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　　《觀點(diǎn)》：做為一個(gè)大型的購(gòu)物中心你認(rèn)為需要多久才能旺起來(lái)？

　　鄺俊松：每一個(gè)購(gòu)物中心，其實(shí)我們做過(guò)就很清楚，人人都講一年旺起來(lái)，這都是瞎說(shuō)的。每一間購(gòu)物中心，沒(méi)有兩三年是旺不起來(lái)，像天河城，現(xiàn)在看它非常旺。他96年開(kāi)業(yè)，到99年它真的是旺起來(lái)，還是要有一個(gè)過(guò)程。正佳，你說(shuō)它真正旺起來(lái)了嗎？真正旺起來(lái)了，我們的指標(biāo)就是出租率要達(dá)到90%，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率要達(dá)到90%多。如果換手率很高就表示有些生意在這個(gè)購(gòu)物中心不適合做的。中華廣場(chǎng)這幾個(gè)指標(biāo)都很穩(wěn)定，并扎扎實(shí)實(shí)的往上走。正佳還在顛覆，它已經(jīng)開(kāi)業(yè)三年了。

　　《觀點(diǎn)》：廣州人比較注重風(fēng)俗，中華廣場(chǎng)對(duì)面是烈士陵園，旁邊是省中醫(yī)院，當(dāng)初為什么選擇這個(gè)地方？

　　鄺俊松：坦白的說(shuō)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式有時(shí)好象是一種誤打誤撞。在中國(guó)就有這樣一種形式：比如我看中這個(gè)地方，經(jīng)營(yíng)什么自然會(huì)先有一個(gè)構(gòu)思，然后再跟政府部門(mén)拿這塊地?；旧鲜窍饶玫搅说貕K，再考慮在地塊上經(jīng)營(yíng)什么東西，因?yàn)樽罱K經(jīng)營(yíng)什么東西不是由自己來(lái)決定的，是由規(guī)劃局去定的。它認(rèn)為這里該做商業(yè)或者是寫(xiě)字樓，或者是住宅，你就得這樣做基本上沒(méi)得改的。對(duì)于風(fēng)水，可以說(shuō)中華廣場(chǎng)選址沒(méi)有任何一點(diǎn)風(fēng)水的因素。

　　《觀點(diǎn)》：幾年過(guò)去了中華廣場(chǎng)的定位還跟開(kāi)業(yè)時(shí)一樣嗎，你們定位消費(fèi)群體是什么？

　　鄺俊松：我認(rèn)為消費(fèi)群還是年輕人，最活躍的年輕人。一般現(xiàn)在做服裝的人，都希望20—40歲之間的消費(fèi)群體成為他的主力消費(fèi)群體。中山百貨里就有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，在主要做時(shí)尚女裝的場(chǎng)地，旁邊還會(huì)弄一兩間做老年人衣服店面。很多人是這樣考慮的：往往買老年人衣服的時(shí)候從來(lái)不是老年人去買，是年輕人來(lái)逛的時(shí)候順便幫老年人買的。一個(gè)場(chǎng)子如果專門(mén)定位為特定群體如老年人消費(fèi)的話，這個(gè)場(chǎng)肯定死的。所以我們中華廣場(chǎng)的定位也一直是在20—40歲之間，購(gòu)物本身就是年輕人喜歡的。

　　《觀點(diǎn)》：中華廣場(chǎng)引進(jìn)吉之島的時(shí)候困難嗎，您感覺(jué)它怎樣？

　　鄺俊松：難度不小，但是吉之島實(shí)際是一個(gè)非常好的、非常謹(jǐn)慎，而且非常優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者。引進(jìn)時(shí)談的條件很苛刻，外資企業(yè)都是這樣的。特別是日本人，非常保守、謹(jǐn)慎，在沒(méi)有進(jìn)之前，把所有該想到的問(wèn)題都想透了。他們看過(guò)了很多數(shù)據(jù)，還測(cè)試過(guò)我們的人員，覺(jué)得這里肯定能做得起，那他們就會(huì)進(jìn)來(lái)。

　　《觀點(diǎn)》：中華廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況看起來(lái)很好，但現(xiàn)在你們還面臨的最大困難是什么？

　　鄺俊松：把握消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，這是最困難的。消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣變得非常的快，去年一個(gè)牌子在這里賣的非常好，今年可能就不行了。為什么，因?yàn)楹芏喑?lái)購(gòu)物者的消費(fèi)習(xí)慣變了。比如，有些人年齡增加了三五歲的時(shí)候，他不喜歡純休閑的服飾，他要求有點(diǎn)偏正裝一點(diǎn)的服飾，顏色偏淡一點(diǎn)的。但是你發(fā)現(xiàn)不了這種變化，那就很容易慢慢的走向誤區(qū)。

　　《觀點(diǎn)》：您覺(jué)得目前來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是否有比較成功的模式可以復(fù)制？

　　鄺俊松：我認(rèn)為沒(méi)有，每個(gè)地方都不同。拿購(gòu)物中心打個(gè)比方，如沃爾瑪在深圳有一些店做的不錯(cuò)，到了東北就不一定做的好。再如，吉之島還沒(méi)進(jìn)軍重慶，跟重慶人非常反日是有點(diǎn)關(guān)系，它不僅從商業(yè)的角度去考慮這個(gè)問(wèn)題，還考慮到社會(huì)因素。最近太古匯從香港過(guò)來(lái)進(jìn)軍廣州的，那它就要做好對(duì)接，如果它純粹照搬香港那種操作模式來(lái)做的話，我認(rèn)為不行。因?yàn)閺V州的一些消費(fèi)者很理智，而且去香港非常方便，在高端產(chǎn)品上他們更愿意到比香港便宜的地方買。