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　　文/上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅

　　劉力博士五合國際(5+1WerkhartInternational)總顧問

　　劉力主創(chuàng)工作室(DRLL)主設(shè)計(jì)師

　　圖/五合國際(5+1WerkhartInternational)

　　(一)政策/規(guī)劃前景

　　在“國六條”細(xì)則規(guī)定的“大限”后，北京、上海、廣州都交出了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃。這些規(guī)劃分別體現(xiàn)了一線城市各城市對未來住房建設(shè)、尤其是供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的調(diào)整力度，其中最大的亮點(diǎn)在于小戶型住宅的供應(yīng)面積將大量增加。建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，一時(shí)間，關(guān)于戶型的焦點(diǎn)，集中到了面積上，而小戶型和大戶型的兩大陣營，也因70%這道“紅線”變得更加涇渭分明。一線城市為宏觀調(diào)控絞盡腦汁，而二線城市由于監(jiān)管較松，可有的調(diào)節(jié)空間較之一線城市更高。

　　(二)產(chǎn)品分類現(xiàn)狀及趨勢

　　1、中小戶型產(chǎn)品的未來影響

　　家庭結(jié)構(gòu)日趨小型，所需的居室面積減少，大戶型不再成為必要，且“一步到位”的置業(yè)觀念已經(jīng)改變，二次、三次置業(yè)者屢見不鮮，除了居住、保值外，近年來房產(chǎn)的投資功能開始被消費(fèi)者關(guān)注。既是投資就必須伴隨風(fēng)險(xiǎn)，購買小戶型總價(jià)低，易于出租，無疑是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法之一，而且在單價(jià)不降低的情況下，小戶型由于總價(jià)低，更容易被購房者所接受，也可使開發(fā)商更快的收回資金。

　　(1)一線城市小戶型的大市場

　　在國外，小戶型主要分布在三個(gè)區(qū)域：其一是鬧市中心，如核心區(qū)、市中心；其二是交通樞紐處，如城市輕軌、地鐵的車站附近；其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為年輕人的地區(qū)，如大學(xué)城附近、科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居地、電視臺附近廣告人的聚居地等。這些區(qū)域?qū)π粜偷男枨筝^大、較集中，而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊接合部則不適合大規(guī)模開發(fā)小戶型項(xiàng)目。

　　作為城市中心繁華地帶，土地的稀缺性越來越明顯，土地價(jià)值也越來越高，開發(fā)商在市中心地段拿住宅用地，總體面積都比較小。未來市中心可以開發(fā)利用的土地多數(shù)為寫字樓或者商場，公寓的供應(yīng)量相對較少。而大戶型一般對社區(qū)景觀資源的要求非常高，在市中心小面積地塊的情況之下，很難設(shè)計(jì)出好的景觀，并不是最適宜做大戶型。小戶型的購買者多為白領(lǐng)年輕人，租賃、投資、或作為過渡用房的比較多，對景觀要求也都不太高。因此小戶型的大市場將更多的停留在經(jīng)濟(jì)程度較為發(fā)達(dá)的一線城市。

　　(2)二線城市大戶型貴在稀缺

　　新政對大戶型開發(fā)的限制，在客觀上造成了未來市場上大戶型產(chǎn)品的“稀缺性”，由于對居住環(huán)境要求高的外籍客、企業(yè)主、海歸族等消費(fèi)群體將越來越多，市場上大量的需要改善居住條件的高端消費(fèi)者，大戶型的需求不容忽視。隨著宏觀調(diào)控的深入，大戶型注定成為稀缺產(chǎn)品，而受到投資客和具備一定購買力買家的追捧。

　　隨著新政的實(shí)施，大房型必將進(jìn)一步成為開發(fā)商“精耕細(xì)作”的產(chǎn)品，在戶型設(shè)計(jì)、品質(zhì)配套等方面都將以高端化為趨勢，隨著供給結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套升級，價(jià)格上漲的空間將進(jìn)一步擴(kuò)大。二線城市由于房地產(chǎn)市場起步稍晚，所以市場上對于大戶型的需求程度正開始逐步增加，在中短期內(nèi)，由于大戶型住宅開發(fā)受到限制，未來市場供應(yīng)減少，現(xiàn)有大戶型產(chǎn)品就會更有優(yōu)勢，價(jià)值會獲得較大的增長。

