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　　萬科、金地拍地事件追蹤：東莞“地王”事件透視拍地濁流

　　關(guān)注萬科、金地東莞事件，不是因為它們是上市公司，而是從本次事件中折射出的土地出讓制度的弊端。目前的土地制度已經(jīng)成為政府的“錢袋子”，為了財政收入，政府積極營銷土地或者包裝、炒作土地的做法就值得我們反思。例如7月24日剛誕生的“中國地王”，就是長沙政府炒作的“政績”。而土地招、拍、掛制度，特別是拍賣的方式，價高者得不僅造成地產(chǎn)行業(yè)強者愈強、弱者愈弱的寡頭經(jīng)濟，也給遏制高房價設(shè)置了諸多障礙，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。為此，本期就萬科、金地東莞事件采訪了律師、事件的當事人以及部分專家學者，以期從土地出讓制度的層面上探討房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　律師點評：拍賣程序無瑕疵，但有違公開、公平原則

　　就萬科、金地東莞拍地事件我們采訪了熟知拍賣法的北京建元律師事務(wù)所楊思東律師，楊律師認為：

　　拍賣活動拍賣師才是主角。拍賣活動有法可依，拍賣人獨立依法從事拍賣活動。但在具體實施土地拍賣過程中，委托人，競買人往往非常強勢，隨意性太強，他們的行為也間接造成了拍賣現(xiàn)場混亂，甚至中斷的局面，這也是人們指責疑有黑幕的起因。具體到本次土地拍賣，政府的形象受損，土地出讓的財政收入又減少了，實在是得不償失。

　　買受人能否按約支付款成了遺忘的角落。在土地拍賣中，強勢的買受人往往與政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，買受人是否按照約定支付地價款通常成為秘密，這與拍賣的公開，公平和公正原則相違背。希望媒體不僅僅關(guān)心“廣東地王”“深圳地王”這樣的話題，更應(yīng)關(guān)心買受人是否向當?shù)卣醇s付清地價款。

　　專家視線：透過“地王”看地產(chǎn)之憂

　　此次拍出的“地王”，遠高出東莞地價，甚至一躍成為目前廣東省的“地王”，而如果不是拍賣現(xiàn)場的諸多因素，該地塊最后將花落誰家還很難說，其價錢會繼續(xù)加到多少就更難預料了。謝總告訴記者，這塊地至少值30億以上，可見此“地王”價的驚人。透過這一事件，許多房地產(chǎn)業(yè)界人士也紛紛發(fā)表了看法。本文摘錄在地產(chǎn)界小有名氣的“深圳四杰”的觀點與讀者分享。

　　高海燕：土地交易機制需要反思

　　深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕

　　土地是“財神爺”，是地方政府財政收入的主要組成部分，是城鎮(zhèn)當?shù)仡I(lǐng)導的“錢袋子”，因此地方政府積極開展土地營銷以獲取可觀的財政收入。這樣的土地交易機制是需要反思的?，F(xiàn)在的土地交易不是土地出讓，而是政府在做土地營銷，通過包裝炒作，做高土地價格。此外，目前的土地規(guī)劃制度也存在一定缺陷。地方政府出讓土地是隔一段時間拿一塊地出來，短期內(nèi)讓大家同時瘋搶某塊地，從而推高局部地塊的地價，不斷提升整體的土地價格。政府應(yīng)該把一段時間內(nèi)要出讓的土地做整體規(guī)劃，讓開發(fā)商對土地供應(yīng)量能有真實的判斷。采用招、拍、掛等方式出讓土地本身是進步的，但是，不能只做表面文章，要從本質(zhì)上解決問題。

