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　　天河區(qū)二手住宅成交面積環(huán)比較上月有所增加，成交均價(jià)環(huán)比保持穩(wěn)定，為8912元/平方米。因此，就二手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行比較，廣州的租售比也已經(jīng)達(dá)到1：200的警戒線

　　近日，廣州市兩業(yè)主斥資2000萬(wàn)元搶購(gòu)某小區(qū)160個(gè)車位的新聞，成為本地媒體爭(zhēng)相報(bào)道的頭條，將隱藏在背后的車位投資風(fēng)氣推向世人面前。隨著房?jī)r(jià)的飆升，廣州這個(gè)長(zhǎng)時(shí)間以自住為主的商品房市場(chǎng)，已經(jīng)成為投資客活躍的夢(mèng)想之地。無(wú)論住宅，還是車位，一場(chǎng)輪番的炒作已然展開(kāi)。

　　不過(guò)，來(lái)自二級(jí)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)在短短兩三年時(shí)間內(nèi)翻了一倍，但是二手租賃價(jià)格上漲幅度僅在10%左右。租售價(jià)格之間的錯(cuò)位，已經(jīng)讓商品房投資市場(chǎng)暗流涌動(dòng)。

　　租賃市場(chǎng)波瀾不驚

　　家住機(jī)場(chǎng)路的張先生近期正忙于將自己的房子租出去。因?yàn)樗懔艘还P賬，由于機(jī)場(chǎng)路一帶房源有限，而韓國(guó)生意人越來(lái)越多，導(dǎo)致當(dāng)?shù)刈饨饍r(jià)格持續(xù)上漲。目前，他的一套兩居室的住房，一個(gè)月租金已經(jīng)高達(dá)4000元，相對(duì)于去年，租金已經(jīng)大幅上漲。

　　不過(guò)，并不是所有投資者都如此幸運(yùn)。在廣州，盡管房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了成倍的上漲，但租金水平始終維持在相對(duì)較低的位置，而且租金水平在區(qū)域分布上非常不平衡，大多數(shù)地段的租金并沒(méi)有明顯上漲。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年6月~7月，隨著大學(xué)生的畢業(yè)，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的活躍。全市租賃面積繼4月~5月連續(xù)下滑后，6月廣州(中原)成交面積環(huán)比上升一成多，除荔灣區(qū)的租賃面積下降外，其他各區(qū)均保持平穩(wěn)或有一到兩成的增長(zhǎng)，其中天河區(qū)、海珠區(qū)和番禺區(qū)的增長(zhǎng)最為明顯。而到了7月份，租賃成交面積又呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

　　盡管租賃市場(chǎng)因?yàn)榇笈獾貙W(xué)生涌入廣州而一度火熱，但是，成交量的上升并未帶來(lái)租賃均價(jià)大幅上升，6月廣州(中原)租賃均價(jià)環(huán)比下降3.0%，為30.5元/平方米/月。7月，由于老城區(qū)拆遷導(dǎo)致臨時(shí)租房數(shù)量上升，租金價(jià)格實(shí)現(xiàn)了微幅上漲。其中天河與越秀兩區(qū)租賃均價(jià)升幅齊超5%，拉動(dòng)全市租價(jià)輕微上漲約4.3%，為32元/平方米/月。

　　雖然6、7兩月，租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了稍微的波動(dòng)，但是總體而言，租賃市場(chǎng)相對(duì)于商品房銷售市場(chǎng)，可謂平靜異常。

　　租售比超國(guó)際警戒線

　　中介行統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，一手房?jī)r(jià)的上漲僅僅拉動(dòng)了二手房成交價(jià)格，但是對(duì)于租賃市場(chǎng)而言，幾乎沒(méi)有什么影響。兩年來(lái)，全市平均租金上漲幅度維持在10%左右。廣州的租售比進(jìn)一步拉大。

　　所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。從理論上說(shuō)，“租售比”能夠比較客觀地反映出當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。從另外一個(gè)角度來(lái)看，“租售比”的高低也表明該項(xiàng)目投資回報(bào)率的優(yōu)良程度。

　　有中介機(jī)構(gòu)研究人士表示，如果按照國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，那么不單在廣州，全國(guó)許多大城市的“租售比”均超過(guò)警戒線(從發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，一般房屋租售比的警戒線是1比200)。

