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　　京城物管行業(yè)經(jīng)過(guò)了12年的發(fā)展，截至2006年6月底，北京已有2841家物業(yè)管理公司取得資質(zhì)，從業(yè)人員約200000人，管理項(xiàng)目達(dá)4564個(gè)，總建設(shè)面積為3.2億平方米。物業(yè)公司要想在市場(chǎng)化的條件下生存，就必須贏利，北京的物業(yè)公司是如何贏利的？這些公司目前處于什么樣的生存狀態(tài)？

　　物業(yè)公司贏利模式

　　陳少娟開(kāi)始物業(yè)管理工作已12年，在此之前，她在香港地下鐵集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)、熊谷組集團(tuán)、恒隆集團(tuán)、維德集團(tuán)相繼任職，多年的閱歷使她對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有了其他人無(wú)法得到的經(jīng)驗(yàn)。1995年，陳少娟加入中原集團(tuán)物業(yè)管理部，從事中原國(guó)內(nèi)物業(yè)管理專業(yè)工作，真正開(kāi)始體驗(yàn)“中國(guó)式物管”。

　　在內(nèi)地，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)往往合二為一，開(kāi)發(fā)商成立自己的物業(yè)管理部提供物業(yè)管理服務(wù)。這一時(shí)期，物業(yè)管理公司的服務(wù)處于學(xué)習(xí)上升階段，大量物業(yè)管理人員未有物業(yè)管理上崗證，專業(yè)水平普遍不高。不少物業(yè)管理公司的服務(wù)沒(méi)有按照物業(yè)管理合同提供服務(wù)。20世紀(jì)90年代以后，物業(yè)管理作為一個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展壯大起來(lái)，僅北京市，截至2006年6月底，已有2841家物業(yè)管理公司取得資質(zhì)，從業(yè)人員約200000人，管理項(xiàng)目達(dá)4564個(gè)，總建設(shè)面積為3.2億平方米。

　　物業(yè)公司在想生存，贏利點(diǎn)從何而來(lái)？

　　“一般物業(yè)公司每年能夠有盈余非常困難，因收費(fèi)率比較低，如物業(yè)公司能夠維持日常運(yùn)營(yíng)已經(jīng)不錯(cuò)，根本沒(méi)有想從物業(yè)管理費(fèi)賺錢。”陳少娟說(shuō)。

　　陳少娟透露，北京大多物業(yè)公司特別是住宅小區(qū)物業(yè)公司多數(shù)都是虧損經(jīng)營(yíng)的。記者從北京萬(wàn)科物業(yè)和北苑家園業(yè)了解到，北京最低的物業(yè)收繳率僅有30%～40%左右，僅靠業(yè)主支付的微薄物業(yè)管理費(fèi)根本無(wú)法支撐公司的運(yùn)轉(zhuǎn)的。

　　“中原物業(yè)雖然管理著北京世紀(jì)星(論壇戶型)河、北京天兆家園等9個(gè)小區(qū)，但贏利點(diǎn)不在管理費(fèi)上，在于我們給別的地產(chǎn)商做顧問(wèn)、給地產(chǎn)商搞項(xiàng)目策劃或人才培訓(xùn)上，小區(qū)贏利點(diǎn)非常少，只要打平就是很好的了。”

　　據(jù)了解，一般物業(yè)管理公司都不是從物業(yè)管理費(fèi)里賺錢的，主要是從公共收益里獲利。除了出租公共用房這一收益方式外，還有包括園區(qū)內(nèi)廣告、會(huì)所等各種經(jīng)營(yíng)收入。

　　在陳少娟看來(lái)，物業(yè)公司贏利有三大類，一類是品牌物管，這類物管的贏利，大多數(shù)其實(shí)并不是靠物業(yè)管理費(fèi)來(lái)維持的。以萬(wàn)科物業(yè)為例，它其實(shí)就分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的子公司，一是萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司，它管理的項(xiàng)目大多是萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)，它其實(shí)承擔(dān)了萬(wàn)科地產(chǎn)的許多后勤職能，所以雖然它本身可能沒(méi)有贏利，但萬(wàn)科地產(chǎn)對(duì)它是有很大額度的補(bǔ)貼，因而完全可以衣食無(wú)憂。二是萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司，它管理的項(xiàng)目大多不是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，補(bǔ)貼自然是沒(méi)有了，但由于萬(wàn)科品牌的優(yōu)勢(shì)，它具有一定的贏利功能。另一類是中小型物管，它們生存的兩大法寶，一是商業(yè)配套收入。由于物業(yè)管理費(fèi)偏低，發(fā)展商可能會(huì)有所補(bǔ)助，給一些配套設(shè)施讓它們?nèi)?chuàng)收，二是降低服務(wù)成本，這就會(huì)影響服務(wù)質(zhì)量，所以這類物業(yè)管理企業(yè)往往是與業(yè)主發(fā)生糾紛的那種企業(yè)。規(guī)模小，成本低，這恰恰是它們的生存之道。第三類是從屬類物管，它們大多數(shù)不具有自負(fù)盈虧的職責(zé)。它們只承擔(dān)地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)部門的職能，在經(jīng)濟(jì)上則完全是靠地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼，這樣的企業(yè)大多數(shù)是虧損的。

