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近日，福州某市中心樓盤宣稱欲在明年推出大戶型精裝修樓盤，僅裝修造價每平方米就達到4000元。據悉，這是繼兩年前世茂外灘花園的大戶型精裝修之后，福州又一個試水精裝修的大戶型樓盤。
有業(yè)內人士指出，大戶型精裝修房的推出，預示著福州房地產市場的競爭上升到一個新階段。
現象 小戶型扎堆大戶型試水
這兩年，精裝修的字眼頻頻出現在小戶型樓盤的宣傳上。從去年的51公館，到今年的華林中央公館、中庚·財富天下、陽光·假日公寓，都以精裝修房(如圖)上市銷售。
雖然精裝修房的單價比周邊的樓盤貴上幾百元，但都受到市場的普遍歡迎。購買中庚·財富天下的林女士稱，精裝修小戶型價格雖高，但是總價尚在承受范圍之內，而且可拎包即住，無論是自住還是投資都省心省力。
其實，小戶型精裝修由來已久。從2005年開始，中城·名仕匯等小戶型住宅都以精裝修面市，到了今天，無論是開發(fā)商還是購房者，對精裝修小戶型的接受程度都比較高。
相比較小戶型精裝修的流行，90平方米以上的大戶型裝修卻鮮有人嘗試。記者了解到，2005年，福州世茂外灘花園3號樓王以精裝修面市，一時間在市場上引起廣泛關注。雖然有此前陣，但大多數的開發(fā)商仍持觀望態(tài)度，暫不予跟風。同年，三盛的開發(fā)商也曾在三盛·果嶺拿出二十多套面積約108平方米的戶型作精裝修房嘗試推出，每平方米只比毛坯房貴600元錢，但在這些精裝修房售完后，三盛后期的項目還是以毛坯房面市。近兩年來，福州市場上再無大戶型精裝修房面市。
近日，記者在采訪中獲悉，福州某開發(fā)商欲打造市中心高端住宅，推出140平方米以上的大戶型精裝修房，每平方米的裝修造價都在4000元以上。但記者向該開發(fā)商求證時，該開發(fā)商沒有正面回答，只是稱項目定位為豪宅，精裝修只是在考慮之中，言語頗為謹慎。不難看出，大戶型精裝修房試水福州，市場接受程度如何，開發(fā)商亦在權衡之中。
探因 高總價讓人卻步
記者觀察到，無論戶型多大，冠以精裝修的樓盤，大多以高檔為主，價位會比周邊的毛坯房高上幾百元到千元不等。據了解，市場上推出的精裝修戶型，每平方米的造價從600元到1000元不等。
精裝修小戶型的市場接受程度高，一方面與小戶型的市場需求有關，購買小戶型的多為投資型購房者和都市年輕白領，這部分消費群體無論是從時間上還是精力上都無法去進行復雜的裝修工程；另一方面，小戶型的面積較小，即使加上精裝修的價格，總價仍在可接受的范圍，這也是市場上對精裝修小戶型普遍接受的一大原因。
而對于精裝修大戶型而言，購房者等于一次就要交齊購房款和裝修款，按照目前福州的房價計算，買一套大戶型精裝修房需要近百萬元?？紤]到購房者的心理接受能力，許多開發(fā)商不敢輕易推出精裝修房，若銷路不暢，無疑是個不小的包袱。
難做個性化菜單
“一千個人裝修，就有一千種風格”，對于裝修業(yè)主而言，他們都會最大程度地追求家居風格的個性化。然而，精裝修很難滿足購房者的個性化需求。
據了解，目前福州市場上有兩種精裝修模式：一種是全包式的，硬裝修部分加上家具、家電一應俱全，真正實現拎包入??；另一種則是完成硬裝修部分，家具、家電則需另行采購，即軟裝飾部分由購房者自行完成。一般來說，開發(fā)商都會定制幾種菜單以供業(yè)主選擇。
盡管提供菜單式裝修，但極可能出現吃力不討好的現象，業(yè)主總會按照自己的意圖修改增減項目，這樣極易出現工程失控現象。再次，真正的成品房應設計、建造、裝修一體化，但設計、建造、裝修脫節(jié)的現象，即使住宅實現了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補西墻，無形中增大了開發(fā)商的成本和難度。
質量苛求開發(fā)實力
在目前福州已交房的精裝修房中，已出現部分質量返修的問題。一個不愿意透露姓名的物業(yè)公司老總告訴記者，開發(fā)商在做精裝修房時對售后問題沒有考慮妥當，以致維修時都是物業(yè)上門服務。雖然精裝修房的業(yè)主一提出質量問題，物業(yè)就給予維修，但如果損壞問題較大，物業(yè)也沒轍，只能找開發(fā)商，不但給業(yè)主生活造成影響，同時也影響樓盤品質。
