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　　2007博鰲房地產論壇8月17日將盛大開幕，深圳蘭江房地產開發(fā)有限公司副總裁楊大谷于16日下午抵達2007博鰲房地產論壇會場，博鰲房地產論壇官方網站、主辦機構觀點機構旗下觀點網第一時間對楊大谷進行了專訪。

　　觀點網：現(xiàn)在中國房地產金融這一塊，對金融的依賴越來越強，這一塊是不是會給企業(yè)發(fā)展帶來一些風險或者一些局限。資金這一塊是不是會給企業(yè)帶來風險？

　　楊大谷：你這個資金是指企業(yè)開發(fā)資金的融資還是什么指信貸？

　　觀點網：金融資本。比如說就是一個地王的出現(xiàn)，他需要你有強大的現(xiàn)金流來支付這些土地，包括你開發(fā)運營的資本等等，就會有越來越多的外來資本加入，然后對資金依賴越來越明顯了，如果沒有強大資金支撐它都沒有辦法做出來。這對企業(yè)發(fā)展是不是會帶來一些風險或者說一些限制？

　　楊大谷：答案肯定是不會的。最典型的實例，就是我們潘石屹老人家從國外搞的兩百個億，這是第一個例子。第二就是土地供應在中國是計劃經濟的，開發(fā)才回到了市場經濟過程中，既然計劃經濟供應下，土地局限供應非常少，少了資金注入拿到土地一般不會出現(xiàn)經營風險。而且中國GDP越來越好，增長很快，所以買家消費潛力還是非常大的，如果說房子開發(fā)了但是買方潛力非常弱，這可能給金融給企業(yè)帶來一點風險，因為買房追捧消費地產非常厲害，所以有效計劃經濟供應下，再加上一些金融支撐，我相信沒有太大的風險的。

　　但是據統(tǒng)計中國房地產確實像你說的那樣，中國企業(yè)資本依托還是非常厲害的，如果說中國在這方面去控制一些金融依托的話，返過來會對房地產開發(fā)速度產生一些限制，但是目前深圳特別是對開發(fā)商，這種金融限制還沒有什么施行。只是從8月1日開始，中國銀行已經對個代買房按揭施行了限制，明顯增加了銷售成交這是事實。

　　我不知道你是否了解，我們還是回到供求關系上，他們供應量非常少，就是有資金進入它的供應量還是偏少，求的人特別多，需求量特別大，這里面有一個不平衡的關系，對房地產開發(fā)企業(yè)來說它的風險很少，如果說金融的滋生會不會給企業(yè)帶來風險，好像沒有這樣一個風險存在，反而政策會給房地產開發(fā)帶來一點風險。

　　觀點網：您剛才說到供求關系的不平衡，使我想到才出來的一個新聞就是對二手房首付的提高，這就會促使本來想買二手房的人考慮購買新房，這會使供應更加不平衡，你怎么看待這個問題？

　　楊大谷：這個政策我感覺它是有利有弊的。第一，它的目的是控制炒家進行太多的交易，賺了錢趕快出手。買家把房子拿到手上，它一旦增值了就想脫手，現(xiàn)在銀行出了一個條例，不給二手房做按揭，甚至很少，所以它阻礙了房地產的流通。有利的一點，控制了房價的增長，二手房交易變小，它的增值可能會緩慢，但是如果說從另一個角度來看，如果限制了二手房的流通，也就是限制了房地產產業(yè)鏈的流通，事實上對房地產是不利的。需要買房的人門檻更高了，他可能買不到房。他買新房，一般從市場層面來看，二手房肯定比一手還便宜一點，所以有很多人他想在市中心買二手房，因為二手房便宜一點。但是銀行一旦縮緊的話，整個產業(yè)的流通，一旦產業(yè)流通不順暢，就會導致房地產的不健康發(fā)展，一個是可能使房價會跌，一個房價可能更高，一個房價變高，一個房價變低。