　　今年6月底，廣州市國(guó)土房管局公布了2007年房屋租金參考價(jià)，該房屋租金參考價(jià)適用于今年6月1日起市轄區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃雙方協(xié)商議定租金的參考，范圍包括全市十區(qū)，即荔灣、越秀、海珠、天河、白云、黃埔、番禺、花都、南沙、蘿崗。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃管理所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房屋租金參考價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源主要由全市房屋租賃管理機(jī)構(gòu)實(shí)際辦理租賃合同登記備案數(shù)據(jù)、部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的房屋租賃成交數(shù)據(jù)和部分實(shí)地摸查數(shù)據(jù)三部分構(gòu)成，是對(duì)今年租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)性價(jià)格。

　　該參考價(jià)顯示，住宅方面，二沙島的住宅租價(jià)全城最貴，達(dá)到每月100元/平方米，其他區(qū)域的租價(jià)參考均維持在20~50元之間。以租賃需求最高的天河區(qū)天河北路地段為例，參考租金標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅每月每平方米價(jià)格在25~30元之間，而高層住宅最高可達(dá)到55元。

　　雖然業(yè)內(nèi)人士稱該價(jià)格不能完全反映租賃市場(chǎng)的真實(shí)水平，但是以中原地產(chǎn)為例的中介行的實(shí)際成交顯示，全市平均租金水平僅在30元以上徘徊不前。

　　而一手商品房售價(jià)方面，陽(yáng)光家緣最新的數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州商品住宅簽約均價(jià)為9473元／平方米，其中天河區(qū)仍然保持全市最高房?jī)r(jià)，實(shí)時(shí)錄得成交均價(jià)14483元／平方米。

　　目前，天河北附近的一手房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)萬(wàn)元，而租金價(jià)格每月則未超過(guò)50元/平方米。由此可見(jiàn)，廣州住宅的租售比已經(jīng)超過(guò)1：200的國(guó)際通行警戒線。

　　而二手房交易方面，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月份成交價(jià)格為7624元/平方米，中低端物業(yè)的價(jià)格上升明顯。其中天河區(qū)二手住宅成交面積環(huán)比較上月有所增加，成交均價(jià)環(huán)比保持穩(wěn)定，為8912元/平方米。因此，就二手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行比較，廣州的租售比也已經(jīng)達(dá)到1：200的警戒線。

　　房?jī)r(jià)高但抗跌性不強(qiáng)

　　房屋租賃市場(chǎng)的波瀾不驚，跟投資風(fēng)格關(guān)聯(lián)密切。據(jù)中原地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人黃韜介紹，在房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程當(dāng)中，投資回報(bào)主要不依賴于租金收益，而是價(jià)格的凈增值。目前，廣州的租金收益一般在4%~6%之間，而且房?jī)r(jià)較高的房源，還難以達(dá)到這個(gè)回報(bào)率。

　　因此，近期高端住宅市場(chǎng)的投資者，雖然都以長(zhǎng)線持有為主要目標(biāo)，但其終極目的并不在租賃上。

　　《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從部分投資者處了解到，長(zhǎng)線持有，一方面緣于國(guó)家對(duì)不到5年征收重稅；另外主要是因?yàn)槎叹€房?jī)r(jià)難以漲到預(yù)期水平，出售的收益有限。例如一套兩三百萬(wàn)元的房子，如果現(xiàn)在賣出，可能只能賺到一二十萬(wàn)元。顯然，這些投資者的目標(biāo)并不止之些。

　　盡管抱有長(zhǎng)線持有的目的，但是，多數(shù)投資者并不看重租賃市場(chǎng)。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前的投資者當(dāng)中，起碼有30%的人并不出租，甚至連房子都不裝修，其目的只有一個(gè)，就是待價(jià)而沽。

　　例如珠江新城某高檔樓盤(pán)，樓層較低、房?jī)r(jià)在二三百萬(wàn)元的，用于出租的較多；但是樓層較高、房?jī)r(jià)在400萬(wàn)～600萬(wàn)元的，幾乎就沒(méi)有房源出租了。

　　鑒于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)較高，黃韜表示，投資商品房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的抗跌性在目前的價(jià)位上并不強(qiáng)。在他看來(lái)，目前一、二手房?jī)r(jià)的上漲，不是由于房屋質(zhì)素本身的提高，而是供應(yīng)量不足導(dǎo)致的大幅度上漲。一旦供應(yīng)量上來(lái)了，需求量減少，那么房?jī)r(jià)的下降并非沒(méi)有可能。以深圳為例，最近幾日中介行所受理的成交量已經(jīng)呈現(xiàn)了急劇下滑的趨勢(shì)，下滑比例達(dá)到七成。二手成交的萎縮，無(wú)疑給投資者帶來(lái)很大的沖擊，投資減少，房?jī)r(jià)能否持續(xù)堅(jiān)挺，這恐怕將成為一個(gè)較大的考驗(yàn)。