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　　———省會(huì)二手房市場(chǎng)走筆

　　房?jī)r(jià)漲了，買(mǎi)房難了，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，雖然現(xiàn)在石家莊的在建樓盤(pán)不少，但是2007年第一季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的新批準(zhǔn)預(yù)售面積與去年同期相比出現(xiàn)大幅度下降。今年一季度，市區(qū)批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積34萬(wàn)平方米，同比減少29.77%。全市共竣工房屋面積僅為11.02萬(wàn)平方米，同比下降達(dá)88.12%。在苦尋合適新房未果后，相當(dāng)多數(shù)的實(shí)際購(gòu)房者開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

　　交易雙方心理不一成交量大幅萎縮

　　從省會(huì)幾個(gè)大型房產(chǎn)中介以及網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，面對(duì)逐月甚至逐周上漲的房?jī)r(jià)，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方之間都存在觀望和惜售態(tài)度。統(tǒng)計(jì)顯示，2007年一季度，全市共辦理二手房交易3697起，成交面積24.95萬(wàn)平方米。而即便是每天40多套的成交速度仍比去年同期下降了42.22%，其中二手住宅成交面積為24.25萬(wàn)平方米，比去年同期下降31.21%。由于房?jī)r(jià)的上漲，使部分存量房持有者產(chǎn)生了惜售心理。以先天下項(xiàng)目為例，2005年上半年其價(jià)位為3300元/平方米-3500元/平方米，2005年底已達(dá)到4500元/平方米，而目前的價(jià)格早已超過(guò)6000元/平方米，近一倍的盈利使賣(mài)房人并不急于出手，直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)的成交量出現(xiàn)明顯下降。

　　“前兩天在銀河網(wǎng)二手房信息欄看上一套國(guó)際城房子，153平方米的房產(chǎn)登記價(jià)格為65萬(wàn)元，可現(xiàn)在再查看已經(jīng)改為70萬(wàn)了！真是一天一個(gè)價(jià)！看來(lái)還是再等等吧！”在某事業(yè)單位工作的高女士顯得很無(wú)奈。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)石家莊區(qū)域分部副總經(jīng)理王輝介紹，“房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中，相對(duì)新房交易量的增長(zhǎng)勢(shì)頭，二手房市場(chǎng)往往呈現(xiàn)交易量下跌的情況。我們遇到的情況是，一方面很多房主會(huì)找?guī)准抑薪闄C(jī)構(gòu)登記賣(mài)房信息，實(shí)則是根據(jù)來(lái)電咨詢量對(duì)自己的房產(chǎn)進(jìn)行再次估價(jià)，并不急于出手；另一方面買(mǎi)主看到一次次沖破心理底限的價(jià)格也逐漸出現(xiàn)了捂幣觀望的心理。同時(shí)，我們也發(fā)現(xiàn)，一段時(shí)間來(lái)甚至出現(xiàn)了新房剛剛完工就有人掛在了房源信息欄的情況。”

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房和二手房之間的價(jià)格是相互影響的，新房?jī)r(jià)格的不斷上漲也是造成二手房?jī)r(jià)格上漲的主要原因。由于新建商品房市場(chǎng)嚴(yán)重的供求失衡，引起的連鎖反應(yīng)，加上一般大城市房屋空置率高，造成的部分住房資源的浪費(fèi)，有實(shí)際需求的人想買(mǎi)到合適的房子就更加不容易，這種矛盾的存在一定程度上造成了房?jī)r(jià)的飆升，當(dāng)然也為二手房市場(chǎng)交易提供了“溫床”。“如果新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，二手房?jī)r(jià)就難停漲價(jià)步伐。”

　　多少人因此獲利

　　省會(huì)馬先生近期要買(mǎi)房，在被新房?jī)r(jià)格擋住之后，馬先生把目光瞄準(zhǔn)了二手房，“雖然二手房?jī)r(jià)也漲了不少，但綜合之后覺(jué)得市中心的二手房?jī)r(jià)總體還是比新房?jī)r(jià)便宜七八百元。運(yùn)氣好的話還能碰上毛坯房，與新房無(wú)異。”記者發(fā)現(xiàn)，目前登記的許多房源都是毛坯房，以國(guó)際城為例，毛坯房形式的二手房幾乎占到登記房源的近1/3。