　　觀點網：房價變高覺得可以理解，因為更多人買新房，那么房價變低的原因是什么？

　　楊大谷：房價變低是二手房放盤量變大，它流通不了，導致很多人心理發(fā)慌，他認為一旦我這個房子賣不掉，沒有接班的人，沒有下家，找不到下家，他可能造成心理的恐慌，所以往往這種恐慌一出來之后，投資者持有產業(yè)的人，一般會導致房價的浮現(xiàn)。

　　觀點網：今年國家宏觀的政策沒有出臺，就是說你現(xiàn)在會不會擔心。然后，您對這方面宏觀調控有什么預想？您覺得它會有哪方面？

　　楊大谷：我感覺一個政策它和定性也有關系，也有它的不確定性。第一，事實上中國房地產政策，打還是打擊了重點。首先就是“國八條”，打上海，使上海起到遏制作用，非常有效地溫州人趕走了。“國六條”它們似乎沒有感到遏制某個房地產，事實上“國六條”出臺之后去年的房價暴漲，但是今年2007年國家沒有出臺很強硬的宏觀調控政策，但是真正有很多在延續(xù)“國六條”在執(zhí)行、在督查，就是嚴格執(zhí)行“國六條”。第二，8月1日開始，深圳成交量接近萎縮，因為今年出臺了幾個政府：第一個是，打擊炫富廣告；第二，整頓房地產交易資訊，比如什么VIP卡啊，第三政府聯(lián)合其他部門普查房地產的市場，另外還出臺了一個境外人口購買房地產只能買一套等等出臺的政策，還有收緊二手房的按揭等一系列政府，明顯區(qū)分房價的回落，8月份房價急劇下降。也就是說，“國八條”把上海房價給落實了，“國六條”07年把深圳房價給弄低了，那么我相信剩下的廣州或者北京。他拿什么壓廣州或者北京，事實上廣州和北京的房價還沒有那么高，現(xiàn)在慢慢變快，廣州6月份的時候是8600多元均價，北京好像13000多元。

　　觀點網：廣州和深圳太近了，深圳房價一直是全國最高的，可能更多的人注意力被深圳吸引過去了，廣州相對而言比較低，就沒有很多人把房價集中到廣州這邊。

　　楊大谷：所以如果他要再出政策，他會廣州和北京下藥。去年沒有看到相應的效果，但是今年陸續(xù)的媒體可能會報道樓市成交下滑的一種現(xiàn)象。既然上海也被搞定了，深圳也被搞定了，接下來就要拿政策搞定北京和廣州。這四個城市如果房價緩慢增長下，他調整政策也就完成了。

　　觀點網：但是一線城市因宏觀調控使得房地產商的利潤下降了，是否讓開發(fā)商急需往二線城市擴張？是否會造成二線城市房價的上漲。

　　楊大谷：實際上還有一個領頭羊的問題，就像別人說的豪宅買家不在乎房價，豪宅買家把房價帶上來，只有買小戶型才非常在乎房價，四個發(fā)達城市，房價都已經不漲了，或者漲得很少，那其他城市就不可能過快增長，如果這四個城市被打壓，那么我相信中小城市也不會過快了。

　　觀點網：那您覺得現(xiàn)在開發(fā)商積極讓二線城市擴張，您怎么看待這個問題？目前二線城市發(fā)展的規(guī)則您覺得是什么？

　　楊大谷：我也跑了很多二線城市，去看地、去找項目。目前二線城市，首先房地產開發(fā)的程序還沒有一線城市那么規(guī)范，他的活動性非常強，或跌或漲可能會比一線城市來得簡單。開發(fā)商為什么往二線城市走了，因為他們認為一線城市漲幅有限，而且很多開發(fā)商擔憂一線城市漲幅過快會引來暴風雨?；蛘叻績r可能突然會下滑，他可能認為存在泡沫會下滑。所以感覺一線投資風險比較大，因此會在二城市找土地、找項目，因為二線城市沒有過快的增長，未來發(fā)展前景還是非?？捎^。開發(fā)商不希望暴利，他是希望賺取穩(wěn)定的利潤，開發(fā)商不希望在北京、廣州賺取暴利，他賺取暴利是對社會不負責任。他認為即使暴利賺取，他也會覺得下一個項目存在泡沫，所以他就往二線城市走。