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　　作為中國向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中最具爭議的行業(yè)之一，中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到國計(jì)民生，房地產(chǎn)從某種程度上看，恰恰集中地反映了目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)體制改革的困境與諸多矛盾。以1988年海南建省為契機(jī)，到1998年中國房地產(chǎn)市場化改革，再到今天，中國房地產(chǎn)以十年為節(jié)點(diǎn)書寫著自己的歷史。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場二十年的發(fā)展，集中體現(xiàn)了中國市場經(jīng)濟(jì)體制改革轉(zhuǎn)型中的成就。

　　關(guān)于改革

　　中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，本身就是中國經(jīng)濟(jì)體制改革和市場化進(jìn)程中最有代表性的行業(yè)案例之一，它可以說集中體現(xiàn)了中國市場經(jīng)濟(jì)體制改革轉(zhuǎn)型中的成就，例如市場化改革使得房地產(chǎn)市場更為富有活力，也凸顯出其不足與缺陷，例如政府與市場關(guān)系的模糊與搖擺。

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，為了分配住房所經(jīng)受的折磨，曾令不少人刻骨銘心。巴曙松說，“房地產(chǎn)行業(yè)近年來飛速的發(fā)展，其中一個(gè)非常重要的動(dòng)力，就是效率更高的市場化房地產(chǎn)運(yùn)作，不斷替代原來由一些單位自建房等低效率模式運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)。正如哈耶克所說，我們稱贊市場經(jīng)濟(jì)，不僅僅是稱贊其帶來的商品的豐富和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更多的是還帶給我們選擇的自由。”

　　談到制約當(dāng)前中國房地產(chǎn)發(fā)展的因素時(shí)，巴曙松說，“房地產(chǎn)市場是典型的資金密集型的市場，但是目前國內(nèi)落后的金融市場嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近期大量的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)通過不同的方式，尋求到香港上市，本身就強(qiáng)烈地顯示出，目前中國內(nèi)地的金融體系，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于支持這些房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，金融業(yè)的市場化可以說剛剛起步。”

　　關(guān)于模式

　　過去二十年，中國房地產(chǎn)很大程度上學(xué)習(xí)了香港的做法，有觀點(diǎn)認(rèn)為香港模式造就了一個(gè)投機(jī)性的房地產(chǎn)市場，巴曙松并不認(rèn)同。他說，市場是否充滿投機(jī)的氣氛，并不在于究竟是香港模式，還是美國模式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身所具有的實(shí)用功能和資產(chǎn)特性，無論美國還是歐洲，或者是香港，都曾經(jīng)出現(xiàn)過大規(guī)模的投機(jī)浪潮。巴曙松認(rèn)為，關(guān)于投機(jī)的討論，都要回到基本的市場關(guān)系——供求關(guān)系上來，供求關(guān)系存在較大的、明顯的缺口的時(shí)候，才容易出現(xiàn)投機(jī)的氛圍。

　　巴曙松認(rèn)為，只要能夠很好的配置資源、滿足消費(fèi)者需要的市場，就是運(yùn)行良好的市場。香港市場值得我們學(xué)習(xí)的更多的是政府參與房地產(chǎn)市場的方式和途徑(例如福利房制度)、以及嚴(yán)格的監(jiān)管(例如預(yù)售資金的監(jiān)管制度)，香港模式的核心問題是土地，因此土地的供給與需求對市場的影響就更為直接。美國模式值得我們學(xué)習(xí)的是專業(yè)化的分工，以及高度市場化的融資。

　　中國房地產(chǎn)最終將選擇什么模式，“是市場競爭的結(jié)果，也是市場選擇的結(jié)果。”巴曙松說，“我相信，無論是香港模式，還是美國模式，都是在其特定的市場條件下競爭選擇出來的，是最能適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅哪Ｊ剑⒉皇侨藶樵O(shè)計(jì)出來的。”

　　關(guān)于調(diào)控

　　近幾年，國家宏觀調(diào)控在取得一定成績的同時(shí)，也出現(xiàn)了眾多問題。巴曙松認(rèn)為，調(diào)控只有在明確了調(diào)控目標(biāo)后，才能繼續(xù)探討。“如果是為了房地產(chǎn)市場的炒作和不規(guī)范的交易行為，那么這種調(diào)控應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)，提高市場的透明度。如果調(diào)控是為了抑制房價(jià)，那么價(jià)格從總體意義上是難以調(diào)控的，那么只能從特定的環(huán)節(jié)切入，例如：廉租房的提供、房地產(chǎn)二級市場的培育和稅收引導(dǎo)等等。如果是為了控制銀行的風(fēng)險(xiǎn)，那么就要從銀行的內(nèi)控機(jī)制入手，同時(shí)放松對其他融資形式的創(chuàng)新管制。”

　　在明確了目標(biāo)后，巴曙松說，“其次，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)以充分發(fā)揮市場的靈活性和主動(dòng)性為基點(diǎn)，所有的調(diào)控措施，最終必然會(huì)影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求波動(dòng)，任何調(diào)控都需要評估其對供求關(guān)系的影響。第三，調(diào)控者要給市場穩(wěn)定的市場預(yù)期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場開發(fā)周期長、資金規(guī)模大、涉及環(huán)節(jié)多、頻繁變動(dòng)的政策不利于形成充足有效的供給。第四，需要提供充足透明的信息，保護(hù)信息的弱勢一方——消費(fèi)者。”