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　　在城市化由沿海向內(nèi)地、由東部向中西部的梯度發(fā)展中，美都控股努力找到自己的定位，以二三線城市為主開發(fā)房地產(chǎn)。

　　站在美都·恒升名樓上向東南望，可以看到商場、寫字樓鱗次櫛比，幾棟在建樓宇已經(jīng)脫下了綠裝。“那一片是杭州最繁華的商業(yè)區(qū)——武林門廣場。”美都控股(600175)董事會秘書王愛明說道。他介紹，公司在杭州的主要項目美都廣場，距離武林門廣場大約10分鐘的車程。

　　美都控股自2002年重組后主營房地產(chǎn)開發(fā)，在業(yè)內(nèi)專家看來，還算不上“資深”，開發(fā)項目的規(guī)模也不像其他一線房地產(chǎn)公司那樣“家大業(yè)大”。不過，由于近三年來公司業(yè)績表現(xiàn)出的高成長，使得市場對公司寄予了很大的關(guān)注。財務數(shù)據(jù)顯示，近三年來，公司主營業(yè)務收入和凈利潤的復合增長率，在全體上市公司中，位居前十位。

　　對于未來的發(fā)展，美都控股董事長聞掌華表示，“今后，我們將在中國城市化由沿海向內(nèi)地、由東部向中西部的梯度發(fā)展中，努力找到自己的定位。根據(jù)公司的現(xiàn)狀，公司將以二三線城市為主開發(fā)房地產(chǎn)，因此，我們正在這些城市尋找新的適合公司的土地，來充實公司的土地和項目儲備。”

　　布局二三線城市

　　經(jīng)過近5年時間的發(fā)展，美都控股房地產(chǎn)業(yè)務的利潤貢獻度已經(jīng)占到90%以上，成為“純”度很高的地產(chǎn)類上市公司。目前公司擁有的房地產(chǎn)在建及儲備項目10余個，規(guī)劃建筑面積89萬平米。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，相對于公司1.664億股的總股本，這樣的儲備項目規(guī)模并不算??；并且在開發(fā)進度上，銷售項目、在建項目和儲備項目形成了梯度，從而保持了項目與項目之間的較好銜接。

　　從項目的區(qū)域分布看，公司的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于浙江、安徽和海南的二三線城市。聞掌華表示：“公司的發(fā)展思路是，在依托現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的基礎上，穩(wěn)步實行異地擴張，特別是對二三線城市的擴張，在二三線城市中逐步樹立起美都這一房地產(chǎn)品牌。”

　　在杭州，公司目前開發(fā)的項目有兩個，分別為規(guī)劃建筑面積為7.8萬平方米的“美都廣場”和規(guī)劃建筑面積10萬平方米的經(jīng)濟適用房項目“后珠·美都雅苑”。前者已經(jīng)竣工，部分已經(jīng)銷售并結(jié)轉(zhuǎn)了收入。聯(lián)合證券分析師魚晉華預計，該項目稅前利潤約為1.7億元。而后者正處于施工階段，尚未銷售。

　　在浙江的其他地區(qū)，公司在建項目還包括“千島湖碧云天”和湖州“百合公寓”，規(guī)劃建筑面積分別為4.3萬平方米和3.6700萬平方米；這兩個項目均已竣工，并完成大部分的銷售。

　　在安徽宣城，公司的“美都新城”規(guī)劃建筑面積33.57萬平方米，項目一期已經(jīng)開工，尚未銷售。另外，公司在安徽寧國的項目規(guī)劃建筑面積為5萬平方米，其中“美都陽光商城”在建；其他三個子項目均已竣工。

　　為向區(qū)域性專業(yè)化房地產(chǎn)公司的方向發(fā)展，同時擴充資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，今年5月28日，公司與廣東惠州大亞灣健風集團簽署協(xié)議，合作開發(fā)廣東省大亞灣(原金灣山莊)房地產(chǎn)項目。公司預計，該項目能產(chǎn)生2億元左右的利潤。

　　美都控股日前發(fā)布中期業(yè)績預測顯示，2007年1至6月，公司實現(xiàn)凈利潤較去年同期增長200%以上，去年同期，公司實現(xiàn)凈利潤451.6萬元。這意味著，公司今年中期的凈利潤將超過1355萬元，占2006年全年凈利潤的80%以上。事實上，今年一季度，公司已經(jīng)交出了一份不錯的“成績單”。一季報顯示，公司實現(xiàn)凈利潤1113.6萬元，同比增長184.74%。

　　對于業(yè)績高速增長，公司董秘王愛明解釋道，這主要是由于今年以來，公司房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展良好，部分項目結(jié)利所致。數(shù)據(jù)顯示，自2006年三季度開始，公司一批房地產(chǎn)項目相繼竣工結(jié)算和確認收入，從而使公司業(yè)績有了很大提升。今年一季度末，在公司資產(chǎn)負債表中，“預收款項”一項也已達到10718.9萬元。這就是美都控股的部分項目預售款。

　　對于二三線城市房地產(chǎn)業(yè)的長期前景，聞掌華認為，未來相當長一段時間內(nèi)，中國城市尤其是沿海城市的住宅市場，依然具備廣闊的發(fā)展空間，并逐步影響沿海城市周邊二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展。他表示，在二三線城市不斷獲得新的土地儲備，符合公司目前的發(fā)展狀況，并將在今后產(chǎn)生豐厚的回報。