　　２、經(jīng)濟(jì)適用房“內(nèi)循環(huán)”--“內(nèi)循環(huán)”中的廉租政策過渡

　　2006年10月15日，在對最新出臺的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年～2010年)》公示稿“政府回購”“內(nèi)循環(huán)”，這些與經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)的新名詞成為關(guān)注焦點(diǎn)。規(guī)劃提出，今后，北京市探索建立經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行“內(nèi)循環(huán)”的流轉(zhuǎn)模式，即經(jīng)濟(jì)適用住房不得直接上市，由政府回購；加強(qiáng)建設(shè)、銷售、流轉(zhuǎn)全過程管理，從制度上制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。

　　從北京市目前的存量房數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)適用房總存量僅為12萬套左右，大約占存量房總數(shù)的3%～4%，即使將來取消經(jīng)濟(jì)適用房再上市資格，對未來二手房市場影響不大。再者對于實(shí)行內(nèi)循環(huán)的經(jīng)濟(jì)適用房，限定為“今后新建和銷售”的項(xiàng)目，對目前的經(jīng)濟(jì)適用房存量沒有影響，但公式卻體現(xiàn)了未來政府將會采取更多有力措施，以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、銷售、流轉(zhuǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是任何歷史時(shí)期，在任何發(fā)展階段城市內(nèi)必須有的一種由政府為解決一部分貧困人員的居住問題而設(shè)立的。但目前也只有一線城市及一部分較發(fā)達(dá)二線城市，如北京、上海、杭州等對于經(jīng)濟(jì)適用房有較高的重視，其他二線城市對此的相關(guān)政策仍較為薄弱，這是需要以后完善的。

　　３、重重封殺令下的別墅市場

　　從2004年起國家對別墅開發(fā)進(jìn)行了一系列漸進(jìn)的限制，“國六條”出臺之后，9部委隨即推出15條措施8項(xiàng)硬指標(biāo)，國土資源部更是專門下發(fā)了“關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”，表示要“嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)”，“堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定”。

　　顯然，別墅土地的“封殺令”為得是減少別墅開發(fā)，降低現(xiàn)在居高不下的房價(jià)，但是目前市場上在售的別墅數(shù)量卻不緊缺，市場供應(yīng)量也呈逐漸增加之勢。目前的別墅市場集中在一線城市的北京、上海、廣州等地，而二線城市中杭州、廈門等景觀旅游類的城市的別墅市場同樣備受關(guān)注。這種“反調(diào)控”現(xiàn)象的出現(xiàn)，原因主要在于，早期別墅用地供應(yīng)量很大，很多項(xiàng)目由于資金問題或基于對市場的判斷沒有動工，直到最近幾年才陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，所以供應(yīng)量大增。

　　經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，新貴一族正不斷擴(kuò)大，加之海歸人員的不斷增多，因而未來的別墅需求會不斷增大，由于需求原動力的存在，隨著市場上存量的消化殆盡，由于土地開發(fā)量的限制，新批準(zhǔn)銷售量與市場需求量之間的缺口必將有擴(kuò)大趨勢，所以別墅未來還會有較為樂觀的增制空間，認(rèn)為土地被嚴(yán)格控制后新開發(fā)別墅的供給量肯定會減少，獨(dú)幢別墅確實(shí)存在上升動力。

　　小結(jié)

　　從以上可大致了解全國房地產(chǎn)市場供需市場的基本情況，盡管目前一線城市擁有最及時(shí)、最具可執(zhí)行力的房產(chǎn)政策，最大、最重要、最全面的各物業(yè)及各戶型房地產(chǎn)市場，如高檔住宅、別墅等，二線城市在這些方面較之一線城市都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如，但最近幾年，二線城市房地產(chǎn)市場的其他方面，如投資額、投資增速、投資物業(yè)比重、中外開發(fā)商投資比重等都開始有所變化。下面一部分我們將對一、二線城市房地產(chǎn)市場的分化做詳細(xì)剖析。