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　　隨著多宗帶有“商業(yè)+住宅+辦公”綜合用途地塊紛紛名花有主，杭州地產(chǎn)業(yè)有望在未來幾年進入一個全新的城市綜合型物業(yè)開發(fā)時期。

　　市場的這一信號是由近期的幾宗大面積地塊出讓記錄發(fā)出的。5月底，經(jīng)過17輪的激烈爭奪后，本地房產(chǎn)巨頭綠城聯(lián)合其他兩家企業(yè)以34.9億元的總價奪得了錢江新城17號地塊的開發(fā)權(quán)，該地塊的用地指標上明確顯示，除了容積率3.2、占地面積63345平方米的住宅地外，該地塊還包括容積率為4.5、占地20910平方米的商業(yè)用地，用于開發(fā)酒店、辦公及其他商業(yè)物業(yè)。此后，位于下沙的18號地塊出讓，金隅嘉業(yè)擊退各路同行拿下了這塊占地352畝、總開發(fā)面積超過50萬平方米的航母級地塊，該地塊同樣包含了住宅、文化娛樂、旅館和商業(yè)金融等諸多用途。除此以外，去年底綠城和濱江聯(lián)手拿下的杭汽發(fā)地塊，以及今年3月濱江以15.2億元拿下的錢江新城10號地塊同樣帶有類似綜合性物業(yè)性質(zhì)。

　　數(shù)塊綜合用途地塊的先后出讓，預示著未來幾年內(nèi)，杭城將涌現(xiàn)出為數(shù)不少的、被業(yè)內(nèi)稱之為都市綜合體的復合性物業(yè)，這無疑將把向來以開發(fā)住宅物業(yè)為主的杭州房地產(chǎn)業(yè)帶入一個全新的時期。“對大多數(shù)從未涉足此類物業(yè)的開發(fā)商來說，這將是一個摸著石頭過河的過程，”一位業(yè)內(nèi)資深人士這樣說道。

　　都市綜合體是全新的生活方式

　　對于都市綜合體或稱之為復合型建筑群的這種新型物業(yè)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不陌生。“都市綜合體的出現(xiàn)，是一個城市發(fā)展過程中的必然。”蓋亞機構(gòu)副總經(jīng)理吳之紅指出，在全球范圍內(nèi)，幾乎任何城市化的過程都伴隨著都市綜合體的發(fā)展，如香港太古城、北京東方廣場、深圳萬象城(查看地圖)等等，這些都市綜合體的出現(xiàn)，不僅解決了大都市發(fā)展過程中人們對交通、購物、生活等資源的集約化需求問題，而且此類大體量建筑群因為規(guī)模、品質(zhì)以及對都市生活人群的影響力很大，常常會作為品牌物業(yè)一舉成為板塊甚至整個城市的中心。

　　在杭州，錢江新城內(nèi)正在開發(fā)中的杭州萬象城無疑是最早、規(guī)模最大的都市綜合體物業(yè)。這個總建筑面積近80萬平方米(含地上、地下)，復制盛名全國“深圳萬象城模式”的綜合體物業(yè)，建成后將是一個集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及高尚住宅等功能為一體的超大型都市綜合體項目。目前已開工的一期是一個24萬平方米的大型購物中心和14萬平方米的高檔住宅。

　　“作為一個各類功能復合、高度集約的建筑綜合，都市綜合體融會了城市精粹，絕非簡單幾種建筑形態(tài)的疊加。”在華潤新鴻基房地產(chǎn)(杭州)有限公司營銷部經(jīng)理陳強看來，都市綜合體代表著一種全新的生活方式，有一種城中之城的概念，就像一個小社會完全可以滿足自足自給，各種資源可以相互影響、互相補充、相互依存，“完全是1+1>2的概念。”

