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　　一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　上半年廣東經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值13544.46億元，比上年同期增長(zhǎng)14.3%，增幅同比基本持平。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3851.93億元，同比增長(zhǎng)19.2%，增幅比上年同期下降1.27個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9238元，同比增長(zhǎng)8.3%；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.2%。

　　二、數(shù)據(jù)分析

　　(一)房地產(chǎn)投資

　　1、完成開發(fā)投資

　　廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1001.17億元，同比增長(zhǎng)32.11%，比全國(guó)增長(zhǎng)高3.61個(gè)百分點(diǎn)；增幅同比上升8.85個(gè)百分點(diǎn)，比一季度加快3.97個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資占GDP比重為28.44%，比全國(guó)平均水平低22.29個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為25.99%，比全國(guó)平均水平高出7.74個(gè)百分點(diǎn)(見表1)。

　　按用途劃分的完成開發(fā)投資當(dāng)中，住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)31.27%的基礎(chǔ)上，又有32.41%的增長(zhǎng)；辦公樓、商業(yè)用房同比分別增長(zhǎng)24.80%、16.00%，但兩者增長(zhǎng)速度與上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投資增長(zhǎng)44.47%，與去年同期-5.92%增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)表明，投資者對(duì)住宅的開發(fā)投資延續(xù)了今年一季度較高的回報(bào)預(yù)期，其它投資則成為新的投資熱點(diǎn)(見表2)。

　　2、開發(fā)資金來(lái)源

　　上半年到位資金1632.23億元，同比增長(zhǎng)25.15%，比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，國(guó)內(nèi)貸款376.92億元，同比增長(zhǎng)24.50%，占本年到位資金的比重基本持平；外資48.24億元，同比增長(zhǎng)97.11%，占本年到位資金比重增加1.08個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金729.37億元，同比增長(zhǎng)28.32%，占本年到位資金比重增加0.65個(gè)百分點(diǎn)；定金和預(yù)付款642.39億元，同比增長(zhǎng)21.06%，占本年到位資金比重下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源看，自籌資金、外資增長(zhǎng)趨勢(shì)較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金較為充裕(見表3)。

　　(二)土地開發(fā)與購(gòu)置

　　土地開發(fā)投資增長(zhǎng)46.31%，土地開發(fā)面積則下降16.59%，表明開發(fā)商土地開發(fā)投資成本增大。土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)85.77%，土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)27.47%，顯示購(gòu)置土地成本增幅進(jìn)一步拉大(見表4)。

　　表4土地開發(fā)與購(gòu)置數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元、萬(wàn)m2

　　今年上半年與去年同期比，土地開發(fā)單位成本增長(zhǎng)75%，土地購(gòu)置單位成本增長(zhǎng)46%，均為近年最高(見表5)。

　　(三)商品房建設(shè)

　　商品房施工面積同比增長(zhǎng)10.23%，新開工面積同比增長(zhǎng)25.92%?？⒐っ娣e負(fù)增長(zhǎng)3.81%，與去年同期增長(zhǎng)44.68%形成強(qiáng)烈對(duì)比，竣工面積的負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)緊張。

　　在各類商品房建設(shè)方面，住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)12.46%、27.54%、-4.96%；辦公樓施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)10.68%、-20.93%、115.98%；商業(yè)新開工面積、施工面積和竣工面積分別下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面積、新開工面積和竣工面積分別增長(zhǎng)19.23%、47.47%和-9.73%(見表6)。

　　(四)商品房交易

　　商品房銷售額1487.44億元，銷售面積2526.73萬(wàn)平方米。其中，第二季度銷售額858.23億元，環(huán)比增長(zhǎng)36.40%；銷售面積1432.99萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)31.02%。上半年商品房均價(jià)是5887元/平方米，同比增長(zhǎng)18.1%；其中第二季度5989元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.1%。

　　商品住宅均價(jià)5557元/平方米，同比增長(zhǎng)20.17%；其中第二季度均價(jià)5695元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%(見表7)。

　　(五)商品房供需比

　　上半年商品房和商品住宅供需比(即竣工面積與銷售面積之比)分別為1︰1.69和1︰1.89，與上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。其中第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分別為1︰1.66和1︰1.87，環(huán)比略微縮小(見表8)。