　　肥水不流外人田

　　物業(yè)公司的發(fā)展往往受限于開(kāi)發(fā)商。盡管從名義上講開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司是完全獨(dú)立的，但實(shí)際上，物業(yè)公司還和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的關(guān)系千絲萬(wàn)縷。北京的小區(qū)管理辦法規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前的前期物業(yè)公司，由開(kāi)發(fā)商指定。2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，則要由開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方法進(jìn)行公開(kāi)招聘。

　　“但實(shí)際上，這也是一種變相的指定。幾個(gè)公司參加招投標(biāo)實(shí)際上是作秀，流于形式。聘誰(shuí)不聘誰(shuí)，由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，物業(yè)交多少錢，也由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司說(shuō)了算，業(yè)主只有交錢的義務(wù)。實(shí)際上這就是物業(yè)糾紛的根源。”何永強(qiáng)說(shuō)。

　　而一些開(kāi)發(fā)商不愿“肥水外流”，自己組建物業(yè)公司已是“公開(kāi)的秘密”。

　　據(jù)了解，在北京市2841家物業(yè)公司中，這樣企業(yè)在2004年是40 %多，到今年6月份已經(jīng)達(dá)到50 %多。

　　目前被建設(shè)部評(píng)定為一級(jí)資質(zhì)的京城物管公司，約有一半是屬于開(kāi)發(fā)商組建的。比如，燕僑物業(yè)管理公司和北京天鴻寶地物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司是由天鴻集團(tuán)組建，中房集團(tuán)北京物業(yè)公司是由中房集團(tuán)組建，北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司則由萬(wàn)通組建。

　　一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)2萬(wàn)家物管企業(yè)中，70%屬于開(kāi)發(fā)商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業(yè)物業(yè)管理公司僅占10%的份額。一位接受采訪的律師說(shuō)，“大的開(kāi)發(fā)商對(duì)政府都能施加某種程度的影響。”

　　“可喜的是北京物管市場(chǎng)呈現(xiàn)了新特點(diǎn)，隨著開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項(xiàng)目交給專業(yè)物管公司；其次是國(guó)企改制將使房管所脫離政府部門，成為自負(fù)盈虧的企業(yè)實(shí)體，行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會(huì)化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)會(huì)。”何永強(qiáng)說(shuō)。

　　值得一提的是，外資物業(yè)公司的內(nèi)資項(xiàng)目已占到其業(yè)務(wù)總量的相當(dāng)份額，而為了提高本土化程度，外資企業(yè)越來(lái)越多地采用合資方式來(lái)降低成本，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。物管市場(chǎng)正在呈現(xiàn)出一種內(nèi)外資互補(bǔ)效應(yīng)的趨勢(shì)。

　　尋找發(fā)展新引擎

　　中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬(wàn)嶺介紹，在上世紀(jì)90年代初期，部分國(guó)外專業(yè)的物業(yè)管理公司已逐漸察覺(jué)到中國(guó)內(nèi)地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的擴(kuò)大，并開(kāi)始提供專業(yè)化及國(guó)際一流的物業(yè)管理服務(wù)。其中包括：怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)管理有限公司、東亞物業(yè)管理有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問(wèn)有限公司、威格斯物業(yè)顧問(wèn)管理有限公司等等。但是，這些公司在中國(guó)內(nèi)地的發(fā)展過(guò)程中，均因?yàn)槲幕蜕罘绞降牟町愑龅讲煌潭鹊淖枇Χ艿接绊?。但這一影響必然會(huì)隨著時(shí)間的積累而逐漸淡化。

　　在走訪不同類別的物業(yè)項(xiàng)目、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和有關(guān)專家之后，新華信市場(chǎng)研究咨詢公司在調(diào)查結(jié)論中表明，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從自辦物業(yè)轉(zhuǎn)向同品牌物業(yè)公司聯(lián)手做市場(chǎng)，已經(jīng)成為新趨勢(shì)。