　　資金與經(jīng)驗決定項目成敗

　　今年上半年，濱江房產(chǎn)位于錢江新城內(nèi)的新城時代廣場項目正式開工，這是一個體量超過20萬平方米的復合型物業(yè)。“新城時代廣場主要包括寫字樓、單身公寓和商業(yè)三部分。”談及此類綜合體物業(yè)與傳統(tǒng)住宅或是單純的寫字樓開發(fā)的不同，濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理余忠祥認為，最大的區(qū)別是在資金實力與操作經(jīng)驗上。“首先，綜合物業(yè)本身的體量比較大，對首期資金投入的要求便遠遠高過其他單體物業(yè)；同時，如果是單純的住宅，前期銷售速度較快，資金回籠快，對開發(fā)商的資金要求沒那么高，綜合體物業(yè)中的寫字樓和商業(yè)，很多并不會分割銷售，即便銷售一般也要等工程結(jié)頂以后，沒有實力的開發(fā)商一般很難把這種項目做好。對企業(yè)的招商能力同樣會有很大的考驗，對綜合體物業(yè)來說，不同形態(tài)的物業(yè)之間是相互影響，相互促進的，一旦招商不力，便會對其他類型物業(yè)的銷售與管理造成損害。”

　　相比于體量并不算大的中型綜合體物業(yè)，華潤新鴻基銷售部經(jīng)理陳強認為，大型都市綜合體物業(yè)在這方面的特點更為突出。“以招商為例，沒有相應(yīng)的招商團隊、招商途徑，寫字樓招租沒有相應(yīng)的經(jīng)驗，都市綜合體中用于日后自留經(jīng)營的商業(yè)和寫字樓將很難做好，而這同時會影響到住宅的銷售和日后的居住品質(zhì)，”在陳強看來，“前期的規(guī)劃尚可以交給專業(yè)的公司來做，但是針對產(chǎn)品內(nèi)部的細節(jié)問題，只能依賴于已有的經(jīng)驗，即便如此，也不能排除招商過程中還要對既定方案進行不停的修整，這對一些資金實力有限的中小公司而言，根本無法想象。”

　　蓋亞機構(gòu)副總經(jīng)理吳之紅則指出，綜合體物業(yè)的開發(fā)要非常注重幾種不同類型物業(yè)間的平衡和權(quán)重，除了資金和經(jīng)驗,它對開發(fā)商的綜合開發(fā)能力同樣會提出更多的要求，包括整個開發(fā)過程、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理以及未來的物業(yè)經(jīng)營和售后服務(wù)等等，都需要全新的理念和模式進行資源優(yōu)化。

　　未來市場將成品牌開發(fā)商新陣地

　　隨著綠城、濱江以及眾多外來實力派開發(fā)商紛紛涉足綜合性物業(yè)開發(fā)，勢必會在杭州掀起新一輪的地產(chǎn)開發(fā)潮，進而給杭州地產(chǎn)帶來不一樣的地產(chǎn)開發(fā)理念。但是，也有一部分人士對于杭州這樣的城市究竟能容納多少都市綜合體物業(yè)心存疑慮。“都市綜合體是隨城市發(fā)展而發(fā)展的，但杭州充其量是個中等城市。”蓋亞機構(gòu)副總吳之紅指出。

　　對此，華潤新鴻基的陳強則表示出了不同的看法：“杭州的城市化速度非?？?，蕭山、余杭并入后，杭州的幾大副城都應(yīng)該發(fā)展一個大型都市綜合體是毫無疑問的，至于中型的，可以更多?，F(xiàn)在杭州大型的綜合體物業(yè)只有萬象城一個，應(yīng)該說此類物業(yè)在杭州的市場前景非常大。”

　　濱江房產(chǎn)副總余忠祥則從另一個角度出發(fā)，認為功能復合的綜合型物業(yè)將會成為越來越多實力品牌開發(fā)商的新寵。“綜合體物業(yè)對于資金的要求確實比較高，但住宅賣了也就賣了，只是一次性收益，靠經(jīng)營出成績的綜合型物業(yè)則可以讓開發(fā)商通過自留經(jīng)營不斷升值，從長遠利益而言，綜合體物業(yè)更有發(fā)展前景。”實際情況也確如余總所言，對于中小房產(chǎn)企業(yè)形成巨大開發(fā)壓力與資金壓力的綜合型物業(yè)，如今正在成為眾多品牌開發(fā)商的角逐場，在杭州近期幾塊大體量的綜合性用地出讓中，基本上都是實力派開發(fā)商之間的互相競爭。“開發(fā)企業(yè)實力增強后，需要有資本沉淀型的物業(yè)持有，而從品牌效應(yīng)來說，大體量的綜合型物業(yè)對開發(fā)商塑造品牌也有更大的促進作用。”