　　茅?。和恋卣小⑴?、掛仍需探討

　　深圳城市策略地產(chǎn)顧問有限公司常務(wù)副總經(jīng)理、深圳方略地產(chǎn)研究中心主任

　　現(xiàn)在我們用招標、拍賣和掛牌三種模式，是不是最好的土地出讓模式，確實是需要探討的，特別是拍賣的方式。最近政府推出地塊更多的是采取招標的方式。拍賣容易引發(fā)互相搏殺，價高者得，不容易理性地去操作。市場土地供應(yīng)緊缺，房價不斷攀升，如果不從土地一級市場這個“龍頭”上去遏制高房價，那么政府并沒有真正地站到一個宏觀調(diào)控的高度上來，這就反而助長了現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫。東莞出現(xiàn)的這種“搶地”局面，如果不加以警惕，有可能會給全國的房地產(chǎn)帶來一些不好的示范效應(yīng)，甚至開發(fā)商也可能沿著這個方向往下走，使得土地一級市場價格越來越高，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　秦剛：房地產(chǎn)進入圈錢的惡性循環(huán)

　　雅頌(中國)文化機構(gòu)總經(jīng)理秦剛

　　這件事情其實反映出了中國房地產(chǎn)上市公司的一種現(xiàn)狀，即陷入圈錢階段。房地產(chǎn)上市公司通過股市圈錢，然后用圈來的錢不顧一切代價地去獲取土地，進而推升房價，并推升自己公司所擁有的土地資產(chǎn)的市價，然后再進一步地以自己擁有的土地儲備去圈錢，用圈到的錢再到拍賣市場上去拍地……房地產(chǎn)上市公司陷入了一個非常不理性的惡性循環(huán)。這樣的惡性循環(huán)帶來的直接后果就是“寡頭經(jīng)濟”的形成。寡頭經(jīng)濟的特征就是金融資本和土地資本的緊密結(jié)合。由于“寡頭”手中握有土地，握有資本，并且獲得了媒體和相當一部分理論家的支持，他們就操縱了整個房地產(chǎn)市場，導致房價的不理性上漲，進一步拉高了全國的房價。目前是中國經(jīng)濟非常好的一個發(fā)展時期，因此一定要非常警惕房地產(chǎn)的泡沫對經(jīng)濟宏觀面的打擊。“寡頭經(jīng)濟，通過萬科拍出廣東地王這件事表露無疑，是值得警惕的。”

　　戴欣明：拍賣出問題，政府形象受影響資深策劃人，戴欣明營造學社總經(jīng)理

　　土地拍賣是價高者得，而工程投標卻是價低者得，不得不說整個招投標體系有些不合理。香港也在招投標，但是人家有70%的政府性住房，保證大部分人有房子住的前提下再“價高者得”。土地拍賣體現(xiàn)的是政府的形象，這樣的結(jié)果是有損其形象的。無論是拍賣師不負責任也好，是技術(shù)條件差也好，最后的結(jié)果都導致大家認為政府做事“有點大意”。在資本主義和純粹的市場經(jīng)濟下，寡頭們和政府的關(guān)系是息息相關(guān)的，這樣可能會給民眾一個不好的印象，以為這個公司和政府之間如何有默契，這個做法有損于政府形象。

　　“當時有7家開發(fā)商參加競拍，到萬科舉牌后，在喊‘第二次、第三次’時，拍賣師并沒有抬頭確認是否有人舉牌，而且喊牌時間間隔很短，然后他就低下頭落槌了”，謝總告訴記者，“其實，在喊到第三次的時候我們已經(jīng)舉牌了，在場的人也都看到了，但是拍賣師因為低著頭所以沒有看見”。

　　隨后金地要求觀看錄像以確認其是否舉牌，“結(jié)果巧合得很，因為現(xiàn)場只有一個攝像頭，舉牌的角落又恰巧不在視線范圍內(nèi)”。謝文云告訴記者，當雙方出現(xiàn)爭執(zhí)時，拍賣官表示遵照“價高者得”的競買原則，該地塊拍賣理應(yīng)繼續(xù)進行競價，但萬科強烈反對。此外，謝總還說，在商議此事如何處理的過程中，“拍賣相關(guān)人員接到的電話非常多，具體說了什么我們也不知道，就知道最后的結(jié)果是拍賣有效。”

