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　　前言：中國的房地產(chǎn)似乎經(jīng)常面臨著這樣的問題：某類項目開發(fā)與區(qū)域發(fā)展的節(jié)奏不一致，不協(xié)調(diào)，其結(jié)果是給項目的開發(fā)帶來一定的難度與風(fēng)險。如何解決這類問題，本文試從旅游地產(chǎn)的開發(fā)與區(qū)域發(fā)展的角度來探討一下。

　　案例1、深圳華僑城

　　深圳華僑城始于1985年開發(fā)，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已由昔日的一片荒灘變?yōu)橹葮O高的城市名片。

　　華僑城的開發(fā)經(jīng)歷了孕育期、豐富期和增值期三個階段(如下圖)，

　　華僑城建設(shè)時序圖

　　其成功之處在于，開發(fā)配合了所在區(qū)域的發(fā)展節(jié)奏，循序漸進，建立了旅游-配套-地產(chǎn)的三段式開發(fā)模型，在品牌和收益上都取得了巨大成功，并帶動了中國旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。

　　案例2、天津某旅游地產(chǎn)項目

　　項目所在區(qū)域漢沽，東臨渤海，與塘沽區(qū)、大港城區(qū)并列為濱海新區(qū)三區(qū)域.其城市定位歷經(jīng)二次較大的改變，由化工城市一躍成為環(huán)渤海地區(qū)的旅游、休閑、度假基地。

　　基于豐富的濕地資源和鹽田資源，漢沽在1958-2001年定位為化工工業(yè)城市，2001年被調(diào)整為綜合性的現(xiàn)代海濱城市，但就其實際發(fā)展看，仍是化工城市的延續(xù)。在《天津市2005-2020年城市總體規(guī)劃》中，漢沽又被重新定位為環(huán)渤海地區(qū)的濱海旅游、休閑、度假基地。

　　相應(yīng)于城市定位的改變，漢沽區(qū)規(guī)劃建設(shè)一個濱海旅游度假休閑區(qū)，主要包括東方游艇會、營城湖旅游度假區(qū)、天津國際游樂港和中心漁港等項目。之前提到的項目就位于天津國際旅樂港中的主題公園中(軍事主題公園和派拉蒙主題公園).擬作為旅游地產(chǎn)項目開發(fā)。

　　近幾年，一、二線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)生了一個明顯的變化:主流物業(yè)市場開始出現(xiàn)飽和(如住宅),新派物業(yè)市場強勁增長,最具有代表性的就是創(chuàng)意地產(chǎn)(詳情請參見恒昌瞭望3月期刊)和旅游地產(chǎn).

　　將旅游和地產(chǎn)結(jié)合,是政府和開發(fā)商的共同目標:通過自然賦予土地的良好資源因素，提升地產(chǎn)價值，政府實現(xiàn)稅收，開發(fā)商得到高回報。一般旅游地產(chǎn)所處區(qū)域特征是規(guī)模大,土地成本低廉,土地升值空間大,這就意味著潛在的利潤空間大。在暈眩于華僑城光環(huán)效應(yīng)的同時,請不要忘記,與高回報成正比的是高風(fēng)險.導(dǎo)致高風(fēng)險的一個主要原因是：旅游地產(chǎn)開發(fā)的對象是往往一片未開發(fā)或初級開發(fā)的區(qū)域,該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)位條件在較長時間(通常超過5年以)內(nèi)并不足以支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展,而很多開發(fā)商迫于資金壓力，又急于通過開發(fā)旅游地產(chǎn)回籠資金。這樣，開發(fā)商就面臨旅游地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題。

　　旅游地產(chǎn)的開發(fā)與一個區(qū)域的經(jīng)濟、城市發(fā)展密不可分。首先從經(jīng)濟層面上講，旅游地產(chǎn)的開發(fā)需要滿足以下條件：