　　近年商品房和商品住宅供需比數(shù)據(jù)見表9、表10：

　　從表9、10可以看出，2003年和2004年商品房供過于求，轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2005年1季度(1︰1.09)，往后供不應(yīng)求差距越來(lái)越大，至今年1季度達(dá)到峰值(1︰1.72)。商品住宅從供過于求到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)折點(diǎn)比商品房提前半年，出現(xiàn)于2004年上半年(1︰1.04)，也在今年1季度達(dá)到峰值(1︰1.92)，差距大于商品房。

　　(六)市場(chǎng)消化系數(shù)

　　1、定義

　　“市場(chǎng)消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。計(jì)算公式：銷售面積/(k×竣工面積+待銷面積×以月為單位的時(shí)段數(shù)/12)。

　　公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量。系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。

　　2、分析

　　與去年同期相比，今年上半年市場(chǎng)消化系數(shù)有較大增長(zhǎng)，增0.2796，銷售活躍、消化能力強(qiáng)(見表11)。

　　(七)二手房交易

　　上半年全省二手房銷售額6445686萬(wàn)元，銷售面積2188.07萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)38.35%、17.36%；銷售均價(jià)2946元/平方米，同比增長(zhǎng)17.89%。其中廣州、深圳二手房銷售額分別為1796308萬(wàn)元、3479200萬(wàn)元；銷售面積分別為483.08萬(wàn)平方米、668.03萬(wàn)平方米；銷售均價(jià)分別為3718元/平方米、5208元/平方米；同比分別增長(zhǎng)14.68%、17.88%。

　　第二季度廣州、深圳二手房銷售額分別為964219萬(wàn)元、2169800萬(wàn)元；環(huán)比分別增長(zhǎng)15.88%、65.71%；銷售面積分別為248.856萬(wàn)平方米、400.64萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)6.25%、49.83%。二季度廣州、深圳二手房均價(jià)分別是3875元/平方米、5416元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)幅度分別是9.06%、10.6%(見表12)。

　　(八)商品房空置

　　上半年末商品房空置總量1617萬(wàn)平方米，較2006年末減少180萬(wàn)平方米，下降10.05%，滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度遠(yuǎn)大于待銷(空置一年以內(nèi))面積，達(dá)11.36%。其中住宅空置減少147萬(wàn)平方米，下降15.81%。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)除了辦公樓待銷增加98.56%、商業(yè)待銷增加2.72%、其他待銷增加3.05%外，都呈現(xiàn)大小不等的下降態(tài)勢(shì)(見表13)。

　　三、結(jié)論

　　1、上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)加快，增幅同比上升8.85個(gè)百分點(diǎn)。考慮到包括地價(jià)在內(nèi)的開發(fā)成本漲價(jià)幅度，開發(fā)投資增長(zhǎng)快有其合理性。

　　2、資金來(lái)源構(gòu)成中，外資、自籌資金的增長(zhǎng)比國(guó)內(nèi)貸款和其它資金增長(zhǎng)幅度大，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金較為充裕。

　　3、同比土地開發(fā)面積下降16.59%，土地開發(fā)單位成本增長(zhǎng)75%，土地購(gòu)置單位成本增長(zhǎng)46%，構(gòu)成供應(yīng)緊張及成本上升的重要原因。

　　4、商品房竣工面積負(fù)增長(zhǎng)3.81%，與去年同期增長(zhǎng)44.68%形成強(qiáng)烈對(duì)比，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張。商品住宅供需比為1︰1.89。商品房空置量較上年末下降10.05%，其中住宅下降15.81%，減少住宅空置180萬(wàn)平方米。新開工面積同比增長(zhǎng)25.92%，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)供求矛盾有所緩解。

　　5、房?jī)r(jià)上漲較快。商品住宅均價(jià)5557元/平方米，同比增長(zhǎng)20.17%；其中第二季度均價(jià)5695元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.0%。二手房均價(jià)2946元/平方米，同比增長(zhǎng)18%。

　　6、住宅市場(chǎng)投資氣氛漸濃，須警惕投資性需求過度增長(zhǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響。