guī)定為全國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，具有嶺南風貌特色的國家歷史文化名城。城市發(fā)展總目標是建設產(chǎn)業(yè)強市、文化名城、現(xiàn)代化大城市。政府的風向標注定了佛山要走產(chǎn)業(yè)化的道路。

　　經(jīng)多年改革、調(diào)整和發(fā)展，佛山已逐步建立起擁有現(xiàn)代化技術設備、具有相當規(guī)模的工業(yè)體系，形成了以紡織、電子、陶瓷、塑料、電器、建材、食品飲料、機械等行業(yè)為骨干的主導產(chǎn)業(yè)群，并涌現(xiàn)出了一批著名企業(yè)和品牌，比如佛山照明、佛山陶瓷、普立華照相機、海天調(diào)味品、科龍電器、美的電器、格蘭仕電器、志高空調(diào)、健力寶飲料、溢達紡織等一批具有較強競爭力的龍頭企業(yè)和商標。

　　佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績矚目，然而根據(jù)廣東省2004年公布的產(chǎn)業(yè)競爭力研究報告透露，佛山的紡織、服裝、建材等多個傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)存在經(jīng)濟效益較低、技術創(chuàng)新能力弱、產(chǎn)品附加值低缺乏競爭力、民營企業(yè)管理粗放等多種不利因素，產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨嚴竣的挑戰(zhàn)。以陶瓷為例，佛山的陶瓷總量位居全國前列，但質(zhì)量卻沒有與總量成正比，這也是全國陶瓷業(yè)的癥結所在，國內(nèi)許多較高檔的浴具、潔具等都是從國外進口。在市場挑戰(zhàn)面前佛山開始意識到，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)由大變強、從量變到質(zhì)變的跨越，產(chǎn)業(yè)升級勢在必行，實施“抓產(chǎn)業(yè)配套、促產(chǎn)業(yè)升級”的發(fā)展戰(zhàn)略，以提升佛山的產(chǎn)業(yè)國際競爭力。

　　產(chǎn)業(yè)升級就是要分流出附加值低、技術成熟的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，集中精力于相關產(chǎn)品的設計研發(fā)和物流環(huán)節(jié)。從事這類工作的人員一般接受教育程度高，收入高的人群，購買力強，對住宅產(chǎn)品的要求高。趙卓文在他的博客中說道廣州地產(chǎn)過去20年高度繁榮，在很大程度上是由于吸引了全國甚至全世界的優(yōu)秀人才進來。如今越來越多的優(yōu)秀人才不斷進入佛山，將成為佛山房地產(chǎn)的重要推動力。

　　近年來，佛山實施發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)和利用高新技術改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，取得明顯成效，培育出電子信息、新材料、生物工程、光機電一體化、工業(yè)智能機器人等一批高新技術的經(jīng)濟增長點，產(chǎn)業(yè)升級初見成效。同時產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，資源利用率顯著提高，出現(xiàn)了一批功能齊全的產(chǎn)業(yè)園，如國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、佛山市高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南海科技工業(yè)園、佛山市南海國家生態(tài)工業(yè)示范園暨華南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、佛山市順德科技工業(yè)園、佛山市高明滄江工業(yè)園等，園區(qū)經(jīng)濟簇群效應顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)園的大量出現(xiàn)帶動了一種新型房地產(chǎn)--工業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展。

　　綜上所見，珠江恒昌認為，隨著廣佛都市圈的進一步形成，更有利于提升城市的整體形象，從而提升區(qū)域價值。佛山城市資源在得到進一步釋放以后，整體營商居住環(huán)境得到明顯的改善，吸引更多的外來人口逐漸形成一個強大的人口聚集中心，擴充了房地產(chǎn)的后續(xù)消費市場，居民生活質(zhì)量的升華也促使如大規(guī)模、多功能的中高檔消費場所的需求出現(xiàn)。同時伴隨著產(chǎn)業(yè)的再次梯度轉(zhuǎn)移，佛山將吸納越來越多高收入階層，這也將促進其未來房地產(chǎn)的發(fā)展。