　　一般來講，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要求第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟的主導(dǎo)地位,其比重一般要超過60%.。以天津為例，2006年天津的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2.7:57.3:40,其工業(yè)發(fā)展剛進入快速發(fā)展階段，預(yù)計在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)仍將以二次產(chǎn)業(yè)為主。

　　人均GDP超過5000美元。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2006年天津的人均GDP達到5177美元，這本身是一個有爭議的數(shù)字，姑且勿論統(tǒng)計中的水分，先看一下其增長的動力源。從2003-2006年，天津全社會固定資產(chǎn)投資處于高位增長，平均增速達到25%以上，而其他如北京、廣州等主要城市的這一指標為10%-15%之間。也就是說，天津的經(jīng)濟增長主要是通過大量的固定資產(chǎn)投資來實現(xiàn)，處于粗放式增長階段。所以GDP數(shù)字不足以說明問題。

　　消費結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜。統(tǒng)計數(shù)字表明，目前天津市城鎮(zhèn)居民的消費支出結(jié)構(gòu)按增長速度排序，個人用品消費和衣著用品增長最快，交通和娛樂消費增長平穩(wěn)。目前并沒有足夠的數(shù)據(jù)表明天津居民的消費結(jié)構(gòu)向旅游度假傾斜。

　　汽車擁有量超過每五戶一輛。2006年底天津市私人汽車保有量57.21萬輛,城市每百戶居民家庭擁有汽車4.6輛，平均每五戶0.23輛,與標準差距較大.

　　其次，從城市發(fā)展方面講，旅游地產(chǎn)的開發(fā)需要滿足以下條件，以漢沽為例

　　良好的可達性。目前漢沽的交通路網(wǎng)不發(fā)達,通往中心城區(qū)、塘沽、周邊地區(qū)的路網(wǎng)需要5-10年左右的時間建設(shè)完善。

　　優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游資源。漢沽雖然有豐富的濕地資源，但不具備絕對優(yōu)勢。多年來化工產(chǎn)業(yè)對環(huán)境的污染難以估測，整治環(huán)境和改善區(qū)域形象需要大量的時間成本和經(jīng)濟成本.；而人造旅游資源，如主題公園，目前尚在建設(shè)中。

　　完善的配套設(shè)施，如商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點、商務(wù)中心、通訊設(shè)施等。漢沽的配套設(shè)施建設(shè)尚在起步期，離完善還有相當(dāng)長的一段時間

　　綜上所述，目前漢沽的區(qū)域輻射力有限，發(fā)展旅游地產(chǎn)的條件不夠成熟。

　　目前一、二線城市房地產(chǎn)市場競爭激烈，發(fā)展商生存壓力大，開發(fā)商經(jīng)常在融資渠道有限的情況下，把有限的資金孤注一擲地壓在了旅游地產(chǎn)上。事實上，旅游地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要強大的資金來運轉(zhuǎn)，這豈非“猶抱薪救火,薪不盡而火不止”？

　　結(jié)語：我們的建議

　　觀望，等待合適的機會再開發(fā)。但是，想快速回籠資金怎么辦？賣地也許是個好選擇，畢竟有實力又想增加土地儲備的發(fā)展商不少。

　　可借鑒華僑城三段式開發(fā)模型，配合區(qū)域發(fā)展進行開發(fā)。想辦法推進項目所依托的旅游設(shè)施的建設(shè)，培養(yǎng)旅游市場氛圍。如果缺資金，可以考慮引進境外旅游地產(chǎn)的專項基金，難題也就應(yīng)刃而解了。

　　耐心經(jīng)營。華僑城的市場培育期和配套期占到整個開發(fā)期2／3的時間。這份耐心是值得嘉獎的，這才是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的最終動力。

　　總之，旅游地產(chǎn)的開發(fā)與項目所在區(qū)域的社會經(jīng)濟、城市發(fā)展密切相關(guān)，進入門檻高，對開發(fā)商的開發(fā)理念、資金等資源的整合能力要求高，這段路須且行且思量。