　　目前，中國(guó)內(nèi)地除萬(wàn)科在全國(guó)十幾個(gè)城市管理著1200萬(wàn)平方米的物業(yè)，中海、金地等少數(shù)企業(yè)物管面積超過(guò)600萬(wàn)平方米以外，大部分物管企業(yè)平均管房面積偏低。西部地區(qū)最大的高新物業(yè)管房面積也就200多萬(wàn)平方米。由于物管企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重。

　　據(jù)了解，目前已經(jīng)打入中國(guó)的國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，即使規(guī)模較小的香港戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)公司，也有125個(gè)辦事處，管理著1000萬(wàn)平方米物業(yè)，收入20億元人民幣，全球覆蓋率達(dá)到5%，所屬員工3000名，人均年創(chuàng)收67萬(wàn)元人民幣，人均管理面積3萬(wàn)平方米。而國(guó)內(nèi)可與國(guó)際知名物業(yè)品牌相比的只有管理面積和辦事處以及員工人數(shù)，其他則相去甚遠(yuǎn)。但這恰恰說(shuō)明國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)管理的樓盤含金量不高且勞動(dòng)生產(chǎn)力較低。所以國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)，要想提高勞動(dòng)生產(chǎn)力，降低成本。只能是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制走企業(yè)整合之路，進(jìn)行規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化經(jīng)營(yíng)，才能使物業(yè)行業(yè)做大做強(qiáng)成為可能。

　　“破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場(chǎng)的主旋律。目前北京市各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，會(huì)導(dǎo)致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、服務(wù)水平差、信譽(yù)低的物管公司因不能適應(yīng)市場(chǎng)變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實(shí)力較強(qiáng)、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并。”

　　對(duì)于未來(lái)物業(yè)管理的走勢(shì)，業(yè)界認(rèn)為，市場(chǎng)的成熟推動(dòng)著物業(yè)管理服務(wù)模式的進(jìn)一步演變。物業(yè)管理服務(wù)中純粹的顧問(wèn)式管理將在2008年之后逐漸消失，市場(chǎng)上將只存在開(kāi)發(fā)商自管和獨(dú)立物業(yè)管理的方式。

　　背景資料

　　物業(yè)糾紛有法可依

　　《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》已由中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)，自2007年10月1日起施行。

　　草案規(guī)定：第六章專門設(shè)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，共15條，就專有部分所有權(quán)、共有部分權(quán)利、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路、物業(yè)管理用房、會(huì)所、車庫(kù)的所有權(quán)確定、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主會(huì)議的權(quán)利、維修基金的權(quán)屬及其使用、共有部分及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配以及?zhēng)議的解決等都作了較為明確的規(guī)定。

　　不同聲音：現(xiàn)在有的地方碰到這樣的情況，開(kāi)發(fā)商把地下車庫(kù)賣給了業(yè)主，有業(yè)主告到了法院，說(shuō)買房的成本里已攤進(jìn)了車庫(kù)費(fèi)用，怎么又買一次？當(dāng)小區(qū)的停車位被約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位所有時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或建設(shè)單位將以高租金或高價(jià)格，向小區(qū)業(yè)主、住戶合法地獲取高額的經(jīng)濟(jì)利益，直接損害小區(qū)業(yè)主住戶的應(yīng)有的合理利益。

　　專家意見(jiàn)：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指每一個(gè)區(qū)分所有權(quán)人，即每一個(gè)業(yè)主，對(duì)自己的房屋的專有部分所享有的專有所有權(quán)，對(duì)共有部分所享有的共有所有權(quán)，以及管理整個(gè)建筑物的權(quán)利。它是由這3種權(quán)利構(gòu)成的，專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)構(gòu)成的復(fù)合性權(quán)利。

　　對(duì)于會(huì)所和車庫(kù)的歸屬，一直有爭(zhēng)議。草案規(guī)定有約定的按照約定，這是為了適應(yīng)實(shí)際生活中，很多情況下車庫(kù)屬于開(kāi)發(fā)商重新進(jìn)行開(kāi)發(fā)的部分。

　　草案的規(guī)定是對(duì)于業(yè)主所享有的區(qū)分所有權(quán)一些權(quán)利保障最根本的規(guī)定。如果侵犯了業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)，就可以按照物權(quán)保護(hù)的方法，向法院提起訴訟。物權(quán)保護(hù)有各種方法，承認(rèn)你的權(quán)利，排除妨礙，甚至恢復(fù)原狀，賠償損失，物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)進(jìn)一步明確了業(yè)主維權(quán)的法律依據(jù)。

　　對(duì)于停車位的歸屬，大多數(shù)情況下占用的是建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，草案中已有明確規(guī)定，道路屬于業(yè)主共有，因此停車位理所當(dāng)然屬于業(yè)主共有。