　　多少人在近兩年房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中獲利不得而知，但記者在搜房網(wǎng)論壇中看到有網(wǎng)友發(fā)表了這樣的話：“石家莊的房改房加商品房，總建筑面積是16000多萬(wàn)平方米(不算村證房)。如果按人均30平方米計(jì)算，可以容納530多萬(wàn)人，超過(guò)了石家莊的規(guī)劃人口。夫妻各一套，手里有2套房改房的人有很多。就我了解的，有的單位還蓋了集資房，以成本價(jià)格賣(mài)給職工。有的人又用剩余的錢(qián)買(mǎi)商品房。因此，1998年以前參加工作的，只要單位稍好一點(diǎn)，手里有3-4套房的人多的是。”一方面大量無(wú)房戶通過(guò)各種渠道爭(zhēng)搶購(gòu)房，另一方面又存在一戶多套房產(chǎn)的情況，而這種問(wèn)題體現(xiàn)在數(shù)字上就是城市房屋空置率提高。而早在2004年，石家莊市就規(guī)定，空置時(shí)間超過(guò)5年的積壓商品房，將強(qiáng)制轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和政策性安置住房，比照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，實(shí)行限價(jià)銷售。有關(guān)人士認(rèn)為，由于房屋空置的真實(shí)性難以確定，并且大量房屋都是在售后形成的空置，不屬于該規(guī)定涉及的空置房范疇，該規(guī)定實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中存在較大難度。

　　租售比難達(dá)盈利空間

　　房產(chǎn)投資獲利的形式一般為兩種：買(mǎi)賣(mài)交易獲取差價(jià)和出租獲得穩(wěn)定租金。而記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲并沒(méi)有帶動(dòng)房租的正比增長(zhǎng)。而相比前兩年的情況，住宅市場(chǎng)的租售比早已發(fā)生很大變化，目前房產(chǎn)投資通過(guò)后者獲利已不現(xiàn)實(shí)。以目前市中心一套75平方米、38萬(wàn)左右的兩居室的新房，卻只能實(shí)現(xiàn)每月租金1000元左右，即便加上房租上漲等因素，房主要收回投資至少需要30年。投資者如果采取貸款形式購(gòu)房，月利息已難與月房租持平，通過(guò)房租供房的做法比過(guò)去困難許多。“這種情況并不奇怪，雖然目前省會(huì)房?jī)r(jià)相比從前漲幅已達(dá)50%，房租的漲幅卻只有10%-15%甚至更低。”王輝說(shuō)。

　　裕華區(qū)房子熱賣(mài)西南部漲幅凸顯

　　據(jù)了解，近三個(gè)月新建商品房銷售中，裕華區(qū)和橋東區(qū)成交量比較高。主要原因是裕華區(qū)和橋東區(qū)位于石家莊市東南版塊，隨著城市建設(shè)和路網(wǎng)的不斷完善，城市東南區(qū)域無(wú)論從環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)模、功能配套、建筑品質(zhì)等方面都突顯了獨(dú)特的新城區(qū)優(yōu)勢(shì)，局部住宅市場(chǎng)發(fā)展比較快，尤其槐安路附近新樓盤(pán)比較多。

　　而省會(huì)二手房市場(chǎng)在今年5、6月份出現(xiàn)了又一個(gè)活躍期，價(jià)格和3、4月份相比又上漲了3.6%左右。從房管局得到的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，二手房成交量處于榜首的區(qū)域是裕華區(qū)，主要原因是房?jī)r(jià)的上升減小了與各區(qū)二手房?jī)r(jià)之間的差距，而從性價(jià)比來(lái)講，裕華區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)是環(huán)境和路網(wǎng)最好的區(qū)域，大部分都是小區(qū)的配套設(shè)施比較全的次新房；而二手房?jī)r(jià)上漲是最快的是橋西區(qū)，由于橋西區(qū)成規(guī)模的老住宅社區(qū)比較多，由于房型和建筑品質(zhì)的原因前幾年房?jī)r(jià)相對(duì)比較低(尤其是石家莊南部和西部一些住宅小區(qū))，造成周邊小區(qū)上漲過(guò)快的主要原因是全市房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的普遍上漲和市政府對(duì)西部開(kāi)發(fā)、南水北調(diào)工程、三環(huán)工程的加速建設(shè)，使城市西南的發(fā)展優(yōu)勢(shì)突顯出來(lái)，橋西住宅房?jī)r(jià)和東部地區(qū)的房?jī)r(jià)逐漸減少了價(jià)格差，顯現(xiàn)了明顯的上漲幅度。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，二手房市場(chǎng)交易不僅具備一定的現(xiàn)實(shí)可能性，也是緩解房產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題的重要途徑。而面對(duì)交易過(guò)程中諸多不利因素，國(guó)家已出臺(tái)多部政策對(duì)房地產(chǎn)投資等行為進(jìn)行抑制。許多人還能想起在去年8月1日二手房交易個(gè)稅政策實(shí)施之前，市場(chǎng)上甚至出現(xiàn)了每天200多套房子的成交量，大量持有者不惜降價(jià)拋售的場(chǎng)面。目前，二手房交易已經(jīng)在流通環(huán)節(jié)征稅，而國(guó)家也一直在討論征收物業(yè)稅等多方面促進(jìn)房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)的不利因素，政策與市場(chǎng)的不定因素使得二手房陰晴難測(cè)。