一些開發(fā)商在接受采訪時也坦言，由于精裝修房的環(huán)節(jié)復雜，操作難度、管理成本成倍擴大，出現這樣那樣的問題也在所難免。有業(yè)內人士指出，精裝修樓盤開發(fā)的產業(yè)鏈目前并沒有真正形成，如果經驗不足，很容易出現問題。三盛·果嶺的開發(fā)商就告訴記者，之所以沒有在后期推出精裝修房，主要是投入的精力太多，自己又是開發(fā)商又是裝修公司，一種身份兩種角色，要為業(yè)主考慮種種細節(jié)，甚至于一根螺絲釘，售后服務還需要跟進，這非?？剂块_發(fā)商的實力和耐心。
相關政策欠明朗
雖然建設部在2002年就正式頒發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，推薦給全行業(yè)的房地產開發(fā)、設計和施工單位參照執(zhí)行，但到目前為止仍只是指導意見，精裝修房的最后驗收標準尚未出臺。
同時，有開發(fā)商指出，“90～70”的限價政策容易導致毛坯房的盛行，但精裝修又是政府明令要進行的一個舉措，這二者之間的矛盾說明國家的政策目前還處于調整期，既要壓低房價，又要給開發(fā)商留出足夠空間，因此很多內容尚未完全公布。
上個月，國稅總局特別針對江蘇省財政廳專項請示作出了批復，“房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應包括在內。”這項政策的出臺，無疑會對初露端倪的精裝修房造成不利影響。有業(yè)內人士指出，如果裝修費用計入購房總價來征收稅費，很有可能讓一些普通住宅變成高檔住宅，從而增加契稅的繳納。一開發(fā)商指出，從目前來看，精裝修房合同可以與購房合同拆分開來簽。“但是如果只簽一份合同，按照總價款繳納契稅，契稅多繳了，而貸款額度也提高了；如果簽訂兩份合同，契稅是規(guī)避了，但是貸款時銀行只認一份合同，裝修部分則享受不到低息貸款。
不難看出，精裝修房的相關政策并不明朗，還存在著政策風險，這也是開發(fā)商對精裝修房不愿涉足的原因之一。
趨勢
市場“分水嶺”做精裝表現實力
精裝修房(如圖)的推出，實際上是房地產市場競爭到一個新的層面的表現，是實行差異化戰(zhàn)略的具體表現。這從目前福州地產市場上推出精裝修房的開發(fā)商，如世茂集團、中庚集團、陽光集團可以看出，打造精裝產品是品牌開發(fā)商的實力體現。
業(yè)內人士認為，品牌開發(fā)商借助豐富的開發(fā)經驗、較高的市場知名度和美譽度，選擇做精裝修房，主要是為了提高樓盤性價比、樹立品牌形象、最大程度實現樓盤的附加值。因此，有開發(fā)商說，目前，敢不敢做精裝修房已成為考察開發(fā)商實力的一個“分水嶺”。陽光集團的有關負責人稱，現在新建住宅越來越高檔化、精品化，精裝修保證了此類物業(yè)由內到外都具有較高的品質，是迎合時代發(fā)展潮流和目標消費者需求的。同時，隨著住宅產業(yè)化進程的加快，裝修裝飾行業(yè)逐漸成熟和壯大，這為精裝修提供了現實基礎。
建筑節(jié)能綠色精裝“挑大梁”
7月初，國務院就《民用建筑節(jié)能條例(草案)》征求意見，其中綠色住宅必須是綠色精裝修房，業(yè)內人士稱，隨著《草案》的實施，建筑節(jié)能標準的強制執(zhí)行必然導致裝修建材領域一場大的變革，綠色、環(huán)保、節(jié)能型裝修必然代替?zhèn)鹘y(tǒng)的裝修，綠色精裝修將占據市場主導。
就目前而言，毛坯房仍然在市場中占有主導地位，全國90%住宅交房時是毛坯房，而國外，精裝修房的比例已經達到了80%以上。
有專家指出，不少消費者買了毛坯房之后，還要進行一次裝修，首先就造成材料上的浪費，比如將線路、水管重新排一下；其次裝修前后也要花大量的時間和人力，所以，在創(chuàng)建節(jié)約型社會的過程當中，“拎包就能入住”的精裝修房應當得到提倡。
對于購房者而言，精裝修住宅的好處不言而喻，首先，精裝修可以有效避免自主裝修的煩惱；其次可以保證入住初期的居住質量，一些早期入住的消費者經常會受到左鄰右舍裝修時的噪音及粉塵污染，而精裝修可以避免此類情形的發(fā)生；第三，精裝修可以提高效率減少裝修成本，一般來說，精裝修都具備集團采購、規(guī)?；\作，降低了裝飾材料的成本，購房者在獲得實惠價格的同時，省卻了時間、人力成本。
業(yè)內人士指出，隨著建筑節(jié)能推進速度的加快，以及市場對綠色環(huán)保住宅的呼喚，節(jié)能標準的毛坯房正面臨著被市場淘汰的危險，綠色節(jié)能的住房必然是精裝修的房子。
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