　　拍賣師前后兩次不同的態(tài)度，讓謝總不禁回憶起此次拍賣的異處。“拍賣師在拍賣剛開始的時候，每一次報價都會有間隔的，并且會看一下臺下有沒有人舉牌。但當萬科叫到26.8億的時候，他在操作上與之前判若兩人，每次喊完沒有間隔，且低頭沒看下面情況，我們覺得里面有問題”。拍賣師應(yīng)該在敲槌之前看下面的現(xiàn)場是否還有人舉牌，這樣快速地喊牌并迅速地敲槌，顯然“有失公平”。

　　盡管金地方面對此次的拍賣有諸多的疑問，但記者問及謝總是否就此事再到有關(guān)部門申訴時，他說既然該地塊已經(jīng)拍給萬科，他們就不想再追究了。至此，兩大房地產(chǎn)企業(yè)土地爭奪事件以萬科獲勝而告終。

　　事件回放：萬科、金地“拍地”變“搶地”

　　“現(xiàn)場簡直太火爆了”，據(jù)參加7月12日在東莞舉行的拍賣會的某房地產(chǎn)公司代表林先生(應(yīng)采訪者要求，林先生為化名)回憶，“地價很快就超過8個億了，但在之后還是不斷有四五家公司同時舉牌。到下午四點的時候，甚至在一分鐘內(nèi)地價就從12億上升到13億。漲得太快了！”

　　直到現(xiàn)在，林先生想起這件事，還驚嘆得直搖頭。當記者問及萬科與金地當時的情況時，林先生表示“爭得太激烈了”，金地集團先叫了18億，金地又一口價叫到19億，不到一分鐘的時間內(nèi)地價就跳了1億，“現(xiàn)場出現(xiàn)了掌聲和騷動”。而在此之后，氣氛持續(xù)熱烈，當叫價達到第199輪時，萬科公司叫出了26.8億。“可能也是由于叫價輪數(shù)太多，叫價時間太長，在喊了‘26.8億，第二次’無人應(yīng)答后，主持人很快就說第三次然后敲槌了，成交價是26.8億元”。

　　頗具戲劇性的是，當聽到交易中心拍賣官一記響亮的槌聲，萬科剛想歡呼勝利，金地集團突然表示抗議，稱其在主持人落槌前已舉牌叫價，而主持人因低頭落槌并沒有看到，因此要求重拍。萬科表示強烈抗議，稱依據(jù)《拍賣法》，拍賣結(jié)果應(yīng)以現(xiàn)場拍賣師“落槌確認”為準，不可改變。雙方就這一問題爭執(zhí)不休，現(xiàn)場一度十分混亂。

　　據(jù)林先生回憶，“現(xiàn)場所有的人都看到金地舉牌了，可惜錄相上就是看不到，東莞的拍賣條件實在太差了，只安一個攝像頭，太不合理了”。

　　雖然林先生一直強調(diào)不便對結(jié)果發(fā)表評論，但對于拍賣師工作的失誤，他還是覺得很遺憾，“其實這些情況如果單從技術(shù)層面上講是完全可以避免的，以前都是電子系統(tǒng)拍賣的，每一筆出價都在屏幕上顯示。可誰知道等到這次臨拍之前，整套系統(tǒng)壞掉了，等于說拍賣方在沒有任何解釋的情況下拍賣的。”

　　拍賣官見狀，立即暫停拍賣，并與土地交易中心領(lǐng)導、公證員閉門商議。拍賣官出來后，應(yīng)與會者要求播放拍賣現(xiàn)場錄像。但當時設(shè)置在大廳正中間的錄像探頭為旋轉(zhuǎn)式，無法確認在拍賣官極其快速的喊“第一次”、“第二次”的同時，競買席上舉牌的情況。于是拍賣官表示遵照“價高者得”的競買原則，只要還有人舉牌，該地塊拍賣理應(yīng)繼續(xù)進行競價，但萬科表示反對。拍賣官第二次與土地交易中心領(lǐng)導、公證員退內(nèi)商議。大約在二十分鐘后，拍賣官宣布本次競買成交。頓時會場抗議聲四起，但土地交易中心工作人員仍與萬科代表簽訂成交確認書。國土局負責人表示，金地公司如果不滿意，可以申請行政復議。