　　定向增發(fā)做強主業(yè)

　　地根和銀根收緊，使得行業(yè)集中度逐漸增強，公司目前規(guī)模仍然偏小，如何進一步擴大企業(yè)規(guī)模，新增開發(fā)項目是公司的當務之急。通過定向增發(fā)注入資產(chǎn)，成為公司做大做強房地產(chǎn)主業(yè)，增強企業(yè)競爭力和抗風險能力的重要途徑。

　　今年3月，公司公布了定向增發(fā)方案，擬向控股股東美都集團定向增發(fā)6300萬股，集團以其持有的浙江恒升投資開發(fā)有限公司100%股權(quán)認購增發(fā)的股份。浙江恒升投資旗下的房地產(chǎn)項目包括“美都現(xiàn)代城”、“藍色港灣”及“恒升商業(yè)大廈”，合計規(guī)劃建筑面積38.9萬平方米，這些項目主要位于臨近杭州的德清縣。增發(fā)完成后，美都集團的持股比例將由原來的22.69%提高到43.92%。

　　聞掌華介紹，增發(fā)收購完成后，集團的房地產(chǎn)業(yè)務同時進入上市公司，公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)上升為二級，因此在區(qū)域開發(fā)的空間將會大幅度打開。此外，借助于本次定向增發(fā)，集團今后將不再從事房地產(chǎn)業(yè)務，美都控股與集團的同業(yè)競爭問題也得以解決。

　　聞掌華表示，控股股東注入的資產(chǎn)優(yōu)良，根據(jù)2007年盈利預測報告，預計資產(chǎn)注入后，美都控股2007年及2008年的每股收益分別為0.377元、0.501元，相應實現(xiàn)的凈利潤為8600萬元和11430萬元。

　　不過，有行業(yè)研究員認為上述預測較為保守。他們預測，本次定向增發(fā)進入上市公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)，可為公司貢獻所得稅前利潤1.5億元左右，結(jié)轉(zhuǎn)速度約為三年。而公司在資產(chǎn)注入后的實際每股收益，2007年及2008年分別可達到0.50元及0.80元。相對于過往業(yè)績，將體現(xiàn)出較好的成長性。

　　股權(quán)收益價值不菲

　　在美都控股的估值方面，令投資者重點關(guān)注的，還有目前其所持天鴻寶業(yè)(600376)3461萬股的股權(quán)。聞掌華表示，由于天鴻寶業(yè)暫時處于虧損狀態(tài)，因此按權(quán)益法計量，這部分股權(quán)對公司盈利不會產(chǎn)生大的影響。天鴻寶業(yè)定向發(fā)行后，公司的股權(quán)比例將被攤薄。

　　不過市場看重的是這部分股權(quán)的未來價值。美都控股現(xiàn)在為天鴻寶業(yè)第二大股東，占天鴻寶業(yè)總股本的13.32%。而天鴻寶業(yè)現(xiàn)在的控股股東為北京首開集團，首開集團是北京最大的國有房地產(chǎn)企業(yè)。集團注冊資本金10億元，總資產(chǎn)500億元；物業(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)為100萬平方米，物業(yè)管理面積2100多萬平方米；年開復工規(guī)模為500萬平方米，年竣工面積為150萬平方米左右，年經(jīng)營收入100億元左右。

　　今年6月，首開集團借殼天鴻寶業(yè)整體上市揭開帷幕。天鴻寶業(yè)計劃向特定對象首開集團發(fā)行不超過5.5億股股票，收購首開集團的主營業(yè)務資產(chǎn)。首開集團用于認購股份的資產(chǎn)賬面凈值約26.3億元，包括北京城市開發(fā)集團有限責任公司100%股權(quán)等12項資產(chǎn)。

　　市場分析師認為，首開集團無論資產(chǎn)規(guī)模還是盈利能力在行業(yè)中都極為顯赫，因此整體上市或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，對天鴻寶業(yè)的股權(quán)價值而言，都將出現(xiàn)大幅度的提升。作為天鴻寶業(yè)的第二大股東，美都控股的持股成本不到4元，而現(xiàn)在，天鴻寶業(yè)的股價已超過40元，美都控股無疑將成為這一事件的最大受益者之一。

　　不過會計專家則指出，這部分股權(quán)的價值如何計量，主要取決于美都控股董事會的解釋。按照現(xiàn)在的權(quán)益法計算，并不會對公司業(yè)績產(chǎn)生正面影響。這筆股權(quán)只有過了禁售期，并出售后，其價值才能進入損益。

　　天鴻寶業(yè)2006年2月實施股改時，美都控股承諾，其通過上海證券交易所掛牌出售股份的數(shù)量占天鴻寶業(yè)股份總數(shù)的比例，在十二個月內(nèi)不超過5%，在二十四個月內(nèi)不超過10%。目前美都控股持有的3461萬股天鴻寶業(yè)股票中已有1299萬股解除禁售。

　　另外，公司的股權(quán)投資還包括：參股湖州市商業(yè)銀行10%，控股浙江省最大的擔保公司中新力合擔保有限公司，占35%股份。這些股權(quán)投資相信今后會為公司帶來較高的投資回報。